（2014）嘉盐民初字第3677号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-09-07

案件名称

吕娟利与宋春英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海盐县人民法院

所属地区

海盐县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条；《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

浙江省海盐县人民法院民事判决书（2014）嘉盐民初字第3677号原告：吕娟利。被告：宋春英。原告吕娟利为与被告宋春英房屋租赁合同纠纷一案于2014年12月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员彭朗琼适用简易程序于2014年12月24日、2015年1月28日公开开庭进行了审理。后于2015年1月29日依法裁定转为普通程序，由审判员林少辉担任审判长，与代理审判员彭朗琼、人民陪审员吴金观共同组成合议庭，于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告吕娟利、被告宋春英三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕娟利起诉称，2014年10月26日，原告帮朋友找店面做特色小吃，被告有承租的店面转租，当时店面由羊毛衫商家使用，双方经口头协商，约定以32800元／年的租金，被告将海丰市场211-9南半间商铺转租给原告，于是被告要求收取原告2000元订金，并简单起草了一个收条兼协议，让原告签字，由于只是订金，合同条款未定，原告没有签字，只交了2000元订金。2014年11月21日被告短信通知原告羊毛衫商家走了，可以签合同了。原告前去看商铺，准备签合同，同时考虑装修事宜。看完商铺，原告催促被告尽快联系房东带身份证、房产证前来签合同，被告不同意联系房东，撇开房东，强行要原告必须和被告签合同后才联系房东。原、被告双方僵持不下。被告2次打通110，还到武原司法所请求协调，110到场二次，司法所调解一次，调解结果都是：让被告通知房东带房产证、身份证前来签合同，房租按协议租金执行。2014年11月27日下午，被告又打电话给原告要求签合同。2014年11月28日上午8时，原告（已持续请假一周，等待房东来签合同）带身份证、银行卡等有效证件再次来到海丰市场211-9巧英美发店找被告，让被告给房东打电话来签合同时，被告仍坚持不联系房东，还强行要求原告必须和她签好合同后才联系房东，更过份的要求是，要求原告不许在房东面前谈房租事宜，原告不能答应被告的无理要求，请求退还订金。被告既不联系房东来签合同，又不退还订金，还说必须和被告签合同，否则以自动放弃、违约等理由要求双倍赔偿。原告诉讼请求：1、被告退还订金2000元；2、按照协议被告双倍赔偿原告4000元；3、诉讼费用由被告承担。被告宋春英答辩称，2014年10月26日原告找店面做特色小吃，其有承租的南半间店面转租，当时讲明其有出租和转租南半间的授权委托书。当时该半间店面出租给一羊毛衫商家使用，至2014年11月21日到期。于是，原告自己提出要承租其的南半间店面并主动自愿的交了定金2000元，交此押金的目的是让其在2014年10月26日至2014年12月6日期间不能再转租他人，并立下了定金协议，有效期为2014年12月6日止。在此期间，原告无理要求其退还定金。2014年11月25日上午和26日上午，原告到其店里要求签合同，由于原告提出要求房东来签合同，于是原、被告双方争吵起来，被告二次报警求助。11月27日上午，原、被告双方去了司法所调解一次，被告调解的目的是请司法所验证其持有的房产证复印件和授权委托书的真伪，因为原告怀疑这些是其故意伪造的，还再次要求房东来签协议。其认为该协议不需要房东来签，其向原告保证，如果在2015年12月30日前有任何问题，一切责任都由其承担。现在该半间店面已租给一个面条店，是与其签订的合同，其还帮该面条店顺利办了营业执照。2014年11月21日，其主动通知原告羊毛衫商家搬走了，可以签合同了。原告提出承租的南半间蒸汽排放有问题，其主动帮原告找市场管理经理，该经理答应原告可以排放蒸汽。但原告多次来其店里提出一些不合理的租房条件：原告私自张贴南半间店面转租广告；要求南北半间调换；要拆除其理发店广告牌，改为原告小吃店广告牌；漏算阁楼要免费租给原告；租金要降低；蒸汽不能排放；要和房东签合同。以上这7个条件其如果不答应，原告就要求其退还定金。2014年11月28日，原告又到其店里要求和房东签合同，让其帮她联系并且退还定金，其也答应帮原告联系房东。2014年11月27日在司法所调解时，其已给了原告房东的手机号码，但原告又不肯联系房东，说电话里任何人都可以冒充房东。其无奈之下也帮原告联系房东，但条件是原告要书面形式写清楚见房东的真正理由以及原告能接受的租金价格。但原告又不肯写。这种情况下，其怎么能帮原告联系房东签合同？房东从杭州特意为此事回来值得吗？原告交此定金作为押金是原告自愿的，不是其强迫原告的，原告自己违约，理应自动放弃该定金。原告多次到其店里，使其理发店无法正常营业，造成损失，其要求原告赔偿其理发店经济损失2000元，精神损失费100元，误工费1000元，违约金2000元，以及20天房租费损失（2014年11月22日羊毛衫店搬走至12月12日现在的面条店承租）1800元（20天×90元／天）。定金不退还。为支持自己的诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：1、定金协议兼收条一份，用以证明被告收了其2000元，违约要双倍赔偿的事实；2、手机短信一组（共24条），用以证明原告一直主张签合同，但被告从中作梗，拒绝通知房东，不带房东与原告见面的事实；被告质证意见：对证据1，真实性认可，定金是原告自愿交的，原告在有效期内没有签合同属于自动放弃，其他人多次向其租该店面，其都没有租出去，其在履行双方的定金约定。对证据2，真实性认可，但对证明内容有异议，其没有从中作梗不肯签合同，也希望与原告签合同。本院认证意见：证据1，双方均认可该证据材料是真实的，故该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据2，短信内容是双方真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定，但该证据所载内容反映不出是被告原因导致双方没有签订租赁合同。被告为反驳原告主张，举证如下：1、转租广告一份，用以证明是原告到被告店里贴的，如果被告不同意原告贴，原告就不租了；2、房产证（复印件）一份，用以证明该房屋产权是董某的，被告是二房东；3、房屋租赁合同（复写件）一份，用以证明房东把整间租给被告，北半间被告自用，南半间准许转租；4、授权委托书一份，用以证明房东授权被告，准许转租南半间，包括收取房租；5、委托书一份，用以证明房东董某以前委托她的爸爸董秋观处理相关房屋出租事宜；6、录音一组共7段，用以证明原告违反定金协议，被告坚持要求签合同，但原告反对；7、租赁合同一份，用以证明被告和案外人罗长香签订合同，租期为2014年12月13日起到2015年12月12日止，办理了营业执照，已经开店，房租37000元／年的事实；8、手机短信一组共5条，用以证明原告违反定金协议，原告不签订租赁合同，要求返还定金的事实。原告质证意见：对证据1，真实性没有异议，这个是原告找被告商量，原告是卖熟食的，被告是理发的，这样的合租组合不太好，看能不能找到更好的人来租，被告同意后原告才贴的，除了原告写的，被告还复印了几份贴出去了。原告的店会产生蒸汽，只能排沟里但是有困难，或者往自己屋里排，这样不太好。对证据2，真实性没有异议，但是必须与房东的身份证一致才认可，关键不是房产证的真假，而是房东的身份证与房产证一致。对证据3，原告认可被告与房东有租赁合同，但这份合同里有修改的，对该合同的真实性有异议。对证据4，授权委托书的真实性有异议，授权委托书的文字内容和董某的签字不一致，原告不能确认董某这几个字是谁写的，但肯定与委托书上内容的笔迹不一致，而且委托书是在合同生效后。对证据5，有异议，真实性无法判断。被告称是上一个合同的委托书，原告不能确认是什么时候，但是委托的时间是2013年，而被告的房子是2011年就在使用了。对证据6，真实性没有异议，但对内容有异议，都是原告主动找被告协商签订合同，在录音中，原告始终强调二个方案，上面并不是阁楼，而是与下面等同的，32800元／年的租金已超过2／3的租金，却租到1／4的面积，所以，原告的第一个方案是租金不变，但上下面积要相同，不然租金就降到30000元／年。第二个方案是，原告要求做一个管子排蒸汽，但上述方案被告都不同意。对证据7、这个合同与原告没有关系，原告不进行考究。对证据8，真实性没有异议，但作为证据，必须是双方短信的互动，不能断章取义。本院认证意见：证据1，转租广告由原告书写，被告提交，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对证据2、3，虽证据2为复印件、证据3为复写件，但涉案房屋所有权人董某到庭作证出示了房产证原件并认可该房屋租赁合同，故该二组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据4，经证人董某到庭作证，虽董某的签名是其父代签的，但董某同意该代签，也同意该授权委托书中准许被告转租涉案房屋的相关内容，故证据4具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据5，真实性无法认定，且与本案缺乏关联性，故该证据本院无法认定。证据6、8，原告认可真实性，故对该证据的真实性本院予以认定。对于是否是原告违反了定金协议，将在本院认为部分一并阐述。证据7，原告未明确对其真实性是否认可。该证据材料可一定程度上反映被告未在双方约定的有效期内把争议房屋出租给其他人。被告申请证人董某出庭作证，用以证明授权委托书、租赁合同、房产证复印件有效，房屋所有权人允许被告转租的事实。证人董某陈述，被告提交的《房屋租赁合同》是真实的，其将该房屋出租给了被告，租赁期限至2015年12月31日止。该合同上签字是其父亲代签的，其认可；从开始出租时就同意被告转租，授权委托书何时出的不清楚了，该委托书上的签字也是其父亲代签的，但是其认可该代签，也同意授权委托书的内容，同意被告转租；只要不违法乱纪，市场管理方同意，被告就可以转租；关于原告要租去做小吃，涉及装修及排气，只要市场管理方同意，其就同意转租；该房屋共有人董培娟是其妹妹，对于该房屋出租给被告及被告可以转租，二人均同意。证人出示了该房屋房产证原件。原告质证意见：现在证人作证已经不起作用了，按照正常程序，房东在签订合同也就是2014年11月28日之前来，原、被告双方的合同就签了。房屋所有权人不管委托谁，都应该有手续，现在签订的材料都是无效的，中间不能断档。被告质证意见：证人说的都是真实的。本院认证意见：证人出示了房产证原件，证明了其是房屋所有权人。该证人证言具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。经审理，本院查明本案事实如下：2014年10月26日，原告与被告达成口头约定：被告将其承租的海丰西路211号新城海丰综合楼底层9号房屋（即原告所称海丰市场211-9商铺）南半间转租给原告，租金32800元／年。同时，双方写了《定金协议》一份，内容为四部分：第一部分为：甲方宋春英××，乙方吕娟利××，经双方商量同意，海丰菜场211-9店面南半间出租给原告，每年房租为32800元，经营小吃为主。第二部分内容为，今天收到吕娟利定金2000千元（贰仟园整），如果任何一方违约则双倍的定金赔偿。第三部分为，被告宋春英签名。原告没有签名，并划去“乙方”字样。第四部分为，“2014年10月26日有效期2014年12月6日”。该《定金协议》中，“协议”、“吕娟利”及原告身份证号码为原告所书写，其余内容为被告书写。同日，原告交付定金2000元给被告。达成约定及交付定金前，被告明确告知原告该房屋是被告从房东处承租的，现租给原告为转租，房东同意被告转租；被告与现在承租该南半间卖羊毛衫商家的合同暂未到期，到期该商家搬走后才可与原告签订租赁合同。2014年11月12日，原告书写并张贴《转租》广告一份，内容为“今有海丰菜场211-9商铺南半间转租，有意者电话联系，价格面议。电话189××××5077。2014.11.12”。2014年11月13日，被告发给原告一条短信，包含以下内容“我特意提醒你卖羊毛衫要提前回去了，因为他们货剩下不多了。我已经答应你把走廊长期借给你，所以不影响你租南半间店面，希望你再考虑一下……我刚才把你们贴的纸再转贴到玻璃框里面，然后在其他热闹地方也请你们多贴几张作准备，这纸经常要被人覆盖”。2014年11月21日被告通知原告前一商家已搬走，可以签订租赁合同。原告亦积极准备签订租赁合同事宜，但于2014年11月25日提出必须要房屋所有权人到场才与被告签订租赁合同，否则不与被告签合同。被告不同意，遂双方发生争议。争议期间双方有多则短信沟通，并曾在武原司法所进行调解。原告发给被告的短信以及庭审中多次陈述，原告是要与房屋所有权人签订租赁合同，因为房子不是被告的，被告没有与原告签订租赁合同的资质。另查明，被告从案外人董某、董培娟（房屋所有权人）处承租了海丰西路211号新城海丰综合楼底层9号房屋，承租期限至2015年12月31日止。该二所有权人同意被告转租该房屋，且委托其父董秋观办理签订租赁合同的具体事宜及同意转租的授权委托事宜。该房屋为海丰市场店面房，可分为南北二半间使用。被告使用北半间经营一理发店。本院认为，本案争议焦点一是，原告交付被告的2000元是定金还是订金。原告主张为订金，但原告提交的《定金协议》上写明为“定金协议”、“今收到吕娟利定金2000千元（贰仟园整），如果任何一方违约则双倍的定金赔偿”。且该《定金协议》是原、被告双方均在场时书写，其中“定金”二字是被告书写，之后原告在该二字后添加了“协议”二字，如果原告不认可是定金则完全可以对“定”字进行修改，但原告未作此修改，且2014年10月26日当日就交付了2000元，故原告主张该2000元为订金，本院无法采信。该2000元为定金。定金合同为实践性合同，交付定金时，定金合同生效。2014年10月26日，原、被告双方定金合同成立生效。庭审中，原、被告均认可《定金协议》中“2014年10月26日有效期2014年12月6日”对双方的约束力为，在2014年12月6日前被告不能随意出租该房屋给其他人，只能将房屋租给原告；原告须在此日期前签订租赁合同，违约者要承担责任。可见，该约定是以交付定金2000元作为将来双方订立租赁合同的担保。该定金合同对双方当事人的约束力为，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。定金合同生效后，被告在与原告沟通过程中于2014年11月13日向原告发了上述短信。其内容可以有二种理解。第一种是，被告与原告签订租赁合同，但允许原告再行转租他人。第二种是，被告同意与原告找来的下家签订租赁合同，即被告同意不与原告签订租赁合同，但条件是原告找到下家接替原告与被告签订租赁合同。如果按照第一种理解，原、被告之间的定金合同效力不变。即使按照第二种理解，被告同意附条件解除双方的定金合同，但原告并未找到下家与被告签订租赁合同，该解除条件并未成就，故定金合同未能解除，仍对原、被告双方具有约束力。本案争议焦点二，是哪一方的原因导致了该定金所担保的房屋租赁合同未能签订。从被告方面看：一、被告并未隐瞒其系转租。被告在缔约协商之初就明确告知原告该房屋是其承租的，再租给原告是转租，房屋所有权人同意其转租。原告也清楚受领了该意思表示，因为原告在起诉状中陈述，“双方经口头协商，约定以32800元／年的租金，被告将海丰市场211-9南半间商铺转租给原告”。二、被告有转租权，房屋所有权人明确同意被告转租。三、被告没有拒绝按口头约定的内容签订租赁合同。综上，被告没有拒绝签订该定金合同担保的主合同即房屋租赁合同，对未能签订该租赁合同没有过错。从原告方面看：一、原告要求与房东直接签订合同是否合理？原告此要求实质是要求变更合同主体，拒绝与合同原主体即被告签订合同，即拒绝签订该定金合同担保的房屋租赁合同。合同主体发生改变实质为合同的转让。与不同的主体签订合同，就构成了不同的合同，即使合同其他所有条款都不变更，而只变更了合同主体，也是构成了另一个不同的合同。原告起初是与被告协商房屋租赁事宜，房屋租赁的口头约定也是与被告达成，定金亦是交付给被告，与被告成立了定金合同关系，但之后原告坚持要求必须要房屋所有权人到场签订合同，并在庭审中多次陈述其是要与房屋所有权人签订租赁合同，被告没有与其签订租赁合同的资质。原告显然是要求变更合同主体，拒绝与原主体即被告签订合同。原告认为其一直要求签订合同，不是其拒绝签订合同，但是原告是要求与被告之外的另一个主体签订合同。原告要签订的是另一个合同，而不是原、被告之间定金合同担保的租赁合同。原告陈述，在其思想里一直认为是与房东签订合同，其认为这种事不需要说出来，故没有表达出来。本院认为，合同是双方意思表示的合意，双方的意思均需清楚明确的表达出来并经对方受领，再经双方协商达成一致，方成合意，始对双方有约束力。原告单方的且没有表达的上述意思，当然不可能是双方合意，也不能对双方产生约束力，即原告认为是与房东签订合同想法对被告没有约束力。二、原告以房东不到场为由拒绝签订合同，原告是否需要承担责任？原告称与被告签合同也可以，但被告必须叫房东到场，其才与被告签订合同，否则其拒绝与被告签订合同。第一，被告在协商之初已明确告知系转租。“转租”顾名思义当然是与上一承租人签订租赁合同，而不是与房东直接签订租赁合同，如果与房东直接签订租赁合同就不是转租。市场上也并没有转租必须要房东到场的交易习惯。第二，原告从安全谨慎的角度出发，要求房东到场证明被告有转租，也可以理解。双方为此发生争议后被告明确保证若其无转租权则一切后果由其承担，原、被告双方应进一步商谈房屋租赁有关事宜，若原告仍对被告是否有转租权有顾虑，可要求被告进一步证明，但原告却在双方约定的有效期（2014年12月6日）之前于2014年12月1日就起诉了，原告此举表明其拒绝与被告签订合同。第三，被告没有在转租时必须叫房屋所有权人到场的义务。首先，这当然不是被告的法定义务；其次，被告也没有此约定义务，因为在2014年10月26日双方达成口头协议及交付定金时，原告并未提出必须要房屋所有权人到场，被告也未就此做过承诺。原告第一次提出该条件是在2014年11月。第四，原告在定金合同生效后提出该条件，是在原口头约定内容之外增加了条件，也即构成了对原约定的改变。此时双方可就此增加的条件进行协商，若能达成一致则也无碍，但若不能达成一致，原告则无权强加此条件于被告。综上，原告因被告不叫房东到场而拒绝与被告签订租赁合同的理由不能成立。综上，原告拒绝签订定金合同担保的租赁合同，该租赁合同未能签订的责任应由原告承担。故原告要求被告返还订金（实质为定金）2000元及双倍赔偿4000元的诉讼请求，没有事实依据及法律依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吕娟利的诉讼请求。本案受理费50元，由原告吕娟利负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审　判　长　　林少辉代理审判员　　彭朗琼人民陪审员　　吴金观二〇一五年四月三十日书　记　员　　马亚军关注公众号“”