（2015）佛中法民三终字第177号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2016-09-05
案件名称
佛山市禅城区南庄镇新屋村民小组与关伟强土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市禅城区南庄镇新屋村民小组,关伟强
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第177号上诉人（原审原告）佛山市禅城区南庄镇新屋村民小组，住所地广东省佛山市禅城区。负责人关伯余，村长。委托代理人张国忠，广东正明扬律师事务所律师。委托代理人唐永沛。被上诉人（原审被告）关伟强，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人邝绮梅，广东高美律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区南庄镇新屋村民小组（以下简称新屋村）与被上诉人关伟强因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法南民初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认新屋村与关伟强于2001年7月3日签订的土地租用合同有效；二、驳回新屋村的其他诉讼请求。一审受理费305元，由新屋村负担。上诉人新屋村上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当撤销，具体理由如下：一、新屋村与关伟强于2001年7月3日签订的《土地租用合同》是关伟强与当时村小组长关伟灿相互串通，瞒着广大村民，不召开村民会议，在村民毫不知情的情况下私自签订的，该合同约定的租赁期限长达30年，严重侵害了新屋村的权益，该合同的签订因为违反我国法律强制性规定，属于无效合同。1.涉案合同是当时关伟强瞒着广大村民与当时担任村小组长职务的关伟灿私下相互串通签订的，没有召开村民代表会议表决通过，而且合同管理也是由关伟灿负责，村集体的村民根本不知道涉案合同的具体内容，当时由关伟灿保管合同不等于新屋村的村民都知道涉案合同的内容，更不代表新屋村的村民均认可涉案合同的内容。由于本案土地租赁合同内容是涉及村民的收益问题，属于重大问题，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及《佛山市实行农村集体建设用地使用权流转实施办法》第五条的规定，召开村民会议是法律、地方规章规定的前置程序，属于强制性规定。对于案涉土地出租给何人、土地租金标准、土地租赁期限、土地租赁期满后地上建筑物的归属等合同内容及方案，均属于涉及全体村民重大经济利益的问题，必须经过新屋村全体村民会议讨论同意后方可办理，否则属于程序违法。涉案合同的签订违反法律、地方规章的强制性规定，是在村民毫不知情的情况下，利用关伟灿担任村民小组长的职务便利私自签订的，该合同仅有当时任新屋村小组长关伟灿的个人签名，没有新屋村的任何签章。关伟强的行为已经完全剥夺了法律赋予上诉人全体村民对村集体事项的知情权、表决权、管理权、监督权等全部权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，新屋村与关伟强签订的《土地租用合同》属于无效的合同。2。由于吉利村委会将包括上诉人在内的下属各村小组的部分出租土地并入佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司（以下简称吉利集团公司）统一管理，并由新屋村出钱将出租土地登记在吉利集团公司名下，因此，新屋村的土地出租、租金收取、村民分红等全部事务均由吉利村委会和吉利集团公司几个领导及村小组长负责管理，关伟强从来没有直接向新屋村缴交过土地租金，新屋村对涉案合同的签订、租金标准、租赁期限等事情根本不知道，所以无法及时提出异议。因此，关伟强向吉利集团公司缴纳租金不能视为新屋村的村民对该份合同的认可。3.在村民的知情权、表决权、监督权等权利被强制剥夺的情况下，则涉案合同因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，前述合同自始没有发生法律效力，不会因为持续了一段时间就自动变为有效，也不能以事后新屋村的村民没有及时对该份合同提出异议就推定新屋村的村民对该份合同的追认或者认可。而且在村民事后知道该合同存在的事实后，已经及时找关伟强协商、直至诉讼，证明村民一直对该份合同是不认可的。因此原审法院认为：“该合同是原、被告双方的真实表示，且原告已持有本案的租赁合同多年，被告一直按合同约定缴纳租金……原告的村民对被告租赁土地一事已知悉多年，未有证据显示原告在本案的诉讼之前曾对涉案租赁合同提出过异议，原告也一直按合同约定收取被告的租金，应视为涉案的土地租赁已得到原告村民的认可，是村集体意志的体现”是错误的。二、即使案涉《土地租用合同》有效，但是该合同第二条约定“合同期30年，即从2002年1月1日到2032年12月31日止”明显违反我国《合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的强制性规定，应当属于无效条款，双方的合同期应当依法调整为20年，即从2002年1月1日到2022年12月31日止。原审判决认定三十年的土地租用合同期限合法有效，明显属于事实认定错误、法律适用错误。根据已经生效的（2013）肇四法民初字第909号民事判决书和（2014）肇四法大民初字第184号民事判决书，在（2013）肇四法民初字第909号民事判决书中涉及的土地租赁期限为28年，在（2014）肇四法大民初字第184号民事判决书涉及的土地租赁期限为25年，即使上述两案件的当事人均未对合同超过二十年部分提出任何异议，但是广东省四会市人民法院仍然严格依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定依法将超过二十年部分的合同租赁期限认定为无效，主动将租赁合同期限调整为二十年。新屋村认为，在适用法律问题上，凡是全国人大颁布的法律在全国都应当得到全面的贯彻落实，而不应当存在地区差异，这是中国普通公民均有的基本常识，作为专业的职业法官更应当成为严格执行法律的模范。而在本案中，新屋村在原审时已经明确提出对涉案合同超过二十年部分租赁期限无效的意见，原审法院不采纳上诉人的意见，违反《合同法》第二百一十四条规定，直接认定三十年租赁期限的合同条款有效，这就直接造成了同案不同判的结果。根据我国《民事诉讼法》第六条及第七条规定，独立审判和严格适用法律是我国民事诉讼法的两个根本原则。原审法院以“国土部门复函已经确认涉案土地办理了土地使用权证，用途为工业用地且对土地的租赁期限三十年也未提出异议”为由认定为期三十年的土地租用合同有效，该裁判行为明显违反了前述法律规定。三、根据前述第一、二点意见，即使案涉《土地租用合同》被认定为有效合同，关伟强也应当依法赔偿新屋村租金差额损失32412元。1.根据《合同法》第五十六条规定，如果上述《土地租用合同》中有关使用期限超过20年部分的条款内容无效，并不影响合同的整体效力。该《土地租赁合同》第一条约定：“从2013年1月1日起租金另定”，新屋村已经在2012年11月19日召开村民户主代表会议，并向会议代表发放了一份“表决证”，“表决证”上已经公示了涉案合同土地租金标准为：“在公路边地超出控制线五十米内准许建筑的土地按每年每亩租金33000元计租，不准许建筑的土地按每年每亩土地租金11500元计租。超出五十米外允许建筑的土地按每年每亩土地租金23000元计租，高压线控制范围内不准许建筑的土地按每年每亩土地租金11500元计租。”，经过投票表决通过2013年升租金方案。因此该租金标准应当合法有效。除了包括关伟强在内的5人外，其他承租户全部按照新的租金标准履行交租义务的情况下，关伟强没有按照涉案合同第三条约定“在每年12月30号前缴交下一年的租金”，更没有按照新租金标准履行足额交付租金的义务，关伟强严重违约。2.新屋村从来没有收取关伟强2013年和2014年租金，关伟强于2014年4月18日通过银行转账的金额，不能认定为关伟强补交租金，因为新屋村没有开具租金收据给关伟强，该款的性质应当是属于关伟强给村里老人的“敬老慈善金”。四、在新屋村已经明确提出要求关伟强赔偿上诉人租金差额损失的情况下，原审法院不对新屋村的租金差额损失进行认定并判决，而是要求新屋村另行向关伟强主张，增加了新屋村的诉累，属于司法不作为。1.根据上述第三点理由，双方已经达成了2013年1月1日起的租金标准，就是新屋村在2012年11月19日召开村民会议并表决通过的升租方案，即“在公路边地超出控制线五十米内准许建筑的土地按每年每亩土地租金33000元计租，不准建筑的土地按每年每亩土地租金11500元计租。超出五十米外允许建筑的土地按每年每亩土地租金23000元计租，高压线控制范围内不准建筑的土地按每年每亩土地租金11500元计租”。因此，原审判决认为双方一直未就土地租金标准达成一致意见属于事实认定错误。2。在2013年1月1日以后案涉土地租金标准已经通过的情况下，关伟强不但没有在2013年12月30日前缴纳2013年租金，在新屋村多次催收并准备材料起诉时，关伟强仍按旧土地租金标准交付租金，这已经在事实上造成了新屋村的租金差额损失，而原审法院不对上诉人的租金差额损失进行认定并判决，而是要求新屋村另案主张，直接增加了上诉人的诉累，不利于提高诉讼效率。综上，新屋村请求本院判令：1.撤销原审判决；2.依法改判确认新屋村与关伟强于2001年7月3日签订的《土地租用合同》无效。如果确认该《土地租用合同》有效的，则该《土地租用合同》中有关“合同期30年，即从2002年1月1日起到2032年12月31日止”条款无效，依法将该条款调整为“合同期20年，即从2002年1月1日起到2022年12月31日止”；3.依法改判关伟强返还案涉土地及地上建筑物给新屋村；4.依法改判关伟强赔偿新屋村土地占用费（即土地租金）差额损失32412元（要求计算至关伟强交还土地建筑物之日止）；5.一、二审诉讼费用由关伟强承担。被上诉人关伟强答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、新屋村与关伟强于2001年7月3日签订的土地租用合同签订程序公开，内容合法，合同合法有效；二、土地租赁合同的租赁期限合法有效；三、关伟强已缴交了2013年及2014年的租金，新屋村要求赔偿土地租金差额没有事实与法律依据；四、新屋村与关伟强对2013年1月1日后的租金并未达成一致意见，对租金问题应另案处理。上诉人新屋村在二审期间向本院提交如下新证据：1.《土地租赁合同补充协议》7份、南庄镇村合作经济组织收据23份，拟证明由于新屋村与包括关伟强在内的租户签订的土地租用合同均约定“从2013年1月1日起租金另定”，新屋村在2012年11月19日通过召开村民代表会议，经过协商及村民代表表决，通过了新的调租方案，吴家爽等七名租户按照上述方案与新屋村重新签订了土地租用合同补充协议，并按照新的租金标准缴交了2013年、2014年的土地租金，关伟强既不与新屋村重新签订合同，在2013年1月1日以后也不按调整的租金标准按时足额缴交土地租金，构成违约。2.（2013）肇四法民初字第909号、（2014）肇四法大民初字第184号民事判决书各一份，拟证明四会法院对涉及农村非农建设用地租赁合同期限凡是超过20年的，均认定为违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，超过部分无效。该两案双方当事人对租赁期限均没有提出异议，但四会法院均主动将合同期限调整为20年，由此证明原审判决适用法律错误，应予以调整。关伟强对新屋村提交的证据经质证认为：对证据1的真实性无异议，对关联性和合法性有异议，认为上述合同仅能证明新屋村与其他租户之间的租赁关系，与本案无关，这是原签合同其中一批租户的补签行为，反证新屋村承认与关伟强原来签订的合同效力，包括关伟强在内的五个租户均未与新屋村就2013年1月1日后的租金协商一致，新屋村单方升租的行为无效。证据2没有原件核对，其真实性由法院认定，对关联性不予确认，该判决的案情与本案的实际情况不一样，与本案无关，对本案没有约束和参考价值。被上诉人关伟强在二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对新屋村提交的证据认证如下：对证据的真实性予以确认，但均与本案纠纷没有关联，故对其证明内容不予采纳。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院针对新屋村的上诉内容作如下审查：关于涉案土地租用合同的效力问题。新屋村以涉案合同是关伟强与新屋村原负责人关伟灿串通，未经民主议定程序签订的为由，主张土地租用合同无效。经审查，双方于2001年7月3日签订涉案土地租用合同，约定租赁期限三十年，合同上不仅有新屋村负责人关伟灿的签名，还有南海市南庄镇吉利村作为监证部门盖章确认。自合同签订以来，关伟强一直按照合同约定支付租金直至2013年1月1日双方约定租金另定之日止，并在涉案土地上投入资金开展生产建设，建造了上盖物，新屋村的村民对此亦应知悉，但无证据显示其在合同履行十多年期间提出过异议，应视为涉案的土地租赁已经得到新屋村村民的认可，是村集体意志的体现。新屋村上诉时称，关伟强是向吉利集团公司交纳租金，其村民对涉案合同的签订、租金标准、租赁期限不知情。由于原审期间新屋村并未提出该主张，而关伟强向谁支付租金仅是双方对租金支付方式的约定，新屋村以此为由主张对关伟强租用涉案土地事宜不知情，理由不成立，本院不予采纳。因此，新屋村以涉案合同是关伟强与新屋村原负责人关伟灿串通，未经民主议定程序签订的为由，主张土地租用合同无效，理由不成立，本院不予支持。至于超过二十年租赁期限的部分是否有效的问题，原审法院已经发函询问国土部门的意见，国土部门复函对租赁期限三十年并未提出异议，故新屋村关于超出二十年租赁期限部分的合同无效的上诉主张亦不成立，本院不予支持。因涉案土地租用合同有效，且合同期限尚未届满，故原审法院驳回新屋村返还涉案土地及地上建筑物的诉请，处理正确，本院予以维持。关于新屋村请求关伟强赔偿土地占用费差额损失的问题。由于涉案合同有效，且在合同履行期限内，故新屋村基于合同无效主张土地占用费差额损失，缺乏法律依据。而双方对2013年1月1日后的租金标准亦未达成一致意见，故新屋村可另循法律途径向关伟强主张土地租金。综上所述，新屋村的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610.30元，由上诉人佛山市禅城区南庄镇新屋村民小组负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘代理审判员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一五年四月三十日书 记 员 梁淑霞 微信公众号“”