（2015）江蓬法荷民初字第43号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-08-14
案件名称
陈刚与杨广福租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈刚,杨广福
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十八条，第九十九条第一款，第一百条，第一百一十四条第一款，第二百二十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法荷民初字第43号原告：陈刚，男，1957年7月29日出生，汉族，现住深圳罗湖区。委托代理人：颜鸿，系广东华南律师事务所律师。被告：杨广福，男，1965年9月14日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告陈刚诉被告杨广福租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理，原告陈刚的委托代理人颜鸿、被告杨广福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈刚诉称：原、被告于2012年3月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将名下江门市蓬江区白石大道11号＊＊＊＊房屋出租给被告使用，租赁期限从2012年4月1日至2015年3月31日止，月租金13000元，每年递增5%，被告每月5日前付清当月租金，逾期按日5‰支付滞纳金。合同签订后，被告按月足额支付租金至2014年6月底，此后的租金一直拖欠至今。2014年11月12日，双方协议解除《房屋租赁合同》，被告承诺按照原《房屋租赁合同》的约定支付至2014年10月底的租金及其他费用。截止2014年10月底，被告共欠原告4个月租金57328元、滞纳金20566.42元、电费2320.79元、电动门维修费690元，合共80905.21元。原告向被告多次催收未果。据此，请求判令被告：1.向原告支付拖欠的2014年7至10月的租金57328元及相应滞纳金（按每天5‰，其中2014年7月6日至8月5日以14332元为本金计，8月6日至9月5日以28664元为本金计，9月6日至10月5日以42996元为本金计，从10月6日起至还款之日止以57328元为本金计，暂计至2014年10月31日止的滞纳金为20566.42元）、电费2320.79元、门锁和摇控器维修费690元；2.承担本案诉讼费用。原告陈刚在诉讼期间提供的证据有：1.房屋租赁合同；2.解除租赁合同协议；3.用户历月电费情况、发票；4.电动门维修发票；5.房地产权证等。被告杨广福辩称：原、被告于2014年11月12日签订解除租赁合同协议，确认解除于2012年3月19日签订的房屋租赁合同。被告确认拖欠原告2014年7月至10月的租金57328元，但被告在签订合同时缴纳了两个月的租金26000元作为租赁保证金，在本案中应将尚欠的租金与保证金进行抵销，滞纳金也应以抵销后的金额为本金进行计算。被告不清楚滞纳金计算的标准，由法院依法处理。被告确认拖欠电费2320.79元，该款由原告代被告向供电局缴纳了，被告同意向原告返还。同意向原告返还门锁和摇控器维修费690元。被告杨广福在诉讼期间没有提供证据。经审理查明：江门市蓬江区白石大道11号＊＊＊＊室登记权属人为原告。2012年3月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将江门市蓬江区白石大道11号＊＊＊＊室出租给被告，租期3年，由2012年4月1日至2015年3月31日，第一年（2012年4月1日至2013年3月31日）的租金为13000元／月，第二年（2013年4月1日至2014年3月31日）的租金为13650元／月，第三年（2014年4月1日至2015年3月31日）的租金为14332.50元／月，被告在每月5日前交付当月租金，逾期原告每天按逾期数额的5‰收取滞纳金，被告负责支付租期内的水电费，负责对消防及其他由被告使用的公共设施使用端进行保养维护，所产生的费用由被告负责。双方同时约定，被告交付2个月租金26000元作租赁保证金，合同期满，在被告无违反合同及交清一切应交费用后，原告在15天内退还保证金。签订合同后，被告支付了26000元租赁保证金给原告，原告将房屋交给被告使用。被告从2014年7月起没有按时支付租金。2014年11月12日，原、被告双方签订《解除租赁合同协议》，确认双方在当日解除于2012年3月19日签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋返还给原告，确认被告已支付租金至2014年6月底，被告承诺按原《房屋租赁合同》约定向原告支付截至2014年10月底的未付租金及其他费用。2014年11月14日，原告向江海区云发电动卷闸店支付了安装遥控器及维修门锁的维修费共690元。2014年11月21日，原告以被告没有支付租金和相关费用为由提起本案诉讼。2014年12月25日，原告向供电局交纳了2014年9月9日至10月9日的电费1478元及10月9日至11月9日的电费842.19元，合共2320.79元。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》和《解除租赁合同协议》没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。关于被告拖欠原告2014年7月至10月租金57328元，电费2320.79元、门锁和摇控器维修费690元的事实，原、被告并无争议，本院予以确认。被告拖欠原告上述租金和费用，显属违约，应承担违约责任。原告诉求被告支付上述租金和费用，合法合理，本院予以支持。关于滞纳金的问题。双方在《房屋租赁合同》中约定的“滞纳金”，实际为逾期付款违约金，根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权要求被告支付相应的违约金，但合同约定的每天按逾期交纳的租金数额的5‰计算违约金超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，数额明显过高，根据公平原则应予调整，本院核定计算标准为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。原告主张按照14332元／月计算逾期租金没有超出合同约定，本院予以支持。因此，被告应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付滞纳金给原告，其中2014年7月6日至8月5日以14332元为本金计，2014年8月6日至9月5日以28664元（14332元／月×2个月）为本金计，2014年9月6日至10月5日以42996元（14332元／月×3个月）为本金计，2014年10月6日起至还款之日止以57328元（14332元／月×4个月）为本金计。至于被告主张将尚欠的租金57328元与被告已向原告支付的租赁保证金26000元进行抵销，并按抵销后的金额计算滞纳金的抗辩意见。根据双方在租赁合同中约定，被告无违反合同及交清一切应交费用后，原告在15天内返还保证金，由于被告仍拖欠原告租金等款项，原告是否需要向被告返还保证金没有确定，即使原告需要向被告返还保证金，也没有到期，且原告以被告欠租、违约为由不同意返还保证金和抵销，故本院对被告该答辩意见不予采信。原、被告关于租赁保证金返还的问题可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第九十九条、第一百条、第一百一十四条第二款、第二百二十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨广福应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈刚支付2014年7月至10月的租金57328元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计，其中2014年7月6日至8月5日以14332元为本金、2014年8月6日至9月5日以28664元为本金、2014年9月6日至10月5日以42996元为本金、2014年10月6日起至本判决确定还款之日止以57328元为本金），并支付电费2320.79元、门锁和摇控器维修费690元。二、驳回原告陈刚的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1622元，由原告陈刚负担358元，由被告杨广福负担1264元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 杨婷焕代理审判员 赵 旸代理审判员 徐旭斌二〇一五年四月三十日书 记 员 戴柏莲 关注公众号“”