（2014）穗荔法民三初字第2224号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-07-31
案件名称
广州市新兴苑物业管理有限公司与广东润茂投资有限公司、梁贤波、梁新仕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市新兴苑物业管理有限公司,广东润茂投资有限公司,梁贤波,梁新仕
案由
合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗荔法民三初字第2224号原告：广州市新兴苑物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：王华荣，职务总经理。委托代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。委托代理人：易美玲，广东沁森律师事务所律师。被告：广东润茂投资有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁贤波。被告：梁贤波，住址广东省高要市。被告：梁新仕，住址广州市荔湾区。上述被告共同委托代理人：田丽丝，广东天穗律师事务所律师。原告广州市新兴苑物业管理有限公司诉被告广东润茂投资有限公司、梁贤波、梁新仕合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告广州市新兴苑物业管理有限公司的委托代理人易美玲、被告广东润茂投资有限公司、梁贤波、梁新仕的共同委托代理人田丽丝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市新兴苑物业管理有限公司诉称：2012年6月25日，原告与被告广州市新兴苑物业管理有限公司签订《广州高铁南站国际皮具交易中心物业服务合同》，由原告对被告市新兴苑物业管理有限公司开发的广州高铁南站国际皮具交易中心提供物业管理服务。被告广州市新兴苑物业管理有限公司于签订合同当日收取原告保证金600000.00元，双方约定在进场1个月即2012年11月18日退还300000.00元，2012年12月18日退还200000.00元，余下100000.00元在合同终止时无息退还。后因被告广州市新兴苑物业管理有限公司项目未能如其开业，双方于2013年12月23日签署补充合同终止原合同，被告广州市新兴苑物业管理有限公司承诺在2014年1月15日前退还全部保证金，并承诺自2014年1月10日开始，每超期一天，支付20000.00元违约金。但被告广州市新兴苑物业管理有限公司实际仅退还100000.00元，尚余500000.00元未能如约退还。后经原告多次催讨，被告梁新仕和被告梁贤波对被告广州市新兴苑物业管理有限公司的还款责任进行了担保，但仍未能依约履行。三个被告的行为违背了诚实信用的商业准则，严重侵害了原告的合法权益。据此，请求判令：1、被告广州市新兴苑物业管理有限公司退还原告保证金共计人民币500000.00元；判令被告广州市新兴苑物业管理有限公司支付违约金共计人民币500000.00元（违约金自2014年1月10日起计算，至实际支付之日，按每天人民币20000.00元计算，暂计至2014年10月30日）；2、判令被告梁新仕、被告梁贤波对上述款项承担连带支付责任；3、由三个被告承担本案诉讼费。被告广东润茂投资有限公司、梁贤波、梁新仕共同辩称：1、广东润茂投资有限公司与原告签订合同以后，原告没有按照约定的时间进场，由于当时的皮具市场并未发生多次变更，以及消防的处理，导致广东润茂投资有限公司拖延一年开业时间，也因原告原因致使广东润茂投资有限公司亏损30万元，广东润茂投资有限公司不同意退还50万元保证金，原告返还广东润茂投资有限公司经济损失30万元才予以退还。2、原告在要求承揽广东润茂投资有限公司的物业管理时欺骗性声称在与广东润茂投资有限公司签定合同前曾经管理过几个专业市场，但是据了解，原告根本没有管理过像皮具城这么大的市场，仅仅管理过小区的物业，小区的管理与市场管理是完全不同的行业，原告不具有管理市场的能力，在签定合同时欺骗被告方。3、被告梁新仕完全不知道原告与广东润茂投资有限公司于2012年物业管理合同，梁新仕从来没有参与过，毫不知情，但在后来2014年3月11日广东润茂投资有限公司与原告签订补充合同时，因为梁新仕是与梁贤波一同前往，梁新仕在被胁迫的情况下，在补充合同后页签字，但梁新仕根本不清楚合同的内容，也没有看过，不清楚合同的权利义务。4、原告方要求的每天2万元的违约金过高，按照《合同法》第一百一十四条第二款之规定，应当予以调整。法院应根据案件的具体情况以及违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行过程因当事人过错、逾期利益等多方面因素考虑违约金，如果判令我方承担违约责任，建议按每日万分之2.1计算。经审理查明：2012年6月25日，被告广东润茂投资有限公司（甲方）与原告广州市新兴苑物业管理有限公司（乙方）签订《广州高铁南站（国际）皮具交易中心物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广州高铁南站（国际）皮具交易中心提供物业管理服务事宜；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用每月338000元，由甲方直接支付乙方包干使用；签订合同当天，乙方支付甲方陆拾万元保证金，乙方进场1个月即2012年11月18日前，退还叁拾万元，2012年12月18日前，甲方再退还乙方贰拾万元，余下壹拾万元在合同终止时无息退还；本合同期限自2012年10月18日起至2015年10月17日止；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向荔湾区人民法院提起诉讼等等。上述合同签订当天，原告依约向被告支付了600000.00元保证金。但双方签订上述合同后，由于被告的场地未完工，交易中心未能开业，故原告未能进场提供物业管理服务。后被告开出金额600000.00元的支票给原告，但该支票被银行退票，后被告分两次共退回100000.00元保证金给原告并开出日期是2013年11月25日的金额500000.00元的转账支票给原告，但该支付被银行退票；被告于是又开出日期是2013年12月14日的转账支票给原告，而该支票仍被银行退票。2013年12月23日，被告广东润茂投资有限公司（甲方）与原告广州市新兴苑物业管理有限公司（乙方）签订《补充合同》，约定：甲乙双方于2012年6月25日签订《广州高铁南站（国际）皮具交易中心物业服务合同》，合同约定于2012年10月18日进场开始实施物业管理服务，乙方于签约当天交给甲方陆拾万元（人民币）保证金；但至今甲方场地未完工，交易中心未能开业，乙方未能进场提供物业管理服务，责任完全由甲方承担；甲乙双方经多次协商，双方同意终止合同，甲方退还保证金给乙方；甲方于2013年9月上旬出具陆拾万元支票给乙方，甲方承诺于2013年10月25日前，乙方可兑现该支票，实际上甲方出具的支票未能兑现，甲方通过转账的方式共退还乙方壹拾万元，更换四次支票仍未能兑现，现双方补充以下合同：甲方承诺于2014年1月15日前支付乙方剩余的伍拾万元保证金；2014年1月10日开始，每超期一天，甲方需支付乙方贰万元违约金等等。但事后被告并没有按上述《补充合同》的约定退还保证金给原告，至今尚欠500000.00元保证金未退还给原告。2014年3月11日，被告梁贤波在上述《补充合同》的复印件上写上：“确认于2014年4月30日前归还，否则本人愿承担一切责任。梁贤波”的字迹。同日，被告梁新仕在上述《补充合同》的复印件上写上：“欠下人民币伍拾万元正（￥500000元），保证在2014年4月30日前还清，否则由本人还清。梁新仕.2014年3月11日”的字迹。本院认为：被告广东润茂投资有限公司与原告广州市新兴苑物业管理有限公司签订的《广州高铁南站（国际）皮具交易中心物业服务合同》、《补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于被告广东润茂投资有限公司与原告签订的《补充合同》已明确约定双方同意终止双方签订的《广州高铁南站（国际）皮具交易中心物业服务合同》，同时约定被告广东润茂投资有限公司向原告退还原告已付的保证金，而本案原告是诉请三个被告退还保证金及违约金，本案是履行补充合同的纠纷，因原合同已终止，故本案属一般合同纠纷。被告广东润茂投资有限公司与原告签订《广州高铁南站（国际）皮具交易中心物业服务合同》当日，原告就依约向被告广东润茂投资有限公司支付了600000.00元保证金，后被告广东润茂投资有限公司分两次共退回100000.00元保证金给原告，被告广东润茂投资有限公司在《补充合同》中承诺于2014年1月15日前退还剩余的500000.00元保证金给原告，但至今未退还。而被告梁贤波于2014年3月11日于承诺：“确认于2014年4月30日前归还，否则本人愿承担一切责任。”、被告梁新仕于2014年3月11日承诺：“欠下人民币伍拾万元正（￥500000元），保证在2014年4月30日前还清，否则由本人还清。”故原告诉请被告广东润茂投资有限公司退还保证金500000.00元，被告梁贤波、梁新仕对该500000.00元保证金承担连带退还责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告广东润茂投资有限公司支付违约金500000.00元，被告梁贤波、梁新仕对违约金承担带支付责任的问题。被告广东润茂投资有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《补充合同》第一条约定：“甲方承诺于2014年1月15日前支付乙方剩余的伍拾万元保证金；2014年1月10日开始，每超期一天，甲方需支付乙方贰万元违约金”，因此原告请求被告广东润茂投资有限公司向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但是原告未提供证据证实被告广东润茂投资有限公司迟退回保证金造成原告利息损失外，原告还有其他损失，故被告广东润茂投资有限公司主张违约金过高请求予以适当减少，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌定被告广东润茂投资有限公司逾期退回保证金的违约金按中国人民银行规定的一至五年期贷款年利率5.75%上浮30%计算，且违约金从约定的2014年1月10日起计至退还保证金之日止。另，从被告梁贤波、梁新仕承诺的内容看，均只是承诺还清保证金500000.00元，并无承诺偿还保证金的违约金，故原告诉请被告梁贤波、梁新仕对违约金承担带支付责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东润茂投资有限公司向原告广州市新兴苑物业管理有限公司退还保证金500000.00元。二、被告梁贤波、梁新仕对第一项判决的款项向原告广州市新兴苑物业管理有限公司承担连带支付责任。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东润茂投资有限公司向原告广州市新兴苑物业管理有限公司支付保证金的违约金（违约金以保证金500000.00元为基数，按年利率7.48%计，从2014年1月10日起计至清还保证金之日止，违约金以本金即保证金为限）。四、驳回原告广州市新兴苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，由原告负担4535元，由被告广东润茂投资有限公司、梁贤波、梁新仕共同负担9265元。本案诉讼保全费5000元，由被告广东润茂投资有限公司、梁贤波、梁新仕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 何锦堂人民陪审员 卢嘉乐人民陪审员 吴志坚二〇一五年四月三十日书 记 员 李惠琦钟细妹 来源：