（2015）惠中法民四终字第38号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2016-01-21
案件名称
魏楚芳、朱细奴等与惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏楚芳,朱细奴,惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民四终字第38号上诉人（原审原告）魏楚芳。上诉人（原审原告）朱细奴。委托代理人安风忠、陈家乐，均系广东点津律师事务所律师。被上诉人（原审被告）惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司，住所：惠州市惠城区汝湖镇角洞水库库区内。法定代表人梁正坚。委托代理人周淑婷，该公司法务专员。上诉人魏楚芳、朱细奴因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民三初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见上诉人魏楚芳、朱细奴原审诉称：2010年8月16日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于XXX大道X号XX乐XX会X栋XX商品房，价款合计5529786元，被告于2011年5月1日日将商品房验收合格交付给原告使用，逾期交付按原告支付购房款毎日万分之2支付原告违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务。可被告却未在合同约定期限内，将验收合格的商品房交付给原告使用。2011年8月份被告通知原告收楼，但是原告发现被告交付的房屋存在多处开裂、漏水等质量瑕疵，原告多次要求被告对房屋进行修缮，但被告至今都没有将修繕好的房屋交付给原告使用，另悉，原告购买的商品房在2011年8月15日才经相关部门验收合格。原告认为，被告没有在合同约定期限内，将验收合格的房屋交付原告使用，且因其交付使用的房屋存在质量瑕疵，导致原告无法居住使用，构成合同违约，应承担违约货任。依据双方签订合同的约定及我国相关法律规定，请法院依法判决：1、被告支付原告逾期交房违约金暂计1110381.03元人民币（时间从2011年5月1日起暂计至2014年1月31日止。计算方式为：5529786元×1004天×万分之2=1110381.03元）；2、由被告承担本案诉讼费用。被上诉人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司原审辩称，一、被答辩人违约金的支付请求已经过诉讼时效，依法不应获得支持。根据双方签订的合同约定，答辩人应在2011年5月1日前，将经验收合格的商品房交付被答辩人使用。本案中，被答辩人从2011年5月2日起已经知道答辩人逾期交付房屋，后又于2011年9月15日在业主收楼表中向答辩人提出迟延交楼赔偿要求，产生诉讼时效中断的效力，因此被答辩人的违约金支付请求在2013年9月14日以后不再受法律保护。被答辩人于2014年才向法院起诉，要求答辩人承担违约支付责任，明显已经过诉讼时效。二、即使不考虑第一点答辩意见，被答辩人违约金的大部分支付请求亦没有法律依据，依法不应获得支持。事实上，被答辩人向答辩人购买的商品房于2011年8月15日完成竣工验收备案，答辩人通知被答辩人于2011年8月27日前往接收商品房，答辩人逾期交付商品房的违约状态在2011年8月27日已经结束。根据双方签订的合同约定，违约金计算从约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，如被答辩人未在通知期限内办理收楼手续，视为已对商品房进行了验收、接管，答辩人不再另行通知。因此，被答辩人请求支付违约金到2014年1月31日没有法律依据。三、答辩人认为被答辩人与答辩人约定的逾期交付房屋的违约金的数额过分高于答辩人延迟交付商品房给其造成的实际损失，恳请法院对违约金数额予以调整。根据双方签订的合同约定，答辩人逾期交付房屋180天内的，按已付购房款总额每日万分之一计付违约金，逾期交房180天以上的，按已付房款总额每日万分之二计付违约金。本案中，因答辩人延期交付房屋，被答辩人损失仅限于不能及时使用房屋等造成的损失，除此之外，逾期交付房屋无法对被答辩人造成其他损失。因此，应按被答辩人无法入住房屋造成租赁地段、同类型其他房屋的租金支出或不能及时出租房屋造成的租金损失计算违约金。请法院对双方约定的违约金标准进行调整，以被答辩人购买房屋所在地同地段、同类型其他房屋的租金标准计算被答辩人的实际损失。四、被答辩人于2011年5月起至9月15日向答辩人提出涉案房屋瑕疵修缮问题，根据《商品房质量保证书》的约定，已及时完成房屋修缮。答辩人已多次催促原告前往管理处办理收楼手续，但被答辩人一直拒绝接收钥匙。由于被答辩人一直不肯接收房屋钥匙，怠于对其购买的商品房进行适当的管理，以致开裂、漏水问题反复出现。五、被答辩人提供的房屋质量存在瑕疵的证据是一组公证照片，拍摄于2014年4月17日。该组照片并不能证明2011年8月15日该房屋的交付情况，因此，该组证据与本案关联性不大。六、该房屋现是毛坯房，不是装修房，窗户、墙体在长时间未使用后出现漏水、部分开裂是正常现象。该瑕疵并不影响居住，可以通过装修并进行相关的技术处理解决。装修瑕疵并不影响交楼，且合同约定交付条件是“该商品房经验收合格”，指的是竣工验收备案。原审法院查明的事实原审法院审理查明：原、被告双方于2010年8月16日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区XX镇XX大道X号XX会X栋XX号房（以下简称“涉案房屋”），总价款为人民币5529786元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、出现《商品房买卖合同》补充协议第四条的有关情况；3、政府部门变更规划设计对验收及市政配套，安装之延误及其他政府行为引起的工程延误。”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。…（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过l80日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”另，附件五第五条：“…在该商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定的前提下，乙方在按照甲方通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼的当天填写好《收楼验收表》交回管理处，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，乙方同意不向甲方作任何追偿”。上述合同签订后，原告按约定向被告付清了全部房款共计5529786元。2011年8月15日，涉案房屋所在的房地产办理了工程竣工验收备案手续，被告取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2011年8月26日，被告向原告发出《雅居乐白鹭湖收楼通知书》，通知原告于2011年8月27日至2011年9月1日办理收楼手续。2011年9月15日，原告经察看涉案房屋后，认为涉案房屋存在问题且在《业主收楼验收表》中注明：1、屋内多处渗水（每个窗户都渗水）；2、房屋及外墙多处裂缝（主架）；3、窗户设计不合理；4、延迟交楼的赔偿问题（收楼日期合同是2011年5月1日前）；5、阳台地漏不通，下雨水就冒上来。当日，原告拒绝收楼。2012年5月13日、11月28日，原告两次向被告反映涉案房屋问题：1、阳台底面、窗户、墙角、墙面、天花等多处漏水；2、交楼时间已过期，要求提供赔偿方案。2013年5月8日，原告以被告逾期交房为由于诉至原审，请求判如所请。2014年4月17日，广东省惠州市惠州公证处出具《公证书》，载明：公证员与公证工作人员陈X萍随申请人魏楚芳、申请人聘请的惠州市惠城区金时丽数码激光冲印部摄影师刘X杰，于二〇一四年四月十五日十五时五十七分在申请人所称的位于惠州市XX区XX镇XX大道X号XXX小区，由刘X杰拍照、录像，进行了以下保全行为：一、对“雅XX峰会X-XX”的标识进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片01；二、对“XX峰会X-XX”建筑物的外墙及其周边进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片02至09；三、对“XXX峰会X-XX”建筑物一层内进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片10至17；四、对“XX峰会X-X”建筑物一层通往二层的楼梯间进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片18；五、对“XX峰会X-XX”建筑物二层内外进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片19；六、对“XX峰会X-XX”建筑物二层通往三层的楼梯间进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片30至31；七、对“XXXXX峰会X-XX”建筑物三层内外进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片32至38；八、对“XXXXX峰会X-XX”建筑物负一层内外进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片39至49；九、对“XXXXX峰会X-XX”建筑物一层外进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片50至51；十、对“XXXXX峰会X-XX”建筑物的整体外观进行拍照、录像，拍照所得详见本公证书附件中的照片52；上述保全行为于二〇一四年四月十五日十六时二十九分结束。上述拍照所得相片已制作成本公证书附件一，上述录像内容已录入数据光盘并制作为本公证书附件二。兹证明本公证书附件一照片内容及附件二录像内容均为摄影师刘贤杰现场录像及拍照结果，均与现场现状相符。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2010年8月16日签订的《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据涉案的房屋买卖合同约定，交付房屋的时间是在2011年5月1日前，交付条件是“该商品房经验收合格”。本案已经查明的事实，涉案房屋取得五方验收合格的时间是2011年8月15日。上述事实表明，本案中原、被告约定的交付房屋的时间内，涉案房屋并不具备相应验收合格手续。2011年8月26日，被告向原告发出《收楼通知书》，原告于2011年9月15日到被告处办理收楼手续，但因原告认为被告交付的房屋存在质量问题而拒绝收楼，并且原告在《业主收楼验收表》中注明相关瑕疵状况后进行了签名确认。为进一步证明涉案房屋存在质量问题，原告提供了2014年4月17日由广东省惠州市惠州公证处出具的保全证据《公证书》，除此之外，原告并未提交其他证据佐证涉案房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常装修、居住的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告负有进一步提供证据证明涉案房屋存在质量问题且足以影响其收楼、装修等，而原告仅凭现有证据并不能证明该事实，原告未尽举证责任，应承担相应的不利后果。综上所述，被告已按合同约定通知原告办理涉案房屋的交付手续，而原告提出的房屋质量瑕疵属于保修范围的质量问题，应由被告进行维修，故原告拒绝收楼的理由不成立。因此，原审认定原告的实际收楼时间为2011年9月15日，被告逾期交付涉案房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，按照双方在合同中的约定，被告需要支付原告逾期交房违约金，故原告要求被告支付逾期交楼违约金中的合理部分，原审予以支持。原审认定被告逾期交楼的违约金计算期限从2011年5月2日起计算至2011年9月15日共137天，按照合同约定，逾期交房不超过180天被告须向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，即被告应向原告支付的逾期交楼违约金为75758.07元（5529786元×0.0001／天×137天）。至于，诉讼时效的问题，原告从2011年9月15日起直至起诉之日止曾多次向被告提出维修请求，且被告就上述涉案房屋存在问题也进行了相应修复，故被告辩称原告诉求已过诉讼时效，没有事实和法律依据，原审不予采信。综上，原告方的诉求部分有事实和法律依据，其合理部分，原审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告魏楚芳、朱细奴支付逾期交房违约金人民币75758.07元。二、驳回原告魏楚芳、朱细奴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14793元，由被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司负担。当事人二审的意见宣判后，上诉人魏楚芳、朱细奴不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。二、被上诉人交付的房屋即使通过有关部门验收合格，这种形式上的验收合格，也不代表其建造的房屋都符合质量标准。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金暂计1110381.03元（时间从2011年5月1日起暂计至2014年1月31日止。计算方式为：5529786元×1004天×万分之二=1110381.03元）。2、诉讼费由被上诉人负担。上诉人二审期间提交以下证据：1、《业主收楼验收表》；2、《业主文件钥匙签收清单》；3、《房地产开发公司商品房质量保证书》；4、《房地产开发公司商品房使用说明书》；5、《业主（用户）消防安全责任书》。经庭审质证，被上诉人认为：以上证据只能证明上诉人来我司收楼的时间，不代表我司没有按合同约定履行交付房屋的义务。被上诉人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司答辩称：一、答辩人交付的房屋符合双方约定。二、上诉人逾期未办理收楼手续，按双方合同约定，自2011年8月27日视为上诉人已收楼。三、合同约定的房屋已验收合格，并经建设部门竣工验收备案的情况下，原告请求逾期交付违约责任不符合双方约定。本院查明的事实本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为：本案的争议焦点在于被上诉人迟延交楼的时间如何认定。对此本院审查如下：第一、诉讼双方于2010年8月16日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。另，该合同附件五第五条约定：“…在该商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定的前提下，乙方在按照甲方通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼的当天填写好《收楼验收表》交回管理处，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，乙方同意不向甲方作任何追偿”。第二、2011年8月15日，本案涉案房屋所在的房地产办理了工程竣工验收备案手续，被上诉人取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2011年8月26日，被上诉人向上诉人发出《XXXX收楼通知书》，通知上诉人于2011年8月27日至2011年9月1日办理收楼手续。第三、按照诉讼双方的合同约定，房屋交付的条件是经竣工验收合格，依据现行法律及司法实践，本地商品房竣工验收合格的判定标准是取得工程竣工验收备案手续。本案当中，被上诉人的工程于2011年8月15日取得工程竣工验收备案手续，因此应当认定从该日起本案涉案房屋符合交付条件。被上诉人于2011年8月26日向上诉人发出收楼通知书，上诉人于2011年9月15日前往收楼，但因质量纠纷拒绝收楼，因此一审认定本案的实际交楼日为2011年9月15日并无不当，本院予以维持。第四、上诉人认为，本案涉案房屋虽然经过验收合格，但实际存在严重质量问题，并不符合交楼条件，从而主张被上诉人应当支付迟延交楼违约金至2014年1月31日。然而从本案现有证据来看，上诉人的主张缺乏合同及法律依据。从现有证据来看，上诉人所称的质量问题，应当不构成涉案房屋不符合商品房交付条件，而属于《商品房买卖合同》附件五第五条约定的“商品房有未完善之瑕疵”，上诉人应当依据合同约定要求被上诉人进行修缮，而非主张迟延交楼违约金。因此，一审不予支持上诉人的2011年9月15日之后的迟延交楼违约金的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14793元，由上诉人魏楚芳、朱细奴负担。本判决为终审判决。审判长 曾求凡审判员 邹 戈审判员 卫书平二〇一五年四月三十日书记员 李 华附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：