（2015）连民终字第00748号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-08
案件名称
段建忠、周小芳与连云港千嘉置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
段建忠,周小芳,连云港千嘉置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第00748号上诉人（原审原告）段建忠。上诉人（原审原告）周小芳。共同委托代理人朱舟平，江苏维尔利律师事务律师。共同委托代理人沈晨晨，江苏维尔利律师事务律师。被上诉人（原审被告）连云港千嘉置业有限公司。法定代表人石秋雯，该公司董事长。委托代理人朱磊，江苏恒旭律师事务所律师。委托代理人陈思斌，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人段建忠、周小芳因与被上诉人连云港千嘉置业有限公司（以下简称千嘉置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市东海县人民法院（2014）连东民初字第2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭于2015年4月30日公开开庭审理了本案。上诉人段建忠及其委托代理人朱舟平，被上诉人千嘉置业公司的委托代理人陈思斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段建忠、周小芳一审诉称：2011年12月25日，双方签订商品房买卖合同，段建忠、周小芳购买千嘉置业公司的千嘉中央杰座第1-C幢1单元701室房产，合同金额506566元。商品房买卖合同第8条约定，千嘉置业公司应当于2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件房屋交付段建忠、周小芳使用。合同第九条规定房屋交付逾期超过30日后，段建忠、周小芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，千嘉置业公司按日向段建忠、周小芳支付已交付房价款万分之三的违约金，合同第十九条规定发生争议向人民法院起诉。合同签订后，段建忠、周小芳支付千嘉置业公司房价款506566元，但千嘉置业公司未能按合同约定时间交付房屋，2013年内，千嘉置业公司将房屋交付段建忠、周小芳，但所交付的房屋不符合合同的约定条件，直到2014年3月27日，房屋才具备合同规定的交付条件，段建忠、周小芳要求千嘉置业公司承担违约责任，但千嘉置业公司仅仅支付26000元违约金。综述，千嘉置业公司交付房屋逾期达451天，依法应当承担违约责任，为此段建忠、周小芳提起诉讼，要求千嘉置业公司支付逾期交房违约金42517元，千嘉置业公司承担诉讼费。千嘉置业公司一审答辩称：一、本案双方之间的商品房买卖纠纷已经处理完毕。根据涉案《商品房买卖合同》之约定，答辩人应在2012年12月30日前向段建忠、周小芳交付千嘉中央杰座第1-C幢1单元701室房产。2013年6月27日，答辩人将上述商品房交付了段建忠、周小芳。同时，双方还就逾期交房违约金支付事宜进行了协商，并达成了共识，即由答辩人向段建忠、周小芳支付逾期交房违约金26890元，段建忠、周小芳对其住宅交付表示认可，对逾期交房处理办法不持异议，承诺不再因此向答辩人提出任何赔偿要求，段建忠、周小芳为此于2013年6月27日向答辩人签字确认了“逾期交房违约金支付凭条”。答辩人随后向段建忠、周小芳支付逾期交房违约金26890元。上述事实充分说明，本案双方已就逾期交房而引起的争议达成一致意见，并已实际履行，该行为合法有效，故双方之间的商品房买卖合同纠纷已经处理完毕，现段建忠、周小芳违背诚实信用原则，对答辩人的诉讼，依法应予驳回。二、段建忠、周小芳要求支付其逾期交房违约金42517元不能成立。答辩人向段建忠、周小芳交付商品房时，虽然未取得交付使用证书，但段建忠、周小芳要求答辩人支付逾期交房违约金42517元不能成立。因为双方已就房屋交付事宜达成一致，并履行完毕，该纠纷已处理终结，现段建忠、周小芳要求答辩人向其支付逾期交房违约金42517元当然不能成立。逾期交房与交房时尚未取得交付使用证书是两种性质截然不同的法律事实，尚未取得交付使用证书而交付房屋不等于逾期交房。涉案《商品房买卖合同》第九条约定的是出卖人逾期交房的违约责任，但并未对尚未取得交付使用证书而交付房屋应如何承担违约责任进行约定，故段建忠、周小芳以答辩人交付房屋不符合约定条件为由，要求答辩人向其支付逾期交房违约金42517元不能成立。综上，段建忠、周小芳的诉讼请求不能成立，请依法予以驳回。原审法院经审理查明：2011年12月15日，段建忠、周小芳与千嘉置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定；段建忠、周小芳购买千嘉置业公司东海县牛山镇千嘉•中央杰座第1-C幢1单元701室房产，建筑面积129.81平方米，房屋总价506409元。付款方式及期限，段建忠、周小芳于合同签订时付清首付款，余款办理按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。房屋交付期限，出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定，交付给买受人使用。出卖人逾期交付的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原审法院另查明：2013年6月24日，千嘉•中央杰座1号楼验收并同意交付使用。2013年6月27日，千嘉置业公司向段建忠、周小芳交付房屋，段建忠、周小芳段建忠签署房屋交接单。原审法院再查明：段建忠、周小芳收房当日，原千嘉置业公司对于逾期交房补偿经协商达成一致意见，段建忠、周小芳在签字领取逾期违约金26890元（转账支票），并表示对该住宅交付认可，对逾期交房处理办法不持异议，并承诺不再提出任何赔偿要求。原审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋于2013年6月24日通过验收合格并同意交付使用，2013年6月27千嘉置业公司向段建忠、周小芳交付房屋，虽然房屋未获取商品房住宅交付使用批准文件，但段建忠、周小芳予以实际接收，并没有拒绝交接。交房当日，原千嘉置业公司双方也就逾期交房补偿问题协商达成一致意见，千嘉置业公司已实际补偿段建忠、周小芳逾期交房损失26890元，段建忠、周小芳也承诺不再向千嘉置业公司主张赔偿。其次，涉案合同约定了逾期交房的违约责任，但没有约定交付的房屋不符合约定即没有获取商品房住宅交付使用批准文件的违约责任，并且段建忠、周小芳也没有举证证明因此而对其产生的损失。综上，段建忠、周小芳的诉讼请求没有事实法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回段建忠、周小芳的诉讼请求。案件受理费860元，由段建忠、周小芳负担。上诉人段建忠、周小芳对原审判决不服，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判。1、涉案房屋于2014年3月27日取得住宅交付使用批准文件，原审法院对这一事实没有认定。2、原审法院认定违约金期间不当，上诉人主张的违约金期间是2013年6月28日至2014年3月27日，被上诉人向上诉人支付违约金的期间是2012年12月31日至2013年6月27日，原审法院曲解上诉人的承诺。3、被上诉人虽然向上诉人交付了房屋，但是该房屋不符合合同约定的交房条件。被上诉人千嘉置业公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立：1、原判未漏查上诉人所谓的“事实”，涉案商品房并无于2014年3月27日取得“住宅交付使用批准文件”的“事实”。2、原判并未曲解上诉人的承诺，双方对交房违约之事实达成的协议是一揽子全面处理协议，答辩人向上诉人支付违约金26890元，本纠纷即告处理终结，上诉人已承诺不再向答辩人提出任何赔偿要求，故其时间上的效力及于协议签订前后，并非针对协议签订之前有效。3、答辩人交房并未违反合同约定的交房条件，涉案商品房于2013年6月24日通过了相关部门参加验收，验收报告的结论为合格并“同意交付使用”，该验收报告是法定的商品房住宅交付使用批准文件，其效力足以否定其他任何所谓的“批准使用文件”。上诉人在2013年6月24日已认可房屋的现状交付，既未因答辩人缺乏其他住宅交付使用证明而拒绝接受房屋，也未另外提出或保留权利主张，还向答辩人承诺不再提出任何赔偿要求，该行为应当视为对原约定交房条件的变更，或对相应权利主张的全部放弃。本院经审理查明：原审法院判决查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院认为：上诉人段建忠、周小芳签署的房屋交接单和逾期交房违约金支付凭条约定：被上诉人千嘉置业公司于2013年6月27日将房屋交付给上诉人段建忠、周小芳；上诉人段建忠、周小芳对该住宅交付表示认可，对逾期至2013年6月26日的交房处理办法不持异议，并承诺不再提出其他任何赔偿要求。该约定表明上诉人段建忠、周小芳已经接收了房屋，并认可交房时房屋的状态。另外，该约定中的“不再提出其他任何赔偿要求”，应理解为接收房屋之后也不再提出赔偿，现房屋已实际接收并已入住，上诉人段建忠、周小芳仅以未交付住宅使用批准文件为由主张逾期交房的上诉理由不能成立，本院依法不予确认。综上所述，上诉人段建忠、周小芳的上诉请求和理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由上诉人段建忠、周小芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 晨代理审判员 严伟晏代理审判员 吴雪莹二〇一五年四月三十日书 记 员 刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 更多数据：