（2015）浙甬民二终字第183号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-30
案件名称
中航国际钢铁贸易有限公司与宁波市鄞州春晓物流有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中航国际钢铁贸易有限公司,宁波市鄞州春晓物流有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第183号上诉人（原审原告）：中航国际钢铁贸易有限公司。法定代表人：王天军，该公司总经理。委托代理人：陈敏，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：夏敏，浙江和义观达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宁波市鄞州春晓物流有限公司。法定代表人：严跃进，该公司董事长。委托代理人：陈波，浙江海泰律师事务所律师。委托代理人：张剑锋，浙江海泰律师事务所律师。上诉人中航国际钢铁贸易有限公司（以下简称中航贸易公司）因与上诉人宁波市鄞州春晓物流有限公司（以下简称春晓物流公司）土地租赁合同纠纷一案，双方均不服宁波市鄞州区人民法院于2015年2月10日作出的（2014）甬鄞民初字第1324号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：原告法定代表人王天军曾系被告股东之一。2004年6月8日，原告（原名宁波天航经贸发展有限公司，协议乙方）与被告（协议甲方）签订《土地租赁协议》一份，约定宁波市鄞州春晓物流有限公司（以下简称甲方）为大力发展现代物流业，通过全方位服务集运输、仓储、交易、加工、配送为一体，最大限度提高土地利用率，促进合作企业宁波天航经贸发展有限公司（以下简称乙方）自主开发和投入，经双方协商特签订本协议：一、土地坐落名称、数量、位置、性质与用途：乙方土地坐落于鄞州区下应镇（性质是林家村村留开发土地）38亩土地规划设计平面图中的车间一位置，并以车间一外形尺寸为轴线南至河流岸，北至马路边的土地地块，共计12亩（包括公共道路留地、绿化留地）用作车间。二、租赁期限：自2004年1月1日起至2033年12月31日止，租赁期限为30年。三、租金的计算和租金交纳办法：1.2004年1月1日至2009年12月31日止的六年租金为每年每亩贰万伍仟元。即：12×2.5=30万（2004年的租金6月底前付清）；2.陆年后租金计费为［2.5＋（n-6）×0.1］万元，其中n代表第n年，且n＞=7；3.租金交纳期限：由乙方向甲方每年一次性支付年租。即先付后使用，每年交付日期为1月1日前，逾期缴日违约金千分之五。五、关于租地地块乙方投资建房的相关问题：乙方租地30年根据需要已设计并将由乙方投入建办公房和车间，所以需30年回报期，但考虑到30年的变化因素，乙方将要求甲方保证30年内如遇国家征地拆迁，乙方投资建设的自用车间、办公房国家赔偿的款项归乙方所有，30年期满后属甲方所有。七、上述合同乙方签字付款，同时将王天军所持的甲方股份原价转让给严跃进。双方在该协议中另行约定了其他权利义务。2004年6月18日，案外人林家合作社（合同的甲方）与被告（合同的乙方）签订《土地租赁合同》一份，其中约定乙方向甲方租赁土地、投资开办鄞州春晓物流有限公司（并作为新时代钢材市场的配套工程）。甲方土地坐落于鄞州区下应街道潘火工业园区凤起路，面积37.94亩25307平方米（以土地证登记为准），“三通”质量达到乙方要求的道路承重、变输电容量和水道规划设计标准。用途为乙方物流中心建设和钢材市场配套工程。土地性质已经政府同意为村级自留开发地，并在交付同时办妥规划、建设和立项等相关许可手续。租赁期限为30年。自2004年7月1日至2034年6月31日止。如遇国家规划拆迁，乙方投资建造的地面建筑物赔偿在合同期1-10年内，甲方享受30%，乙方享受70%；在合同期10-20年内，甲乙双方各享受50%；在合同期20-30年内，甲方享受70%，乙方享受30%。2004年6月28日，王天军出具证明一份，内容为“本人在宁波市鄞州春晓物流有限公司的股份，占总股本的20%，股本金为20万元人民币，按原价退出，本人不再享受及承担宁波市鄞州春晓物流有限公司的权益和亏损。”2007年12月，原告（合同的甲方，出租方）与宁波市向阳金属制品有限公司（以下简称向阳公司，合同的乙方，承租方）、宁波市向阳集团有限公司（合同的丙方，担保方）签订《租赁合同》一份，其中约定：1.甲方同意把其租赁的坐落于鄞州钢材市场三期内的12亩土地及地上自建的6523.5平方米房屋和其所有的包括壹台叉车在内的有关设备租赁给乙方。2.租赁期限：8年，即自2008年1月1日至2015年12月31日。期满后在同等条件下，乙方享有租赁优先权。如遇国家政策和法律法规调整，如政策性的拆迁，遭遇地震，洪水自然危害等不可抗力事件，导致合同无法履行时，本合同自动终止，双方责任可以免除。林家合作社在该份合同中盖章并备注：“本合同不能损害我方利益，并不能同我方与春晓物流签订的土地租赁合同相抵触。”2014年3月13日，宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室（协议的甲方）与被告（协议的乙方）、林家合作社（协议的丙方）签订《钢材市场腾迁协议书》一份，其中约定：甲方对乙方位于钢材市场区域内占地为38.84亩的乙方承租后自行建造的及出租后承租方建造的工业厂房及附属设施腾迁损失进行一次性补偿，共计人民币44800973元。具体分为如下四个部分：1.甲方确认乙方承租后自行建造的及出租后承租方建造的工业厂房面积为17666.42㎡，棚房面积1340.9㎡。根据宁波市荣业房地产估价有限公司评估，乙方的建筑物、装修及附属补偿2194452元。根据甲乙丙三方协商约定，丙方的补偿款6767336元由甲方另行支付；2.乙方因解除合同而造成的停产停业损失和所有设备设施搬迁费用，甲方给予乙方按建筑面积每平方米150元计算，计2848101元；3.乙方所有的设施、设备由甲方给予一次性经济补偿。根据宁波恒业资产评估有限公司评估，该笔费用为3048657元；4.甲方鉴于乙方未到租赁期限提前终止协议，给予其市场经营一次性经济补偿计16959763元。另查明：在涉案的《土地租赁协议》签订后，原、被告在各自的租赁土地上建造建筑物，由被告组织建造，费用分别结算。2005年1月5日，经结算，原告在租用土地上的建造投资为4568462.52元，该款原告已付给被告。又查明：宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室根据宁波市鄞州区人民政府（2014）2号常务会议纪要第六条精神，将16959763元一次性补助给春晓物流作为市场培育期的经济补偿。2014年2月28日，涉案地块经拆迁评估，拆迁部门出具《春晓物流补偿明细表》一份，其中载明：原告建造的房屋面积7097.67平方米，评估价为7243262元；装修及附属物补偿款1665331元（本案审理中，原、被告均认可扣除桩基误算部分540000元，该部分补偿款为1125331元）；搬迁费每平方米150元计1064651元；设备评估价1041336元。该明细表中标明：春晓物流8家企业共计补偿款27841210元。另备注：一次性经营补偿按建筑面积每平方米960元，计16959763元，总计44800973元。其中21944452元（评估价和装修及附属物）的30%归林家村所有，计6583336元，加上河坎184000元，共计6767336元。原审原告中航贸易公司于2014年7月14日诉至原审法院，请求依法判令原审被告向其支付征收补偿款18000000元。原审法院经审理认为：原、被告签订的涉案《土地租赁协议》，系双方真实、自愿的意思表示，除租赁期限超过二十年部分无效外，其他内容的约定未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据上述协议约定，租赁期内如遇国家征地拆迁，乙方投资建设的自用车间、办公房国家赔偿的款项归乙方所有。虽然原、被告未在该协议中约定建筑物赔偿款的可得比例，但原告的法定代表人作为被告的原股东之一，应该清楚被告与林家合作社签订的《土地租赁合同》有“如遇国家规划拆迁，乙方投资建造的地面建筑物赔偿在合同期1-10年内，甲方（指林家合作社）享受30%，乙方（指被告）享受70%……”的内容约定，况且原告在与向阳公司签订的《租赁合同》中林家合作社也特别注明：“本合同不能损害我方利益，并不能同我方与春晓物流签订的土地租赁合同相抵触。”故该院认为拆迁补偿款中房屋评估价和装修及附属物的30%归林家村所有的约定，对原告同样有约束力，该院认定原告可得的房屋评估价和装修及附属物应为（7243262＋1125331）×70%=”5”858015元。对于被告认为原告可领取的拆迁补偿款范围局限于自用建筑物的赔偿款，因原告已将房屋用于出租，故不能得到补偿的抗辩，故不予采信。对于原告可否获取设备补偿款1041336元、停产停业损失及搬迁费1064651元及其他市场经营一次性经济补偿，该院认为虽然涉案《土地租赁协议》未涉及设备补偿款、搬迁费的内容，但拆迁部门出具的《春晓物流补偿明细表》中设备补偿款1041336元、搬迁费1064651元属原告可得的补偿款项目，故设备补偿款1041336元、搬迁费1064651元应归原告所有。对于拆迁部门给予被告市场经营一次性经济补偿16959763元，原告可否按建筑面积的比例分得，该院认为，根据拆迁部门出具的情况说明，该款项系对被告经营春晓物流市场培育期的一次性经济补偿，故原告要求按建筑面积的比例分得该款项缺乏依据。据此，原审法院依照，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、被告宁波市鄞州春晓物流有限公司支付给原告中航国际钢铁贸易有限公司7964002元，限在判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告中航国际钢铁贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129800元，保全费5000元，合计134800元，由原告中航国际钢铁贸易有限公司负担62252元，被告宁波市鄞州春晓物流有限公司负担72548元。宣判后，双方均不服原判，分别上诉至本院。中航贸易公司上诉称：1.原审法院仅凭拆迁部门出具的《关于春晓物流市场经营一次性经济补偿16959763元的情况说明》即对一次性经济补偿金作出认定，显属不当。宁波市鄞州区人民政府中河街道办事处于2014年1月23日上报给鄞州区政府常务会议的《关于钢材市场现代物流解除租赁补偿的情况汇报》中载明政府是考虑到市场在剩余的租赁期内有着稳定的利益，而现有的补偿方案很难衡量该预期利益损失，故额外的给予春晓物流公司市场经营的一次性经济补偿。该支付目的与《钢材市场腾迁协议书》中所载明的“鉴于乙方未到租赁期限提前终止协议，给予其市场经营一次性经济补偿”高度一致，故应以此来定性市场经营一次性经济补偿金；2.如果将一次性经济补偿金的性质定位为预期利益损失的补偿，那么就涉案地块而言，中航贸易公司是剩余租赁期内的预期利益的实际享有者，春晓物流公司理应将该补偿金分配给中航贸易公司。另外，《土地租赁协议》第五条约定了30年的回报期。在该期限未届满，且政府对剩余回报期有特殊补偿的情况下，中航贸易公司理应获得部分补偿金。至于具体的数额，《春晓物流补偿明细表》备注部分已明确了一次性经营补偿=”房屋建筑面积×960元／平方米，故中航贸易公司应分得的金额=7”097.67平方米×960元／平方米=”6”813763.2元；3.即使一次性经济补偿金是对春晓物流公司市场培育期的补偿，由于中航贸易公司也参与了市场的开发，市场的公共费用是由双方当事人与案外人包幼珍共同分摊，并且双方当事人之间实为合作关系，并无管理与被管理的隶属关系，基于上述理由，中航贸易公司理应享有相应的份额。综上，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判春晓物流公司向中航贸易公司支付一次性经济补偿金6813763元。春晓物流公司答辩称：1.春晓物流公司与拆迁办签订的拆迁协议明确约定了，鉴于未到期租赁期限提前终止，故给予春晓物流公司一次性经济补偿金；2.鄞州区人民政府常务会议纪要明确同意中河街道报送的涉案钢材市场的补偿方案，对春晓物流公司的补偿参照现代物流市场的方案执行；3.中河街道《关于钢材市场现代物流解除租赁补偿的情况汇报》中载明，钢材市场由于春晓物流公司多年的市场培育已经进入了稳定收益期，同时剩余租赁期十分漫长，给予其市场经营一次性经济补偿；4.中河街道拆迁办于2014年9月26日出具的《关于春晓物流市场经营一次性经济补偿16959763元的情况说明》显示钢材市场经过春晓物流公司的培育进行了稳定期。从上述四份证据中可以看出，涉案一次性经济补偿金的补偿对象是春晓物流公司，中航贸易公司作为租赁者，应按照《土地租赁协议》的约定取得相应的补偿。春晓物流公司上诉称：1.涉案《土地租赁协议》第五条约定，中航贸易公司根据需要及设计并将由该公司投入建公共房与车间，所以需30年回报期，但考虑到30年的变化因素，中航贸易公司将要求春晓物流公司保证30年内如遇国家征地拆迁，中航贸易公司投资建设的自用车间、办公房国家赔偿的款项归其所有，30年期满后属春晓物流公司所有。从该条约定可以看出，如果涉案地块在租赁期内被拆迁，中航贸易公司可得拆迁补偿款仅限于车间自用与建筑物补偿两个范围内。该约定的合同本意在于冲抵中航贸易公司因租期届满前拆迁所损失的资金成本。但实际上，中航贸易公司在建筑物建造完毕后即用于出租，并且租金远远高于其租赁土地与建造房屋的成本，其投入的成本已通过出租行为获得补偿，且协议中约定的“自用”这一补偿前提已不存在，故中航贸易公司无权得到拆迁补偿款；2.中航贸易公司无权获取设备补偿款、停产停业损失及搬迁费。理由在于：（1）涉案《土地租赁协议》明确约定中航贸易公司可获得的拆迁补偿款仅限于基于建筑物所产生的款项；（2）停产停业损失与搬迁费是对经营损失的补偿，上诉人因涉案土地被拆迁，造成了上述损失，其作为该土地的第一手承租人，有理由获得该部分补偿；（3）中航贸易公司在建造厂房后，相应的建筑物已经多次转手出租，其并非实际的厂房搬迁人，也未因拆迁遭受产生实际损失；（4）中航贸易公司作为承租方，无论是提前终止合同还是合同到期后自行搬迁，所产生的搬迁费均应由其承担，所以不需要对其额外补偿搬迁费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回中航贸易公司的全部诉讼请求。中航贸易公司答辩称：首先，涉案《土地租赁协议》并未约定拆迁补偿款仅限于自用建筑，对于建筑物补偿以外的其他款项，在未明确约定的情况下，应依法予以认定；2.基于合同的相对性，中航贸易公司可依此向春晓物流公司主张相应的拆迁补偿款。综上，春晓物流公司的上诉请求理由不足，请求二审法院依法予以驳回。在二审审理期间，上诉人中航贸易公司提交了如下由宁波市鄞州区人民政府中河街道办事处与宁波市鄞州区中河街道房屋拆迁办公室共同出具的《补充情况说明》一份，拟证明：1.原审法院作为定案依据的由拆迁部门出具的《关于春晓物流市场经营一次性经济补偿16959763元的情况说明》内容不完整，应以该份《补充情况说明》为准；2.涉案一次性经济补偿金应当分配给中航贸易公司。上诉人春晓物流公司经质证认为，对该证据是否属于二审中的新证据持有异议。如属于新的证据，对其真实性无异议，但在关联性方面，该份证据只是对《关于春晓物流市场经营一次性经济补偿16959763元的情况说明》的补充，仅多了一次性经济补偿金的计算方法，并不能证明上诉人中航贸易公司的待证内容。本院经审查认为，因春晓物流公司对中航贸易公司提交的上述证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。但鉴于该证据不能证明本案之待证事实，因此，本院对其关联性不予认定。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为中航贸易公司是否有权获得拆迁补偿款、设备补偿款、停产停业损失与搬迁费以及一次性经济补偿金。首先，关于拆迁补偿款，涉案《土地租赁协议》第五条载明，租赁期内如遇国家征地拆迁，中航贸易公司投资建设的自用车间、办公房国家赔偿的款项归中航贸易公司所有，30年期满后属春晓物流公司所有。现中航贸易公司投资建造的车间与办公房在租赁期内遭遇拆迁，故依约其有权取得相应的拆迁补偿款。春晓物流公司认为上述约定中的自用仅限于中航贸易公司自己使用，而不包括转租以外的其他利用行为，因该项诉称不符合日常生活经验，故应不予采信。由此，春晓物流公司以中航贸易公司将上述车间与办公房另行转租为由主张其无权获得相应的拆迁补偿款，依据不足，本院不予支持。其次，关于设备补偿款、停产停业损失与搬迁费，虽双方当事人并未就上述费用的分配事宜作出明确约定，但《春晓物流补偿明细表》中已载明中航贸易公司可获得1041336元的设备补偿款与1064651元的搬迁费，且上述款项系基于该公司提前搬迁所产生的损失而作出的补偿，由此，原审法院认定其有权获得该部分款项，依据充分，并无不当。最后，关于一次性经济补偿金，结合原审法院依职权调取的《钢材市场腾迁协议书》与《关于春晓物流市场经营一次性经济补偿16959763元的情况说明》等证据，该款项系针对春晓物流公司经多年市场培育进入稳定收益期后作出的一次性经济补偿，其补偿对象仅限于春晓物流公司，因此，中航贸易公司诉请分配其中的部分份额，缺乏事实依据，本院难以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116748元，由上诉人中航国际钢铁贸易有限公司负担59496元，上诉人宁波市鄞州春晓物流有限公司负担57252元。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波代理审判员 张梦霞代理审判员 郑 辉二〇一五年四月三十日书 记 员 李春燕 更多数据：搜索“”来源：