（2015）渝五中法民终字第01787号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-03
案件名称
危薇与重庆渝能物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
危薇,重庆渝能物业股份有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第01787号上诉人（原审原告）危薇，女。委托代理人何光碧，女。委托代理人胡大明，男。被上诉人（原审被告）重庆渝能物业股份有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路23号，组织机构代码20282720-9。法定代表人唐强，总经理。委托代理人程俊，男。委托代理人雷婷婷，女。上诉人危薇与被上诉人重庆渝能物业股份有限公司（以下简称渝能物业公司）物业服务合同纠纷一案，危薇不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第09323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告危薇系位于重庆市南岸区学府大道51号某号房屋的业主，因原告在北京求学，该房屋一直由原告的父母等人居住。被告渝能物业公司系为南岸区学府大道51号“渝能国际”小区提供物业服务的物管公司，从2010年10月19日起服务至今。2014年8月28日晚20时许，原告的邻居谢少全发现有污水从原告家中溢出，一直流到楼道内，遂通知被告工作人员。被告立即安排维修部值班人员王文茂前去处理。由于原告父母一家人已于2014年8月初就去北京探望原告，一直未归，物管工作人员无法打开原告的家门进屋查看，在电话告知原告漏水情况后对屋外楼道污水作了应急清理处置。2014年8月29日上午，原告母亲通知其亲友前来打开房门，物管公司工作人员随即进行了查看，发现系厨房管道堵塞造成返水。被告维修人员立即进行了管道疏通清理，解决了管道堵塞的情况。原告申请其邻居谢少全出庭作证，其陈述时间虽与被告陈述时间有一天的出入，但是双方对事发当天晚上谢少全发现漏水后通知物管公司，物管公司由于某号房无人作了应急处理后于第二日上午有人打开某号房门后进行检查并疏通管道解决了漏水问题的基本事实陈述是一致的。原、被告签订的《前期物业服务合同》中约定：乙方（即物管公司）提供的公共性物业服务主要内容为：1.对物业共用部分的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理等。物业共用部分包括化粪池、共用的污水管等；3.共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，化粪池每季度检查1次，每两年清掏1次，发现异常及时清掏。被告与重庆市南岸区保通清洁服务部签订了《化粪池清掏协议》，并于2014年6月完成了一次清掏工作，通过了竣工验收。被告每月对小区生化池定期进行巡检并做了详细的记录。被告不定期在小区内张贴“温馨提示”，提示业主不要将食物残渣及厨房杂物倒进管道以免造成堵塞，并告知业主如果发现堵塞后及时通知物管公司处理等。一审法院认为，物业管理，即业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。当事人在平等自愿的情况下，订立的不违反法律规定的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《前期物业服务合同》合法有效，自合同订立以后，被告为原告提供物业服务合同至今，一直按照合同的约定履行职务，对小区里包括化粪池、共用污水管等设施设备进行了定期维护和巡检。在审理过程中，原告一再强调，原告认为主管道堵塞返水就是公共管道没有正常使用，被告即违反了保障公共设施设备正常运行的约定，故其追究的是被告的违约责任。小区里包含排水管道等公共设施因常年使用加之人为向里丢弃杂物等多种因素，极有可能出现堵塞的情况。保障公共管道正常使用，并不只是保障公共管道不发生堵塞和故障，也包括在发生堵塞和故障时及时排查、维修，使其恢复正常运行。而从原、被告双方举示的证据都可以证明，被告物管公司依照物业合同和该小区管理规约的约定，对小区的公共设施设备进行了维护和巡查，在发生异常情况时也及时进行了处理，尽到物业管理的相关职责，不存在怠于履行物管义务的情形。物业管理是一项长期细致的服务性工作，难免会有瑕疵和不足，物业管理公司需要不断听取业主意见，改进完善以尽量达到业主的满意度要求。本案中原告虽因管道堵塞返水遭受损失存在多方面的原因，但不能就此便认定被告渝能物业公司存在违约行为而进行赔偿。故对原告的诉讼请求不予支持。一审根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告危薇的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告危薇承担（已缴纳）。”危薇不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判认定渝能物业公司违约，判令其赔偿损失5875元，并为危薇屋内地板下埋设的强电导管内污水排尽并干燥。主要事实和理由：一审判决认定事实有误，危薇的邻居是在2014年8月27日发现有污水溢出并报告了渝能物业公司，而渝能物业公司在相隔一天以后，才于8月28日晚电话通知危薇，而危薇的亲友当晚就来开门，与物管人员一起进屋进行了查看。危薇家中返水的原因不是危薇厨房管道堵塞，而是该户型共用厨房主排水管道堵塞，导致污水从危薇家厨房管道溢出。渝能物业公司作为物业管理人，按约应当“管理和维护本小区的共有部分，保证其正常使用、运行秩序，并为业主及使用人提供相关服务”，渝能物业公司没有完成其保证的义务，应当承担违约责任。危薇家中之前也出现过返水的情况，因家中有人，未造成大的损失，但渝能物业公司未引起重视和采取防范措施，导致本案中给危薇造成巨大损失，应当承担赔偿责任。渝能物业公司答辩称：渝能物业公司在接到危薇邻居报告有污水从其防盗门溢出后，立即安排值班人员前去处理，当天业主家中无人，无法入户查看，联系业主后，暂时对门外污水临时应急清理。第二天，工作人员陪同业主的亲属开门入户，发现是厨房管道堵塞造成返水后，立即对管道进行了疏通，彻底解决堵塞问题。渝能物业公司日常工作中，严格按照《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》的规定和本小区《前期物业服务合同》、《渝能国际住宅小区管理规约》的约定提供物业服务，定期对排污管道、化粪池进行了巡查和清理，还张贴提示提醒业主及使用人规范使用物业设施。此次返水，因业主20多天未在家，不易被发现，渝能物业公司得到报事后，立即进行了处理，不存在违约行为。危薇要求渝能物业公司承担违约损害赔偿责任没有事实和法律依据，依法应当驳回。本院二审查明事实与一审查明的相同。本院认为，渝能物业公司作为危薇房屋所在小区的物业服务企业，对公共排污管道、化粪池进行日常维修、养护和管理属于其服务内容。根据本案已查明的事实，渝能物业公司对化粪池定期进行了清掏，在接到报事后及时对排污管进行了疏通，应当认定其履行了合同义务。本案中，危薇家中因排污管道返水造成的损害后果，既有排污管道堵塞的直接原因，也有其家中一段时间内无人，未能在第一时间发现，导致损失扩大的因素。对于渝能物业公司而言，保证排污管道在任何时候均不发生堵塞显然超出了合同约定其物业服务应当达到的标准。危薇主张渝能物业公司违约缺乏事实依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，危薇的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人危薇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓红代理审判员 周 舟代理审判员 陈 莹二〇一五年四月三十日书 记 员 赵 曦 来自