（2013）梁民初字第2694号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-12-29
案件名称
宋桂芹与刘守柱商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
梁山县人民法院
所属地区
梁山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋桂芹,刘守柱
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省梁山县人民法院民 事 判 决 书（2013）梁民初字第2694号原告：宋桂芹。委托代理人（特别授权）：李德军，山东金正义律师事务所律师。被告：刘守柱，职工。原告宋桂芹诉被告刘守柱商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月18日第一次开庭公开审理本案，原告宋桂芹及其委托代理人李德军，被告刘守柱到庭参加诉讼。2014年12月25日第二次公开开庭审理，原告宋桂芹的委托代理人李德军到庭参加诉讼，被告刘守柱经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告宋桂芹诉称，被告刘守柱以梁山县印刷有限公司小区开发项目部（以下简称梁山印刷小区项目部）的名义开发梁山县印刷小区。2012年12月17日，被告刘守柱以梁山印刷小区项目部的名义和原告签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的印刷小区三号楼10单元二层东户房屋一套，并按合同约定交付被告房款280271元。被告至今不能履行合同约定的交房义务，原告请求判令被告返还购房款280271元及相应利息；诉讼费用由被告承担。被告刘守柱辩称：1、原告起诉答辩人作为被告主体有误，梁山印刷小区项目部才是适格主体。原告与梁山印刷小区项目部签订的合同，答辩人是项目部负责人。2、本合同属借款形成的买卖合同，并且3号楼10单元2楼东户已经售给了他人，案外人杨某购买时问过原告是否已经抵押给了原告，原告说没有抵押才售给了他人。庭审过程中，原告宋桂芹为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：1、原、被告签订的房屋买卖合同一份，用以证明2012年12月17日，原告宋桂芹和被告刘守柱以印刷小区开发项目部的名义签订房屋买卖合同，约定被告将印刷小区3号楼10单元2层东户房屋一套，以280271元的价格售给原告，合同是由被告刘守柱签订。2、被告向原告出具的房款的收据一份，用以证明被告已经收到了本案诉争房屋的房款280271元。3、梁山县人民法院（2013）梁民初字第1295号调解书一份、（2013）梁民初字第694号判决书一份，证明梁山印刷小区实际开发商为本案被告刘守柱，因印刷小区的房屋出现纠纷全部是由被告个人承担相关责任。经庭审质证，被告刘守柱的质证意见是：对第1、2号证据的真实性均无异议，但该证据的形成原因是由于被告向原告借款，双方约定以涉案房屋作抵押，但签订的是房屋买卖合同，即形式为房屋买卖合同，实质为房屋抵押借款合同。对第3号证据的真实性无异议，但均是其他案件的法律文书。在审理过程中，本院为查明合同约定房屋土地使用权、建设施工等是否依法取得相应的行政许可的情况，依职权从梁山县国土资源局、梁山县建设局、梁山县城乡规划局分别调取了涉案土地使用权登记情况的证明、涉案楼房的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证存根。经庭审质证，原告宋桂芹对上述证据的真实性均无异议。被告刘守柱经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。经审查，原告宋桂芹提交的房屋买卖合同、收款收据，来源合法，被告未对真实性提出异议，本院予以采信。被告刘守柱在质证意见中，主张该合同实质为以房屋作抵押的借款合同，未提供证据证明，其质证意见没有相应事实与法律依据，本院不予采信。原告提供的梁山县人民法院作出判决书、调解书，均是对其他案件作出的判决、调解结论，与本案不具关联性，本院不予采信。梁山县国土资源局出具的证明、梁山县建设局出具的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，来源合法、客观真实，当事人未提出异议，本院依法予以采信。经审理，本院认定以下事实：被告刘守柱、案外人邵某（已故）等人合伙投资设立梁山印刷小区项目部，并以该项目部的名义，从事开发建设梁山印刷小区活动。2012年12月17日，被告刘守柱以梁山印刷小区项目部的名义与原告宋桂芹签订房屋买卖合同，约定梁山印刷小区项目部（甲方）将坐落于梁山县水泊中路印刷小区3号楼10单元2层东户的楼房卖给原告，约定价款为280271元，被告刘守柱在甲方处签字，并加盖了梁山印刷小区项目部印章。2012年12月17日，原告宋桂芹交付购房款280271元，梁山印刷小区项目部出具了收据，并加盖印章。另查明，梁山印刷小区未在梁山县国土资源局申请办理过出让土地初始登记手续，梁山印刷小区项目部未经梁山县工商行政管理局登记备案，梁山印刷小区的房屋未依法取得商品房预售许可证明。以上事实，主要是根据当事人的陈述、原、被告签订的房屋买卖合同、房款收据、梁山县国土资源局出具的证明等证据证实的，经庭审核实并已记录在卷。本院认为，房地产开发企业的设立应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。商品房销售应依法取得商品房预售许可证，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。梁山印刷小区项目部系被告刘守柱等人合伙设立，但未经工商行政管理部门依法登记，不属于行政法规所规定的房地产开发企业，不具备相应的民事行为能力。被告刘守柱以其签订售房合同的行为系职务行为，主张由梁山印刷小区项目部承担责任的辩解意见不能成立，本院不予支持。庭审过程中，被告刘守柱认可梁山印刷小区项目部的投资人现仅剩其一人，故被告刘守柱以梁山印刷小区项目部的名义从事民事行为活动，依法应由其个人担相应后果。被告刘守柱辩称，该房屋买卖合同实质是基于借款抵押的目的而签订，未提供相应证据，该抗辩主张无相应事实与法律依据，本院不予支持。被告刘守柱以梁山印刷小区项目部的名义与原告签订房屋买卖协议，所售房产未取得相应的商品房预售许可证明，其签订的房屋买卖合同依法应认定为无效合同，收取的房款依法应予返还。原告宋桂芹主张被告刘守柱返还购房款280271元的诉请，于法有据，本院予以支持。因房屋买卖合同系由于被告所销售房屋不具备法定销售条件而造成无效，原告宋桂芹主张被告支付购房款利息，于法有据，可按同期银行贷款利率支付利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘守柱于本判决生效之日起五日内偿还原告宋桂芹购房款280271元并支付利息（利息自2012年12月17日起按同期银行贷款利率计算至本院指定的还款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5504元、申请诉讼保全费1921元，共计7425元，由被告刘守柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 韩清峰审 判 员 马景金人民陪审员 蒋继新二〇一五年四月三十日书 记 员 陆亚茹 微信公众号“”