（2015）中二法古民一初字第232号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2017-08-09
案件名称
郑穆周与中山市古镇镇古一村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑穆周,中山市古镇镇古一村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十三条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第232号原告：郑穆周，男，1965年11月19日出生，汉族，住广东省汕头市。被告：中山市古镇镇古一村民委员会，住所地广东省中山市古镇。负责人：苏池结。委托代理人：赵琼、蔡艳雪，广东登都律师事务所律师。原告郑穆周诉被告中山市古镇镇古一村民委员会（以下简称古一村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黎妙独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑穆周，被告古一村委会的委托代理人赵琼、蔡艳雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑穆周诉称：原告自2010年12月30日至2012年12月30日承租被告所有的中山市××古一灯饰配件城8幢01号商铺。2012年12月28日早上，原告被告知承租商铺发生火灾并牵连周边相邻商铺。2013年1月9日，古镇公安消防大队作出火灾事故认定书，认定火灾事故基本情况为“2012年12月28日07时06分，中山市××古一灯饰配件城8幢1号商铺发生火灾，火灾波及该配件城8幢2号、3号、15号至18号商铺，烧损该配件城8幢1号至3号、15号至18号商铺内装修、货物、办公用品及办公家具一批，无人员伤亡”。原告经多次与被告谋求协商，未果。原告委托广东金羊律师事务所于2013年5月15日向被告发送律师函，明确函告被告：原、被告就该商铺签订的原租赁合同于2012年12月31日期满终止，虽然原告作出同意续租该商铺的意思表示，但在原租赁合同期间内该商铺因发生火灾事故而烧毁至今未能修复，续签的租赁合同事实上无法履行，承租人因不可抗力原因不能实现租赁合同目的，根据合同法第94条第一款、第231条等相关规定，原告有权解除该商铺新租赁合同，据此特书面通知被告解除该商铺新租赁合同。因涉案商铺发生火灾事故部分损毁，无法使用，原告有权解除双方就涉案商铺续签的租赁合同，合同自原告通知到达被告时解除。合同解除后尚未履行的，终止履行。据此原告有权要求被告退回所收的押金、预付租金等相关款项。请求判令：被告向原告退回已收取的商铺租赁押金1万元和预付2012年12月30日至2013年6月30日的物业租金11398.5元及2012年12月30日至2013年6月30日的农村建设发展基金款11398.5元，合计32797元。原告对其陈述的事实，提供以下证据：一、被告组织机构代码证，证明被告主体适格；二、押金收据（编号A0165268），证明原告从2011年1月1日起租用涉案商铺并交付押金1万元，后该押金转为续签合同押金；三、租金收据，证明原告于2012年12月预交续签租赁合同半年的租金22797元；四、租赁合同及补充协议，证明被告就涉案物业所签订的租赁合同为格式条款，租金交付方式为半年交付，先交租后使用；五、租金收据，证明被告涉案物业租赁合同租金交付方式为半年交付，先交租后使用；六、工作备忘，证明原、被告就涉案商铺火灾损失协商处理并委托评估机构；七、律师函及邮寄单据，证明原告委托律师事务所通知被告解除租赁合同，并与被告协商处理涉案商铺款项退回事宜；八、被告律师函，证明被告同意解除租赁合同；九、中山市第二人民法院（2013）中二法古民一初字第137号民事判决书，证明涉案物业火灾事故损失赔偿纠纷经法院审理，涉案租赁合同条款、押金租金交付方式、火灾基本情况、火灾损失赔偿处理等案件事实已经查明，火灾后原告一直未使用涉案商铺。被告古一村委会辩称：一、原告与被告于2012年11月29日就涉案商铺达成续租协议，租赁期限延长至2014年12月31日，双方并签订《物业租赁合同》及《补充协议》。按照《物业租赁合同》第十六条第2款约定，原告违约导致本合同提前终止，除按上述条款执行外，要立刻搬离物业，不得追讨租赁押金和已交纳但未使用的租金；二、2012年12月28日，由于原告租赁的商铺起火，导致其承租的商铺受损并波及其他邻近商铺。针对该商铺火灾事故的发生，中山市公安消防支队古镇大队已于2013年1月9日作出《火灾事故认定书》，对于起火原因认定为“中山市××古一灯饰配件城8幢1号商铺内办公桌与北面玻璃柜台之间靠东侧隔墙位置首先起火，排除人为防火、外来飞火、雷击、遗留火种、自燃5种火灾原因”。由此可见，引起火灾的原因并非外来飞火、雷击等自然灾害，不属于不可克服、不可避免、不可预见的不可抗力，而是因原告租赁物内物品使用不当而导致，属原告之过错，因此，原告应为本次火灾承担全部的责任，包括承担火灾事故鉴定等期间无法使用商铺之后果；三、在火灾事故遗留问题处理期间，原告擅自提出解除合同，而且拒绝缴纳租金，其已经严重违反了合同之约定，按照《物业租赁合同》第二条及《补充协议》之约定，被告有权没收原告已缴纳的租赁押金及其他费用。被告为其辩解向本院提交证据有：一、商铺租赁合同及补充协议、物业租赁合同及补充协议等，证明原租赁期满后，原、被告双方已就涉案商铺达成续租合意，并签订相关的书面合同；二、古一村委会租用物业押金收据、古一村委会物业租金收取单，证明原告在续租后已向被告缴纳租赁押金1万元及相应租金款项16785元；三、火灾事故认定书，证明中山市公安消防支队古镇大队已就本案商铺火灾事故的起火原因作出认定。经审理查明：2010年12月31日，被告与原告郑穆周签订《商铺租赁合同》，约定被告将古一灯饰配件城8幢1号的商铺租赁给郑穆周经营使用，租赁期限为2011年1月1日至2012年12月31日。2012年11月29日，被告与原告郑穆周签订《物业租赁合同》和《补充协议》，将上述商铺租赁期限确定为2013年1月1日至2104年12月31日。被告当天向原告出具押金收据注明已收原告上述《物业租赁合同》的押金1万元。原告当天又向被告交付了2012年12月30日至2013年6月30日租金和农村建设发展基金款各8392.5元，合计16785元。2012年12月28日07时06分，原告租赁的上述商铺发生火灾。古镇公安消防大队于2013年1月9日作出山公H消火认字[2013]第0001号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：8幢1号商铺内办公桌与北面玻璃柜台之间靠东侧隔墙位置首先起火，排除人为放火、外来飞火、雷击、遗留火种、自燃5种火灾原因。火灾发生后，双方因处理火灾事故财产赔偿问题，原告火灾之后就未占有、使用涉案商铺。2013年5月15日，原告委托广东金羊律师事务所向被告发送律师函，以涉案商铺因发生火灾事故而烧毁至今未能修复使用，合同事实上无法履行为由通知被告解除租赁合同。被告不同意原告解除租赁合同的理由并于2014年1月7日以原告违约为由向原告发送律师函通知原告解除租赁合同。2014年1月10日，被告正式收回涉案商铺并进行重新装修及出租。另查明：本院另案（2015）中二法古民一初字第233号查明火灾发生的事实后，认定原告因疏于履行合理、谨慎地使用涉案商铺及安全注意义务，具有重大过失，依法应对火灾造成的损失承担主要责任。而被告出租的涉案商铺因违反消防管理规定和存在消防隐患的情形，对本次火灾的发生具有一定的过错，依法对火灾造成原告的损失也应承担相应的责任。本院根据该案实际及双方过错程度认定原告对火灾造成的损失自行承担85%责任，被告承担15%责任。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，主要涉及到火灾发生后原告是否还应承担租金和农村建设发展基金款，被告是否应退回原告押金的问题。一、关于租金和农村建设发展基金款的承担问题。原告先交付了2012年12月30日至2013年6月30日租金和农村建设发展基金款合计16785元。但在使用前即2012年12月28日发生火灾事故，因发生火灾事故，原、被告双方均有过错，根据本院对双方的责任认定，原告负有85%责任，被告承担15%责任。故对租金和农村建设发展基金款的承担问题，本院结合本案实际认定也应按各方责任比例予以承担为宜。因此，被告应向原告退回租金和农村建设发展基金款2518元（16785×15%）。二、关于押金的问题。根据双方签订的《物业租赁合同》，押金是保证在租赁期满时由被告验收物业合格后予以退还原告，或原告存在逾期未交租金或相关款项的违约情况下不予以退还。本案中，火灾事故发生后，在长达一年多时间，因涉案商铺被烧毁无法正常使用，原告也未实际占有、使用租赁商铺，租赁合同目的无法实现，原告并未获得实际利益，而且自身财产也遭受严重损失。另火灾事故发生并非原告故意，而是双方都预料不到情况下发生，原告也不存在故意违约情形。因此，本案租赁合同因火灾事故而解除超出原告可预期的范围，并且被告对本次火灾事故也存在过错，综合考虑上述双方约定押金条款的内容、性质及本案的实际情况，本院酌情认定被告应向原告退回押金1万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告中山市古镇镇古一村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内退回原告郑穆周租金和农村建设发展基金款2518元及押金10000元，合计12518元；二、驳回原告郑穆周的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310元（原告郑穆周已预交），由原告郑穆周负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 黎 妙二〇一五年四月三十日书 记 员 吴文达 关注公众号“”