（2015）成民终字第2288号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2016-01-11
案件名称
成都锦绣岷江城市建设开发有限公与戴小兵、刘惠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都锦绣岷江城市建设开发有限公司,戴小兵,刘惠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第2288号上诉人（原审被告、反诉原告）成都锦绣岷江城市建设开发有限公司。住所地：四川省新津县。法定代表人邱米林，董事长委托代理人蒋贵，男，1971年10月20日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。系公司员工。委托代理人胡毅，男，1987年8月28日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）戴小兵，男，汉族，1975年1月29日出生，住四川省成都高新技术产业开发区。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘惠，女，汉族，1974年6月20日出生，住四川省成都高新技术产业开发区。委托代理人罗宏波，四川君合律师事务所律师。上诉人成都锦绣岷江城市建设开发有限公司（以下简称锦绣岷江公司）因与被上诉人戴小兵、刘惠房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2014）新津民初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，戴小兵、刘惠于2013年9月28日与锦绣岷江公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，购买锦绣岷江公司开发的位于新津县邓双镇罗山村3组、何店村7组的“亚特兰蒂斯黄金时代”楼盘住宅1套，面积面积458.81平方米，房屋总价款为850万元。合同第五条及附件五载明：“（1）乙方在签订合同当日付清10%的首付款；（2）乙方在2013年12月31日前付总房款的20%（含10%的首付款）；（3）甲方在取得特拉岛大产权并且可以由业主办理分户产权时通知乙方，乙方在接到通知后七个工作日内前来缴清剩余80%的尾款，并交房”；合同第十条载明“（一）出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合以下条件……3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明……”；第十九条载明“出卖人应当在2015年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”同时，补充协议对房屋交付补充约定第4条载明“买受人在办理该房屋的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）……，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。”合同签订时，戴小兵、刘惠付清85万元的首付款，至2014年3月31日付清购房款的20%共计170万元。2014年7月2日锦绣岷江公司邮件通知戴小兵、刘惠付尾款并收房。2014年9月4日戴小兵、刘惠以锦绣岷江公司逾期交房为由，书面通知解除合同。2014年9月5日锦绣岷江公司邮寄催款函，直至案发戴小兵、刘惠未付清80%尾款，房屋未交付。戴小兵、刘惠于2014年9月11日向原审法院起诉，请求判决：1.解除双方于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令锦绣岷江公司退还戴小兵、刘惠已付房屋价款170万元，并自2014年10月5日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率向戴小兵、刘惠支付违约金，至戴小兵、刘惠已付房屋价款全部退还为止。锦绣岷江公司反诉请求：1.解除双方于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；2.判令戴小兵、刘惠向锦绣岷江公司支付违约金170万元。上述事实，有戴小兵、刘惠提交的身份信息、锦绣岷江公司工商信息、商品房买卖合同、补充协议、付款收据、解除合同的通知以及邮寄特快凭证和锦绣岷江公司提交的商品房买卖合同、补充协议、收据、催告函及通知邮件凭证、大产权权属登记证明、房屋验收合格证、房产部门实测表、工程质量验收表及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，戴小兵、刘惠与锦绣岷江公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于付款及房屋交付的问题，结合合同第十条交付时间及交付条件的约定、合同第十九条取得商品房所在楼栋的权属证明时间的约定、补充协议中交房条件第4条的约定以及主合同附件第五条对付款方式期限的约定，在办理房屋交接手续前应付清全部应付房屋价款，综上，应视双方对于交房时间已变更为2015年4月30日前并付清全部应付房屋价款之时。根据合同约定，戴小兵、刘惠应于2013年12月31日付清总房款的20%，而戴小兵、刘惠实际于2014年3月31日付清该款，且在合同履行过程中，戴小兵、刘惠接到锦绣岷江公司通知其交付尾款并收房的通知后，未履行付清尾款的义务，戴小兵、刘惠行为已构成违约，应当承担违约责任。戴小兵、刘惠和锦绣岷江公司均诉请要求解除《商品房买卖合同》及其补充协议，原审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，原审法院对戴小兵、刘惠要求锦绣岷江公司返还已付房款170万元的诉讼请求予以支持。因戴小兵、刘惠违约，故对其要求锦绣岷江公司支付违约金的诉讼请求不予支持，对锦绣岷江公司要求戴小兵、刘惠支付违约金的诉讼请求予以支持，其诉请支付违约金170万元，因戴小兵、刘惠认为过高，请求人民法院调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院酌情调整为10万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、解除戴小兵、刘惠与锦绣岷江公司于2013年9月28日与签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、由锦绣岷江公司在判决生效后30日内返还戴小兵、刘惠已付房屋款170万元；三、由戴小兵、刘惠在判决生效后30日内支付锦绣岷江公司违约金10万元；四、驳回戴小兵、刘惠的其他诉讼请求；五、驳回锦绣岷江公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10050元、反诉案件受理费10050元，由戴小兵、刘惠承担18050，锦绣岷江公司承担2050元。反诉案件受理费已由锦绣岷江公司预交，戴小兵、刘惠在给付上述款项时一并给付锦绣岷江公司8000元。宣判后，锦绣岷江公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第三项，改判戴小兵、刘惠向锦绣岷江支付违约金170万元。其上诉理由：1.戴小兵、刘惠与锦绣岷江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议后，未按协议及时履行付款义务，在锦绣岷江公司多次催收后，才于2014年3月31日付清总房款的20%房屋款项，剩余80%的房屋款项至今未付，属于拒不履行合同义务的严重违约行为，给锦绣岷江公司造成巨大损失。2.原审判决将违约金由合同约定的170万元调整为10万元，粗暴干涉了当事人缔约自由的权利，严重损害了锦绣岷江的合法权利。该约定的违约金不因合同解除而无效，且违约金并不高，案涉房屋总金额为850万元，锦绣岷江公司支付给专业营销代理公司的佣金高达数十万元，重新销售又将支付数十万元的销售成本，且戴小兵、刘惠给锦绣岷江公司造成的资金成本损失远远超过10万元。被上诉人戴小兵、刘惠答辩称，双方之间的合同已经解除，这是双方达成一致意见的结果。合同解除是由于锦绣岷江公司原因所致，对于原审判决戴小兵、刘惠支付10万元违约金，虽然戴小兵、刘惠不满意，但为了尽快解决纠纷，故没有上诉。合同中约定的违约责任是不公平的格式条款，如果锦绣岷江公司违约，只需要支付利息，而购房人违约则支付总房款20%的违约金，这显然不公平，属于对违约金约定过高，锦绣岷江公司的上诉理由和请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。本院另查明，《商品房买卖合同》第九条“逾期付款责任”约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理：1.……2.按照逾期时间，分别处理（和不作累加），逾期在七日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付购房总价款万分之零点三的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起三十日内按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人无息退还买受人全部已付款（买受人未支付违约金的，出卖人有权自应退还的款项中扣除违约金后退还。买受人继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付购房总价款万分之零点五的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金。”第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告；……5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”锦绣岷江公司与戴小兵、刘惠于2013年9月28日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条“关于房屋交付的补充约定”第4款约定：“买受人在办理该房屋的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）等，按时足额缴纳政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金我、办证手续费、登记费等），并签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、物业服务费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。”锦绣岷江公司取得案涉房屋《建设工程规划合格证》的时间为2014年6月12日。上述事实，有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》和《建设工程规划合格证》等证据证实。本院认为，戴小兵、刘惠与锦绣岷江公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。本案二审争议的焦点是锦绣岷江公司要求戴小兵、刘惠支付170万元违约金的上诉请求是否成立。对于争议焦点，锦绣岷江公司要求戴小兵、刘惠支付170万元违约金的理由是戴小兵、刘惠存在逾期付款的违约行为。《商品房买卖合同》第九条有关逾期付款责任的约定中，如果买受人未按照约定的时间付款超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同到达之日起三十日内按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人无息退还买受人全部已付款（买受人未支付违约金的，出卖人有权自应退还的款项中扣除违约金后退还）。本案中，虽然戴小兵、刘惠按约支付10%的首付款后，未在合同约定的2013年12月31日前支付另外10%的购房款，实际支付的时间为2014年3月31日，逾期付款时间超过七日以上，但锦绣岷江公司并未据此解除合同，故本案不适用该条有关买受人向出卖人支付合同总价款20%违约金的约定。虽然买受人有逾期付款的违约行为，但双方此时未解除合同，应当视为双方同意继续履行合同，故应按该条中关于“合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付购房总价款万分之零点五的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金”的约定处理，戴小兵、刘惠应承担的逾期付款违约金应为850万元×0.05‰／天×90天＝38250元。原审认定戴小兵、刘惠按合同约定应承担购房总款20%违约金错误。由于锦绣岷江公司主张170万元违约金，原审法院在认定事实错误的情况下，根据当事人对违约金过高的抗辩，酌情将违约金调整为10万元后，戴小兵、刘惠未对此提出上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，应视为戴小兵、刘惠接受了原审判决结果，故本院对该违约金数额不予更正。按《商品房买卖合同》的约定，锦绣岷江公司应在2014年4月30日前向戴小兵、刘惠交付房屋，交付房屋时该商品房应取得规划验收合格证、商品房面积实测报告书等，锦绣岷江公司实际取得规划验收合格证的时间为2014年6月12日，锦绣岷江公司存在逾期交房违约行为。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条第4款约定在办理房屋交接手续前，买受人应付清全部应付房屋价款，该全部应付房屋价款是指买受人按合同约定的时间付清本应支付的款项，而非理解为买受人付清全部购房款。虽然戴小兵、刘惠有逾期付款的违约行为，但其在约定的交房时间之前已经按约定支付了应付的购房款，由于双方未对交房时间重新约定，原审以此视为双方对于交房时间已变更为2015年4月30日前缺乏相应依据。鉴于买卖双方在合同履行过程中均存在违约行为，且发生纠纷后，双方在本反诉的请求中均提出解除合同，属于双方均有解除合同的意思表示，故本案所涉《商品房买卖合同》因双方达成合意而解除。综上，锦绣岷江公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实虽然部分错误，但处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费20100元，由成都锦绣岷江城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾光勇代理审判员 曹 洁代理审判员 范 珍二〇一五年四月三十日书 记 员 冷 雪 微信公众号“”