（2014）闵民五（民）重字第7号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-06-06

案件名称

原告陆逸非与被告盛智超、第三人上海银行股份有限公司长宁支行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆逸非,盛智超,上海银行股份有限公司长宁支行,招商银行股份有限公司上海分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2014）闵民五（民）重字第7号原告陆逸非。被告盛智超。委托代理人王涛，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。第三人上海银行股份有限公司长宁支行。法定代表人顾某某。委托代理人陈某某。委托代理人万能，上海一曼律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司上海分行。法定代表人施某某。委托代理人袁某某。原告陆逸非与被告盛智超、第三人上海银行股份有限公司长宁支行（下称上海银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后公开开庭进行了审理，于2014年7月14日作出（2014）闵民五（民）初字第25号民事判决。因被告盛智超不服此判决，上诉至上海市第一中级人民法院。2014年10月29日上海市第一中级人民法院以原判决认定事实不清，裁定予以撤销，将该案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭适用普通程序于2014年12月17日公开开庭进行审理，并通知招商银行股份有限公司上海分行（下称招商银行）作为第三人参加诉讼，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告陆逸非、被告盛智超的委托代理人王涛、第三人上海银行的委托代理人陈某某、万能、第三人招商银行的委托代理人袁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆逸非诉称，2013年5月8日，原告经上海A物业顾问有限公司（以下简称A物业）居间介绍与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，以200万元向被告出售上海市闵行区×路×弄×号×室房屋。合同约定被告应于签订当日内将部分首期房款20万元（含定金5万元）支付给原告，剩余首期房款40万元于过户前支付给原告，余款140万元由被告以银行贷款形式支付给原告。若被告的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告在申请产权过户当天以现金方式支付给原告。2013年9月24日，被告持上海银行的贷款合同与原告办理了过户手续。2013年10月4日至7日居间方业务经理谭某某、业务员杜某分别打电话给原告，说被告的贷款合同被解除了，约原告和被告到闵行区房地产交易中心解除房屋买卖合同。10月8日双方到房地产交易中心后，被告拒绝解除上海市房地产买卖合同。据了解，上海银行于2013年10月之前已将解除贷款合同事宜通知了A物业及被告。期间，被告既不愿意解除合同又不履行应尽的付款义务。原告于2013年10月16日、10月19日分别以挂号信的形式寄送解除房屋买卖合同通知给被告和A物业。被告已实际占有房屋，给原告造成租金损失、误工损失、精神损失，故起诉：1、判令解除原告与被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令产权过户无效，恢复原告上海市闵行区×路×弄×号×室的产权，要求被告协助原告办理产权过户手续；3、判令被告支付原告逾期付款违约金14，000元；4、判令被告支付原告合同解除赔偿金400，000元。重审期间，鉴于系争房屋上设立有第三人招商银行的抵押权，原告将诉讼请求明确为：1、确认原被告签订的上海市房地产买卖合同于2013年10月19日解除；2、要求被告涤除上海市闵行区×路×弄×号×室房屋上招商银行的抵押权后，协助原告将上海市闵行区×路×弄×号×室的产权恢复登记至原告名下；3、判令被告支付原告自2013年9月24日至2013年10月13日，以140万元的每日万分之五计算的逾期付款违约金14，000元；4、判令被告支付原告解除合同违约金40万元。被告盛智超辩称，上海市房地产买卖合同应继续履行。被告曾与上海银行签订贷款合同，后上海银行告知被告该项贷款不符银行审批要求，要求被告配合上海银行予以撤销，贷款合同于2013年9月经双方协商一致解除。故被告未按时支付后续房款非被告的过错。为支付后期房款，被告后通过各种方式筹集资金，至招商银行办理了系争房屋的商业贷款，贷款数额170万元，期限10年。房屋买卖合同继续履行能最大程度确保双方的利益。如合同继续履行，被告同意支付原告违约金10万元。如解除合同，要求原告返还房款90万元、装修费30万元，原告要求的解除合同违约金过高，被告无力涤除招商银行的贷款，且被告一家户口已迁入涉案房屋，原住房也已出售，解除合同后户口无处可迁，会导致后续一系列矛盾。第三人上海银行述称，原告的诉请与其无关。被告与其签订贷款合同后，其同意放款且至交易中心办理了抵押手续。2013年10月14日，被告主动提出不要该笔贷款。双方未签订书面解除协议，系电话通知中介，由被告亲自持抵押权登记原件至交易中心办理撤销抵押权手续，抵押登记于2013年10月19日注销。故其与本案讼争无关。第三人招商银行述称，其在贷款调查及审批过程中尽到应尽的义务，经综合考虑，向被告发放贷款。在被告将贷款结清的情况下，其同意涤除抵押权。被告所贷的系商业贷款，非个人住房的抵押贷款，于2013年10月31日办理抵押登记，债权数额170万元，期限10年，目前还款正常。无论原、被告签订的上海市房地产买卖合同是否解除，在抵押权未注销的情况下，要求保护其作为善意第三人的利益。经审理查明，原告系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的权利人，其欲出售该房，2013年5月6日将房屋产权证交居间方A物业保管。2013年5月8日，经A物业居间介绍，由原告作为卖售人（甲方），被告作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：上述房地产转让价款200万元。乙方的付款方式和期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲方于2013年5月8日前腾出房屋并通知乙方进行交接。付款协议中约定：（1）乙方应于签订本合同当日内支付甲方部分首期房价款计20万元（包含已支付的定金5万元），且甲、乙双方应于签订本合同后二日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后，二日内至房地产管理部门查询已购住房情况。乙方剩余首期房价款计40万元于过户之前支付给甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计60万元（包含已支付的定金）；（2）、待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期房价款后二日内，甲方应于抵押权人许可的最短时限内全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交A物业代为办理抵押注销手续；（3）甲方同意乙方通过向贷款银行申请140万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；（4）乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审批通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后二个工作日内，甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由A物业收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将他项权证交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。甲乙双方确认在2013年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总金额的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。合同签订后，原告向被告交付了房屋。原告称，关于该房屋的使用，双方还另行签订了租赁合同。被告支付给原告首期房款60万元。重审期间，原、被告均向本院确认，系争房屋真实转让价格为230万元。除60万元房款外，被告还向原告支付过30万元，原告确认迄今共计收到被告支付的房款为90万元。另查明，2013年7月上海银行零售业务部接到了被告的商业贷款申请，要求贷款金额为140万元，用于购买闵行区×路×弄×号×室的房产。该行经审核同意发放该笔贷款。2013年8月29日该行和被告签订了借款合同。2013年9月24日，原、被告将相关材料报送闵行区房地产交易中心对该套房产办理产权过户和抵押登记。2013年10月9日，上述房屋的房地产权利登记到盛智超名下。同日，该房屋上设立了抵押权人为上海银行，债权数额140万元的抵押权登记。嗣后，被告却向上海银行表示拟自筹资金以支付原告房款，请银行撤销对该房屋的抵押登记手续。上海银行遂向闵行区房地产交易中心提出撤销抵押登记的申请，终止了该笔贷款业务。2013年10月19日，该房屋上设立的抵押登记被注销。在上述办理产权过户和抵押登记过程中，A物业获知上海银行将不放贷，于2013年10月初告知原、被告双方。被告表示将另行筹资支付房款，但要与原告解除原房屋买卖合同，再到居间方重新签订一份买卖合同、重新办理申请贷款的手续。经协商，买卖双方就重新签订买卖合同未能达成一致。居间方曾两次约谈买卖双方，但没有成功。原告于2013年10月16日、10月19日两次向被告及A物业发出解除房屋买卖合同的通知。10月22日，被告收到了解除通知。还查明，2013年10月31日，被告与第三人招商银行签订个人授信协议及个人贷款借款合同，以购买电线电缆、公司经营等名义贷款170万元。2013年11月8日，系争房屋上又设立了抵押权人为第三人招商银行、最高债权限额170万元、债权发生期间2013年10月31日至2023年10月31日的抵押登记。被告获得170万元贷款后，却未向原告支付房款。2013年12月26日，原告诉至本院要求与被告解除上海市房地产买卖合同。本院审理后于2014年7月14日作出（2014）闵民五（民）初字第25号民事判决：一、确认原告陆逸非与被告盛智超于2013年5月8日签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月19日予以解除；二、被告盛智超于本判决生效之日起十日内协助原告陆逸非将座落于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人由被告盛智超转移登记至原告陆逸非名下；三、被告盛智超于本判决生效之日起十日内支付给原告陆逸非违约金以100，000元计；四、原告陆逸非于本判决生效之日起十日内返还被告盛智超购房款600，000元。因被告盛智超不服此判决，上诉至上海市第一中级人民法院。2014年10月29日上海市第一中级人民法院以原判决认定事实不清，裁定予以撤销，将该案发回本院重审。系争房屋现由被告占有使用。上述事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、产证保管书、解除房屋买卖合同通知书二份，被告提供的上海市房地产登记申请书一份、权利人为被告的产证、证人谭某某的证言，第三人上海银行提供的房地产登记证明、被告出具的情况说明、房地产登记簿等证据以及原、被告、第三人上海银行、招商银行的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告之间所签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告向被告交付了房屋，被告除支付60万元房款外，未依约于2013年9月24日向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续的送件当日向原告付清140万元房款，逾期超过20日后，仍未支付房款，原告要求解除合同，合法有据。被告于2013年10月22日收到原告的解除合同通知，故本院确认双方签订的房地产买卖合同于该日解除。被告先向上海银行申请140万元贷款，在房屋已过户至被告名下，上海银行的抵押权也设立后，却经被告申请上海银行注销了抵押权登记，未予放贷。被告又向招商银行申请到170万元贷款，也在系争房屋上设立了抵押权，但仍未向原告付清剩余房款，可见被告无继续履行合同的诚意，对合同的解除应承担责任。原告要求被告支付迟延支付140万元房款20天的违约金14，000元，被告同意支付，本院予以准许。原告要求被告支付解除合同的违约金40万元，被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整。对此本院认为，原告已经将房屋交付被告，原告客观上遭受一定的租金损失。原告要求的违约金过分高于其遭受的损失。被告坚持要求履行合同，获取银行贷款后却不支付房款，主观上具有违约的恶意。为体现违约金补偿性和惩罚性，本院酌情确定违约金以10万元计。买卖合同解除后，被告应将房屋归还原告，原告理应归还被告已经支付的90万元。本院注意到原告在原审和重审期间，在主张解除房屋买卖合同的同时从未要求房屋的返还，且根据原告所述双方另行签订有房屋租赁协议，故本院在本案中对房屋的返还暂不处理，原告可在条件具备后另行主张。合同解除后，被告负有义务及时清偿所欠招商银行的贷款本息，第三人招商银行应及时配合办理注销抵押登记手续，被告应于此后协助将系争房屋房地产权利恢复登记至原告名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告陆逸非与被告盛智超于2013年5月8日签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月22日解除；二、被告盛智超于本判决生效之日起十日内清偿所欠第三人招商银行股份有限公司上海分行银行贷款本息；第三人招商银行股份有限公司上海分行于被告盛智超清偿上述贷款本息之日起五日内协助被告盛智超办理上海市闵行区×路×弄×号×室的抵押权登记注销手续；三、在上海市闵行区×路×弄×号×室的抵押权登记注销后三日内，被告盛智超协助原告陆逸非办理该房屋的产权恢复登记手续，将该房屋产权恢复登记至原告陆逸非名下；四、被告盛智超于本判决生效之日起十日内支付原告陆逸非逾期付款违约金14，000元；五、被告盛智超于本判决生效之日起十日内支付原告陆逸非解除合同违约金10万元；六、原告陆逸非于上海市闵行区×路×弄×号×室产权恢复登记至其名下后三日内返还被告盛智超购房款90万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，510元，由原告陆逸非负担3，000元，由被告盛智超负担4，510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　邹巧弟审　判　员　　沈　群人民陪审员　　邓红霞二〇一五年四月三十日书　记　员　　缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 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