（2015）粤高法民一申字第456号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-05-22
案件名称
珠海市南福房产开发有限公司与张智帆,莫颖茵商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
珠海市南福房产开发有限公司,张智帆
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民一申字第456号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：广东省珠海市吉大九洲大道官村*号综合楼第*层。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张智帆，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。再审申请人珠海市南福房产开发有限公司（下称南福公司）与被申请人张智帆因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三终字第432号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。南福公司申请再审称：（一）涉案合同双方当事人关于商品房交付条件的约定合法有效，二审判决依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等行政法规及规章强行改变双方当事人的约定，属于适用法律错误，应依法予以纠正。涉案《珠海市商品房买卖合同补充协议》约定出卖人应于2011年12月31日前将单体建筑物竣工验收合格、消防验收合格及装饰装修符合附件二约定标准的商品房交付给买受人。该约定属于民事主体的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。因此，涉案商品房于2012年7月11日已满足了合同约定的交付条件。二审判决将违约责任计算的时间计至《竣工验收备案表》之日即2012年12月30日，属于适用法律错误。（二）张智帆主张的违约金标准远高于其受到的实际损失，南福公司主张调整违约金标准具有事实和法律依据，依法应予支持。本案合同约定的违约金标准虽是双方当事人的真实意思表示，但其系基于对合同履行风险的预判以及可能造成的损失而确定的，而这种预判往往与现实发生的真实损失相距很远，因此，法律赋予当事人申请调整违约金的权利。张智帆因南福公司逾期交房造成的实际损失为租金损失，南福公司主张以同地段同类房屋租金标准调整违约金有充分的事实和法律依据。综上，二审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请再审法院依法予以变更，维护南福公司的合法权益。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。南福公司与张智帆签订的《补充协议》中约定了涉案房屋的交付标准即涉案商品房进行竣工验收及消防验收合格和符合附件二所约定的装饰装修标准。《中华人民共和国建筑法》第六十一规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国环境保护法》的规定，规划、环保等专项验收合格是竣工验收合格的必备条件。涉案合同所约定仅为建设单位组织的竣工验收及消防验收，没有包括法律强制性规定所要求的规划验收等内容，故南福公司与甄某约定的交楼标准低于国家法律所规定的验收合格条件。虽然国家取消了竣工综合验收的行政审批，规定由开发商组织各单项验收，但同时规定各单项验收的结果必须报建设主管部门备案。而《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条、第十一条规定，备案机关建设行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当责令停止使用，重新组织验收；如建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关建设行政主管部门责令停止使用，重新组织竣工验收。以上规定说明建设行政主管部门的备案是对建设工程建设进行监督的行为，据此，备案应视为竣工验收的最后一个环节。因此，二审判决以取得房屋竣工验收备案表作为涉案房屋的交付标准并无不当。南福公司申请再审要求以双方约定的交付标准作为计算违约金的截止日，理据不足。南福公司与张智帆签订的《商品房买卖合同》约定，如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二点五的违约金。该违约金约定的当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对于各方当事人均有法律上约束力。南福公司主张违约金过高要求进行调整。因合同约定的违约金标准为已付房款每日万分之二点五，折合成年利率为9.12%，不存在违约金过高的情形。南福公司主张违约金过高要求按照同地段同类房屋的租金标准进行调整，依据不足。综上，南福公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，本院裁定如下：驳回珠海市南福房产开发有限公司的再审申请。审 判 长 佘琼圣代理审判员 申良洪代理审判员 郭尔绚二〇一五年四月三十日书 记 员 范怡倩 来源：百度“”