（2014）外民再字第18号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2016-03-16
案件名称
杨桂香与哈尔滨市龙江城市建设综合开发公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
哈尔滨市道外区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
杨桂香,哈尔滨市龙江城市建设综合开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百零七条
全文
黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2014）外民再字第18号原审原告杨桂香，公民身份号码×××，住哈尔滨市道里区。委托代理人王忠利，公民身份号码×××，住哈尔滨市道里区。原审被告哈尔滨市龙江城市建设综合开发公司，住所地哈尔滨市道里区安静街43号。原审原告杨桂香与原审被告哈尔滨市龙江城市建设综合开发公司（以下简称龙江开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，原经本院审理并于2010年4月30日作出（2009）外民二初字第1780号民事裁定，已经发生法律效力。本院于2014年8月1日作出（2014）外民监字第15号民事裁定，决定本案再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案，原审原告杨桂香及委托代理人王忠利到庭参加诉讼，原审被告龙江开发公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2007年2月26日原告杨桂香诉称，2003年8月26日原告通过拍卖形式在黑龙江省龙法拍卖有限责任公司以19万元人民币购得哈尔滨市道外区新江桥街7—8号楼1层6门房产。2006年4月27日原告在道外区人民法院诉中国建设银行黑龙江省分行、省龙法拍卖有限责任公司履行合同，经中国建设银行黑龙江省分行申请，被告被追加为该案的第三人。在道外区人民法院办案法官的调解下，原告为尽快解决房权证一事，在2006年9月25日各方均到场的情况下向被告支付（2005）里民三初字2336号民事判决书中原告无需支付的费用17226.45元。被告向原告提供《哈尔滨市商品房买卖合同书》、发票原件各一份及哈尔滨市商品房销售许可证复印件一份。因被告向原告所提供的办理房屋产权证材料不符合哈尔滨市房产住宅局道外房产交易二所的办证要件，导致原告至今无法办理该房产的权属证书。现原告依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求一、被告承担违约责任并向原告支付违约金2394元（按照已付房款总额190000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2006年9月27日后的三个月至2007年2月27日止），二、返还其无权收取的17226.45元（包括管理费及二次加压费3347.10元，包烧费13879.35元），三、诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，管理费、二次加压、包烧费是原告应自行承担的费用。原告已经入住道外区新江桥街7—8号1层6门房产。原审查明，2003年8月26日原告通过拍卖形式在黑龙江省龙法拍卖有限责任公司以19万元购得哈尔滨市道外区新江桥街7—8号楼1层6门房产。2006年4月27日原告在道外区人民法院起诉中国建设银行黑龙江省分行、黑龙江省龙法拍卖有限责任公司履行合同，经中国建设银行黑龙江省分行申请，被告被追加为该案的第三人。在该案审理中，原告向被告支付管理费及二次加压费3347.10元，包烧费13879.35元，被告向原告提供《哈尔滨市商品房买卖合同书》、发票原件各一份及哈尔滨市商品房销售许可证复印件一份。现因原告无法办理该房的权属证书诉至法院。另查明，原告曾于2005年在哈尔滨市道里区人民法院起诉本案被告及哈尔滨市太平房产经营有限责任公司，请求返还其缴纳的电费，哈尔滨市太平房产经营有限责任公司提出反诉要求原告缴纳管理费、二次加压费、包烧费等，双方均因证据不足，被道里区人民法院以（2005）里民三初字第2336号民事判决驳回诉讼请求。原审认为，2003年8月26日原告通过拍卖形式取得位于哈尔滨市道外区新江桥街7—8号楼1层6门房产的所有权，其权利义务自拍卖成交确认书签订时产生。而原告在本案中要求被告返还的费用，系原告在另一案件中履行的行为，因被告履行行为有瑕疵，导致原告无法达成缴纳费用的目的，且被告无收取管理费、二次加压费、包烧费等相关费用的资质及法律依据，因此被告应当返还原告缴纳的有关费用，故本院支持原告的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨市龙江城市建设综合开发公司于本判决生效后十日内向原告杨桂香支付违约金2394元（自2007年3月1日至本判决生效之日止的违约金按日万分之二点一计算）；二、被告哈尔滨市龙江城市建设综合开发公司于本判决生效后十日内向原告杨桂香返还其无效收取的17226.45元。2009年9月30日，哈尔滨市中级人民法院作出（2009）哈民二终字第909号民事裁定：一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2007）外民二初字第776号民事判决；二、发回哈尔滨市道外区人民法院重审。重审中，原审原告杨桂香诉称与一审一致。2010年4月30日本院作出（2009）外民二初字第1780号民事裁定，因原告杨桂香经合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百二十九条之规定，裁定如下：本案按撤诉处理。案件受理费795元，由原告负担（已付）。再审中，原审原告杨桂香诉称，原审被告因未履行借贷合同所约定的义务，中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行委托黑龙江龙法拍卖有限责任公司对原审被告原始取得资产进行拍卖。原审原告于2003年8月26日竞得哈尔滨市道外区新江桥街副80号三棵小区7#8#1层6号房产。因原审原告所持有的拍卖手续无法办理购得房产的权属证书，数次要求中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行履行后合同义务，后通过诉讼主张权利。中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行在（2006）外民一初字第1366号买卖合同案中将原审被告追加为该案第三人。原审被告称如原审原告不交未进户期间的物业管理费、二次加压费、包烧费就不给其出具办证手续。原审原告数次主张无果，被迫向原审被告支付17226.45元。原审被告收取原审原告拍卖手续后，与原审被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，出具《黑龙江省不动产销售统一发票》因原审被告收取17226.45元无对应权利，自认所述内容全部转让给哈尔滨市太平房产有限责任公司。基于以上原因，原审原告诉至道外法院，案号（2007）外民二初字第776号。道外法院调解过程中核实原审原告与原审被告售房部部长张剑飞共同到房产交易中心提交办证手续被拒收的事实，经庭审下达（2007）外民二初字第776号判决。原审被告提出上诉，哈尔滨市中级人民法院裁定发回重审。原审原告数次到道外法院查询重审情况，内勤告知办案法官调至派出法庭。原审原告先后联系到书记员和办案法官，但几年期间未接到重审开庭通知。2014年3月末办案法官主动约见原审原告称发回重审已结，因无人出公告费，所以未发公告。2014年4月2日，原审原告在查档时得知道外法院未依法通知原审原告开庭，即裁定结案，且卷宗中存留的工作纪实与事实不符，存卷的快递无回执。鉴于以上事实，原审原告依据民事诉讼法第199条规定向贵院提出再审申请：请求一、判令被告向原告给付（因无法取得房屋权属证书）违约金38200元（按照已付房款总额190000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2006年9月27日后的三个月至2009年12月31日止）；二、请求判令被被告返还17226.45元及利息11048.53元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2009年9月27日至2014年11月20日止）；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。原审被告哈尔滨市龙江城市建设综合开发公司未出庭，未答辩。再审查明，2003年8月26日，在黑龙江省龙法拍卖有限责任公司举行的拍卖会上，原审原告以190000元的价格竞拍得到位于哈尔滨市道外区新江桥街副80号三棵小区7—8号楼1层6号房产。2006年9月25日原审原告向原审被告支付2003年9月至2006年12月管理费、二次加压费3347.10元，2003年10月至2006年4月包烧费13879.35元，次日，双方签订哈尔滨市商品房买卖合同书一份，原审被告向原审原告出具购买该竞拍所得房产190000元购房发票一份，及哈尔滨市商品房销售许可证复印件一份。2010年1月14日原审原告向房屋管理部门缴纳相关费用后，取得了上述购买房屋的产权证。本案在原审审理中，通过邮寄向原审原告送达开庭传票，卷内无送达回执证明其收到了开庭传票，公告送达的民事裁定未通过人民法院报刊登。另查明，原审原告曾于2005年在哈尔滨市道里区人民法院起诉原审被告和案外人哈尔滨市太平房产经营有限责任公司，请求返还其缴纳的电费，案外人哈尔滨市太平房产经营有限责任公司（以下简称太平房产公司）提出反诉请求，请求原审原告缴纳管理费、二次加压费、包烧费。双方均因证据不足，被（2005）里民三初字第2338号民事判决驳回本诉和反诉请求。再查明，2005年7月原审被告将涉案房屋的管理业务移交给了案外人太平房产公司，该公司对原审被告已收取原审原告缴纳的管理费、二次加压费、包烧费等费用，在已收取上述费用的时间段内未重复收取上述费用。又查明，2007年6月4日案外人太平房产公司向原审原告出具的物业费结算票据上标明的收费面积为114平方米，同年11月28日双方签订城市非居民供用热合同中，也注明收费面积114平方米。原审原告竞拍所得的房屋系砖混结构，建筑面积为211.95平方米，按照该房的建筑系数1.49计算，使用面积应为142.25平方米，原审被告向原审原告出具的黑龙江省单位往来资金结算票据上标注的房屋使用面积135平方米，低于142.25平方米。本院再审认为，原审原告通过竞拍方式竞得坐落于哈尔滨市道外区新江桥街副80号三棵小区7—8号楼1层6号房屋后，与原审被告签订该房屋买卖合同，领取购房发票及商品房销售许可证，不违反相关法律规定，该商品房买卖合同合法有效。依该合同原审原告已在房产管理部门办理了该房屋的产权证，实现了签订合同的目的。作为该房屋的购买人向房屋开发商原审被告缴纳竞拍竞得房屋后合同签订前的相关物业管理、包烧费等费用，是其履行义务的行为。其与案外人太平房产公司签订了2007年至2008年城市非居民供用热合同，并向该案外人太平房产公司缴纳了2007年1月至6月的物业费用，应视为对原审被告已收取其上述相关费用的默认。案外人太平房产公司并未在相同时间段内重复收取该费用，可视为对原审被告收取上述费用行为的追认。原审被告与案外人太平房产公司在收取物业费、包烧费时，对原审原告购买房屋的使用面积米数在计算上虽不一致，但均在核定的米数142平方米范围内，不存在超面积收费问题。关于原审原告提出的违约金38200元损失请求，因双方签订的商品房买卖合同中，对违约责任未做具体约定，且其未能举证证明原审被告违约，属举证不能；其提出返还已缴纳的费用17226.45元并支付利息11048.53元的请求，因向房屋管理部门缴纳物业费、包烧费等费用系其应尽的义务，并非系不合理收费；上述请求无法律依据，不予支持。原审送达开庭传票、民事裁定程序有误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，二百零七条之规定。拟判决如下：一、撤销本院（2009）外民二初字第1780号民事裁定；二、驳回原审原告杨桂香的诉讼请求；原审案件受理费795元（原审原告已预付），由原审原告杨桂香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 于善德审判员 甄彦国审判员 关 瑛二〇一五年四月三十日书记员 张 皓