（2015）鹰民一终字第47号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-06-16

案件名称

李翀与鹰潭市房地产开发有限责任公司、鹰潭市金秋乐社区服务有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省鹰潭市中级人民法院

所属地区

江西省鹰潭市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

鹰潭市房地产开发有限责任公司,李翀,鹰潭市金秋乐社区服务有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江西省鹰潭市中级人民法院民事判决书（2015）鹰民一终字第47号上诉人（原审被告）鹰潭市房地产开发有限责任公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利东路28号。法定代表人何锡金，该公司董事长。委托代理人韩鹭、袁列文，江西华星律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）李翀。委托代理人李晓才。被上诉人（原审被告）鹰潭市金秋乐社区服务有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区南站路交警支队后面200米。法定代表人洪琪，该公司董事长。上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司因商品房销售合同纠纷一案，不服鹰潭市月湖区人民法院（2014）月民一初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司委托代理人韩鹭、袁列文，被上诉人李翀的委托代理人李晓才及鹰潭市金秋乐社区服务有限公司的法定代表人洪琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年10月18日，原告（乙方）与被告金秋乐公司（甲方）签订了一份《助资定购鹰潭市金秋侨乡公寓（商品房）项目合同书》，合同约定：（一）、乙方同意借给甲方人民币15万元整（以借据为准），交款时间为本合同书签定时交给甲方。（二）、甲方同意乙方定购本公司的在建商品房五栋东单元（位置见附图标记）。并承诺按本公司同类在建商品房的质量标准在明年12月底卖给乙方使用。（三）、由于乙方资助借给甲方款的数额较大，甲方决定给予乙方购房时特别优惠。即：按本公司同类在建设商品房的质量标准，乙方定购房的售价总额为35万元人民币壹套。乙方资助给甲方的借款也将在乙方付清全部购房款时扣除。（四）、本协议书一式两份，双方签字盖章后生效，双方应负法律责任。在甲方取得《商品房预售许可证》时，双方按有关部门规定正式签定《商品房购房合同书》，本协议作为副本同具法律效力。未尽事宜，可协商解决。2006年10月18日，被告金秋乐公司向原告收取购房定金15万元并出具了收据。2007年8月6日，被告金秋乐公司向原告之母彭年香借款6万元整并出具了借条，2007年10月30日被告金秋乐公司的法定代表人洪琪在该借条上注明“此款转于李翀购房款”。2010年2月8日，被告金秋乐公司的法定代表人洪琪向原告之母彭年香借款1.1万元整并出具了借条，2010年12月10日被告金秋乐公司的法定代表人洪琪在该借条上注明“此款是李翀购房款”。另查明，金秋乐老年公寓建设项目是被告金秋乐公司在建的主体工程项目，因该建设项目使用的土地原是鹰潭市政府减收土地出让金以划拨形式提供的，为解决资金短缺，经鹰潭市政府、鹰潭市国土资源局批准，被告金秋乐公司将该土地中的20亩挂牌出让，在挂牌出让时，被告金秋乐公司与被告市房地产公司进行合作开发。2006年1月1日，双方签订了一份《协议书》，该协议书约定了甲方（被告金秋乐公司）乙方（被告市房地产公司）双方为合作开发关系。土地挂牌时由乙方出面摘牌，摘牌后甲乙双方共同进行该项目的商品房开发，甲方负责全盘工作；乙方负责办理好该项目的各项开发手续和售楼服务及建筑质量监督等工作；为了弥补甲方建设资金的不足，乙方愿意提供不少于3000000元的投资，该资金乙方须在土地挂牌时足额注入双方共同账号；甲方同意乙方用于该项目建设的实际投入资金按年回报30%作为固定回报支付给乙方，乙方不再参与利润分红，也不承担亏损风险；甲方同意付给乙方商品房销售总额的1.5%作为项目管理费用，乙方必须提供房地产建设工程管理人员、销售人员、工地代表，财务人员等工资，此项目管理费须等商品房销售所有手续办好后才能支付给乙方；商品房销售价由甲、乙双方按市场行情确定售价，双方共同销售，如甲方已能确保乙方的投资和回报，则由甲方单独定价。预售房款属于甲方的收入，不属于乙方投资；在商品房开发建设时，乙方协助甲方工作等内容。2008年1月18日，被告金秋乐公司与被告市房地产公司又签订了一份《补充协议书》，该补充协议约定了甲方（被告金秋乐公司）同意乙方（被告市房地产公司）已销售的15套商品房的售房款归乙方自己收取作为归还乙方的投资及利润，乙方另行打入乙方的单独账号上；根据市场行情，甲、乙双方商议后另行制定新的售房方案，甲、乙双方均可根据新售房方案对剩余的25套房屋排楼及综合楼进行销售，但乙方销售剩余房时必须征得甲方的同意，同时，乙方开具委托售房书给甲方，委托甲方销售剩余的商品房；甲方售出的房子由乙方负责签定售房合同，双方销售的售房款均须打入甲、乙双方共同认可的账号里；甲方在单独售房过程中，亦须遵守商品房开发的有关规定和税法，若因此给乙方造成了不良后果，乙方也有权对甲方追究赔偿相应的损失，并中止甲方的销售权利等内容。2008年1月25日，被告市房地产公司向被告金秋乐公司出具一份委托售房书，该委托售房书载明了因金秋乐社区项目是被告市房地产公司与被告金秋乐公司的合作开发项目，根据合作开发协议，被告市房地产开发公司特委托被告金秋乐公司销售补充协议内的剩余商品房，凡被告金秋乐公司售出的房屋由被告市房地产公司负责与购房人签定购房合同，购房款须打入双方已确认的共同账号（共同账号：36×××10）。2011年8月12日，被告市房地产公司将涉案房屋卖给了案外人熊双标、刘春丽，并办理了房屋产权登记。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《助资定购鹰潭市金秋侨乡公寓（商品房）项目合同书》、购房款收据、借条、彭年香身份证及户口本复印件、金秋乐法定代表人洪琪同意交付房屋的证明、《合作开发鹰潭市金秋乐社区服务有限公司老年公寓商品房建设项目的协议书》、《市房地产开发有限公司与市金秋乐社区服务有限公司合作开发金秋乐社区项目账目结算分割协议》、鹰潭市中级人民法院（2011）鹰民一初字第12号民事判决书一份、本院（2012）月民一初字第895号民事判决书一份、房产证及金秋乐社区总平面图复印件各一份，被告提交的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设项目竣工规划验收合格证、《补充协议》、委托售房书、商品房预售许可证等证据材料在案佐证。原审法院认为，原告与被告金秋乐公司签订的《助资定购鹰潭市金秋侨乡公寓（商品房）项目合同书》，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因上述合同书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告金秋乐公司已经按照约定以购房定金折抵购房款15万元，该合同书应当认定为商品房买卖合同。之后原告又以借款7.1万元方式折抵购房款，故原告实际支付的购房款为22.1万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现本案涉诉房屋已经出售他人并办理产权登记，原告购买该套房屋的目的不能实现，故应解除合同，对原告要求被告金秋乐公司双倍返还购房款44.2万元并按同期贷款利率支付利息（其中：15万元、6万元和1.1万元购房款的利息起算时间分别为2006年10月18日、2007年10月30日和2010年12月10日，按中国人民银行同期贷款年利率计算至还清购房款时止）的诉讼请求，本院予以支持。被告金秋乐公司与被告市房地产公司的合作开发行为在法律性质上应认定为合伙行为，合伙人应当对合伙债务承担连带责任，且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，被告金秋乐公司与被告市房地产公司合作进行房地产开发，双方为共同投资，共享利润，共担风险，被告市房地产公司应当对合作人被告金秋乐公司的售房行为承担民事责任。综上，被告市房地产公司应当对被告金秋乐公司的违约行为所造成的原告的损失承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：一、被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告李翀购房款共计人民币44.2万元及利息（其中：15万元、6万元和1.1万元购房款的利息起算时间分别为2006年10月18日、2007年10月30日和2010年12月10日，按中国人民银行同期贷款年利率计算至还清购房款时止）；二、被告鹰潭市房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7930元、诉讼保全费3170元，以上共计人民币11100元（原告垫付），由被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司负担，被告鹰潭市房地产开发有限责任公司承担连带责任。上诉人鹰潭市房地产开发有限公司上诉称，原审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司不是合伙关系，应当是借款关系。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”。在本案中，上诉人与被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司与2006年1月1日签订的《合作开发鹰潭市金秋乐社区服务有限公司老年公寓商品房建设项目的协议书》约定上诉人不承担风险，只收取实际投入资金的30%作为固定回报。很显然本案中上诉人所收取的货币并不取决于双方合作开发的结果，依照该司法解释第二十六条规定，双方为借贷关系。另外上诉人收取1.5%管理费，证明上诉人没有参与管理，如若合作即不存在单方收取管理费一说，应计入财务成本。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，依法改判上诉人不承担连带责任。被上诉人李翀答辩称，上诉人与被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司是合伙关系，不是借款关系。上诉人与被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司与2006年1月1日签订的《合作开发鹰潭市金秋乐社区服务有限公司老年公寓商品房建设项目的协议书》第一条就明确约定了双方为合作开发关系，并明确各自的分工与管理义务。并且双方是合伙关系，鹰潭市中级人民法院（2014）鹰民一终字第49号和（2014）鹰民一终字第104号民事判决都有明确认定。故上诉人的上诉没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审审理期间，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审所查一致。本院认为，上诉人与被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司是合伙关系，鹰潭市中级人民法院（2014）鹰民一终字第49号和（2014）鹰民一终字第104号民事判决已有明确认定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，因此，上诉人关于其与被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司不是合伙关系是借款关系的上诉人理由不成立，本院不予采信。被上诉人李翀在与被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司签订商品房买卖合同并支付购房款22.1万元后，上诉人又将该房卖给第三人并办理了产权登记，导致被上诉人李翀购买该套房屋的目的不能实现。现上诉人李翀依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原审法院据此判决被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司承担违约责任，符合法律规定。在本案涉案的房地产开发项目中，上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司与被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司系合伙关系，合伙人应当对合伙债务承担连带责任，原审法院判决上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司承担连带责任并无不当。综上，上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司的上诉理由不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费7930元，由上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邱建平审　判　员　　徐遇金代理审判员　　占俊峰二〇一五年四月三十日书　记　员　　罗玉萍来源：百度搜索“”