（2015）安民初字第79号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-11-23
案件名称
李会昆与沈正华租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安宁市人民法院
所属地区
安宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第79号原告李会昆，云南省昆明市人，住昆明市，公民身份号码：×××。被告沈正华，云南省会泽县人，个体工商户，住安宁市，公民身份号码：×××。委托代理人胡吉林、饶建国，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。原告李会昆诉被告沈正华租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法适用普通程序审理，组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理，原告李会昆、被告委托代理人胡吉林、饶建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2009年1月1日签订《土地承包合同》，原告将安宁市昆钢平顶山自己农场内房屋23间和菜地约10亩承包给被告，双方约定承包期为11年，自2009年1月1日至2019年1月1日止，承包费为每年9800元，租金交付时间为每年1月1日，不得拖欠，否则按违约处理。同时，协议约定：如有违约，违约方向守约方支付50000元的违约金，但被告在2012年开始拖欠承包费，经原告多次催要被告才向原告支付2012年的承包费，直至现在，2013年和2014年的承包费被告均未向原告支付，原告多次催要被告均以种种理由推辞。因此原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《土地承包协议》；2、由被告向原告支付2013年租金20000元、2014年租金9800元及违约金21560元（9800元×11年×20%），合计51360元；3、由被告承担本案诉讼费。被告辩称：被告确实差欠原告租金，因被告在经营上遇到困难，原告起诉后已经在筹集资金，被告愿意对欠付的租金一次性赔偿，也愿意与原告调解。本案不具备解除的事实条件和法定依据，债权人对债务人进行催收，债务人不赔偿才具备解除条件，原告没有进行书面催收，在原告口头催收后被告支付了部分租金。对于原告诉请的违约金，被告认为过高，违约金应按照实际损失赔偿，请求法院依法判决。归纳本案原被告双方诉辩主张，双方争议焦点为：原、被告双方签订的《土地承包合同》是否应予解除。针对本案争议焦点，原告当庭提交如下证据：1、《土地承包协议》原件一份，欲证实原、被告双方约定的租期、租金及支付方式；2、《欠条》原件两份，欲证实被告未交纳2013年、2014年的租金，且证实被告自2012年开始拖欠租金；3、《公证书》原件及图纸原件各一份，欲证实涉案土地系原告向沙木邑村委会租来后转租给被告的；以上证据经被告当庭质证认为，对原告提交的证据的真实性予以认可，但因双方多年合作关系，原告同意被告延迟支付租金。本院认为，原告提交的证据被告予以认可，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告未当庭提交证据。综上，本院确认如下法律事实：2009年1月1日，原告李会昆与被告沈正华签订《土地承包协议》，约定：由甲方（原告）将安宁市昆钢平顶山自己农场内自建房共23间菜地三块约十亩，一同承包给乙方（被告）发展种养业，期限为11年，自2009年1月1日至2019年1月1日止，承包费为每年9800元，交付时间为每年1月1日一次付清，不得拖欠，否则按违约处理。甲方（原告）收取乙方（被告）承包之日起土地归乙方（被告）管理使用，乙方（被告）在承包土地内发生的一切事务由乙方（被告）自己处理，甲方不得无故干涉┄┄如乙方违约，违约方需一次性支付五万元整及一切投资的费用作为违约金。合同签订后，双方按约开始履行合同，经庭审查明，被告沈正华至今未向原告交纳2013年、2014年的租金。另查明，涉案土地系原告与安宁市连然镇沙木邑村委会签订《土地承包合同书》取得经营权，涉案23间房屋现由被告用于养殖，三块菜地现状为：一块空置、一块地一半空置及一半零星蔬菜种植、一块地零星种植树苗及蔬菜。现原告以被告未交纳2013年、2014年租金为由诉至本院。本院认为，本案原被告双方签订的《土地承包协议》，虽然名为“承包”，但从协议的内容来看，合同约定由原告李会昆将其与安宁市连然镇沙木邑村委会签订《土地承包合同书》取得经营权的土地交付给被告沈正华使用、收益，并由被告交付费用，并无承包经营的实质，那么双方实际形成的是租赁合同关系，该合同关系是双方当事人在平等自愿的基础上签订，未违反国家法律法规的禁止性规定，该合同自成立时生效。对于原被告双方争议的合同是否达到解除的法定条件，本院认为，首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告沈正华逾期交纳租金的行为构成违约，但双方签订该合同的目的是租赁土地，双方从中获益，现被告自2012年开始逾期交纳租金，且2013年、2014年两年的租金至今未交，被告方长期逾期交纳租金的行为导致原告不能获益即收取租金，致使造成合同目的的落空，构成根本性违约；其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项至规定，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，本案中被告据此提出原告未进行催收，本院认为，被告两次出具欠条给原告，并承诺支付期限，但均未履行，且自原告起诉至今，被告仍未履行支付义务，原告的行为应视为已对被告进行催收并给予合理期限。因此对于原告诉请要求解除合同及由被告支付2013年租金9800元及2014年租金9800元的诉请予以支持。对于原告违约金的诉请，本院认为，被告逾期支付的违约行为给原告造成了一定的经济损失，而违约金系违约方对违约行为给守约方带来的经济损失的弥补，而原告未能提供证据证实造成的实际损失，被告提出约定过高请求法院调整，据此，本院比照银行逾期付款利息计算，按中国人民银行流动资金同期贷款利率上浮50%计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原被告双方于2009年1月1日签订的《土地承包协议》；二、由被告沈正华于本判决生效后立即支付原告李会昆2013年租金9800元及违约金（以9800元为本金，按照中国人民银行流动资金同期贷款利率上浮50%，自2013年1月1日起至款项付清时至）；三、由被告沈正华于本判决生效后立即支付原告李会昆2014年租金9800元（以9800元为本金，按照中国人民银行流动资金同期贷款利率上浮50%，自2014年1月1日起至款项付清时至）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1084元，由被告沈正华承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 张红梅人民陪审员 张保友人民陪审员 郑洪仙二〇一五年四月三十日书 记 员 石慧玲 微信公众号“”