（2015）苏中民终字第00865号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-12-17
案件名称
杨镓华与朱卫安房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱卫安,杨镓华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00865号上诉人（原审被告）朱卫安。被上诉人（原审原告）杨镓华。委托代理人朱玉明。上诉人朱卫安因与被上诉人杨镓华房屋买卖合同纠纷一案，不服张家港市人民法院（2014）张乐民初字第0292号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年10月22日杨镓华与朱卫安签订《存量房买卖契约》一份，约定：杨镓华将位于本市东渡花园小区4幢406室的房屋出售给朱卫安，房价为80万元，于2013年10月22日支付24万元，余款56万元于2013年11月20日贷款付清，杨镓华应当于2013年11月20日前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收，双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由朱卫安承担。另查明，杨镓华和钱秋燕原系夫妻关系，杨继忠是杨镓华的父亲，钱进发是钱秋燕的父亲。2013年陈龙才曾起诉杨镓华、钱秋燕至原审法院，要求杨镓华、钱秋燕归还借款，在该案审理中，原审法院依法查封了东渡花园小区4幢406室的房屋，后经调解，由杨镓华和钱秋燕共同给付陈龙才302900元。上述房产也于2013年10月22日被解除查封，2013年10月24日杨镓华将诉争房屋的所有权过户登记至朱卫安的名下。2013年11月13日朱卫安用上述房屋抵押向中国农业银行贷款54万元。上述事实，有《存量房买卖契约》、（2013）张诉保字第0033号民事裁定书、（2013）张民初字第2050号民事调解书、房屋权属登记信息查询结果证明、贷款凭证及庭审笔录等证据予以证实。朱卫安为支持其诉讼主张向原审法院提交了以下证据：1、陈龙才签名的收款明细凭据，陈龙才在收款凭据中写明从朱卫安处收到杨镓华欠款302900元，收到钱进发欠款86000元、60000元、45000元，共计493900元，其中362900元转账，现金131000元，上述借款的原始借据手续均已交给了朱卫安。2、（2013）张诉保字第0033号民事裁定书、民事起诉状、（2013）张民初字第2050号民事调解书、2013年11月14日的收条（收条系陈龙才出具的，收条上载明今收到杨镓华还款302900元，法院查封东渡花园4幢406室）、2013年10月8日钱进发出具给陈龙才86000元的欠条（陈龙才2013年11月14日在欠条上写明欠款已结清）、2013年9月3日钱进发出具的向陈龙才借款60000元的借据（借据上的担保人系朱卫安，陈龙才2013年11月14日在借据上写明已结清）、2013年10月10日钱进发出具的欠陈龙才60000元承诺书一份（陈龙才2013年11月14日在承诺书上写明实收45000元，已结清）各一份，上述证据均是复印件，朱卫安称原件均已交给了杨继忠。上述2份证据证明朱卫安已经代杨镓华分别向陈龙才归还借款302900元、86000元、60000元、45000元，合计493900元。3、提供2013年10月22日、2013年11月14日中国农业银行的交易回单证明、银行卡取款凭条各一份，证明2013年10月22日、11月14日朱卫安分别向陈龙才银行转账20万元、162900元，合计362900元。4、陈龙才2014年5月28日出具的关于收到朱卫安为杨镓华、钱进发归还借款的情况证明，陈龙才在证明中称：钱进发、杨镓华夫妻共欠我4笔借款，共计508900元，当时杨镓华东渡花园4幢406室房产已被法院查封，朱卫安提出要将该房产办理转让，并称同杨继忠已商定好该508900元由朱卫安全部归还，当天朱卫安付了28万元（20万转账，8万现金），同时由朱卫安出具了承诺书一份，我就申请法院对房产解封，2013年11月14日朱卫安贷款到账后，又归还了213900元（其中162900元转账，51000元现金）。当时朱卫安将钱进发写给杨继忠495000元借据原件给我看，告诉我同杨继忠商定房款80万元，除朱卫安应付给杨继忠30万外，共归还本人借款及费用共50万，超过部分杨继忠不认可的，当时因为钱进发已出逃，故我同意少收15000元，实收493900元。证据3、证据4证明陈龙才收到朱卫安还款的经过。5、2013年10月22日朱卫安出具给陈龙才的承诺书一份，朱卫安承诺508900元归还了280000元，余款在二手房贷款到位后由朱卫安结清。陈龙才在承诺书上签名，表示同意按承诺书执行。证明为杨镓华归还陈龙才借款出具还款承诺后，陈龙才才同意对房产解封。6、借据复印件一份，借据中载明：今借到杨继忠为我偿还杨镓华名下房屋抵押借款495000元，由农村自建房拆迁后归还。借据下方借款人处有“钱进发”签名字样，落款日期为2013年10月12日。朱卫安称该借据原件已交给杨继忠本人。该份证据证明被告帮钱进发、杨镓华归还了结欠陈龙才的欠款后，钱进发表示认可，并向杨继忠出具了该份借据，也就是该495000元借据视为杨继忠帮钱进发归还的欠款，我支付的493900元抵作购房款，493900元当时就视为495000元。7、2013年11月15日房屋交付凭据，其中甲方是杨镓华，乙方是朱卫安，朱卫安已在乙方签字，甲方无人签字。朱卫安称：在其房屋贷款54万元到位后，2013年11月15日我到杨镓华家中，当时杨镓华不在，杨继忠夫妻两个在家，杨继忠称住到元旦过后，再将房款结清，所以当时没有签字我就回去了。8、2013年8月12日承诺书一份，承诺书上有“钱进发”、“陆云妹”、“钱秋燕”的签名字样，承诺书上载明：从2006年3月20日起至2013年8月8日止，向杨继忠借现金68万元，以其房产抵押贷款140万元，合计208万元，以上借款除房屋抵押140万元的借款利息费用由承诺人承担外，其余借款杨继忠至今未收一分利息。鉴于承诺人目前的负债处境，还需恳求杨继忠将现有门面房抵押借贷80万，才能解我当务之急……朱卫安在承诺书见证人处签字。9、2013年8月12日的补充协议一份，甲方杨继忠，乙方钱进发，协议内容为，在承诺书的基础上甲方将房产抵押续贷，乙方将其锦丰镇南港村7组厂房的房产证、土地证交给甲方保管……甲方有“杨继忠”的签名字样，乙方有“钱进发”的签名字样，朱卫安在见证人处签字。证据8、9证明钱进发向杨继忠多次借款，都是朱卫安帮他们见证代收代付款项。所以在本案房屋买卖中为什么由朱卫安直接帮钱进发代偿陈龙才的欠款，也是和杨镓华讲清楚的，虽然没有书面手续但是都是口头上讲清楚的，而且当时陈龙才495000元不还清，陈龙才也不同意法院将该房屋解封。10、2013年10月24日朱卫安出具给杨继忠的33万元的欠款凭证复印件一份，其中载明“今欠到杨继忠人民币现金叁拾叁万元，待房贷到位即结清归还。”，朱卫安称原件已交付给了杨继忠，其中30万元是结欠的房款，3万元是我买保险时杨继忠帮我垫付的，写该欠条时对于还款方案双方已经达成一致了，我也向陈龙才支付了一部分款项，但是495000元还没有彻底付清，当时我向陈龙才出具了代为还款的承诺，所以陈龙才同意解除对房产的查封。杨继忠当时很信任我的，所以在我没有还清495000元的情况下同意我出具33万元的欠款凭证。杨继忠之所以承认我付了50万是因为他同意相关的中介费用他承担5000元。杨镓华质证认为：1、对证据1、2的真实性有异议，从内容上看跟本案也无直接关联性。杨镓华从未委托过朱卫安代归还任何欠款，杨镓华也没收到任何原件，至于杨镓华的父亲有无收到上述证据的原件与杨镓华无关，杨镓华也不欠陈龙才任何款项。即使原件给了杨继忠，朱卫安应当出具杨继忠收到原件的收条。2、证据3是朱卫安与陈龙才之间发生的业务往来，从内容看不能证明是朱卫安代杨镓华归还款项，且与杨镓华结欠陈龙才的欠款金额不相符。3、对证据4中陈龙才的签名无法确认，对内容也不予认可，因为杨镓华欠陈龙才的欠款是杨镓华父亲负责归还的，陈龙才也向杨镓华出具了收款原件。4、对证据5的内容不予认可，作为杨镓华从来没有与朱卫安商量过这事，也没有让朱卫安帮忙归还欠款。对陈龙才的签名我们也无法确认。5、对证据6的真实性不予认可。从内容来看也是案外人钱进发与杨继忠之间的借款，跟杨镓华无关。6、对证据7只有朱卫安单方签字，没有经过杨镓华的确认，杨镓华也不清楚朱卫安有无到他家去讲这个事情，对这个协议的内容也不认可，卖房协议上讲清楚是付款后交房。7、对证据8、9是否真实无法确认，且与本案没有关联性。8、对证据10真实性有异议，与本案无关，是朱卫安与案外人杨继忠之间的欠款关系。对于该份证据，原审法院向杨继忠进行了核实，杨继忠称其从未收到过该欠条，也从未让朱卫安代钱进发和杨镓华向陈龙才归还任何欠款用以折抵房款。杨镓华为否定朱卫安的主张向原审法院提交了以下证据：1、2013年11月14日陈龙才出具的收到杨镓华欠款302900元的收条原件一份（与被告提供的复印件一致），证明民事调解书项下的302900元是由自己归还的。2、提交银行对账单以及卡卡转账交易回单各一份（对账单中2013年9月3日、9月9日分别进账40万元，共计80万元），证明2013年9月3日朱卫安从杨继忠农行卡上转走40万元到其名下。2013年9月9日朱卫安从杨继忠农行卡上转走49000元到其名下。2013年9月9日朱卫安从杨继忠农行卡上取现49000元。2013年9月9日杨继忠卡上的20万元由朱卫安经办转给了陈龙才。这些款项就是杨继忠为朱卫安支付的归还陈龙才的30万元。朱卫安质证认为：1、对2013年11月14日陈龙才出具的302900元的收条真实性没有异议，但钱是朱卫安帮杨镓华还给陈龙才的，不是杨镓华自己还的，收条是陈龙才交给朱卫安的，朱卫安连同钱进发的原始收据一起交给了杨继忠。2、对银行对账单以及卡卡转账交易回单真实性没有异议。对于9月3日的40万元是之前贷款到期后用门面房抵押向陈龙才续贷了80万元，这个40万元是第一期的40万元，之后又给了我40万元，一共80万元。这个80万元是我代杨镓华归还其帮他丈人钱进发担保的债务，具体明细如下：1、陈松华334000元，其中300000元是转账（提供农行出具的转账凭证复印件）、34000元是现金，提供陈松华2013年9月3日出具的收到334000元的收款凭据复印件，原件已交给了杨继忠。2、80万元贷款利息、费用56000元，其中3个月利息36000元，贷款费用20000元，提供农业银行的转账证明，其中2013年9月3日支付给潘虞东的56000元就是80万元贷款利息、费用。3、胡美根150000元，提供钱进发2012年7月18日出具给胡美根15万元的借条复印件，胡美根也是陈龙才那边的人。4、耿飞50000元，提供钱进发、钱秋燕2012年9月26日向耿飞借款50000元的借条复印件。5、陈龙才210000元，陈龙才出具了一份证明，对于该210000元借款陈龙才也认可的，但是借据复印件我找不到了，原件已经给了杨继忠。同时朱卫安又提供了陈龙才2014年10月30日出具的说明一份，说明中陈龙才承认杨继忠将东渡花园门面房抵押贷款的80万元中，210000元系归还杨镓华签字担保的二笔借款、150000元系归还胡美根的借款，56000元系归还贷款利息、代理费，合计416000元。朱卫安称该份支付明细并不是杨镓华起诉之后被告整理出来的，在2013年10月份被告陪杨继忠到张家港市公安局合兴派出所和本市锦丰镇南港村委去，当时钱进发跑掉了，我们去进行一下债务登记，这个80万元实际上都是杨继忠代钱进发归还的，钱进发应归还该笔债务给杨继忠。本案审理中，为核实相关事实，原审法院对陈龙才作了调查，陈龙才称：本案中的收款明细凭据以及关于朱卫安为杨镓华、钱进发归还借款的情况证明，都是我本人签的名，两份材料上所作的说明和内容全都是真实、客观的。收款明细凭据上的493900元都是朱卫安支付给我的，相应的收条、欠条、借据、承诺书的原件我也都出具给了朱卫安。朱卫安在支付给我上述钱款的时候，说他向杨镓华购买东渡花园4幢406室房屋的事情的，本来这个房子因为杨镓华欠我钱被法院查封了，一开始说抵给我的，后来我没要，他们就卖给朱卫安的。他们要过户，我当时说的，钱付清了之后我再解封，后来朱卫安付了28万元，朱卫安又写了个承诺书给我，我才同意解封的，余款213900元是朱卫安用东渡花园4幢406室抵押贷款到位后付给我的。我跟杨镓华父亲杨继忠原来不认识，我们之间没有经济往来，但是钱进发欠我好多钱的，有的欠款都是杨镓华担保的，杨继忠请朱卫安代理他们家的事情，朱卫安过来帮杨继忠代钱进发还钱给我的情况是有的，还钱的时候我还以为朱卫安和杨继忠是朋友呢。2013年9月9日杨继忠卡上转账给我20万元，是杨继忠的门面房在小贷公司抵押贷款80万，帮他亲家公钱进发还钱的，杨继忠的卡跟密码都在朱卫安身边，杨继忠委托朱卫安的，另外，朱卫安还帮杨继忠还了外面欠的其他钱，这个20万元可能是钱进发欠我的钱，杨继忠代还的，与朱卫安代偿的493900元无关。我只要收到钱就可以了，不管是谁代还的。另外，原审法院还到钱进发户籍所在地本市锦丰镇南港村民委员会了解情况，南港村委称：去年钱进发跑了之后确实有好多人来我们村里申报债权，其中也复印了一部分材料留底，经查2013年10月12日钱进发出具给杨继忠的495000元的借条、2013年8月12日钱进发、陆云妹、钱秋燕出具的承诺书以及钱进发和杨继忠2013年8月12日签订的补充协议，我们村里均有留底。另外，南港村委还留底了一张2013年9月8日钱进发出具的借据，借据中载明：今借到杨继忠现金900000元（为我东渡门面房抵押80万及10万承兑汇票），待农村自建房拆迁后归还。原审原告杨镓华的诉讼请求是：1、判令朱卫安支付房款80万元及利息（从起诉之日按照银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；2、判令由朱卫安承担本案的诉讼费用。原审法院认为，朱卫安提供的陈龙才签名的收款明细凭据已经陈龙才核实系陈龙才本人签名，对其真实性予以认定。朱卫安提供的收条（陈龙才出具的302900元的收条）复印件，与杨镓华提供的收条原件一致，对其真实性予以认定。对于朱卫安提供的2013年10月8日钱进发出具给陈龙才86000元的欠条、2013年9月3日钱进发出具的向陈龙才借款60000元的借据、2013年10月10日钱进发出具的欠陈龙才60000元的承诺书等证据，虽然是复印件，但上述证据的原件原来均是由陈龙才所持有，陈龙才对上述证据也均予以确认，故对上述欠条、借据、承诺书的真实性予以认定。朱卫安提供的（2013）张诉保字第0033号民事裁定书、民事起诉状、（2013）张民初字第2050号民事调解书复印件经核对，与原审法院（2013）张民初字第2050号案件卷宗中的原件一致，对其真实性予以采信。原审法院认为，朱卫安提供的陈龙才签名的收款明细凭据与（2013）张诉保字第0033号民事裁定书、民事起诉状、（2013）张民初字第2050号民事调解书、陈龙才出具的302900元的收条、2013年10月8日钱进发出具给陈龙才86000元的欠条、2013年9月3日钱进发出具的向陈龙才借款60000元的借据、2013年10月10日钱进发出具的欠陈龙才60000元承诺书等证据一一对应，结合朱卫安提供的2013年10月22日、11月14日分别向陈龙才银行转账200000元、162900元的转账凭证以及陈龙才承认朱卫安共向其支付了493900元（其中362900元转帐、131000元现金）的情节，上述证据环环相扣，相互印证、吻合一致，形成证据锁链，可以证明朱卫安代杨镓华以及钱进发向陈龙才归还了493900元。对于杨镓华称归还陈龙才的302900元的款项来源系朱卫安从杨继忠卡上取款的陈述，朱卫安予以反驳，并详细陈述了80万元门面房抵押贷款用于归还钱进发其他欠款的明细，同时提供了相应证据的复印件，对于该80万元门面房抵押贷款的事实陈龙才也予以确认，另外在南港村委复印留底的900000元借据中钱进发也对东渡门面房抵押贷款80万元事实进行了确认，杨继忠也认可该80万元系钱进发欠其的款项。且杨继忠转款给朱卫安的时间是2013年9月，而陈龙才出具302900元的收条的日期是2013年11月14日，时间上并不吻合，相反朱卫安贷款54万元是在2013年11月13日到位，与陈龙才出具收条的日期在时间上是相互吻合的，杨镓华父亲杨继忠在承认该80万元系钱进发欠其款项后，现杨镓华又称朱卫安归还陈龙才的302900元也是用该80万元归还，原审法院难予采信。即便朱卫安确实从杨继忠处收取过款项，也可由杨继忠另行主张。综上，原审法院认为，杨镓华、朱卫安签订《存量房买卖契约》是双方真实意思表示，双方应严格按照合同约定依据诚实信用原则全面履行各自义务。朱卫安应当按约向杨镓华履行给付房款的义务，朱卫安代杨镓华向陈龙才归还了302900元，朱卫安主张该款项从800000元房款中相抵予以扣除，予以支持。对于朱卫安代钱进发归还的191000元，朱卫安称当时系与杨镓华口头约定由其代为偿还，折抵房款，但杨镓华予以否认，朱卫安也未能提供其他证据予以证实，且钱进发结欠陈龙才的该191000元借款中均无杨镓华及其妻子的担保，相反有一笔60000元借款反而由朱卫安进行了担保，故对于该191000元主张折抵房款，缺乏相应的证据，也有违合同相对性原则，原审法院难予支持。对于朱卫安提供的2013年10月24日其出具给杨继忠的33万元的欠条复印件，杨镓华不予认可，且杨继忠也不予认可，仅凭复印件，对该欠条的真实性难予认定。即便杨继忠对该191000元予以认可，也应由朱卫安另行向杨继忠追偿。故朱卫安实际结欠杨镓华房款497100元，该款已届合同约定的履行期限，朱卫安理应给付，但双方约定的上述房款给付时间与房屋交付时间是同一天，给付房款义务与交付房屋义务是同时履行，因杨镓华也未向朱卫安交付房屋，朱卫安享有同时履行抗辩权，故对杨镓华主张的利息损失，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第九十九条、第一百三十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、朱卫安应给付杨镓华房款497100元于判决生效后10日内履行。二、杨镓华应在朱卫安支付完上述房款的当天将本市东渡花园4幢406室房屋腾空，并将钥匙交付给朱卫安。三、驳回杨镓华的其他诉讼请求。案件受理费11800元，保全费4520元，合计16320元，由杨镓华负担6179.16元，朱卫安负担10140.84元。上诉人朱卫安不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人代被上诉人及钱进发归还陈龙才处借款493900元，上诉人代为付清了陈龙才欠款后，双方办理了上述房屋的过户手续。其中的191000元也是房款的一部分，钱进发、被上诉人都是知道的，出具给杨继忠的欠条也证明这一点。请求二审撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人杨镓华答辩称：上诉人的上诉理由没有依据，请求法院驳回上诉。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。本院认为，根据原审法院（2013）张诉保字第0033号民事裁定书、（2013）张民初字第2050号民事调解书、陈龙才签名的收款明细凭据、陈龙才出具的收条、陈龙才的陈述以及钱进发出具给陈龙才欠条、借据、承诺书等证据，足以认定上诉人朱卫安代被上诉人杨镓华归还陈龙才欠款302900元以及代钱进发归还陈龙才欠款191000元。原审法院对此已作详细论证，本院不再赘述。其中302900元系上诉人代被上诉人归还欠款，可以从上诉人所欠被上诉人房款中扣除。至于上诉人代钱进发归还的191000元，上诉人没有证据证明经被上诉人同意抵扣房款，同理向杨继忠出具的欠条亦无法达此证明目的，上述代为归还款项，上诉人可另行主张权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱卫安的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4758元，由上诉人朱卫安负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年四月三十日书 记 员 吴茂程 来源：