（2014）市民初字第1235号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-06-12

案件名称

黄勇、宋岩与丁迪等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市市中区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄勇,宋岩,丁迪,郭翠芝

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条，第一百零七条，第一百三十条

全文

山东省济南市市中区人民法院民事判决书（2014）市民初字第1235号原告黄勇，男，1977年11月30日出生，汉族，无业，住山东省烟台市原告宋岩（系原告黄勇之妻），女，1978年11月2日出生，汉族，无业，住济南市以上两原告共同委托代理人张庆，山东鲁商律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人秦培信，男，1979年6月2日出生，汉族，济南历下甸柳法律服务所法律工作者，住济南市。被告丁迪，男，1979年7月12日出生，汉族，无业，住济南市被告郭翠芝（系被告丁迪之妻），女，1982年11月30日出生，汉族，无业，住济南市以上两被告共同委托代理人郑杜飞，山东睿扬律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人魏永振，山东睿扬律师事务所律师。原告黄勇、宋岩与被告丁迪、郭翠芝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申红旗独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄勇、宋岩的共同委托代理人张庆、秦培信，被告丁迪、郭翠芝的共同委托代理人郑杜飞、魏永振到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告黄勇、宋岩的共同委托代理人秦培信，被告丁迪、郭翠芝的共同委托代理人郑杜飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄勇、宋岩诉称，2013年3月31日，原、被告通过济南联友房产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，并于2013年9月28日签订该合同的补充协议，约定两被告以353万元的价格购买两原告位于济南市市中区魏家庄万达公馆华景苑11号楼2单元1401室的房产。但两被告并未按照合同约定支付到期房款，总是以出国、会计出差、小孩生病等种种理由违约不付款，并在原告追款过程中将原告的母亲挠伤。现两被告对两原告的催促不予理会，至今仍有41万元逾期未付。为此，两原告特诉至贵院，请求判决两被告向两原告支付购房余款41万元，并支付违约金50万元。被告丁迪、郭翠芝辩称，2013年3月31日，答辩人与原告就济南市市中区万达公馆华景苑11号楼2单元1401室房产达成购买意向后，通过济南联友房产经纪有限公司与原告签署《房屋买卖合同》，并于2013年9月28日签订《合同补充协议》，对购房款支付及房产手续办理方式等进行了约定。根据《合同补充协议》约定，房屋总价款为353万元且答辩人已向原告付款142万元，剩余款项211万元共分3笔支付，其中第三笔即尾款71万元应在开发商通知可撤销网签时由答辩人将购房款支付给济南联友房产经纪有限公司监管，待完成撤销网签手续后再由济南联友房产经纪有限公司支付给原告。2014年3、4月份，开发商通知房屋买卖双方无需办理撤销网签手续，可直接变更网签手续，但原告对此方式存在的交易风险存有担心。后经济南联友房产经纪有限公司协商，答辩人同意在将限购证明交由开发商登记并具备变更网签条件后四日内将剩余房款41万元直接支付给原告，原告在收到该款项后，配合开发商及答辩人办理变更网签手续。在此期间，因答辩人出差在外，未能在付款期限内将上述款项支付，并联系济南联友房产经纪有限公司将在付款期限届满后第一天将剩余房款41万元支付给原告。后在付款期限届满后第一天，答辩人收到法院传票。因原告已就此事提起诉讼，买卖双方即未再履行付款等后续手续。基于上述事实，答辩人同意继续履行合同，将剩余购房款41万元支付给本案原告。原告在双方约定的付款期限内即向法院提起本案诉讼，其主张违约金50万元无事实依据，且在双方签署的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》中亦无对违约金作出如此过高的约定。综上所述，原告同意继续履行合同，支付购房款41万元。对于原告主张的违约金50万元，无事实和法律依据，应依法予以驳回。经审理查明，原告黄勇、宋岩与案外人济南万达商业广场置业有限公司签订房屋买卖合同，购买该公司开发的位于济南市市中区魏家庄万达公馆华景苑11号楼2单元1401室房屋。原告黄勇、宋岩已向该公司交纳购房款3168144元，该公司也向原告黄勇、宋岩交付房屋，但至今尚未办理房屋所有权证。本案所涉房屋五证齐全，现已具备办理房屋所有权证的条件。原告黄勇、宋岩作为甲方、被告丁迪、郭翠芝作为乙方、济南联友房产经纪有限公司作为丙方于2013年3月31日签订房屋买卖合同，该合同约定：“编号：0002152。一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市市中区万达广场华景苑11号楼2单元1401室房产给乙方，房屋所有权人为黄勇，共有权人宋岩，产别共同所有，房屋建筑面积为237.56平方米，附属设施包含固定装修。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体状况已作充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为人民币叁佰伍拾叁万元整（小写人民币3530000万元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金壹拾万元整（小写人民币100000元）。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生相关税费：甲方不承担，乙方承担维修基金、契税、改合同的费用及中介佣金。十二、违约责任：2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。”两原告于2013年3月份将本案所涉房屋交付给两被告。原、被告均认可本案所涉房屋买卖合同的总房款为353万元，两被告具体支付情况为：2013年3月31日支付10万元定金（已转为购房款），2013年4月支付62万，2013年7月支付70万，2013年10月29日支付20万，2013年12月15日支付100万，2014年1月13日支付50万，计六笔，共312万元。两被告现尚欠两原告购房款41万元。原告黄勇、宋岩作为甲方、被告丁迪、郭翠芝作为乙方、济南联友房产经纪有限公司作为丙方于2013年9月28日签订合同补充协议，该协议载明：“经买卖双方友好协商，在平等、自愿、协商一致的基础上就原合同编号：0002152的房屋买卖事宜，达成以下补充协议：1、房屋所有权人宋岩、黄勇，房屋地址济南市市中区魏家庄万达公馆华景苑11号楼1单元（应为2单元）1401室。2、房屋及房屋装修、附属物的总价款为人民币3530000元（大写叁佰伍拾叁万元整），已付款共计人民币1420000元（大写壹佰肆拾贰万元整）。3、乙方付款方式为分期付款，由于此房交易性质改变（原来约定甲方与开发商退房后由乙方顶替甲方购买此房，现变为甲方就此房与开发商协商直接把购房合同、建委备案等手续更名），经甲、乙双方协商一致，在此房产撤销原有的网签协议、建委备案等手续前，乙方将剩余房款分三次支付于甲方：（1）甲、乙双方约定于本补充协议签署后于2013年10月20日前，乙方支付甲方房款陆拾万元整（人民币600000元），2013年11月10日前支付甲方房款肆拾万元整（此款应在撤销房管局备案之前付清），款项支付到甲方指定黄勇个人账户（建设银行济南泉城支行纬二路分理处）。小注：本人宋岩同意此款项（捺印）。（2）甲、乙双方待开发商通知撤销房管局备案时，乙方事先提前支付房款肆拾万元整（人民币400000）到丙方指定账户暂时监管，款项确认后，甲方积极配合撤销房管局备案。撤备案后丙方代收乙方的撤销房管局备案房款一次性支付于甲方。（3）甲、乙双方待开发商通知撤销建委网签时，该事项办理的前提是乙方事先把剩余房款柒拾壹万元整（人民币710000元）一次性打到丙方账户暂时监管，丙方通知甲方款项到账后，甲方才在丙方配合下办理撤销网签手续，手续办理完当日丙方将该款项一次性支付甲方。（4）丙方保证撤销房管局备案与撤销建委网签手续不能颠倒。（5）上述约定事项，经甲、乙、丙三方签字盖章确认后生效，有违反上述三条之行为者则构成违约，甲、乙双方应本着诚信态度，相互配合。如因乙方拖延或拒绝付款造成买卖手续无法办理，甲方不承担任何责任，同时甲方有权利因该违约事项对乙方提出撤销房屋买卖合同的权利，并有权利要求乙方从违约日起支付违约金；如因丙方消极办理或故意不作为造成买卖手续办理进展缓慢、停滞不前，甲、乙双方均有权利对丙方提出解除委托其从事房屋买卖的权利；甲方如果确认乙方支付购房款后拖延手续办理，则构成违约。甲、乙双方如果因形成违约事实而造成合同手续不能正常办理，则违约方需按日向对方支付总房款的0.01%作为违约金。”原、被告均认可本案房屋买卖合同的标的物为济南市市中区万达华景苑11号楼2单元1401室；双方实际上约定的流程为撤销两原告在房管局和建委的备案后，在开发商的配合下进行更名，然后直接将本案所涉房屋的所有权人登记为两被告。关于本案所涉房屋买卖合同及合同补充协议的效力问题，两原告在本案第一次开庭时主张有效，但在第二次开庭时又主张无效，理由为当初签订房屋买卖合同及合同补充协议时可以办理房产过户手续，当时是有效的，但是由于两被告的逾期付款违约行为导致拖延时间过长，已无法确认还能否到房管局及建委办理更名手续。两被告主张上述房屋买卖合同及合同补充协议均系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，且开发商配合办理更名手续至今没有变化，但不清楚向两原告支付约定的353万元购房款后，是否还需要向开发商支付相应费用。本院向两原告释明主张合同无效后，是否仍然坚持原诉讼请求，两原告明确表示坚持原诉讼请求，即请求判决两被告向两原告支付购房余款41万元，并支付违约金50万元。原、被告在本案第一次开庭时，均认可两原告与开发商所签房屋买卖合同在房管局的备案已撤销，在建委的网签手续直接变更即可，但尚未变更。两原告在本案第一次开庭时认可其与开发商所签房屋买卖合同在房管局的备案已撤销，在第二次开庭时又主张已无法确认还能否到房管局办理更名手续，两原告对此解释为虽然其在第一次开庭时认可在房管局的合同备案已撤销，但仍然需要在开发商的配合下办理更名手续，现在中介称开发商不再配合办理房管局及建委的更名手续，故两原告认为上述房屋买卖合同及合同补充协议已难以履行。两被告对此不予认可，并主张经与开发商及中介多次联系，开发商同意配合办理撤销网签及变更备案的手续。关于原、被告在合同履行过程中是否存在违约行为，两原告主张两被告拖延支付购房款已构成违约，应承担相应的违约责任，即合同约定付款时间为2013年10月20日前应付60万，2013年11月10日前应付40万，被告均未按约定时间付款。两被告对此不予认可，并主张在实际履行过程中，双方已变更付款期限，在被告向原告付款时，原告也未提出异议，也同意按该期限付款，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。两原告为证明其上述主张，提供如下证据：一、原告宋岩与房产中介张宝华及原告代理人与房产中介张宝华的录音光盘两份，证明房产中介张宝华在电话中多次表示被告以种种理由不付款，存在违约行为。两被告对该两份录音不予认可，并主张无法确定是否系张宝华的声音，录音内容也无法确定被告是否存在违约及拖延付款的情形，且该证据形式上存在瑕疵。二、短信记录两页，证明被告违约，以各种理由拖延付款。两被告对该短信记录不予认可，并主张系复印件，证据形式上存在瑕疵，也无法还原和确定是否系原、被告通话及所发短信。三、律师函一份，证明两被告未按合同约定付款，构成违约。两被告主张未收到过该律师函，且不能证明两原告的上述主张。两原告未提供相应证据证明其是否向两被告发出过该律师函。两被告为证明其上述主张，提供济南联友房产经纪有限公司出具的证明一份，证明原、被告在履行房屋买卖合同及合同补充协议过程中实际变更了购房款的支付方式及房屋产权的办理手续，两被告亦同意将剩余41万元购房款支付给两原告，但在即将支付时收到两原告的起诉材料，未进行支付，所以两被告不存在违约行为。该证明载明：“我是济南联友房产经纪有限公司房产经纪人张宝华，为黄勇、宋岩与丁迪、郭翠芝房屋买卖事宜提供居间服务。在黄勇、宋岩与丁迪、郭翠芝双方就济南市市中区万达公馆华景苑11号楼2单元1401室房产达成购买意向后，买卖双方及我公司共同签订《房屋买卖合同》及《合同补充协议》，对房产手续的办理方式等进行了约定。根据《合同补充协议》的约定，房屋总价款为353万元且买方已向卖方付款142万元，剩余款项211万元共分3笔支付，其中第三笔即尾款71万元应在开发商通知可撤销网签时由买方将购房款支付给我公司监管，待完成撤销网签手续后再由我公司支付给卖方黄勇、宋岩。2014年3、4月份，开发商通知房屋买卖双方无需办理撤销网签手续，可直接变更网签手续，但卖方黄勇、宋岩对此方式存在的交易风险存有担心。后经我公司协商，买方丁迪、郭翠芝同意在其将限购证明交由开发商登记并具备变更网签条件后四日内将剩余房款41万元直接支付给卖方黄勇、宋岩，卖方黄勇、宋岩在收到该款项后，配合开发商及买方办理变更网签手续，卖方黄勇、宋岩对此方式予以认同。在此期间，我公司得知买方丁迪、郭翠芝出差在外，并联系我公司将在付款期限届满后第一天将剩余房款41万元支付给卖方黄勇、宋岩。后在付款期限届满后第一天，买方丁迪、郭翠芝收到法院传票。因卖方黄勇、宋岩已就此事提起诉讼，买卖双方即未再履行付款等手续。证人：张宝华（签名并捺印），2014年6月10日。对于我公司的房产经纪人张宝华于2014年6月10日所做上述证明，所反映的情况属实，我公司予以确认。济南联友房产经纪有限公司（加盖公章），2014年6月10日。”两原告对该证明不予认可，并主张该证明的出具方济南联友房产经纪有限公司系接受被告委托代其寻找合适房源，由被告向其支付中介费，存在利害关系，且该证明内容不实，原告有证据证明多次催促中介方办理交款和房产手续，但中介方的答复是被告出国在公海及小孩生病，以种种理由予以拖延，另外该证明也无法证实原、被告已就剩余房款的支付方式进行了变更。两原告主张50万元违约金的计算方式为，根据双方签订的房屋买卖合同第十二条违约责任第二款约定，其选择第二种违约金计算方式，即按总房款（353万元）30%计算为1059000元，其酌情主张50万元。两被告对上述主张不予认可，并认为买卖合同约定的30%违约金明显高于原告的实际损失，应予以大幅降低，且原告主张违约金的依据为房屋买卖合同，该违约责任已被双方签署的合同补充协议予以变更，即合同补充协议第三条第五款。以上事实，由房屋买卖合同、合同补充协议、律师函、济南市房屋登记信息查询结果证明、收条、录音、短信、证明、调查笔录及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，通过原、被告及案外人济南联友房产经纪有限公司签订房屋买卖合同及合同补充协议载明的内容，通过济南联友房产经纪有限公司出具证明载明的内容来看，再结合原、被告的陈述，能够认定虽然原、被告形式上系买卖本案所涉房屋即济南市市中区万达华景苑11号楼2单元1401室；但实质上原、被告约定的内容为撤销两原告在房管局和建委的备案后，在开发商的配合下进行更名，然后直接将本案所涉房屋的所有权人登记为两被告。该约定违反了有关法律的强制性规定，因此，上述原、被告及案外人济南联友房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同及合同补充协议涉及上述约定部分应为无效。根据相关法律规定，合同无效后，当事人在该无效合同中所约定的双方权利义务均应归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本院向两原告释明主张合同无效后，是否仍然坚持原诉讼请求，两原告明确表示坚持原诉讼请求，即请求判决两被告向两原告支付购房余款41万元，并支付违约金50万元。因此，按照上述合同法的相关规定，两原告的该诉讼请求，于法无据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告黄勇、宋岩的诉讼请求。案件受理费12900元，由原告黄勇、宋岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　申红旗人民陪审员　　乔永欣人民陪审员　　尹翠美二〇一五年四月三十日代理书记员　　商玉莹关注微信公众号“”