（2015）哈民四商终字第96号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-10-08

案件名称

哈尔滨中央大酒店有限公司与被上诉人中国长城资产管理公司哈尔滨办事处北京世诚金达信息咨询有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

哈尔滨中央大酒店有限公司,中国长城资产管理公司哈尔滨办事处,北京世诚金达信息咨询有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2015）哈民四商终字第96号上诉人（原审原告）哈尔滨中央大酒店有限公司，住所地哈尔滨市道里区中央大街167号。法定代表人张秋阳，董事长。委托代理人高峰，男，1977年6月16日出生，汉族，该公司职��。被上诉人（原告被告）中国长城资产管理公司哈尔滨办事处，住所地哈尔滨市南岗区红军街10号。法定代表人周正勇，总经理。委托代理人ＸＸ，黑龙江拓达律师事务所律师。委托代理人庄伟，女，1970年9月4日出生，汉族，该单位法律顾问。原审被告北京世诚金达信息咨询有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路小铁营2号楼东侧五层。法定代表人宋振雷，总经理。委托代理人蒋晓薇，女，1981年7月6日出生，汉族，该单位法律顾问。上诉人哈尔滨中央大酒店有限公司（以下简称中央大酒店）因与被上诉人中国长城资产管理公司哈尔滨办事处（以下简称长城资产公司），原审被告北京世诚金达信息咨询有限公司（以下简称世诚金达信息公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2011）里民二初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本��受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人中央大酒店的委托代理人高峰，被上诉人长城资产公司的委托代理人ＸＸ、庄伟，原审被告世诚金达信息公司的委托代理人蒋晓薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2002年5月22日，黑龙江省高级人民法院作出（2002）黑商初字第17号、18号民事调解书。主要内容为：中央大酒店以座落于哈市道里区西二道街26号14-15层及12层22.37平方米房产，抵偿长城资产公司贷款3047万元，抵债房产共2044.97平方米；中央大酒店以座落于哈市道里区西二道街26号4-8、13全层及12层163.08平方米房产，抵偿长城资产公司贷款9484万元，抵债房产共6365.1平方米，按评估价格14900元╱平方米计算；在以上以房抵债手续完成后，如长城资产公司对抵债房产进行处置，在同等条件下中央大酒店有优先回购的权利。后��央大酒店与长城资产公司将哈尔滨市道里区西二道街26号4-8、13-15层房屋所有权人变更为长城资产公司。2006年8月28日，长城资产公司与世诚金达信息公司签订不动产转让合同，主要约定：长城资产公司自愿将本合同项下千叶食品及中央大酒店抵债资产之不动产及附属设施转让给世诚金达信息公司；长城资产公司向世诚金达信息公司说明并出示了取得该不动产的权源文件，并在确定转让价款时，充分考虑了该不动产在成新、质量、欠付税费、附属设备设施、权源等方面存在或可能存在的瑕疵；世诚金达信息公司已于本合同签订前对该不动产的现状及其权源文件进行了核验和勘察，同意根据其核验和勘察后认知的情况受让该不动产，对该不动产的成新、质量、欠付税费、附属设备设施、权源存在其他占有人等存在或可能存在的各种瑕疵不持任何异议，并自愿承担因该等��疵而造成的过户不能等法律风险。转让标的物为座落于哈市道里区西二道街26号房产转让给世诚金达信息公司，转让价款为900万元。另查明，2008年4月16日，世成金达信息公司与案外人刘银娣签订抵债协议一份，协议约定：世成金达信息公司于2006年8月以900万元的价格从长城资产公司购得哈尔滨市道里区西二道街26号4-8、13-15层房产，刘银娣同意世诚金达信息公司以上述房产抵偿拖欠其900万元借款。哈尔滨市南岗区人民法院于2010年9月10日对刘银娣诉世诚金达信息公司及长城资产公司合同纠纷一案作出（2010）南民一初字第1048号民事判决书，该判决中认定长城资产公司与世诚金达信息公司签订的不动产转让合同合法有效，中央大酒店对该判决不服，向检察机关申诉。2011年1月30日，哈尔滨市人民检察院以现有新的证据足以推翻原判且原判违反法律规定管辖错误为由对该案提出抗诉。2011年2月28日，本院作出（2011）哈民抗再字第75号民事裁定书，裁定指定道里区人民法院对该案再审。2011年8月19日，道里区人民法院作出（2011）里民抗再初字第4号民事判决书，认为长城资产公司与世诚金达信息公司签订不动产转让合同时，长城资产公司已向世诚金达信息公司说明并出示了取得该不动产的权源文件，世诚金达信息公司及刘银娣应当知道涉案房产不是长城资产公司自己建设原始取得的，而是由中央大酒店抵债继受取得。长城资产公司在处置涉案房产时，有义务让中央大酒店知道并能够行使优先购买权，而长城资产公司没有给中央大酒店行使优先购买权提供必要的条件，既违反了与中央大酒店调解协议约定的合同义务，对中央大酒店构成违约，又没有履行，黑龙江省高级人民法院作出（2002）黑商初字第17号和第18号民事调解书确定的强制义��。长城资产公司不能举证证明中央大酒店放弃了优先购买权的情况下，不能认定该调解协议已变更，中央大酒店仍然对涉案房产享有优先购买权，长城资产公司与世诚金达信息公司签订的不动产转让合同不具有法律效力。因涉案房产未办理过户登记至世诚金达信息公司名下，故世诚金达信息公司不具有涉案房产的所有权和合法处分权，其向刘银娣转让涉案房产的抵债协议无效，刘银娣亦无权取得涉案房产。判决撤销南岗人民法院（2010）南民一初字第1048号民事判决书，驳回刘银娣诉讼请求。刘银娣、世诚金达信息公司、长城资产公司对该判决不服，上诉至本院。2011年12月16日，本院作出（2011）哈民二终字第768号民事判决书，该判决书认为长城资产公司与世诚金达信息公司签订的不动产转让合同约定，长城资产公司已向世诚金达信息公司说明并出示了取得该不动产的权源文件，世诚金达信息公司同意根据其核验和勘察后认知的情况受让该不动产，对该不动产的权源存在其他占有人等存在或可能存在的各种瑕疵不持任何异议，并自愿承担因该等瑕疵而造成的过户不能等法律风险。世诚金达信息公司应当知道涉案房产不是长城资产公司通过开发建设原始取得的，而是继受取得，世诚金达信息公司在明知中央大酒店享有涉案房产的优先购买权，又无证据证实中央大酒店已明确表示放弃该优先购买权的情况下仍然竞买，且世诚金达信息公司仅以900万元的价格受让涉案房产，明显低于该房产的市场价值，世诚金达信息公司受让涉案房产后亦未办理产权登记手续。世诚金达信息公司取得涉案房产不符合善意取得的法定要件，长城资产公司与世诚金达信息公司签订的不动产转让合同无效。世诚金达信息公司不具有涉案房产的所有权和合法处��权，且无证据证实刘银娣与世诚金达信息公司之间债权债务关系的合法性，故世诚金达信息公司向刘银娣转让涉案房产的抵债协议无效，刘银娣亦无权取得涉案房产。判决驳回上诉，维持原判。世诚金达信息公司、长城资产公司对该判决不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。2014年4月18日，黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑高民申二字第224号民事裁定书，该裁定书认为世诚金达信息公司在明知中央大酒店享有涉案房产的优先购买权，又无证据证实中央大酒店已明确表示放弃该优先购买权的情况下，仍然竞买。通过省高院（2002）黑商初字第17号、18号民事调解书可知以涉案房产的抵债的债权数额分别为3047万元和9848万元，但世诚金达信息公司仅以900万的价格受让涉案房产，明显低于该房产的市场价值。据此，世诚金达信息公司取得涉案房产不符合善意取得的法��要件，故世诚金达信息公司、长城资产公司主张双方签订的不动产转让合同有效不能成立。裁定驳回世诚金达信息公司、长城资产公司的再审申请。本案在审理过程中，长城资产公司表示该合同法院已确认为无效合同，现不同意以900万元转让涉案房产。原审判决认为，因2011年8月19日道里区人民法院作出的（2011）里民抗再初字第4号民事判决书、2011年12月16日本院作出的（2011）哈民二终字第768号民事判决书及2014年4月18日黑龙江省高级人民法院作出的（2013）黑高民申二字第224号民事裁定书中均已确认长城资产公司与世诚金达信息公司于2006年8月28日签订的不动产转让合同不具有法律效力。故中央大酒店要求确认该不动产转让合同无效的诉讼请求，法院不予审理。长城资产公司与世诚金达信息公司签订不动产转让合同，未依法进行评估，仅以900万元转让涉案房产，明��低于涉案房产的市场价值，导致国有资产流失。本案审理过程中，长城资产公司明确表示因该合同法院已确认为无效合同，现不同意处置涉案房产。故中央大酒店主张其以900万元价格优先购买涉案房产无事实及法律依据，法院不予支持。判决：驳回原告哈尔滨中央大酒店有限公司的诉讼请求。诉讼费5100元（含保全费5000元）由原告哈尔滨中央大酒店有限公司承担。判后，中央大酒店不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判；二、判令涉案房产以长城资产公司出让成交价额900万元归中央大酒店所有，并办理过户登记至中央大酒店名下；三、判令长城资产公司与世诚金达信息公司的《不动产转让合同》无效；四、程序严重违法，本案应当发回重审。理由：一是位于哈尔滨市道里区西二道街26号的涉案房产原属中央大酒店所有。2002年5月22日，黑龙江省高级人民法院��出(2002)黑商初字第17号、第18号民事调解书，确定中央大酒店以涉案哈尔滨市道里区西二道街26号4-8层、12-15层房产抵偿长城资产公司的贷款，两调解书第七项均确定：在以上以房抵债手续完成后，如长城资产公司哈尔滨办事处对抵债房产进行处置，在同等条件下中央大酒店有优先回购的权利。该两份调解书已生效。涉案房产所有权人已变更登记为长城资产公司哈尔滨办事处。道里区人民法院2011年2月28日的(2011)里民抗再初字第4号民事判决、本院2011年12月16日作出的(2011)哈民二终字第768号民事判决、黑龙江省高级人民法院2014年4月18日作出的(2013)黑高民申二字第224号民事裁定均认定，长城资产公司在处置涉案房产时，没有给中央大酒店提供行使优先购买权的必要条件，既违反了与中央大酒店调解协议约定的合同义务，对中央大酒店构成违约，又没有履行(2002)黑商初字第17号和第18号民事调解书确定的强制义务；世诚金达信息公司已得到长城资产公司处置涉案房产的权源文件，明知中央大酒店对涉案房产未放弃优先购买权而仍然竟买，亦未办理房产登记手续，不构成善意取得。长城资产公司与世诚金达信息公司的《不动产转让合同》无效；世诚金达信息公司对涉案房产不具有所有权和合法处分权，刘银娣无权取得涉案房产，故世诚金达信息公司与刘银娣的《抵债协议》无效。二是一审驳回中央大酒店将涉案房产以长城资产公司出让成交价格900万元归中央大酒店所有，并办理过户登记至中央大酒店名下的诉讼请求错误。黑龙江省高级法院(2002)黑商初字第17号和第18号民事调解书第七项均确定：“在以上以房抵债手续完成后，如长城资产公司对抵债房产进行处置，在同等条件下中央大酒店有优先回购的权利。”如何理解和判定该项规定的含义和适用条件，是正确处理本案的根本问题。1.该调解书是长城资产公司与中央大酒店的调解协议是合法有效；2.应当按照调解书中关于“在同等条件下中央大酒店有优先回购的权利”的规定进行解释；3.长城资产公司与中央大酒店订立不动产物权合同是附条件的，所附条件已经成就并生效，长城资产公司已对抵债房产实际进行出让处置，出让条件已经确定且有效；4.长城资产公司违反“如长城资产公司对抵债房产进行处置，在同等条件下中央大酒店有优先回购的权利”的约定，构成违约，应当依法承担向中央大酒店履行合同约定义务的责任；5.判决长城资产公司将涉案房产以成交价格900万元归中央大酒店所有，并办理过户至中央大酒店名下，不违反长城资产公司的真实意思表示，不损害长城资产公司及国家的利益；6.如果按照长城资产公司的主张，不讲涉案房产以900万元的价格转让给中央大酒店，则其应当依法向中央大酒店按现在市场价格赔偿损失，使其遭受不应有的损失；7.长城资产公司与中央大酒店关于长城资产公司对抵债房产进行处置，在同等条件下中央大酒店有优先回购的权利的调解协议，不仅是双方的和约定，而且是法院制发的具有法律强制力的调解书。三是2011年8月19日道里区人民法院作出的（2011）里民抗再初字第4号民事判决书、2011年12月16日哈尔滨市中级人民法院作出的（2011）哈民二终字第768号民事判决书及2014年4月18日黑龙江省高级人民法院作出的（2013）黑高民申二字第224号民事裁定书均认定长城资产公司在处置涉案房产时，没有给中央大酒店行使优先购买权提供必要条件，既违反了与中央大酒店调解协议约定的合同义务，对中央大酒店构成违约，又没有履行黑龙江省高级人民法院作出（2002）黑商初字第17��和第18号民事调解书确定的强制义务。世诚金达信息公司已得到长城资产公司处置涉案房产的权源文件，明知中央大酒店对涉案房产未放弃优先购买权而仍然竞买，亦办理房产登记手续，不构成善意取得。这些事实属于法律规定的“已为人民法院发生法律的裁判所确认的事实”上述生效裁判，以长城资产公司与世诚金达信息公司的《不动产转让合同》无效；世诚金达信息公司对涉案房产不具有所有权和合法处分权，刘银娣无权取得涉案房产，故世诚金达信息公司与刘银娣的《抵债协议》无效为由，判定撤销南岗区人民法院（2919）南民一初字第1048号民事判决，驳回刘银娣的事实请求。但长城资产公司与世诚金达信息公司的《不动产转让合同》和世诚金达信息公司与刘银娣的《抵债协议》无效，只是上述生效裁判的认识，不属于“已为人民法院发生法律效力的裁判所��认的事实”，也不是裁判结果。一审判决错把上述生效裁判关于长城资产公司与世诚金达信息公司的《不动产转让合同》无效的认识当做事实，以上生效裁判均已确认长城资产公司与世诚金达信息公司于2006年8月28日签订的《不动产转让合同》不具有法律效力为由，对中央大酒店请求判定该《不动产转让合同》无效的诉讼请求不予审理，是错误的。四是一审没有对中央大酒店增加的诉讼请求进行审理错误，程序严重违法。一审没有增加刘银娣、关福东为本案当事人，没有对长城资产公司与世诚金达信息公司的《不动产转让合同》、世诚金达信息公司与关福东的《不动产转让合同》、世诚金达信息公司与刘银娣的《抵债协议》进行审理并判定无效，也没有回应当事人的相关诉讼主张和诉讼请求，程序严重违法。长城资产公司提交答辩状，庭审中辩称，一是2011年8月19��道里区人民法院作出的（2011）里民抗再初字第4号民事判决书、2011年12月16日本院作出的（2011）哈民二终字第768号民事判决书及2014年4月18日黑龙江省高级人民法院作出的（2013）黑高民申二字第224号民事裁定书均说明依据：1.黑龙江省高级法院(2002)黑商初字第17号和第18号民事调解书中央大酒店对涉案房产有优先购买权；2.该涉案房产抵债金额分别为3047万元、9848万元，但世诚金达信息公司仅以900万元取得涉案房产，明显低于房产市场价值，据此，世诚金达信息公司取得涉案房产不符合善意取得的法定要件，故世诚金达信息公司、长城资产公司主张双方签订的不动产合同有效不能成立，且该合同不具有法律效力。因此，涉案房产所有权仍然归长城资产公司所有。二是涉案房产没有进行评估，重新确定涉案房产的真实价值，中央大酒店想通过法院诉讼以明显低于市场价值的900万元价格来购买涉案房产，显然是没有道理。世诚金达信息公司提交答辩状，庭审中辩称，原审判决驳回中央大酒店以900万元取得争议房产的诉讼请求正确，应予维持；中央大酒店上诉理由不成立，应予驳回。理由：一是中央大酒店与长城资产公司之间的民事调解书是设立物权的合同、是附条件合同，没有事实依据与法律依据。二是中央大酒店主张优先购买权，须以“同等条件”为前提；中央大酒店主张900万元取得房产，不符合同等条件的前提。三是世诚金达信息公司认为，世诚金达公司与长城资产公司之间不动产转让合同有效，世诚金达信息公司已就另案认定长城资产公司与世诚金达信息公司之间不动产转让合同无效的法律文书向最高人民检察院申请抗诉，目前，正在审查过程中。无论不动产转让合同是否无效，中央大酒店以900万元取得房产的诉讼请求均��能成立。二审中，中央大酒店、长城资产公司、世诚金达信息公司均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于涉案房产是否以长城资产公司出让成交价额900万元归中央大酒店所有及办理过户登记至中央大酒店名下的问题。本院认为，虽然依据黑龙江省高级人民法院(2002)黑商初字第17号和第18号民事调解书中央大酒店对涉案房产有优先购买权。但2011年8月19日道里区人民法院作出的（2011）里民抗再初字第4号民事判决书、2011年12月16日本院作出的（2011）哈民二终字第768号民事判决书及2014年4月18日黑龙江省高级人民法院作出的（2013）黑高民申二字第224号民事裁定书，均已确认长城资产公司与世诚金达信息公司于2006年8月28日签订的不动产转让合同不具有法律效力，且未依法进行评估，长城资产公司在诉讼中明确表示因该合同法院已确认为无��合同，故不同意处置涉案房产。现中央大酒店主张以900万元价格转让涉案房产，明显违背上述判决及裁定，且其主张明显低于涉案房产的市场价值，如支持中央大酒店的诉讼请求，势必导致国有资产流失。鉴于上述理由，中央大酒店无权请求涉案房产办理过户登记至其名下，故中央大酒店的诉讼请求不成立，本院不予支持。关于本案是否违反法定程序的问题。本院认为，虽然本案与世诚金达信息公司和刘银娣、关福东分别签订的《不动产转让合同》有关联性，但中央大酒店在一审两次庭审法庭辩论终结前均未提出过增加刘银娣、关福东为本案当事人的诉讼请求，且刘银娣、关福东不是本案合同相对人，对于中央大酒店增加的诉讼请求，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨中央大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　董　光审　判　员　高　阳代理审判员　李　红二〇一五年四月三十日书　记　员　张丽丽来自：