（2015）柳市民一终字第101号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-11-09
案件名称
傅舒婷与柳州市晟汇房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳州市晟汇房地产开发有限责任公司,傅舒婷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第101号上诉人（一审被告）：柳州市晟汇房地产开发有限责任公司，住所为广西柳州市鱼峰区雒容镇民生北街12号。法定代表人：黄晓丹，该公司经理。委托代理人：郑学华，该公司经理。委托代理人：赖智敏，该公司员工。上诉人（一审原告）：傅舒婷。委托代理人：周宏基，柳州市宏维法律服务所法律工作者。委托代理人：冯永恒，柳州市宏维法律服务所法律工作者。上诉人柳州市晟汇房地产开发有限责任公司（以下简称晟汇公司）因与上诉人傅舒婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年9月18日，晟汇公司与吴乾富、吴乾全（系傅舒婷的丈夫）签订了《江滨商贸城住宅认购协议书》（以下简称认购协议书），约定：吴乾富、吴乾全认购位于柳州市鱼峰区雒容镇民生街江滨商贸城6栋20号、6栋21号、3栋18号房，上述房屋建筑面积分别为295.5平方米、302.6平方米、288.7平方米，按栋计价，每栋单价为人民币500000元，合计总价为人民币1500000元；付款方式为一次性付款；吴乾富、吴乾全在认购协议书签订之时向晟汇公司支付定金人民币200000元，该定金在吴乾富、吴乾全签订《商品房买卖合同》之日起转入一次性支付的购房款内；吴乾富、吴乾全在签订认购协议书后应于2013年10月18日前到售房部补足购房款余款并签订《商品房买卖合同》，在此之前，晟汇公司为吴乾富、吴乾全保留上述房屋并无偿为吴乾富、吴乾全变更姓名；若吴乾富、吴乾全未能按认购协议书约定的期限与晟汇公司签订《商品房买卖合同》以及按照上述单价价款交付购房款，视为吴乾富、吴乾全放弃购买上述房屋，认购协议书因此自行失效，吴乾富、吴乾全已付之定金晟汇公司不予退还，晟汇公司有权处理上述房屋；认购协议书一式贰份，晟汇公司与吴乾富、吴乾全各执壹份，自吴乾富、吴乾全签字交付定金且双方盖章后生效。2013年9月23日，傅舒婷（即吴乾全的妻子）与晟汇公司签订了《商品房买卖合同》，约定：傅舒婷向晟汇公司购买位于柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城6栋21号商住商品房（现房）一栋（建筑面积302.6平方米）；该商品房单价为每平方米人民币1652.35元，总金额为人民币500000元；傅舒婷于2013年9月22日前一次性付清全部房款；本合同一式肆份，其中双方各执壹份，具有同等法律效力，自双方签订之日起生效。2013年9月27日，傅舒婷以人民币500000元为购买上述房屋价款向柳州高新技术产业开发区地方税务局申报并缴纳了个人房屋买卖契税人民15000元。2014年1月7日，柳州市柳南区人民法院裁定查封了登记于晟汇公司名下的上述房屋。后傅舒婷以晟汇公司拒不交付上述房屋且未为其办理上述商品房房屋所有权证为由诉至法院。一审另查明：晟汇公司于2013年9月27日在工商行政管理部门办理变更登记手续；其变更前的法定代表人为吴祖斌，股东为刘天尹及吴祖斌；其变更后的法定代表人为黄晓丹，股东为郑学华、黄晓丹、德力西集团柳州电气有限公司。上述股东刘天尹系吴祖斌的妻子，上述工商变更登记前，吴祖斌、刘天尹夫妻的儿子吴海涛在晟汇公司担任经理。2013年9月17日，吴乾富通过网银转账向吴海涛的个人银行账户内转入人民币200000元。2013年10月9日，傅舒婷通过网银转账向吴海涛的个人银行账户内转入人民币500000元。一审还查明：2012年1月5日，受晟汇公司委托，广西鑫佳房地产评估有限公司对位于柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城7栋1-5号商住商品房（建筑面积1507.89平方米）以及位于柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城14栋10-18号商住商品房（建筑面积2812.56平方米）作出估价：上述两处房地产单价为每平方米人民币4255元。案外人曾德财、覃银凤与晟汇公司于2013年6月8日签订《商品房买卖合同》，约定：案外人曾德财、覃银凤向晟汇公司购买位于柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城13栋3号住宅商品房一栋（建筑面积283.75平方米），购买单价为每平方米人民币4054.6元，总金额为人民币1150493元。案外人熊英与晟汇公司于2013年9月11日签订《商品房买卖合同》，约定：案外人熊英向晟汇公司购买位于柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城1栋2单元203号住宅商品房一套（建筑面积79.23平方米），购买单价为每平方米人民币4155.43元，总金额为人民币290298元。案外人许祖华与晟汇公司于2013年11月24日签订《商品房买卖合同》，约定：案外人许祖华向晟汇公司购买位于柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城9栋10单元2号住宅商品房一套（建筑面积71.88平方米），购买单价为每平方米人民币3270.14元，总金额为人民币186169元。傅舒婷起诉请求：1.确认傅舒婷与晟汇公司于2013年9月23日签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认位于柳州市鱼峰区雒容镇雒柳路江滨商贸城6栋21号（建筑面积302.6平米）商住商品房一栋归傅舒婷所有；3.判令晟汇公司承担本案诉讼费用。一审法院审理认为：傅舒婷与晟汇公司于2013年9月23日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。傅舒婷与晟汇公司应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案中，傅舒婷未能举证证明其依约履行了向晟汇公司给付购房款的义务，为此，对傅舒婷提出的确认位于柳州市鱼峰区雒容镇雒柳路江滨商贸城6栋21号（建筑面积302.6平米）商住商品房一栋归傅舒婷所有的主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、傅舒婷与柳州市晟汇房地产开发有限责任公司于2013年9月23日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回傅舒婷的其他诉讼请求。案件受理费人民币8800元（傅舒婷已预交），减半收取4400元，由傅舒婷负担200元，由柳州市晟汇房地产开发有限责任公司负担2200元。上诉人傅舒婷不服一审判决，上诉称：一、原审法院查明事实存在避重就轻，认定事实不清，不依法办事，具体表现如下：1、上诉人在原审法院已经申请向被告的工作人员进行调查，并且法院已经调查。被告的工作人员已经陈述上诉人从网银转入吴海涛的款项公司已经收到，上诉人已经履行了《商品房买卖合同》的义务。但是在原审法院的判决书中没有任何的文字变现出来，显然是为了帮助被告逃避责任，避重就轻没有把如此重要的材料写在判决书上，从而认定上诉人没有履行《商品房买卖合同》的义务，显然是错误的。2、虽然原审法院认定上诉人缴纳了个人房屋买卖契税。但是没有考虑到上诉人如果没有被告收款的证明怎么能够向税局缴纳。虽然原审法院的认定只是表面文章，没有实质性地为当事人考虑。既然上诉人缴纳了契税，证明上诉人已经履行了《商品房买卖合同》的义务，没有违约行为。3、原审法院已经查明被告晟汇房地产开发有限公司在变更前法人为吴祖斌，股东为刘天尹及吴祖斌，刘天尹和吴祖斌的儿子吴海涛在被告公司担任经理。作为一个老百姓认为他们是一家人，都是在该公司担任经理，而且被告吩咐把钱转到吴海涛的账号，被告当时说会认可收到该笔款，事实被告也认可收到了上诉人支付的款项。如果没有被告提供的账号原告怎么会把钱转到他人账号，显然是不可能的。二、原审法院适用法律错误，导致判决错误。1、原审法院引用《合同法》六十六条显然是错误的，该条为当事人互负债务，但是本案为买卖合同纠纷，并非是当事人互负债务纠纷。显然原审法院适用法律错误。2、由于原审法院适用法律错误，导致判决错误。原审法院认为上诉人在本案中未能举证证明其依法履行了向被告晟汇房地产开发有限公司给付购房款的义务，所以对上诉人提出确认位于柳州市鱼峰区雒容镇雒柳路江滨商贸城6栋20号商住商品房一栋归上诉人所有的主张不予支持，显然是错误的。在本案中，上诉人已经把购房款交给了被告，并且被告的工作人员已经认可了收到了该笔款项，在被告收到该笔款项后，叫上诉人向税局缴纳了契税。如果没有被告认可收到的款项，上诉人不可能可以搭配税局缴纳了契税，这在原审判决书中已经确认的事实，因此，原审法院查明的事实与认定也是前后矛盾的。综上所述，原审法院查明事实存在避重就轻，认定事实不清，不依法办事，适用法律、判决错误，查明的事实与认定也是前后矛盾。为此，上诉人请求撤销柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2024号民事判决书第二项判决，支持上诉人的原审诉讼请求。一、维持柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2023号民事判决书第一项判决；撤销柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2023号民事判决书第二项判决，支持上诉人的原审诉讼请求；二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。上诉人晟汇公司答辩称：1、对方所称支付的购房款从网银转入吴海涛的帐户是其个人行为，我们公司没有收到这两位上诉人的购房款项。2、契税这块是在新旧股东交替时完成的，不能证明产权的表更。3、吴海涛虽然是担任经理一职，但是卖房的主体不是个人而是公司，按照合同约定以及交易习惯应当将购房款交付给公司而不是交付给个人。一审法院的判决除了我们的上诉请求之外其他都是合理合法的。上诉人晟汇公司不服一审判决，上诉称：1、根据《民事诉讼法》第65条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。在本案一审的证据质证过程中，被上诉人对本案所诉争的《商品房买卖合同》仅提供了复印件，没有完成法定的举证义务，且上诉人对此提出了异议。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条明确列举了不能单独作为认定案件事实的依据的五种情形，其中第（四）项规定：“无法与原件、原物核对的复印件、复制品。”该规定第十条“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物。如需自己保存证据原件原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”这表明，当事人向法院提供证据，应当优先提供原件或者原物，其次才能考虑复制件或复制品。故本案一审法院在被上诉人仅仅提供一份复印件而无其他证据予以证明其真实性的情况下，判决这份复印件有效是明显违反相关法律规定的，应以撤销．2、因被上诉人对自己的诉讼请求没有按照法律规定进行举证，故应当由被上诉人承担举证不能的后果。且从被上诉人提供的《商品房买卖合同》复印件上看，里面显示的房价远远低于同一时段，同一地段，同一类型的房屋售价，签订时间也正好在上诉人新旧股东的变更期间（以上有一审判决予以查明），这明显是有人故意低价抛售房屋以套取现金，侵害上诉人合法权益的恶意行为，为此上诉人保留对相关责任人追究刑事及民事责任的权利。3、从一审认定的事实看，被上诉人没有向上诉人支付任何一笔购房款项，且上诉人也从来没有收到被上诉人给的款项，故即便按被上诉人提供的《商品房买卖合同分看，被上诉人也没有按约定支付房款。所以被上诉人请求法院认定《商品房买卖合同》有效的诉讼请求是没有事实和法律依据的。如上所述，（2014）鱼民初（一）字第2024号民事判决书第一项判决缺乏事实及法律依据，故上诉人请求二审法院依法撤销该判决，驳回被上诉人诉讼请求，维护上诉人的合法权益。1、请求撤销（2014）鱼民初（一）字第2024号民事判决书第一项判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求判决被上诉人承担本案所有诉讼费用。上诉人傅舒婷答辩称：认为上诉状的1《商品房买卖合同》在一审提交的是复印件，不懂对方是出于什么原因合同原件收回，不再给合同原件给我们，我们去公司和公司员工也确认，包括付款我们也完全履行了合同，也这了这个钱，当时购房款也转到吴海涛的帐户上，对方一审答辩中也不是很明确，说合同无效，要求法院解除这两个自相矛盾，我们认为无效就是无效，有效的前提才能要求解除，但是他申请法院解除就是自相矛盾，公司认为我们和公司有恶意串通没有证据和理由，希望二审法院支持我们的上诉请求。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实，晟汇公司的异议为：傅舒婷提供的《商品房买卖合同》复印件不能证实合同的真实性，一审确认双方签订了《商品房买卖合同》依据不足。傅舒婷对一审查明的事实没有异议。二审期间，当事人均没有新证据提交。本院对上诉人就一审查明事实所提异议的分析和认定：虽《商品房买卖合同》没有原件，但双反在签订《商品房买卖合同》之前已经签订《江滨商贸城住宅认购协议书》约定傅舒婷的配偶吴乾元认购本案房屋，单价为50万元，傅舒婷于《商品房买卖合同》落款日期的前一日向晟汇公司当时的职员吴海涛转款50万元，且傅舒婷提交的完税凭证也吴乾富为购买本案房屋按50万元的价格在柳州高新技术产业开发区地方税务局交纳税款15000元，一审经向晟汇公司的职员区媛核实，区媛确认傅舒婷与晟汇公司实际签订了本案的《商品房买卖合同》并全额交付了购房款，2013年9月份，晟汇公司将合同送到鹿寨房管所备案后将合同原件存于晟汇公司。以上证据相互印证，足以认定傅舒婷向晟汇公司购买本案房屋的真实性，一审对本案《商品房买卖合同》的真实性予以确认并无不当，上诉人的异议不能成立。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：本案合同的效力应该如何认定？本案能否认定傅舒婷已实际上已经向公司支付了购房款？傅舒婷要求确认本案房屋归其所有依据是否充分。关于合同效力，本案《商品房买卖合同》的真实性已在前文确认，理由此处不再赘述。依《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。故本案《商品房买卖合同》在双方签字盖章完成时即为有效合同。本案《商品房买卖合同》系晟汇公司对外签订的合同，价格也是双方协商确定，晟汇公司以合同以前的股东在新旧股东交替之间以明显低价销售，属恶意串通，应属自始无效或可撤销合同，理由不足，不能成立。关于傅舒婷是否已向晟汇公司履行了付款义务，虽傅舒婷提供证据证明其向吴海涛先后转过20万元及50万元的款项，但本案合同的相对人是晟汇公司而非吴海涛个人，在双方合同未约定本案房款应向吴海涛给付，也没有晟汇公司已明确授权由吴海涛个人接受本案购房款的证据情况下，傅舒婷向吴海涛交纳的款项不能直接认定系其向晟汇公司给付了购房款，其要求确认本案房屋归其所有的依据不充分，傅舒婷向吴海涛交纳的款项，可以另行要求处理，一审不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元（上诉人傅舒婷、柳州市晟汇房地产开发有限责任公司均已分别预交8800元），由上诉人傅舒婷负担4400元（多预交的部分由本院予以退回），被上诉人柳州市晟汇房地产开发有限责任公司负担4400元（多预交的部分由本院予以退回）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慕祥审 判 员 古龙盘审 判 员 宾修清二〇一五年四月三十日代书记员 李思思 来源：百度“”