（2014）杭上民初字第1831号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-07-03
案件名称
杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处与杭州鑫鳌实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处,杭州鑫鳌实业投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭上民初字第1831号原告：杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处，住所地：杭州市上城区秋涛路36号。法定代表人：王斌达，主任。委托代理人：张轶群，浙江浙元律师事务所律师。被告：杭州鑫鳌实业投资有限公司，住所地：杭州市上城区姚江路33-63号（凤凰北苑一、二楼）。法定代表人：金祥勇，总经理。原告杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处（以下简称紫阳街道办事处）为与被告杭州鑫鳌实业投资有限公司（以下简称鑫鳌实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月9日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙丽独任审判，于2015年1月26日进行了公开开庭审理。后因审理需要，本院于2015年2月9日、4月10日组织了补充质证。原告紫阳街道办事处的委托代理人张轶群、被告鑫鳌实业公司的法定代表人金祥勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫阳街道办事处起诉称：被告于2010年12月31日与原告下属的杭州市上城区紫阳街道公有资产管理中心（以下简称管理中心）签订凤凰农贸市场租赁合同，约定由被告租赁位于杭州市姚江路33-36号凤凰北苑1楼1050平方米、2楼2070平方米，共计3120平方米房屋，租赁期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，租金为前三年930000元／年，从第四年起每三年递增8%，租金自2011年8月1日起算等事项。合同签订后，被告一直未能按照合同约定支付租金，截至2014年12月31日，按合同约定已累计积欠租金286万元。虽经原告多次催讨，被告仍以种种理由拒不支付，极大的侵害了原告的合法权益和辖区人民群众的利益。另，管理中心已于2013年经上级部门批准撤销，其权利义务均归原告行使和承担。原告无奈只得诉诸法律，请求判令：1、解除管理中心与被告于2010年12月31日签订的凤凰农贸市场租赁合同，被告立即腾退杭州市姚江路33-36号凤凰北苑一、二楼房屋并返还给原告；2、被告立即支付原告租金286万元并支付实际付清之日止的滞纳金（按所欠租金金额千分之二／日标准计算，暂计算至2014年12月31日为3787220元，详见滞纳金计算清单）；3、被告向原告支付自2015年1月1日起的房屋使用费至实际腾退之日止（按2740元／日标准）；4、本案诉讼费由被告承担。被告鑫鳌实业公司答辩称：一、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六的规定，请求支付房屋租赁合同租金的诉讼时效是一年。本案的案由是房屋租赁合同纠纷，原告起诉要求支付租金，故根据上述规定，原告起诉之日起前一年内的租金其有权要求支付，超过部分无权主张。二、涉案租赁合同的出租方违约，未按照合同约定履行。该租赁合同是被告与管理中心签订，原告作为管理中心的上级主管部门，在合同履行过程中滥用职权，非法进行干预，阻挠合同的履行，使得管理中心在合同履行中存在严重的违约行为，是造成纠纷的根本原因。具体表现在：1、管理中心未按合同约定提供房屋所有权证，导致被告租赁的房屋无法办理装修审批手续，拖延了一年多才能开始装修。2、管理中心不按合同规定允许被告办理市场名称登记证。3、管理中心自己办理市场名称登记证，但不交付承租人。4、管理中心于2012年5月办出了临时市场名称登记证，拖延了一年半，以致已经进场的经营户无法办理执照，处于无证经营的状态，后引发集体上访，经信访协调，全额退赔经营户，造成被告重大损失。原告虽口头承诺予以补偿，但至今未落实。5、市场名称登记证至今未交付被告。6、停车库、停车位未能按合同落实交付使用。7、市场排污处理至今未能落实。8、市场周边的无证商铺处理至今未按合同落实。9、合同约定消控中心的监控室未按约定提供给被告。三、双方围绕解除合同进行了多轮的协商，原告提出了无理的要求。被告在合同签订后缴纳了履约保证金并投入500余万元完成装修、招租、改建等运营，但由于经营手续、不正当竞争、停车场等出租方面的原因，导致被告的租金收入无法维持公司运营，故双方一直在协商解决方案。经过多轮的协商，2014年10月，原告提出提前解除合同，双方达成了初步意向：为避免双方扩大损失，在互不追究违约责任和其他经营责任的情况下提前解除合同，尽快寻找下家转让，被告配合原告进行交接。但是原告却提起本案诉讼，并回避了其自身的违约及过错，严重损害了被告的合法权益。四、被告的投入应当依法受到法律的保护。被告为了履行合同，共计投入500余万元，拆也拆不掉，拿也拿不走，原告在解除合同后理应对这部分财产冲抵相应的租金，以体现公平、公正。综上所述，原告系滥用诉权，其请求超过诉讼时效，且管理中心存在严重的违约情形，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：1、租赁合同；2、移交协议；3、竣工验收备案表；证据1-3共同证明双方租赁关系及租金、滞纳金的计算标准；4、支付凭证，证明被告仅于2011年3月9日支付2011年租金387500元，被告欠款的事实；5、杭州市上城区机构编制委员会文件，证明签订合同的主体被撤销，原告依法继承其主体资格；6、批复、杭州市上城区机构编制委员会办公室证明、杭州市上城区事业单位登记管理局证明，证明杭州市上城区紫阳街道公有资产管理中心为杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处开办，现已注销，相关权利义务由原告承接。对上述证据，被告的质证意见如下：证据1，对三性无异议，对证明对象有异议，认为原告未按合同约定提供房产证、落实停车库等义务，构成违约；证据2，对真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为移交协议的主体甲方是紫阳街道办事处，协议约定停车库、消防等移交被告，原告却没有履行；证据3，对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，是整体验收的备案表，不是市场的备案表；证据4，对三性无异议，认为可以证明被告支付租金的事实；证据5，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该文件撤销了管理中心，被告却查到管理中心现在依然具备有效的组织机构代码证；证据6，对真实性无异议，对关联性有异议，认为是新开具的证明。审理中，本院依法对上述证据经当庭质证，认证意见如下：原告提供的证据1-6真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。为证明自己的主张，被告向本院提供了如下证据：1、关于凤凰北苑农贸市场存在问题的报告，证明2014年4月经杭州市上城区商务局证明，整个市场不能正常经营，被告向上级部门报告要求减免租金的事实；2、消防安全检查合格证及消防验收备案登记表，证明相关的材料直至2011年12月才通过竣工验收，颁发合格证的事实；3、市场名称登记证，证明2012年5月30日管理中心拒绝被告办理市场名称登记证后才自行办出市场名称登记证并造成被告无法按合同约定正常经营，拖延期限达一年半的事实；4、凤凰北苑农贸市场退款明细表，证明由于一直无法办理市场名称登记证引发了经营户的集体上访，被告最后全额退赔经营户造成重大损失的事实；5、报告，证明2011年9月和2012年1月被告书面报告了需要管理中心解决的电力、消防、停车、排污、市场周边无证商铺清理问题均未得到妥善处理的事实；6、关于紫阳街道凤凰北苑农贸市场要求接污纳管的报告及照片，证明为履行合同原告也向有关部门提出了排污事项的报告，但至今未能落实的事实；7、移交协议，证明消防监控作为市场的经营组成部分至今未能交付的事实；8、双方的解除方案和承租方的回函，证明双方已就解除合同进行了沟通并初步达成意向的事实；9、天华专审字（2011）第140号审计报告，证明农贸市场的装修补助，被告对工程量进行了审计的事实；10、发票及照片，证明地下水管破裂造成43244.8元的损失，市场不能正常营业的事实；11、交款单，证明被告支付35万元保证金的事实；12、商铺经营者的联名投诉状，证明被告赔偿经营户损失117万余元的事实；13、政府补助资金通知，证明被告因管理中心无法提供房屋所有权证而得到政府补偿的事实；14、光大银行开户证明，证明因管理中心不提供房屋所有权证和市场名称登记证，造成开户银行不能正常运营的事实；15、杭州市上城区机构编制委员会办公室的组织机构代码证，证明编制委员会的文件主体不一致的事实；16、地面沉降的报告，证明地面沉降漏水的事实；17、经营户退款协议及收据，证明被告赔偿经营户损失117余万元的事实；18、低压供电合同，证明被告开始用电时间的事实；19、装修合同、零星工程预算书，证明被告装修损失；20、市场名称登记申请委托书，证明市场证是临时的，需每年申请延期手续报批；21、市场名称登记证，证明2012年5月30日出租方办理市场证后到期，造成承租人无法按合同约定正常经营的事实。对上述证据，原告的质证意见如下：证据1，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为与事实不符；证据2，对证明对象有异议，认为无法证明被告的待证事实；证据3，对真实性、证明对象有异议，认为无法证明被告的待证事实；证据4、5，对三性、证明对象有异议，认为是被告自行编写的；证据6、7，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为无法证明待证事实；证据8，对三性、证明对象有异议，认为要么是被告自己制作的，要么是打印件，没有签章，无法证明待证事实，但回函收到过；证据9，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为无法证明有无投入及投入是否如被告所述；证据10，对真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为无法证明被告的待证事实和与本案的关联性；证据11，无异议；证据12，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明待证事实，也无法证明被告赔偿117万元的事实，亦无法证明该赔偿与原告有关；证据13，对真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，不能证明待证事实，与本案无关；证据14，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明待证事实，该证据可以证明曾经是办理了市场名称登记证等材料的；证据15，对证明对象有异议，认为无法证明待证事实，是办事机构的名称为办公室；证据16，对三性、证明对象有异议，认为无法证明待证事实，是当事人的陈述，不是证据；证据17，对三性、证明对象均有异议，收据均为个人签字，现金支付，不符合商业常规，康康联合、祖名豆浆店都以不明身份个人签字收取现金，与财务惯例不符，且上述凭证中存在没有签字和代签字的收款情况，即使上述退款存在，也与本案无关，不能证明被告所要证明的事实，这些收据可以看出，其在2011年7月初已经开始经营，收取他人款项。即使上述证据成立，金额也不对，卤味店的退款中除了租金还包括补助，超过收款金额；证据18，对真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为与本案无关，不能证明待证事实，且其只是低压电，不能证明此前有无电的情况；证据19，对其中装修合同三性均有异议，认为有些合同在被告提供的审计报告中没有体现，有些合同并没有签订时间和项目，有些合同还没有生效，单位并未盖章，且工业品买卖合同签订时间是2012年1月16日，所谓装修实际早已完成，根据审计报告，被告即使有装修损失，也只有90余万元，而其中零星工程预算书只有打印件，不予认可。综上，所谓损失并不存在，而其上一份证据所说的117万元也是收费之后再退出去的，没有实际损失，不能证明被告的待证事实；证据20，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明其证明对象，且委托人即开办单位就是原告；证据21，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明被告的证明对象，原告确实办过这个证，从证上面看没有临时的标注，市场都是要每年换证的。审理中，本院依法对上述证据经当庭质证，认证意见如下：被告提供的证据1、6、10、12、17、18，上述证据已形成证据链，相互佐证可证明涉案合同在履行过程中存在未办理房屋所有权证、延迟至2012年5月30日才领取市场名称登记证、经营户集体投诉、被告退还租金117万余元、市场周边绿化施工被告支付了费用、市场地面抬高和垃圾房建设及二楼隔墙被告支付了部分费用、地面沉降造成水管破裂被告多支付水费、无法正常排污返工改造被告支付了费用、电容不够于2011年11月8日才增加、消防验收未及时通过等情况，被告向原告提出减免两年租金，杭州市上城区商务局表示“情况属实”的事实，对此事实，本院予以确认。证据2、3、7、11、20、21，真实、合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。证据4，不符合有效证据的必要条件故不予认定。证据5，虽被告未能提供原告收到上述报告的证据，但上述报告属被告的自认，可证明被告曾于2012年1月向原告提出减免六个月租金的事实，对此事实，本院予以确认。证据8，其中双方的解除方案未经签字盖章，不具有证据效力，故本院不予认定；其中回函原告表示收到，本院予以认定。证据9、19中装修所涉及的合同，上述证据已形成证据链，可证明被告装修涉案市场投资104万余元，实际支付96万余元的事实，对此事实，本院予以确认。证据13、14、15，与本案纠纷缺乏必然联系，故本院不予认定。证据16，虽被告未能提供原告收到该报告的证据，但该报告结合本案其他证据可证明地面沉降造成水管破裂被告多支付水费的事实，对此事实，本院予以确认。证据19中的零星工程预算书，不符合有效证据的必要条件，故本院不予认定。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年12月31日，被告（乙方）经公开招标、投标与杭州市上城区紫阳街道公有资产管理中心（甲方）签订凤凰农贸市场租赁合同一份，约定由甲方将位于杭州市姚江路33-63号凤凰北苑1楼1050平方米，2楼2070平方米，共计3120平方米房屋（实际面积以房产证为准，见附件：房产证、土地证及契证复印件，含13个车位）通过核准出租给乙方；租赁期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，甲方给予乙方前期装修和招商期7个月，租金自2011年8月1日起算；租金为前三年即2011年至2013年为93万元／年，从第四年起每三年递增8%即2014年至2016年为100万元／年，2017至2019年为108万元／年，2020年为117万元；乙方第一次支付租金为本合同签订生效后一周内付清，从第二次开始，每半年提前一个月支付一次，分别为每年5月31日前和11月30日前支付，逾期按每日2‰支付滞纳金；乙方向甲方缴纳合同履行、食品安全、水电费用、消防安全等保证金35万元，租赁期满退还不付息；租赁期间乙方对甲方提供的场地和设施拥有使用权，如租赁期满乙方不续租，属甲方出租的不动产的使用权和占有权无条件归还甲方，乙方租赁期间对物业的装修、固定设施和添附物一并归甲方所有，如因甲方原因提前解除合同，乙方租赁期间购置的可移动设备、设施，可拆除添附物经评估，可优先转让给甲方，市场物业的装修、固定设施和添附物，经评估折价后归甲方所有；甲方有权监督租赁物业不受损害和损失，有权对市场物业进行监督和指导管理，包括对市场的装修、消防、卫生、环保、安全防范和经营设施的管理和维修；甲方有权对市场的经营及管理进行监督和检查，维护市场的整体形象，依法维护市场职工及摊位经营者的合法权益；甲方应保障乙方正常经营，协助乙方办理开业证照等有关手续按约定协助做好相关经营场地和相关设施的配套，为经营提供便利条件，同时协调有关部门加强周边马路菜市场的管理和整治，并及时协调解决乙方市场经营活动中出现的问题和困难；甲方力争在市场开张前完成市场前面绿化带改造和停车带的施工工作，确保不影响乙方的正常经营；乙方对市场进行装修、经营，需确保消防设施和建筑物主体结构完整；在遵守法律法规的前提下，乙方按照约定，在工商行政管理部门核准的经营范围内，对市场经营有完全的自主权，但不得改变一楼农贸市场的经营性质；乙方与经营者之间的合同履行期限不得超过本合同约定的期限；因乙方逾期支付租金30天以上等原因，甲方有权提前解除合同；任何一方违反合同规定的义务给另一方造成损失，应赔偿另一方的损失和违约金20万元；因甲方违约致使乙方无法继续经营的，乙方有权解除本合同，甲方应退回乙方预交的租金和保证金，按评估价赔偿乙方对本市场的装修及后续购置资产的损失，同时协助乙方做好市场及经营户善后工作；因乙方违约，甲方有权解除本合同，收回物业及市场经营权，没收保证金，并由乙方按本合同约定承担违约责任，无论乙方是否配合，甲方有权按评估价处置乙方对本市场的装修及后续购置资产的投入等有关事项。合同签订后，被告于2011年3月9日向管理中心交付了自2011年8月1日到12月31日的租金38.75万元，于同年3月10日交纳保证金35万元，后未再付租。被告遂进场对涉案租赁房屋进行了装修，一楼用于市场经营，二楼用于转租给其他公司。2011年11月，农贸市场开始营业。2012年5月30日，管理中心经工商部门批准，领取了名称为杭州凤凰北苑农贸市场的市场名称登记证。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，要求依法解决。另查明，管理中心系经杭州市上城区机构编制管理委员会于1999年5月批准建立的事业法人，行政上隶属原告的领导和管理。2012年7月，该委员会作出上编委（2012）33号文件，撤销了管理中心。再查明，2009年3月，杭州市凤凰北苑R5组团1#楼工程经建设单位杭州市房地产联合开发总公司及施工单位、监理单位竣工验收。2010年8月30日，原告与杭州市房地产联合开发总公司签订移交协议一份，约定该公司于2010年9月9日将凤凰北苑R5组团1#楼1-2层正式移交给原告等事项。上述移交房屋即涉案租赁房屋，至今尚未领取房屋所有权证。本院认为，管理中心建立时行政上隶属原告的领导和管理，其主要职能系对原告公有资产的管理，故涉案合同以管理中心名义与被告签订。现管理中心被依法撤销，涉案合同的权利义务应由原告继受，紫阳街道办事处作为原告主体并无不妥。涉案凤凰农贸市场租赁合同系管理中心与被告的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行自己的义务。本案中，双方当事人争议焦点主要在于双方当事人是否依约履行及法律责任的承担。对此，本院分析如下：一、涉案合同虽为房屋租赁合同，但存在特殊性。涉案房屋属国有资产，系经过公开招、投标和评标程序，才将被告确定为中标出租人，且指定了租赁房屋的用途即经营农贸市场，涉及保证民生的菜篮子工程。从涉案合同来看，管理中心作为出租人的权利义务不同于普通房屋租赁合同关系中出租人，还赋予其对农贸市场监督、检查和指导管理等权利，相对其承担的义务亦更多，包括保证被告正常经营，协助被告办理开业证照，协助做好相关经营场地和相关设施的配套，为被告提供便利条件，同时协调有关部门加强周边马路菜市场的管理和整治，并及时协调解决乙方市场经营活动中出现的问题和困难等。二、从双方当事人的陈述及被告提供的证据来看，在涉案合同履行过程中，紫阳街道办事处至今未能领取房屋所有权证，市场名称登记证至2012年5月30日才领取的事实清楚，另尚有经营户集体投诉、被告退还租金117万余元、市场周边绿化施工被告支付了费用、市场地面抬高和垃圾房建设及二楼隔墙被告支付了部分费用、地面沉降造成水管破裂被告多支付水费、无法正常排污返工改造被告支付了费用、电容不够于2011年11月8日才增加、消防验收未及时通过等情况出现，杭州市上城区商务局亦表示“情况属实”，具有可信力。原告未能依约履行保证被告正常经营及其他协助义务，导致被告较长时间处于招商困难、非正常经营状况，经营户还退租一年，其行为具有过错，被告相应的抗辩成立。三、涉案合同约定了租金标准及支付方式，被告使用了涉案租赁房屋，支付了至2011年12月31日后未再付租，虽被告几次向原告提交报告要求减免租金，但未有证据显示获得了原告的同意，故其拖欠租金的行为已构成违约。因此，本院认为，根据双方的履行情况、过错情节等因素，本院酌定双方负有同等责任，由此产生的房屋租金、滞纳金，应给予被告相应的减少。综上所述，现原告提出要求解除涉案合同、腾退涉案租赁房屋的诉讼请求，被告亦表示同意，故对此请求，本院予以支持。但涉案租赁房屋一楼尚有经营户在经营、二楼尚有租户在使用，审理中经本院释明后原告仍表示不追加经营户、租户参加诉讼，属原告行使自己的诉讼权利，本院不予干涉。原告要求被告支付2012年1月1日至2014年12月31日的租金286万元及至租赁房屋实际腾退之日租金的诉讼请求，本院结合双方过错依法予以调整，另被告已向原告缴纳的保证金经双方当事人认可予以抵扣。关于被告提出原告对租金的诉讼请求已超过一年诉讼时效的抗辩理由，本院认为，从被告提供的证据来看，其于2012年1月5日向管理中心提出的报告中曾要求原告和管理中心予以减免6个月租金，于2014年3月31日向原告提出的报告中要求减免二年的租金，表明被告对欠租事实是确认的，亦表明双方当事人就租金、解除合同事宜一直有协商，故被告的此抗辩理由不成立，本院不予采信。关于被告提出要求以投入的财产冲抵租金，原告表示不同意，故本院不予准许，而由于原告的违约行为给被告造成的装修等损失，因被告并未在举证期内提出反诉，可另案起诉解决。原告要求被告支付滞纳金378.722万元的诉讼请求，本院认为，该滞纳金实系违约金，其计算标准约定过高，被告亦提出抗辩，本院依法予以调整，参照银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、杭州市上城区紫阳街道公有资产管理中心与被告杭州鑫鳌实业投资有限公司于2010年12月31日签订的凤凰农贸市场租赁合同于本判决生效之日予以解除，被告杭州鑫鳌实业投资有限公司于本判决生效之日起30日内将所租赁的杭州市姚江路33-63号凤凰北苑1、2楼房屋腾空，将房屋归还给原告杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处；二、被告杭州鑫鳌实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处房屋租金108万元（按合同约定的年租金标准的50%为基数，从2012年1月1日起暂计算至2014年12月31日止，已扣除35万元保证金），并按上述租金标准支付租金、房屋占有使用费至被告杭州鑫鳌实业投资有限公司实际腾退房屋之日止；三、被告杭州鑫鳌实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处滞纳金158233.16元（按合同约定的年租金标准的50%为基数，以银行同期贷款年利率分段计算，从2012年1月1日起计算至2014年12月31日止）；四、驳回原告杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费58331元，减半收取29165.5元，由原告杭州市上城区人民政府紫阳街道办事处负担23732.5元，被告杭州鑫鳌实业投资有限公司负担5433元。保全费5000元，由被告杭州鑫鳌实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审判员 孙丽二〇一五年四月三十日书记员 高尚 更多数据：