（2014）佛南法民三初字第924-929号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2016-06-13
案件名称
佛山市万科物业服务有限公司与何娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市万科物业服务有限公司,何娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第924-929号原告（反诉被告）：佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）。住所地：佛山市南海区。法定代表人：向云。委托代理人：欧汉莹，女，××年××月××日出生，汉族，住佛山市禅城区。委托代理人：黄海龙，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省信宜市。被告（反诉原告）：何娟，女，现住佛山市南海区，香港居民身份证号码：×××9（2）。原告万科物业公司诉被告何娟物业服务合同纠纷六案，本院2014年9月2日受理后，被告何娟于2015年1月14日提出反诉。经审查，本院决定受理被告提出的反诉并与本诉合并审理。2015年3月17日，本院由审判员叶志标与审判员周泽权、人民陪审员邓建沂组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人黄海龙、欧汉莹，被告何娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称：2009年11月11日，被告向佛山市万科置业有限公司购买了房、201房及087-090号4个车位。2010年2月26日，该公司向被告出具《商品房交付使用通知书》，要求被告按《商品房买卖合同》约定到金御华府物业服务中心（该服务中心为原告在金御华府项目设立的分支机构）办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”以及《佛山万科金御华府前期物业服务协议》第四条约定，被告应按每月每平方米4.2元的标准向原告支付别墅的物业管理费；按每月每个车位42元的标准支付物业管理费，上述费用均应在每月15日前支付，逾期一日，应按欠费总额0.5‰支付违约金。自2012年2月1日至2014年8月15日，被告一直没有支付房屋及车位的物业服务费及违约金，其中，101房自2013年11月开始拖欠物业服务费、201房及4各车位均自2012年2月开始拖欠物业服务费。经计算，被告所欠物业服务费及违约金如下：101房：74.84㎡×4.2元／㎡×10个月=3143.28元、违约金213.58元；201房：241.66㎡×4.2元／㎡×31个月=31464.13元、违约金7162.14元；087-090号车位：42元／月×31个月×4=5208元、违约金1185.49元。为此，起诉被告：支付101房的物业服务费3143.28元、违约金213.58元；支付201房的物业服务费31464.13元、违约金7162.14元；支付087-090号车位的物业服务费5208元、违约金1185.49元；承担六案的诉讼费。被告何娟辩称并反诉称：一、原告擅自扩大收费范围、提高收费标准，原告应退还2009年11月11日至2012年1月已违规收取的费用，并重新按政府核准的物业收费标准收费。被告购买了金御华府二期【艺墅】21座101、201房，买房时原告赠送了087、088、089、090四个车位（后因车位需单独办理产权证，售楼处要求另行签订合同），即21座是由6个独立产权证的物业组合而成，此商品房既没有“别墅”资质，又不能办理“别墅”等级的产权证。原告所制定的《万科金御华府前期物业服务协议》收费标准为“别墅：4.2元／月.平方米”，被告自2009年11月购房后，即按该标准支付费用。原告的收费标准明显违反了2009年-2013年《佛山市物业管理条例》中的政府指导价，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，原告应退还已违规收取的费用，并按照重新核定的标准收费。二、原告未履行服务协议约定的管理义务，给被告造成了重大经济损失。2011年4月，被告所购的101、201房及4个车位进行装修。因原告交付的是毛坯房，地下车库不但没有门，当时连墙都没有，在装修队进场当日，被告安排了装修工人丰建飞晚上留守，负责看管财物，但原告以晚上不准留人而拒绝，并强调“整个小区有红外线、监控录像，安全绝对没问题，其他业主装修也没发现被盗”。经多次沟通，原告仍拒绝了被告留人看管装修财物的请求。因原告的行为，造成装修期间，被告价值25772元的装修机械、材料被盗，全新的电动车库门也被撞毁。事发后，被告立即通知原告，核实损失情况后，要求报警处理。然而，原告却以“影响不好”为由要求被告不要报警，并承诺让其调取监控录像后再回复被告。但经过两年多，原告仍置之不理，没有对被告被盗的财物损失给予明确的答复与处理方案。为此，被告只能按赔偿清单垫付装修人员丰建飞25772元。2013年12月，原告的何经理以138××××4399手机联系被告，就被盗物品及损毁的电动车库门进行协商，但最终结果要求被告补交全部物业服务费，然后由原告赔偿电动车库门维修费2500元。对此方案，被告明确拒绝。因原告的行为违反了服务协议的规定，故反诉原告：1、双倍返还被告已支付的管理服务费共计41916元；2、赔偿被告已垫付的被盗物品损失费25772元，并按中国人民银行同期利率的3倍支付上述赔款自2013年1月至今的利息；3、赔偿被告全新电动车库门；4、确认《万科金御华府前期物业服务协议》无效；5、承担本案全部诉讼费。针对被告何娟的反诉，原告万科物业公司辩称：被告所购的21座物业属于别墅，物业服务费是按产权面积收取的，因被告未办理房产证，故按买卖合同约定的建筑面积收费。诉讼中，原告提供了以下证据：1、香港居民身份证复印件1份，载明被告的身份情况；2、2009年11月11日，出卖人佛山市万科置业有限公司与作为买受人的何娟签订的《广东省商品房买卖合同》复印件6份，主要内容是何娟向佛山市万科置业有限公司购买佛山市南海区桂城桂平西路8号金御华府艺墅21座101房（建筑面积74.84平方米）、201房（建筑面积241.66平方米）及二区087-090四个车位，上述建筑物的交付时间均为2010年2月28日；3、2009年11月11日，甲方何娟与乙方万科物业公司签订的《万科金御华府前期物业服务协议》原件6份，主要内容是业主应按每月每平方米4.2元向万科物业公司支付别墅的物业管理服务费、按每个车位每月42元向万科物业公司支付物业管理服务费，上述费用均应在每月15日前支付；每逾期一日，应按欠费总额的0.5‰支付违约金；4、《关于物业管理费及违约金的法律催缴函》、EMS全球邮政特快专递邮件详情单原件1份、《律师函》、EMS国内特快专递邮件详情单原件各1份，主要内容是万科物业公司于2012年11月22日致函何娟，追讨南海区桂城桂平西路8号金御华府别墅21座101房、201房自2012年2月1日至同年11月31日的物业管理费13293元、车位服务费1680元、违约金920.77元，共计15893.77元；5、《商品房交付使用通知书》复印件1份，主要内容是佛山市万科置业有限公司通知何娟于2010年2月28日办理南海区桂城桂平西路8号金御华府别墅21座101房、201房及四个车位的交付手续；6、欠费清单复印件1份；7、（2014）佛中法民一终字第3438号民事判决书原件1份，主要内容是何娟因不服本院（2014）佛南法桂民三初字第26号民事判决，向佛山市中级人民法院提出上诉。经审理后，佛山市中级人民法院于2014年12月18日作出终审判决，认定何娟与万科物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实的意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属于合法有效的合同；原审法院按照每月4.2元／㎡的标准计算何娟拖欠的物业管理费并无不当，予以支持。为此，佛山市中级人民法院作出驳回上诉、维持何娟向万科物业公司支付2012年2月至2013年10月物业管理费6600.89元的判决。经质证，被告对原告提供的上述证据没有异议。诉讼中，被告提供了以下证据：1、（广东省）商品房认购书复印件1份；2、申请书复印件1份；证据1、2，用以证明被告所购房屋属于普通商品房，并非别墅；3、2013年1月31日的收条、转账交易成功单原件各1份，用以证明被告向丰建飞支付了被盗物品损失费25792元；4、2010年12月9日的借支单原件、转账交易成功单打印件各1份；5、2010年11月8日的借款单复印件1份；6、2010年10月21日的借支单原件1份；证据4-6，用以证明被告将装修材料预付款转账给丰建飞；7、光盘1个、文字整理打印件2页，用以证明原告的经理何成东陈述被盗、被损毁事件不处理及阻止被告报警的原因。经质证，原告对被告提供的第1、2项证据的真实性、合法性无异议，但认为被告购买的是现房，物业费是按别墅标准收取的；对第3-6项证据认为与本案无关；对第7项证据认为无法确认光盘中的通话是其员工，且通话内容与本案无关。经审查，被告对原告提供的证据没有异议，本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告对被告提供的第1、2项证据没有异议，本院对上述两项证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告对被告提供的第3-7项证据虽有异议，但原告作为物业管理方，对被告房屋在装修期间材料被盗、被毁未能提供相应的监控视频，本院对被告提供的第3-7项证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2009年11月11日，被告何娟与佛山市万科置业有限公司签订《广东省商品房买卖合同》6份，约定被告何娟向佛山市万科置业有限公司购买佛山市南海区桂城桂平西路8号金御华府艺墅21座101房（建筑面积74.84平方米）、201房（建筑面积241.66平方米）及二区087-090四个车位。同日，被告何娟与原告万科物业公司签订《万科金御华府前期物业服务协议》6份，约定被告何娟应按每月每平方米4.2元向原告万科物业公司支付别墅的物业管理服务费、按每个车位每月42元支付物业管理服务费，上述费用均应在每月15日前支付；每逾期一日，应按欠费总额的0.5‰支付违约金。2010年2月28日，佛山市万科置业有限公司依约向被告何娟交付了上述所购物业。2011年4月，被告何娟对所购的101、201房及087-090四个车位进行装修。期间，因装修材料被盗，被告何娟向装修人员丰建飞赔付了25772元。2012年11月22日，原告万科物业公司致函被告何娟，催缴南海区桂城桂平西路8号金御华府别墅21座101房、201房自同年2月1日至11月31日的物业管理费13293元、车位服务费1680元、违约金920.77元，共计15893.77元。至原告提起诉讼的2014年8月，被告何娟尚欠101房的物业管理服务费为3143.28元、违约金213.58元；欠201房的物业管理服务费为31464.13元、违约金7162.14元；欠087-090号四个车位的物业管理服务费为5208元、违约金1185.49元。另查，2014年12月18日，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第3438号民事判决书，终审认定何娟与万科物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实的意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属于合法有效的合同；何娟按照每月4.2元／㎡的标准支付物业管理费并无不当，予以支持。本院认为：原告万科物业公司与被告何娟签订的6份《万科金御华府前期物业服务协议》，经佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第3438号民事判决书终审认定是双方真实的意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属于合法有效的合同，故双方应按约定全面履行。该判决亦同时认定何娟按照每月4.2元／㎡的标准支付物业管理费并无不当，予以支持，故被告何娟应按此标准向原告万科物业公司支付佛山市南海区桂城桂平西路8号金御华府别墅21座101房、201房的物业管理服务费。自2012年2月至2014年8月，被告何娟尚欠087-090号四个车位的物业管理服务费为5208元、违约金1185.49元。此款被告应支付给原告。原告万科物业公司在（2014）佛南法民三初字第924-927号四案所提的本诉主张有理，本院予以支持。自2013年11月至2014年8月，被告何娟尚欠101房的物业管理服务费为3143.28元、违约金213.58元。此款被告应支付给原告。原告万科物业公司在（2014）佛南法民三初字第928号案所提的本诉主张有理，本院予以支持。自2012年2月至2014年8月，被告何娟尚欠201房的物业管理服务费为31464.13元、违约金7162.14元。此款被告应支付给原告。原告万科物业公司在（2014）佛南法民三初字第929号案所提的本诉主张有理，本院予以支持。因原、被告所签的6份《万科金御华府前期物业服务协议》经佛山市中级人民法院终审认定合法有效，被告应按约定的标准向原告支付物业管理服务费，被告何娟要求原告双倍返还已支付的物业管理服务费共计41916元的第1项反诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。原告万科物业公司作为物业的管理服务机构，应履行小区范围内的安全防范义务，在被告何娟尚对其物业装修期间，因原告未尽《物业服务协议》约定的防范义务，造成被告何娟25772元的财物损失，其行为违反约定，构成违约，故原告应赔偿被告上述财物损失。被告第2项反诉主张中要求原告赔偿被盗物品损失费25772元的部分有理，本院予以支持。被告在此项主张要求原告按中国人民银行同期利率的3倍支付上述赔款自2013年1月至今的利息的主张无理，本院不予支持。被告认为在装修期间，其物业的全新电动车库门损毁，但被告对此主张没有提供充分有效的证据证实，举证不足，故本院对被告要求原告赔偿全新电动车库门的第3项反诉请求不予支持。因原、被告所签的6份《万科金御华府前期物业服务协议》经佛山市中级人民法院终审认定合法有效，故被告要求确认该协议无效的第4项反诉请求没有事实及法律根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何娟于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市南海区桂城桂平西路8号金御华府别墅21座087-090号四个车位自2012年2月至2014年8月的物业管理服务费5208元、违约金1185.49元；二、被告（反诉原告）何娟于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市南海区桂城桂平西路8号金御华府别墅21座101房自2013年11月至2014年8月的物业管理服务费3143.28元、违约金213.58元；三、被告（反诉原告）何娟于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市南海区桂城桂平西路8号金御华府别墅21座201房自2012年2月至2014年8月的物业管理服务费31464.13元、违约金7162.14元；四、原告（反诉被告）佛山市万科物业服务有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）何娟赔偿被盗物品损失费25772元；五、驳回被告（反诉原告）何娟的其他反诉请求。（2014）佛南法民三初字第924-928号案的本诉受理费各50元、929号案的本诉受理费759.79元合共人民币1009.79元（原告已预交），由被告何娟负担，被告何娟在本判决生效后十日内将上述本诉受理费迳付还原告佛山市万科物业服务有限公司，本院不另收退；反诉受理费1157.71元（被告已预交），由原告佛山市万科物业服务有限公司负担444.3元、被告何娟负担713.41元。原告佛山市万科物业服务有限公司在本判决生效后十日内将其负担的反诉受理费迳付还被告何娟，本院不另收退。如不服本判决，原告佛山市万科物业服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内、被告何娟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 叶志标审 判 员 周泽权人民陪审员 邓建沂二〇一五年四月三十日书 记 员 刘冬花 来源：