（2014）唐民一初字第1366号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-23
案件名称
王凤琴、李斌、任强与郭承来，第三人张磊为建设用地使用权转让合同纠纷一案一审民事判决书
法院
唐河县人民法院
所属地区
唐河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王凤琴,李斌,任强,郭承来,张磊
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第九条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2014）唐民一初字第1366号原告王凤琴，女，生于1970年8月9日，汉族，职工，住唐河县。原告李斌，男，生于1970年11月25日，汉族，职工，住唐河县。原告任强，男，生于1973年12月20日，汉族，职工，住唐河县。原告王凤琴、李斌、任强委托代理人张向民，河南海涛律师事务所律师。被告郭承来，男，生于1972年5月22日，汉族，个体工商户，住唐河县。委托代理人石秋慧，河南恒阳律师事务所律师。第三人张磊，男，生于1971年12月3日，汉族，职工，住唐河县。原告王凤琴、李斌、任强与被告郭承来，第三人张磊为建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李斌及原告王凤琴、李斌、任强的委托代理人张向民，被告郭承来及委托代理人石秋慧，第三人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤琴、李斌、任强诉称，2007年8月，原告李斌、任强、第三人张磊以850000元的价格受让唐河县信用联社城关信用社出让的位于唐河县新春路东侧、工业路北侧的4411.54平方米土地，预开发商品住宅楼，名命为“明都小区”。后因故未能顺利开发，经协商，第三人张磊以10000000元将该土地转让给被告郭承来，由被告郭承来支付原告李斌、王凤琴2000000元，支付原告任强2000000元，剩余6000000元由被告郭承来直接与第三人张磊结算。三原告与被告郭承来签订了土地使用权转让协议和补充协议。但签订协议之后，被告郭承来仅支付原告王凤琴、李斌200000元，支付任强300000元后，下余共计3500000元推拖至今不予履行，为此，三原告诉至本院，请求被告郭承来支付三原告下余款项3500000元及迟延付款赔偿金，并承担本案诉讼费用。原告王凤琴、李斌、任强提交了如下证据：（1）结婚证一份，以证明原告王凤琴、李斌系夫妻关系；（2）唐国用（98）字第0745号国有土地使用证及国有土地使用权转让协议各一份，以证明唐河县农村信用合作联社城关信用社位于唐河县新春路东侧、工业路北侧的4411.54平方米的土地于2009年6月3日转让给原告王凤琴使用；（3）协议书及唐河县人民法院（2013）唐刑初字第200号民事判决书一份，以证明三原告与第三人张磊共同出资以原告王凤琴的名义受让唐河县农村信用合作联社城关信用社位于唐河县新春路东侧、工业路北侧的4411.54平方米的土地的使用权，用于开发“明都小区”房产项目，并由第三人张磊具体施工并销售已竣工的部分房产；（4）国有土地使用权转让协议及补充协议各一份，以证明第三人张磊未经三原告同意以10000000元转让给被告，三原告追认后与被告达成协议，由被告支付原告李斌、王凤琴2000000元，支付原告任强2000000元，下余6000000元由被告与第三人协商结算；（5）唐河县监察局出具的（2013）唐监建字第1号监察建议书及补充说明，唐河县人民政府（2013）唐政土（2013）65号关于“明都小区”国有土地变更使用用途协议出让的批复，以证明被告以南阳富唐商贸有限公司的名义取得该处土地的使用权。被告郭承来辩称，1、第三人张磊称已立项取得了该宗土地的使用权和项目开发权，并办理了报建手续，在此情况下被告与第三人张磊签订转让合同，被告并支付了部分费用。后三原告找到被告称该宗土地系与第三人张磊合伙取得的使用权，且该宗土地的使用权人系原告王凤琴，被告为便于到相关部门办理土地使用权人变更登记手续，即与三原告签订国有土地使用权转让协议及补充协议，但被告在办理该宗土地使用权人变更登记手续时，发现该三原告交付给自己的国有土地使用权证中王凤琴名字和唐河县人民政府土地专用章系伪造，被告此时才知道原告王凤琴并未取得该宗土地的使用权，第三人张磊为此也受到了刑事处罚，但此时被告投入了大量的人力财力，且第三人负责时和被告受让后也已预售了部分房产，政府为考虑社会稳定性，依法出让给了被告所属的南阳富唐商贸有限公司，且该公司依法缴纳了各项费用，取得了该宗土地的使用权，故原告王凤琴、李斌、任强与被告签订的国有土地使用权转让协议及补充协议为无效协议。被告已经向唐河县人民法院提起诉讼，请求确认原告王凤琴、李斌、任强与被告签订的国有土地使用权转让协议及补充协议为无效协议，并返还已支付给三原告因无效行为所取得的财产，且唐河县人民法院也予以立案受理，本案判决应以另案判决为定案依据，故本案应中止审理。被告郭承来提交了如下证据：（1）唐国用（98）字第0745号国有土地使用证及存根，南阳市公安局刑事科学技术研究所出具的公（宛）鉴（文）字（2012）第016号物证鉴定书，以证明带有原告王凤琴名字的国有土地使用权证是虚假的，原告王凤琴并未取得该宗土地的使用权，原告王凤琴无权出让该宗土地；（2）原告王凤琴签名的授权委托书和国有出让建设用地使用权转让审核表，以证明案外人南阳富唐商贸有限公司在办理该宗土地使用权证时并未使用该原告王凤琴签名的委托书和审核表，案外人南阳富唐商贸有限公司取得该宗土地使用权并不是从原告王凤琴处取得；（3）唐河县人民政府（2013）唐政土（2013）65号关于“明都小区”国有土地变更使用用途协议出让的批复、唐河县监察局出具的（2013）唐监建字第1号监察建议书及补充说明、唐河县财政局出具的土地出让收入专用票据、唐河县地方税务局出具的契税完税证票据及唐河县人民政府颁发的唐国用（2013）第0164号土地使用证，以证明案外人南阳商贸有限公司并不是以原告转让的方式取得该宗土地的使用权。第三人张磊未提交书面答辩，庭审辩称，原告李斌、任强和自己共同出资受让唐河县城关信用社的该宗土地，且原告李斌全权委托自己独立负责建筑，全权处理该宗土地，故自己转让给被告具有完全处分的权利，且三原告与被告签订国有土地转让协议及补充协议自己并不知情。其它同被告答辩意见。第三人张磊未提交相关证据。经庭审质证，被告郭承来对原告提交的证（2）提出异议，认为双方签订的国有土地转让协议违反了法律规定，且该协议签订后使用权人并未进行变更登记，原告王凤琴名字是私自添加的，故该土地使用权证也是虚假的；对证（3）的证明原告任强、李斌、张磊是否合伙自己并不知情，但证（3）均不能证明三原告已实际取得该宗土地的使用权；对证（4）的证明方向提出异议，认为应是无效协议。第三人张磊同被告郭承来质证意见。被自己与原告李斌、任强早已开发该宗土地，城关信用社与原告王凤琴签订的转让协议是后来补签的，原告李斌、任强全权委托自己负责开发该宗土地。三原告对被告提交的证（1）、（3）真实性不持异议，但认为国有土地转让协议有效，另本案不存在中止理由。对证（2）提出异议，认为不是原告王凤琴的签名。第三人对被告提交的证据不持异议。经审理查明：2007年，原告李斌、任强和第三人张磊共同出资850000元购买案外人唐河县农村信用联社城关信用社位于唐河县新春路东侧、工业路北侧的4411.54平方米土地，预开发商品住宅楼。2009年6月3日，原告李斌、任强、第三人张磊以原告王凤琴的名义与案外人唐河县农村信用联社城关信用社签订国有土地使用权转让协议，约定将案外人唐河县农村信用联社城关信用社位于唐河县新春路东侧、工业路北侧的4411.54平方米土地以850000元的转让价转让给原告王凤琴。2010年10月19日原告李斌、任强与第三人签订协议书，约定共同出资开发已取得的位于唐河县新春路东侧、工业路北侧的4411.54平方米土地，用于开发“明都小区”房产项目，由第三人具体负责施工事宜。2013年5月，第三人以10000000元的价格将该宗土地转让给被告使用。2013年8月26日，原告王凤琴、任强与被告签订国有土地使用权转让协议及补充协议，约定将位于唐河县新春路东侧、工业路北侧的4411.54平方米土地以4000000元的价格转让给被告使用，由被告支付原告王凤琴、任强各2000000元。其中国有土地使用权转让协议显示：“国有土地使用权转让协议，转让方王凤琴、任强（以下简称甲方），受让方郭承来（以下简称乙方），甲方拥有位于唐河县新春路东侧占地面积为4411平方米唐国98字第0745的土地使用权。甲方拟将该土地使用权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让的法律法规，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。第一条权利状况，甲方确认本协议所转让的土地使用权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；第二条转让价格，甲乙双方确认本协议的转让价格为人民币400万元；第三条支付方式，在土地变更转让生效后10个工作日内，乙方应一次性支付转让人价款给甲方，若不能兑现应向甲方出具借据，视为履行合约，款项支付完毕，把土地证原件交付乙方。第四条转让的法律状况，1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；2、该宗土地由乙方负责办理过户登记并承担相关税费，甲方积极协助。第五条甲乙双方的违约责任，1、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方违约，甲方全部转让款按每日万分之三向乙方承担赔偿责任。2、乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之三支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议（乙方出具借据给甲方，不视为违约）。第六条补充与附件，本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件的补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本协议一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效，具有同等法律效力。甲方（盖章）：王凤琴，任强，乙方（盖章）：郭承来，2013年8月26日”；补充协议显示：“国有土地转让协议补充协议，甲方：王凤琴、任强，乙方：郭承来，一、位于唐河县新春南路东侧占地面积4411平方米这宗地及地上附属物，经张磊与乙方协商，商谈价格为1000万元，甲方予以认可。后经甲方核算扣除王凤琴、任强各应得的200万元，共计400万元，剩余价款由乙方与张磊协商解决，与甲方无关。乙方与张磊单独签订的其它协议条款，甲方不知情，不予承认。二、乙方手续完善后开工前付给王凤琴、任强各20万，下余360万元分6个月等价支付，如不按上述付款方式按时付款，按每日万元分之三赔偿给甲方。甲方：王凤琴、任强，乙方：郭承来，2013年8月26日”。协议签订后，被告支付了王凤琴200000元，支付任强300000元。下余3500000元经原告多次追要，被告至今未予支付。为此，原告诉至本院，请求被告支付下余3500000元及迟延付款赔偿金。另查明，2013年7月3日，唐河县监察局对唐河县国土资源局下发出了（2013）唐监建字第1号监察建议书，因位于唐枣路东、工业路北的明都商住小区未足额缴纳土地出让金，未按规定办理土地变更手续，县纪委监察局已依据该宗土地评估结果督促当事人足额补交土地出让金130.32元。建议唐河县国土资源局完善明都商住小区的用地手续。2013年8月27日，唐河县监察局出具了关于唐河县监察局监察建议书（2013）唐监建字第1号的补充说明，建议国土局按照有关规定，由南阳富唐商贸有限公司交齐所有应交的出让金后，办理土地用途变更手续。再查明，2013年9月14日被告郭承来所借用的南阳富唐商贸有限公司名义向唐河县财政局交纳了土地价款2007300元。2013年9月22日，南阳富唐商贸有限公司向唐河县地方税务局交纳了契税95114.40元。2013年10月17日，唐河县人民政府向南阳富唐商贸有限公司颁发了唐国用（2013）第0164号国有土地使用权证。诉讼中，原告李斌、王凤琴、任强于2014年6月12向本院提出诉讼保全申请，申请对被告郭承来在中国工商银行股份有限公司唐河支行的存款24943.96元，在中国农业银行股份有限公司唐河县支行的存款249811.0元予以保全。本院于2014年6月12日裁定：对被告郭承来在中国工商银行股份有限公司唐河支行的存款24943.96元及在中国农业银行股份有限公司唐河县支行的存款249811.0元予以冻结。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。本案中，原告与被告签订国有土地使用权转让协议时原告虽未取得国有土地使用权证书，但在原告向本院起诉时，被告所借用的南阳富唐商贸有限公司已经合法取得了国有土地使用权证书，故原、被告于2013年8月26日所签订的国有土地使用权转让协议依法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合合同约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中被告在支付原告王凤琴、李斌200000元、支付任强300000元后，下余部分拒绝支付，没有道理，故原告请求被告支付下余共计3500000元及迟延违约金理由正当，且符合法律规定，本院予以支持。被告庭审中辩称，与原告所签的国有土地使用权转让协议无效的理由不能成立，本院不予采信。被告郭承来再称，本院应中止审理，但被告起诉的事实与本案是同一法律关系，且在原告起诉之后其又予起诉，故本案应当继续审理。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郭承来于判决生效后十日内，一次性支付原告李斌、王凤琴1800000元，支付原告任强1700000元，并自2013年8月26日起分别按1800000元、1700000元的日万分之三的利率计算违约金，至该款付清之日止。二、第三人张磊不承担支付原告李斌、王凤琴、任强转让款的责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，保全费5000元，合计39800元，由被告郭承来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 唐念存审 判 员 郑 彦代理审判员 李 凯二〇一五年四月三十日书 记 员 王 崇 关注微信公众号“”