（2014）朝民初字第23446号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-08-27
案件名称
北京理想阳光房地产经纪有限公司与北京京隆房地产开发有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京理想阳光房地产经纪有限公司,北京京隆房地产开发有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第23446号原告北京理想阳光房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区金桐西路10号A座17层（电梯标识20层）06、07室。法定代表人于明，执行董事。委托代理人曾建辉，北京市安理律师事务所律师。委托代理人张帆。被告北京京隆房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心B座1103室。法定代表人李英钢，董事长。委托代理人雷春晖，北京市金台律师事务所律师。委托代理人郭军。原告北京理想阳光房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告北京京隆房地产开发有限公司（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾建辉、被告的委托代理人雷春晖、郭军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、原告与被告签署《山水铂宫写字楼租售总代理协议书》及履行情况。2008年12月，原告与被告签订了《山水铂宫写字楼租售总代理协议书》（以下简称《总代理协议》）。约定：原告受被告委托，总代理被告开发建设的山水铂宫写字楼的租赁事宜；合同期限自2008年12月1日至2010年5月31日；双方约定合同期限届满，可延长合同期限；原告推荐的客户在合同到期后三个月内与被告成交，仍视为原告的客户，被告仍应支付相应的代理佣金。《总代理合同》期限届满后，原被告双方续签了《委托代理合同》，将合作期限延长至2011年6月30日。2011年8月10日，基于代理范围发生变化，原被告双方再次续签了《委托代理合同》（以下简称《委托代理合同》）。约定：被告委托原告招商及整栋销售山水铂宫A座写字楼及山水铂宫B、D座公寓（以下简称本项目）；整售本项目的代理佣金为总成交额的1.5%；在原告客户与被告签订买卖合同并缴纳首笔房款后，被告于30个工作日内将原告所得代理佣金一次性支付给原告；同时合同明确约定，被告不得越过原告与原告客户私下达成租赁、联营转让、合作等协议，如有发生，原告将向被告追讨全部代理佣金；同时合同约定，合作期限届满，双方可延长合同期限。《总代理协议》签署后，原告自2008年12月份开始即派工作人员进驻本项目并开展租售代理工作。原告投入了大量的资金和人力、物力，并多次组织开展宣传推介活动，寻找潜在客户，根据阶段租售情况，调整推广策略，并对本项目的定位、价格、推广策略向被告提出合理化建议，在原告的积极努力下，多家客户确认了租赁及购买意向，被告指定的负责人王晴也予以确认。二、原告就销售山水铂宫项目向鲁能集团提供服务及被告予以确认的事实。2012年3月份，原告负责本项目的工作人员张江与其老领导，北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司的王文华总经理联系（王当时告知张江，其在嘉信置地公司任职）告知，原告正在代理销售山水铂宫项目，建议老领导如果有意向客户，可以一块合作。2012年3、4月份，鲁能集团的多名高管在王文华的带领下，并在原告工作人员张江的陪同下，多次赴项目现场进行踏勘。鲁能集团原准备承租一万平米左右的办公面积用于其北京公司办公使用，后经原告工作人员的沟通和斡旋，鲁能集团公司表示拟整体购买本项目，并开始向集团汇报及走报批流程，同时多次邀请集团领导来现场踏勘，以确定购买意向。在鲁能集团看中该项目后，其代理人王文华就向张江等提出希望该交易价格能做出一定的差价（当时谈的是总价格16亿元，但实际成交价格为13亿元，中间3亿元作为回扣），以便中间几个负责人能够拿到一定的回扣。张江表示如果鲁能集团确实有购买意愿，则可以就此事与被告方协商。2012年5月30日，基于原告推荐的客户鲁能集团多次赴本项目现场踏勘，且鲁能集团的相关领导也明确表达了购买意愿，故被告在《客户确认单》予以确认，如本项目成交，将向原告支付相应的代理佣金。2012年6月11日，鲁能集团的齐总及王文华又来项目现场踏勘，并由原告的项目负责人陈晓军（又名陈潇）接待。2012年6月12日，陈晓军基于鲁能集团的要求又向王文华发送了较多的项目介绍资料。此后与王文华沟通时，王明确提出客户希望通过佣金的方式拿到一些回扣，且回扣的比例不低于3%，并要求在合同中予以明确约定。陈晓军此后就此事与被告的项目销售的负责人王晴（现为被告的商业部总经理助理）联系，告知客户的需求，王晴当时表示可以多给佣金，但不能签署在书面协议里。同时王晴多次表态，鲁能集团是原告推荐的客户，如果成交，肯定会向原告支付代理佣金。三、被告甩开原告与鲁能集团单独交易的事实。按照《委托代理合同》的约定，如鲁能集团与被告成交，被告需要向原告支付1.5%的代理费。而鲁能集团购买该房屋的前提是，被告还必须向鲁能集团的经办人员支付总购房款约3%的回扣，上述费用加起来已经超过了被告的承受范围，但因该房屋确实存在一定的瑕疵（当时验收尚未通过，且大产权证亦未办理），短期之类难以变现，被告又迫切希望能整体出售并尽快变现，以缓解资金压力。基于此，在被告与鲁能集团及其指定的中介机构协商后，遂决定甩开原告，恶意规避合同的约定，私下与鲁能集团直接成交，这样既能满足买受人索要回扣的要求，又能规避向原告支付1.5%交易佣金并达到出售房屋的目的。2012年6月份，在原被告双方签署的第三次《委托代理协议》期限即将届满之前，原告按照惯例向被告发出了续签《委托代理协议》的请求，并将合同通过邮件的方式发给了被告，而被告并未如之前几次一样进行续签，而是一直拖着不予办理，但原告仍持续的指派工作人员在被告的办公地点继续提供居间服务。此后，原告一直与被告及鲁能集团指定的代理人王文华联系，沟通鲁能集团购房的具体细节事宜。鲁能集团的代理人王文华一直表示，鲁能集团已经确定购买该项目，但因涉案金额达到13亿余元，正在走内部审批流程，但被告及王文华均拒绝就具体事宜告知原告。2012年9月份，原告突然发现，鲁能物业已经进驻项目现场并开始装修。之后，原告找到被告才了解到，被告与鲁能集团已经于2012年8月28日签署了《北京山水广场“铂宫”项目房产认购协议书》（简称《认购协议》），约定鲁能集团购买本项目，且总交易价款不低于人民币13.7亿元。在签署《认购协议》之后，鲁能集团支付了第一笔预付款，双方于2012年9月11日办理了交接，鲁能集团下属的鲁能物业公司进场，且鲁能集团立刻开始了装修工作。2012年12月份，装修完毕，鲁能集团进场办公。在鲁能集团接收房屋后，被告开始完善该房屋的各项手续，当时房产证尚未办理，且与施工单位存在工程款纠纷，在房屋手续完善后，被告为规避其已经给原告确认鲁能集团为其客户及支付居间服务费的风险，与鲁能集团及金隅万嘉共同串通，把买受人由鲁能集团变更为其全资子公司北京鲁能置业发展有限公司（目前已经更名为都城伟业集团有限公司）与被告签署了购房协议并办理了后续的付款、产权过户等各项手续，都城伟业集团有限公司目前为本项目的产权人。在开庭中，被告否认与鲁能集团签署过《认购协议》，否认鲁能集团系原始认购人的事实。而事实上，鲁能集团的全资子公司北京鲁能置业发展有限公司与被告签署《北京市商品房现房买卖合同》的时间为2012年11月05日，而按照该合同第11.2条的约定，该房屋的交付时间却为2012年9月11日，原告不理解的是，在被告尚未与买受人签署任何购房合同或意向也未支付任何款项的情况下，被告怎么可能提前两个月将房屋提前交付给买受人并由其进行装修。故从这个反常情况也可以得出，该房屋交付系因被告于2012年8月28日与鲁能集团签署了《认购协议》并支付了部分购房款之后，被告与鲁能集团办理了交接并开始入驻装修。被告与北京鲁能置业发展有限公司签署的《北京市商品房现房买卖合同》中关于支付购房款的条款约定在补充协议五中，被告在庭审中故意不提供补充协议中关于付款的约定，其目的就是为了掩盖在签署合同之前已经由鲁能集团支付了部分预付款的事实。我们恳请贵院责令被告提供完整的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议以便全面了解案件事实。四、被告以支付代理服务费的名义向买受人的经办人支付回扣的事实。根据被告开庭提供的资料显示：2012年5月30日，北京鲁能置业发展有限公司向北京国电伟华高科技有限公司及王文华所在的北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司（简称金隅万嘉公司）出具了《授权委托书》，授权上述两家单位代表该公司与北京京隆房地产开发有限公司，洽谈购买山水广场项目工作事宜，委托期限自2012年6月1日至2012年12月31日止。事实上，王文华在2012年3月份就代表鲁能集团并带领鲁能集团的负责人在原告工作人员的服务下，多次赴山水广场项目进行了现场踏勘。且当时拟以鲁能集团的名义购买该项目，并且，鲁能集团已经于2012年8月28日与被告签署了《认购协议》，在签署《认购协议》之前并未确定由北京鲁能置业发展有限公司购买山水广场。如果2012年5月份，北京鲁能置业发展有限公司拟购买该项目，会直接以其名义与被告签署《认购协议》而没有任何必要以鲁能集团的名义签约，故该《授权委托书》明显系后补的。2012年7月6日，被告与金隅万嘉公司签署了《办公楼宇整栋出售委托协议》。该协议约定：被告委托金隅万嘉公司出售该项目，仅针对北京鲁能置业发展有限公司或鲁能集团旗下的子公司，且被告同意向金隅万嘉公司支付3%的服务费。同时被告应配合金隅万嘉公司带领鲁能公司的人员实地考察，以及提供该项目的图纸文件资料。被告与金隅万嘉公司签署的《办公楼宇整栋出售委托协议》已经明确约定仅针对买受人为北京鲁能置业发展有限公司或鲁能集团旗下的子公司，而在签署该协议之前的2012年5月30日，被告就已经给原告出具了《确认函》，确认鲁能集团系原告的客户，故按照原被告签署的协议的约定，其行为已经属于绕过原告与原告的客户或其指定的代理人直接进行交易，该行为已经属于违约。更让人不解的是：原被告签署的协议中约定的服务费为1.5%，且被告已经就鲁能集团这一客户给原告予以确认。而被告又与金隅万嘉公司签署了服务费为3%代理协议，原告无法理解就同一客户，在被告已经给原告确认的情况下，被告还同意以高于代理市场行情一倍的代理佣金标准与金隅万嘉公司签约，这显然不符合交易惯例。但这个3%的服务费数额又与原告前期参与的，鲁能集团主张3%的回扣金额完全一致，从这反常的情形也证实了所谓被告与金隅万嘉公司约定3%的代理服务费实质为被告支付给鲁能集团相关人员的回扣款。同时，被告与金隅万嘉公司签署的协议中，约定被告应当履行的各项义务，而在签署这协议之前，原告就已经履行完毕。在2012年3月份至6月份，原告就已经带领金隅万嘉公司的王文华及鲁能集团的负责人多次赴项目现场进行踏勘，且与项目相关的图纸、资料等文件均已经发送给王文华，故协议约定的义务显然是虚构的，根本无需被告予以履行。从这方面也推导出被告与金隅万嘉公司签署的协议的目的是为了不再向原告支付代理佣金，且达到买受人经办人收受3%回扣的目的。2012年11月6日，被告与鲁能集团的全资子公司北京鲁能置业有限公司签署了《北京市商品房现房买卖合同》之后，为了将所谓的服务费，实质为回扣的总交易价格的3%的费用提取出来并分配给相关负责人，金隅万嘉公司又突然于2012年12月8日向被告出具了一份《授权委托书》，同意将代理协议项下的服务费转让给不具有代理资质，且无法开具代理费发票，但与鲁能集团同属于国电系统的北京国电伟华高科技有限公司代为收取。2012年12月18日，2013年3月15日、月16日，被告分三次将所谓的服务费，实际为购房款回扣的4110万元支付给了北京国电伟华高科技有限公司，上述公司只提供了收款收据，连发票都未提供。从上述被告提供的证据能够形成一个完整的回扣形成及支付的脉络，被告、鲁能集团、金隅万嘉公司费劲苦心串通设计的模式或称之为陷阱，其目的就是为了达到不向原告支付任何代理佣金，且实现买受人相关负责人分享4110万元购房回扣的终极目的，此行为已经涉嫌严重的经济犯罪。五、原告诉讼请求的合理性。自2008年12月份双方签署《总代理协议》后，原告指派项目经理及多名员工在项目驻场，且一直持续至被告明确拒绝续签及拒绝支付涉案佣金原告才于2012年12月份退出本项目的代理工作，故就本项目的出租及整售事宜原告提供了长达四年的居间服务。期间原告耗费了大量的人力、物力来推广本项目，且支付了大量的人工工资及宣传、推广和办公费用。在原告已经全面履行合同约定的居间服务并支出了大量的费用，并推荐鲁能集团与被告签署了《认购协议》，被告也已收到全部的购房款的情形下，被告为规避向原告支付中介费，违反合同约定私下与鲁能集团接触并恶意串通无故拒绝向原告支付居间服务费用，被告的行为已经严重违约，并给原告造成了特别巨大的经济损失，被告应当承担相应的违约责任。按照原被告双方签署的代理协议的约定，原告应获得交易总价1.5%的代理佣金，共计人民币2055万元，但原告考虑到被告实际已经支付了3%的费用，故愿意做出巨大的让步，将诉讼请求的金额直接降低到1000万元，这显示了原告解决问题的巨大诚意。需要强调的是：截止到目前原告考虑到自身的公司性质及业务特点，为不伤害客户，从未采取任何过激的，诸如就案涉收受回扣的商业贿赂行为向纪检部门举报或向媒体曝光等，我们一直希望能通过友好协商的方式争取解决纠纷，化解双方的矛盾。就本纠纷而言，我们认为：无论按照合同约定，还是按照法律规定，并考虑原告履行合同的客观事实，原告都应获得相应的代理佣金。如果被告故意捏造事实，违反法律规定拒向原告支付代理佣金或承担相应的付款义务，则原告迫于无奈，只能采取一切手段来维护自身的权利，且原告不排除就案涉商业贿赂等犯罪行为向相关部门予以举报，反映或通过媒体来进行曝光。现原告要求被告支付：1、居间服务费1000万元（暂定，最终以被告与鲁能集团或其关联公司签署的房屋买卖合同确定的购房总价款的1.5%计算居间服务费）；2、逾期付款的利息损失，利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年1月31日起计算至2014年5月16日止。被告辩称：一、原告并未在双方合同约定期限内居间成功，要求被告支付居间服务费及利息无事实基础。1、原告并未居间成功。2011年8月10日，被告与原告针对山水铂宫A座写字楼及山水铂宫B、D座公寓的租售事宜签订《委托代理合同》。被告委托原告为写字楼的租售工作提供非独家的居间服务。因《委托代理合同》涉及的写字楼分为租赁和整售两个部分，因此双方在合同中针对租赁和整售不同情况下的居间成功标准进行了分别约定，并对支付佣金的比例等事宜均作出约定。关于本案纠纷涉及的整售佣金的支付，《委托代理合同》第二条第1款约定，乙方（注：原告）在本项目正式签订合同后代理销售该项目，若在合同期内将本项目整售，甲方（注：被告）应按总成交额的1.5%付给乙方作为代理佣金。《委托代理合同》约定的双方合作期限自2011年7月1日起至2012年6月30日止。因此，原告只有在2012年6月30日前将项目整售，也就是其推荐的客户成功与被告签订买卖合同，才能视为原告居间成功，才有权要求被告支付佣金。2012年6月30日，双方签订的《委托代理合同》期限届满，双方并没有再针对写字楼的租售事宜续签协议。被告在合同期满后与另外一家房地产经纪公司（即北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司，以下简称金隅公司）针对写字楼租售事宜另行签订了合同。此后，在该经纪公司努力下，被告与北京鲁能置业发展有限公司（注意：并非山东鲁能集团）于2012年11月5日才签订《北京市商品房现房买卖合同》，签约的时间已经远远超过《委托代理合同》中确定的有效期，居间成功公司也并非原告。因此，依据《委托代理合同》中关于居间成功的条款，不能认为原告居间成功，其自然无权要求被告向其支付任何佣金。2、原告根据内容不真实的《客户确认单》无权向被告主张佣金。原告在起诉状和提交的证据中有一份《客户确认单》，原告妄图以此作为向被告主张佣金的依据。但是，这份《客户确认单》重要内容系原告虚构伪造，不能作为原告获取报酬的依据。第一，该《客户确认单》记载的客户系原告编造。确认单中记载的客户名称是山东鲁能集团，客户联系人为齐总和房总。但是，经过被告查证，山东鲁能集团并不存在所谓齐总和房总，由此可见原告伪造客户身份，提供虚假客户信息。第二，经过被告后来了解，原告编造的齐总，系北京鲁能置业发展有限公司（以下简称鲁能置业）齐向春，房总，系金隅公司房文军。该二人后来向被告证实，他们从未通过原告到被告处勘察项目。该事实可以依法通知齐向春、房文军出庭作证进行证实。第三，事实乃是从2012年4月金隅公司就为鲁能置业开始居间工作，在2012年5月更是取得鲁能置业的独家授权。金隅公司本身就是一家从事房地产经纪的专业公司，同时金隅公司更是接受了鲁能置业的独家委托，怎么可能一个经纪公司委托另一个经纪公司勘察房产？这种极易产生纠纷的方式不符合商业惯例，违背商业常理。第四，原告仅用一份以打印的客户姓名的确认单就想证明其推荐的客户并不充分。这是因为如果确认单中记载的齐总和房总真的由原告带领勘察项目，则该二人勘察项目的行为对双方利益都至关重要，那么为何没有该二人对当日勘察行为的签字确认相关文件？仅仅有打印的“齐总、房总”连完全的名字都不存在？唯一的结果只能是原告从来没有带领该二人勘察项目，只是根据道听途书编造客户名称与客户联系人，进而产生了确认单中的客户联系人根本不是客户单位人员的笑话。第五，退一万步讲，即使承认原告伪造客户名称的虚假确认单，但是该确认单中写明确认有效期为2012年8月23日前，也就是只有在该时间之前促成交易才成功。但是事实上，原告并未在2012年8月23日前将项目出售，不能认为居间成功，自然无权主张报酬。3、本案中项目买受人鲁能置业系金隅公司成功居间客户，与原告无关，且被告已经向金隅公司支付居间服务费，被告不可能因一笔交易而承担两笔居间费。2012年4月，金隅公司开始为鲁能置业从事居间工作。2012年5月30日，因鲁能置业对被告当时所有的山水广场项目具有购买意向，于是独家委托授权金隅公司和北京国电伟华高科技有限公司代表其洽谈山水广场项目工作事宜（居间工作主要由金隅办理），委托期限自2012年6月1日至2012年12月31日止。2012年6月30日被告与原告《委托代理合同》期满，双方并未续签协议，因此，被告与金隅公司于2012年7月6日签订《办公楼宇整栋出售委托协议》。后在该房产经纪公司的工作下，2012年11月5日，鲁能置业成功与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》。因此该房产经纪公司居间成功，被告也按照约定向其支付了佣金。对于被告与金隅公司从签订协议到最终支付居间费用整个过程，合法合理。首先，从商业习惯上来说，对于大宗房地产交易，不仅出售人需要委托居间人，买受人委托居间人代其洽谈也是正常不过。而且，从买受人的角度考虑，其一定选择自己最为信任的经纪公司。因此，鲁能置业才自己委托了经纪公司与被告进行洽谈，这符合商业习惯。此外，鲁能置业于2012年5月30日就已经委托金隅公司代理其洽谈山水广场项目，之后才与被告签订《办公楼宇整栋出售委托协议》鲁能置业最终购买山水广场项目房屋完全系金隅公司居间成功的结果。被告才依照协议向金隅公司支付了居间报酬。综上所述，原告主张支付居间服务费是没有事实依据的，鲁能置业所购买的项目系金隅公司居间成功的结果，与原告无关。二、原告向被告主张居间服务费及利息无法律依据。《合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。通过该条规定可知，居间合同中，委托人支付居间人报酬首先是按照双方约定支付。此处的约定包括居间成功、支付居间报酬的条件等内容。被告与原告签订《委托代理合同》均系双方真实意思表示。合同双方特别是原告对写字楼租售事宜均有非常明确的理解，对合同条款中可能存在的各种情况均知晓。依据合同条款，原告对何为居间成功、主张居间佣金的条件是知晓的，也是同意的。根据《合同法》第四百二十六条第一款，原告必须按照双方约定向被告主张居间报酬。而根据双方的合同约定，原告不能被视为居间成功，被告无需向其支付居间报酬。原告的主张，无任何法律依据。三、原告称为涉诉项目投入大量人力、物力，并不属实，原告并无任何证据证明其上述投入成本，却恶意诉讼索要2055万的巨额费用，违反诚信之原则，显示贪婪之本性。诉争房屋的销售，并非原告独家代理，被告与多家经纪机构接洽，最终成交，其中并无任何原告的工作成果体现。按照商业常理，如此大宗房地产交易，必定存在大量磋商、谈判、协调事宜，期间应形成大量相关文件。但是原告却从未提供任何相关的文件，仅仅想依靠欺骗被告而获得的《客户确认单》就主张巨额佣金，无异于痴人说梦。退一万步讲，如真的按原告陈述，其为此付出大量成本，为何对项目的签约情况一无所知？为何其对“齐总、房总”根本不是山东鲁能集团人员一无所知？对“齐总、房总”的真实姓名都不知道？为何其所谓推荐客户早于2012年5月30日就已指定金隅公司为其提供独家代理服务（这点，在原告提交证据《工作纪录》中体现：嘉信置地（此处实为金隅公司，原告连基本的名称都搞错）是鲁能的独家代理公司）？这一系列事实，均说明原告并未对项目成交起到任何作用，仅凭带着几个身份不明的人来看房就企图蒙骗被告，且未在有效期内成交，就索要2055万的巨额居间费，这是匪夷所思的。综上所述，原告要求被告支付居间费用及利息的主张既无事实依据亦无法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2008年，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《山水铂宫写字楼租售总代理协议书》，双方约定由原告接受被告的委托，作为被告开发的北京市朝阳区朝外大街3号山水铂宫写字楼项目的租赁总代理（铂宫公寓除外），全面负责本项目所有客户和二级代理行所有客户的接洽、租赁谈判、安排合同签署等事宜。合同期限从2008年12月1日起至2010年5月31日止，合同到期，经双方协商一致，可延长合同期限。2010年7月13日，原告与被告签订《委托代理合同》，双方约定原告为被告的商业项目提供招商代理服务，合作期限为2010年6月1日至2011年6月30日止。2011年8月10日，原告（作为代理方、乙方）与被告（作为委托方，甲方）签订《委托代理合同》，双方约定原告为被告的商业项目提供招商及整售代理服务。物业名称：山水铂宫A座写字楼及山水铂宫B、D座公寓。地址：北京市朝阳区朝外大街3号。面积：写字楼约32000平方米，公寓剩余出租面积（建筑面积）。租金：报价：A座办公区7元／天／平，A座商业一层20元／平米／天／，B、D座公寓4元／天／平。成交价根据客户情况另行约定。售价：以甲方认可的价格为准。甲方依照北京市有关法律，合法拥有上述物业所有权，并将上述物业委托乙方（非独家）代为出租。乙方将协助甲方推荐客户，并协助甲方与乙方之客户办理签署租赁及整售合同的有关手续，有关物业出租之条款最终由甲方认可确认。客户确认：1.《客户确认单》在商户与甲方首次见面时，甲乙双方签署《客户确认单》（由甲方出具）原件两份，双方各持一份。凭确认单视为乙方拓展客户，如果商户与甲方签约，甲方将遵守本协议约定的支付条件及标准向乙方支付相应代理费。2.客户确认单以甲方的公章和乙方公章或以甲方指定的全权代表和乙方指定的全权代表签字为准，甲方应于乙方提交客户确认单后5个工作日内确认乙方推荐之客户。整售代理佣金：1.乙方在本项目正式签定合同后代理销售该项目，若在合同期内乙方将本项目整售，甲方应按总成交额的1.5%付给乙方作为代理佣金。2.在乙方客户与甲方签订正式买卖合同并缴付清首笔房款后，甲方于30个工作日内将乙方所得代理佣金以支票／现金方式一次性全额支付予乙方。甲方不得越过乙方与乙方客户私下达成租赁、联营转让、合作等协议，如有发生，乙方将向甲方追讨全部代理佣金。合作期限：1.从2011年7月1日起至2012年6月30日止。2.合同到期，经双方协商一致，可延长合同期限。在《委托代理合同》所附的《客户确认单》格式上有这样的内容：发展商填写并确认：上述代理方所提供的客户资料，我方已经全面核对完毕，依据双方合约规定，特此通知代理方，具体确认内容如下：发展商确认该客户作为代理方向我方提供的确认合格之有效客户，该客户的确认有效期至年月日。如该客户在有效期内成交，我方将依据双方合同（另行签订）约定，向贵方支付相应的佣金。有效期外，如该客户与发展商成交，发展商无须向代理方支付代理方任何佣金。2012年8月28日，被告（作为甲方）与鲁能集团有限公司（作为乙方）签订《北京山水广场“铂宫”项目房产认购协议书》。双方约定，由鲁能集团有限公司向被告认购房产，目标房产的范围：除签约各方另有约定外，应包括位于北京市朝阳区（朝外东草园）朝外大街3号的山水广场南侧A座整楼（即通产大厦，甲方现称之为山水广场“铂宫”项目）全部房产及其附属物、设施、设备、国有土地使用权，其中：地上12层，地下2层。乙方向甲方支付定金2000万元。目标房产的预估价格为13.7亿元。2012年11月5日，被告（作为出卖人）与北京鲁能置业发展有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。双方约定，被告将朝阳区朝阳门外大街3号院1号楼-2层101号房屋出售给北京鲁能置业发展有限公司，总价款为13.7亿元。原告称其向鲁能集团有限公司提供居间服务，带鲁能集团有限公司工作人员看房，鲁能集团有限公司指定关联公司北京鲁能置业发展有限公司签订《北京山水广场“铂宫”项目房产认购协议书》，原告认为，上述被告将房屋出售的交易系其居间完成的，居间双方为被告和鲁能集团有限公司，认为被告应按照上述交易的金额计算代理佣金。被告否认原告就上述交易提供居间服务。本案审理过程中，原告提交了《客户确认单》，内容包括：代理公司名称：北京理想阳光房地产经纪有限公司代理公司联系人：陈潇客户（公司）名称：山东鲁能集团客户联系人：齐总和房总客户所属行业：集团公司客户意向租赁位置4层-9层客户所需面积：16139.46平方米客户意向购买位置：整栋面积：32455.67平方米。发展商联络人：王晴看房日期：2012年5月24日代理公司审核人：陈潇职位：项目经理。代理方签字：陈潇代理方盖章处加盖有“北京乐工场资产管理有限公司合同专用章”、“北京理想阳光房地产经纪有限公司合同专用章”。发展商填写并确认：上述代理方所提供的客户资料，我方已经全面核对完毕，依据双方合约规定，特此通知代理方，具体确认内容如下：发展商确认该客户作为代理方向我方提供的确认合格之有效客户，该客户的确认有效期至2012年8月23日。同时，将“如该客户在有效期内成交，我方将依据双方合同（另行签订）约定，向贵方支付相应的佣金。有效期外，如该客户与发展商成交，发展商无须向代理方支付代理方任何佣金。”的部分划掉。发展商审核确认人：王晴发展商确认日期：2012年5月30日。被告亦提交一份原告提交了《客户确认单》，其中内容包括：代理公司名称：北京理想阳光房地产经纪有限公司代理公司联系人：陈潇客户（公司）名称：山东鲁能集团客户联系人：齐总和房总客户所属行业：集团公司客户意向租赁位置4层-9层客户所需面积：16139.46平方米客户意向购买位置：整栋面积：32455.67平方米。发展商联络人：王晴看房日期：2012年5月24日代理公司审核人：陈潇职位：项目经理。代理方签字：陈潇代理方盖章处加盖有“北京乐工场资产管理有限公司合同专用章”。发展商填写并确认：上述代理方所提供的客户资料，我方已经全面核对完毕，依据双方合约规定，特此通知代理方，具体确认内容如下：发展商确认该客户作为代理方向我方提供的确认合格之有效客户，该客户的确认有效期至2012年8月23日。如该客户在有效期内成交，我方将依据双方合同（另行签订）约定，向贵方支付相应的佣金。有效期外，如该客户与发展商成交，发展商无须向代理方支付代理方任何佣金。发展商审核确认人：王晴发展商确认日期：2012年5月30日。原告称陈潇是北京乐工场资产管理有限公司的员工，北京乐工场资产管理有限公司与原告系关联公司，是两个公司，同一班人马。原告与北京乐工场资产管理有限公司之间不存在转委托关系，也无相关的协议。原告对被告提交的《客户确认单》予以认可，称自己提交的《客户确认单》上“如该客户在有效期内成交，我方将依据双方合同（另行签订）约定，向贵方支付相应的佣金。有效期外，如该客户与发展商成交，发展商无须向代理方支付代理方任何佣金。”部分系原告自行划掉。被告对原告所划掉的部分不予认可。原告未与鲁能集团有限公司、北京鲁能置业发展有限公司签订过居间合同或委托合同。本院向鲁能集团有限公司调查：1、鲁能集团有限公司是否接受过原告的居间服务，与被告就朝阳区朝外大街3号铂宫项目的房屋租赁或者买卖开展过缔约谈判；2、鲁能集团有限公司与被告是否签订过《北京山水广场“铂宫”项目房产认购协议书》；如签订，该协议是否履行或解除；如履行，履行情况；3、鲁能集团有限公司与被告是否签订过其他合同或者协议？鲁能集团有限公司于2015年2月6日作出《情况说明》：该公司并未接受过原告的居间服务。该公司与被告曾就北京市朝阳区朝外大街3号铂宫项目的房屋买卖，开展过缔约谈判。该公司与被告签订过《北京山水广场“铂宫”项目房产认购协议书》，该协议已履行完毕。该公司与被告未签订过其他任何合同或协议。原告又称看房时来人自称是鲁能集团有限公司的人，但实际是北京鲁能置业发展有限公司的人员。原告还提交了公证书，以证明其负责的工作人员在2011年8月10日签订《委托代理合同》到期前，向被告发出续签合同的版本，要求按照惯例予以续签合同，但被告为规避支付代理佣金不予答复，原告还以此证明其在《委托代理合同》到期后，仍持续向被告提供居间服务，被告对原告的证明目的不予认可。被告提交了北京鲁能置业发展有限公司出具的《授权委托书》、被告与北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司签订的《办公楼宇整栋出售委托协议》、销售代理费收据，以证明原告非独家居间，原告质证时称上述证据是伪造的，不予认可，原告还称被告与北京鲁能置业发展有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》之后，为了将所谓的服务费，实质为回扣的总交易价格的3%的费用提取出来并分配给相关负责人，北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司又突然于2012年12月8日向被告出具一份《授权委托书》，同意将代理协议项下的服务费转让给不具有代理资质，且无法开具代理费发票，但与鲁能集团有限公司同属于国电系统的北京国电伟华高科技有限公司代为收取…….被告提交的证据能够形成一个完整的回扣形成及支付的脉络，被告、鲁能集团有限公司、北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司串通设计的模式或称之为陷阱，目的就是为了达到不向原告支付任何代理佣金，且实现买受人相关负责人分享4110万元购房回扣的终极目的。上述事实，有当事人提交的《委托代理协议》、《北京山水广场“铂宫”项目房产认购协议书》、《情况说明》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告在2011年8月10日签订《委托代理合同》，双方约定由原告为被告的房屋租赁及整售提供居间服务，《委托代理合同》的合作期限为2011年7月1日起至2012年6月30日，双方在合同到期后未续签合同，该《委托代理合同》已于2012年6月30日到期终止。原告、被告分别提交了《客户确认单》，被告虽否认王晴非其工作人员，但又承认其公司保存有《客户确认单》，对此不能做出合理解释，原告认可被告提交的《客户确认单》内容，故本院对被告提交的《客户确认单》真实性予以采信。原告与被告签订《委托代理合同》时，并未约定原告可以转委托，根据被告提交的《客户确认单》，加盖有“北京乐工场资产管理有限公司合同专用章”，未加盖原告的印章，原告解释称其与北京乐工场资产管理有限公司系“一个公司，两套人马”，而原告与北京乐工场资产管理有限公司系两个独立的公司，即便该《客户确认单》与原告相关，亦可以认定原告在提供居间服务时存在瑕疵。原告先是称居间双方为被告和鲁能集团有限公司，又称看房时来人自称是鲁能集团有限公司的人，但实际是北京鲁能置业发展有限公司的人，原告未与鲁能集团有限公司、北京鲁能置业发展有限公司签订过合同或协议，鲁能集团有限公司否认原告曾为其提供过居间服务。在原、被告于2011年8月10日签订《委托代理合同》中附有《客户确认单》的格式，原告主张为被告就诉争房屋的出售提供了居间服务，原告提交了《客户确认单》作为索要居间服务费的证据，而原告提交的《客户确认单》与被告提交的《客户确认单》相比，除在代理方加盖处加盖有“北京乐工场资产管理有限公司合同专用章”印章外，还加盖有原告自己的合同专用章，原告还将“如该客户在有效期内成交，我方将依据双方合同（另行签订）约定，向贵方支付相应佣金。有效期外，如该客户与发展商成交，发展商无须向代理方支付代理方任何佣金”的内容划掉，被告不予认可，原告单方将上述内容划掉的行为对被告无约束力。被告与鲁能集团有限公司签订《北京山水广场“铂宫”项目房产认购协议书》，与北京鲁能置业发展有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》的时间均在《客户确认单》有效期外，而《客户确认单》明确规定“有效期外，如该客户与发展商成交，发展商无须向代理方支付代理方任何佣金”。现原告要求被告支付诉争房屋的代理佣金及利息缺乏依据，本院不予支持。针对原告指称被告与鲁能集团有限公司、北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司等串通，签订相关合同和协议，将所谓的服务费，实质为购房款回扣4110万元提取并分配给相关负责人问题，原告可向有关机关反映，如涉嫌犯罪，由相关机关调查后依法处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京理想阳光房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费85400元，由原告北京理想阳光房地产经纪有限公司负担（已交纳42700元；余款42700元，于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 雷恩强人民陪审员 常振海人民陪审员 杨静田二〇一五年四月三十日书 记 员 宋晓佩 来源：