（2015）武中民终字第22号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-10-21
案件名称
杨发与唐誉轩、郝应庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省武威市中级人民法院
所属地区
甘肃省武威市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨发,唐誉轩,郝应庆,杨新梅
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四条，第八条第一款，第三十二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）武中民终字第22号上诉人（原审被告）杨发。委托代理人邹辉，武威市经济开发区法律服务所律师。被上诉人（原审原告）唐誉轩（又名唐玉萍）。委托代理人任同德，甘肃姜学濂律师事务所律师。原审第三人郝应庆，现因诈骗罪在武威监狱服刑。原审第三人杨新梅。上诉人杨发因与被上诉人唐誉轩，原审第三人郝应庆、杨新梅确认合同无效纠纷一案，不服武威市凉州区人民法院（2014）凉民初字第1713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨发及其委托代理人邹辉，被上诉人唐誉轩及其委托代理人任同德，原审第三人郝应庆、杨新梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，原告唐誉轩经其妹唐香萍介绍与第三人郝应庆相识，被告杨发与第三人郝应庆系朋友关系。2008年，第三人郝应庆在武威昌隆房地产开发有限责任公司开发的凉州区千聚源小区承包墙体粉刷工程，在被告杨发处有借款。2008年9月12日，原告唐玉轩与武威昌隆房地产开发有限责任公司签订预售房产购销合同，以137350元的价格从武威昌隆房地产开发有限公司购买了位于武威市凉州区千聚源小区聚锦苑5号楼1单元101室的楼房一套，第三人郝应庆以民工暂住为由借用该楼房。因被告杨发催促第三人郝应庆偿还借款，为抵顶被告杨发的借款，第三人郝应庆伪造凉州区千聚源小区聚景苑5号楼1单元201室楼房购销合同，给被告杨发说有粉刷工程款抵顶的楼房要出售，被告表示愿意购买，双方于2008年12月16日签订了房屋转让协议，约定转让价为13万元。该协议签订后，被告杨发催促第三人郝应庆交付楼房。因无楼房可交付，第三人郝应庆又虚构其在凉州区千聚源小区有楼房一套，建筑面积比原告购买的大，想与原告名下的千聚源小区的楼房置换，原告同意后，第三人郝应庆于2009年9月18日与原告签订置换房屋协议一份，协议的主要内容为“由甲方唐誉轩在昌隆房地产开发公司千聚源小区商品房5号楼1单元101室，建筑面积106.10平方米，现已和郝应庆（乙方）无条件调换到6号楼2楼，经双方达成协议签字生效”，并给原告出具借条一份，载明“今借到唐玉平现金壹拾伍万元”，承诺如果换不到楼房，就给原告15万元。为了给被告杨发交付房屋，第三人郝应庆给被告杨发说凉州区千聚源小区原告的楼房一套要转让，并与原告妹唐香萍通过被告杨发的朋友李刚，给被告杨发做工作，要求将合同约定的二楼201室调换为同一楼同一单元的一楼101室，被告杨发同意后，第三人郝应庆与唐香萍将该房屋的钥匙给了被告杨发。2009年10月1日，第三人郝应庆与原告之妹唐香萍到兰州找到原告，给原告说房屋转让给了被告杨发，并持事先打印好的房屋转让协议让原告签字，该房屋转让协议的内容为“甲方唐玉萍，乙方杨发。1、经双方协商转让千聚园小区五号楼1单元101室房屋一套，面积106.10平方米，包括地下室；注：转让费合计人民币一十三万元整，转让给乙方，乙方一次性付清。2、本房屋协议名字09年12月底甲方负责更换到乙方名下。注：签字生效后甲方无权干涉乙方的使用权。3本协议签字生效后，乙方有权改变和装饰室内外的一切结构。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，该协议自双方签字之日起生效。”，原告同意并签名后，将房屋转让协议、预售房产购销合同、城市住宅小区物业服务合同、小区业主文明公约、小区装修装潢申请书各一份都交给第三人及其妹唐香萍。同年10月3日，第三人郝应庆又与唐香萍一起将该房屋转让协议、预售房产购销合同原件、城市住宅小区物业服务合同、小区业主文明公约、小区装修装潢申请书各一份交给被告杨发，同时交付的还有原告之妹唐香萍以原告之名给被告杨发出具13万元的收条一份，用于置换第三人郝应庆的借条。之后，被告杨发又将该楼房转卖给第三人杨新梅，第三人杨新梅装修该楼房后，居住至今。后来，原告催促第三人郝应庆交付置换的楼房，第三人郝应庆又虚构其在凉州区民生花园小区有楼房，与原告订立房屋置换协议，后经原告核实，第三人郝应庆在凉州区千聚源小区和民生花园小区根本无楼房，原告于2010年12月24日办理了其购买的千聚源小区聚锦苑5号楼1单元1楼101室楼房的房屋产权证，并于2011年6月15日向武威市公安局凉州区分局报案，第三人郝应庆被公安机关抓获后，武威市公安局凉州区分局对涉案房屋的价格进行了委托评估，评估价格为235878元（1999年的市场价格），第三人郝应庆诈骗案经武威市凉州区人民检察院提起公诉，武威市凉州区人民法院审理，于2013年10月14日作出（2013）武凉刑初字第312号刑事判决书，以诈骗罪判处第三人郝应庆有期徒刑六年四个月，并处罚金20000元。宣判后，第三人郝应庆不服，提出上诉，2014年2月19日，该案经甘肃省武威市中级人民法院（2014）武中刑终字第3号刑事裁定书终审裁定：驳回上诉，维持原判。刑事判决书发生法律效力后，原告提起民事诉讼，本案在审理中，原告申请对涉案的房屋的装饰装修进行评估鉴定，本院委托评估鉴定机构时，被告杨发及第三人杨新梅不同意评估鉴定。原审审理认为，第三人郝应庆为了抵顶在被告处的借款，采用欺诈方式，取得原告信任，得到原告签名的房屋转让协议后，又持该协议骗取被告信任，促成原、被告之间订立房屋转让协议。该协议从签订过程看，签字时原、被告没有见面，也未协商过，是基于第三人郝应庆欺诈所致，并非双方的真实合意，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条（三）项“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”之规定，原、被告在违背真实意思的情况下签订的协议无效；其次，从协议的内容上看，虽然合同是原、被告签订的，但实质上是建立在原告与第三人郝应庆之间的置换协议基础上的，第三人郝应庆采用欺骗手段取得原告信赖，目的是用原告的楼房去抵顶自己的债务，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”之规定，原、被告订立的协议内容是无效的；第三，从支付房屋的价款上看，该协议注明楼房价格是13万元，而原告购买该房屋支付了137350元，公安机关对该房屋的委托评估价格为235878元，被告并未给原告支付房屋转让款，原告也没有得到房屋转让款，且约定价格明显偏低，被告的行为违背了《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，应该是无效的。综上，原、被告签订的房屋转让协议属无效协议，原告的诉讼请求应予支持。被告及其第三人辩称房屋转让协议合法有效、房屋已经交付、被告无过错、第三人郝应庆和原告妹妹唐香萍的行为构成表间代理，不同意返还房屋，因原、被告签订的房屋转让协议是建立在第三人郝应庆诈骗行为基础上的，属无效协议，且原告并未授权第三人郝应庆和唐香萍接受房屋转让款，故被告的抗辩理由不能成立。被告主张涉案房屋已经转卖第三人杨新梅，因原、被告订立的合同是建立在第三人郝应庆诈骗行为基础上的，在诈骗行为基础上被告与第三人杨新梅签订的房屋买卖协议自然无效。至于因合同无效引起的赔偿问题，因被告及第三人杨新梅均不同意对涉案房屋的装饰装修进行评估作价，故赔偿问题本案不予处理，利害关系人可另行主张其权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》五十二条（三）项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条（三）项之规定，判决如下：一、原告唐誉轩与被告杨发签订的房屋转让协议无效；二、被告杨发与第三人杨新梅签订的房屋买卖协议无效；三、被告杨发、第三人杨新梅在本判决生效后30日内返还原告唐誉轩位于武威市凉州区千聚源小区聚锦苑5号楼1单元101室的楼房一套。案件受理费500元，由被告杨发承担200元，第三人郝应庆承担300元。宣判后，原审被告杨发不服一审判决，以“双方签订的房屋买卖协议属有效协议”为由，向本院提起上诉。被上诉人唐誉轩当庭答辩一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持原判。原审第三人郝应庆答辩称，房屋转让协议是被上诉人唐誉轩亲自签字的。原审第三人杨新梅答辩称，我只是买了房子。二审中，双方当事人对原审认定的案件事实未提出异议，也未向本院提供新的证据。对原审法院认定事实，本院予以确认。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。本案争议焦点：上诉人杨发与被上诉人唐誉轩签订的房屋转让协议的效力问题。本院认为，被上诉人唐誉轩从武威昌隆房地产开发有限责任公司处购买本案诉争的楼房一套，享有该套楼房的所有权，其有权对该楼房予以处分。在处分楼房过程当中，被上诉人唐誉轩与原审第三人郝应庆签订的房屋置换协议，因涉及到原审第三人郝应庆犯罪，该协议属无效协议。而与上诉人杨发签订的房屋买卖协议的效力问题双方则产生分歧，上诉人杨发认为该协议系双方真实意思表示，属有效协议，该楼房不应返还；被上诉人唐誉轩则认为该协议系受郝应庆的欺骗，并非其真实意思表示，房屋买卖协议无效，应当返还楼房。对此本院认为，协议是否有效应当审查是否系各方当事人真实意思表示及是否存在违反法律强制性规定的情形。从该协议内容看，其房屋出售的意思表示清晰、明确，被上诉人唐誉轩作为涉案房屋所有人在房屋转让协议中甲方处签字并加盖私印，应能够证实被上诉人唐誉轩有出售房屋的意愿，而其后将该房屋转让协议、预售房产购销合同、城市住宅小区物业服务合同、小区业主文明公约、小区装修装潢申请书等材料交由郝应庆及其妹妹唐香萍带回交房屋买受人的行为亦可证实其有出售房屋意愿的意思表示；且从合同订立过程看，虽双方并未同时在该协议上签字，也未见面协商房屋买卖事宜，但被上诉人唐誉轩先在协议上签字可视为其出售房屋的要约，上诉人杨发在之后签字则视为对被上诉人唐誉轩要约的承诺，双方在协议上签字即是双方协商一致的结果，该协议内容对上诉人杨发及被上诉人唐誉轩具有约束效力。上诉人杨发所提协议有效之理由成立。被上诉人唐誉轩辩称因受原审第三人郝应庆欺骗做出不真实的意思表示之意见，因其作为成年人，应明知房屋出售的法律后果，在其与郝应庆存在房屋置换协议的情形下，仍然在买受人明确为上诉人杨发的房屋转让协议上签字，其应承担签字所带来的法律后果，且协议中并未有出售房屋意愿不真实的歧义内容，故被上诉人是否受房屋置换协议的欺诈并不能推翻其在房屋转让协议中签字盖印之行为的合法性，其辩解意见不能成立。但从该协议履行的情况看，涉案楼房已经由上诉人杨发占有并交由其女儿杨新梅居住使用，出卖人已履行交付房屋的义务，协议约定的房款13万元被上诉人唐誉轩并未收到，上诉人杨发也未实际向被上诉人唐誉轩支付，而是由原审第三人郝应庆与杨发合意在郝应庆借上诉人杨发的借款中予以抵扣，该履行给付房款义务行为的方式没有合同依据，现也无证据证实该房款的收取权利由被上诉人唐誉轩授权给郝应庆行使，事后也未得到追认，郝应庆和杨发间的顶账行为对被上诉人唐誉轩来讲无效，杨发应支付唐誉轩的购房款，顶郝应庆借款的行为不产生履行给付房款义务的法律后果，上诉人杨发仍负有给付协议约定房款13万元之责。因上诉人杨发所签协议有效，其有权处分涉案房屋。在本案中因无据证实房屋的买受人杨发在合同协商过程中存在欺诈或胁迫之行为，故一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条（三）项及《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项认定房屋转让协议无效属适用法律错误，二审予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、三十二条、四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一．撤销武威市凉州区人民法院（2014）凉民初字第1713号民事判决。二、上诉人杨发与被上诉人唐誉轩签订的房屋转让协议有效。三、上诉人杨发限本判决生效后十日内给付被上诉人唐誉轩位于武威市凉州区千聚源小区聚锦苑5号楼1单元101室楼房的出售款13万元，并按同期银行贷款利率承担自2009年10月3日至房款给付之日的利息。一、二审案件受理费1000元均由被上诉人唐誉轩负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 超审 判 员 魏君鸿代理审判员 杨海昇二〇一五年四月三十日书 记 员 付雪莲 来自：