（2015）高新民初字第497号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-03
案件名称
孙永建、孙旋与成都世纪城新国际会展中心有限公房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙某甲,孙某乙,成都世纪城新国际会展中心有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五条，第九十四条，第九十六条第一款
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第497号原告孙某甲，男，汉族，1968年8月4日出生，住成都市锦江区，身份证号码。原告孙某乙，男，回族，2005年4月17日出生，住成都市锦江区，身份证号码。二原告共同委托代理人来建林，四川炜烨律师事务所律师。特别授权代理人。被告成都世纪城新国际会展中心有限公司，住所地：成都市高新技术产业开发区。法定代表人邓鸿，公司董事长。委托代理人傅江，四川川达律师事务所律师。一般授权代理人。原告孙某甲、孙某乙诉被告成都世纪城新国际会展中心有限公司（以下简称：世纪城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员周寓先于2015年2月3日、2015年3月6日、2015年3月17日三次公开开庭进行了审理。原告孙某甲、孙某乙的委托代理人来建林、被告世纪城公司的委托代理人傅江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某甲、孙某乙诉称，2011年4月13日，原、被告经多次协商，签订了关于购买成都新世纪环球中心4栋-1-515房的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》。合同对价款、质量、日期以及违约责任等条款均做出了约定。《商品房买卖合同》载明，房屋用途为餐饮娱乐；双方在《商品房买卖合同补充协议及附件》中还特别约定：被告同意原告在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐）。合同签订后，原告即按照合同约定向被告支付了2797412元的购房款，全面履行了合同义务。但被告却没有交付可供餐饮娱乐的房屋。2013年8月26日，原告向被告发出了《联系函》，指出拟交房屋并无从事餐饮娱乐经营活动所需的设施。2014年5月23日，原告在委托律师处理合同纠纷时，发现成都新世纪环球中心4栋5-21层规划为办公，根本无法从事餐饮娱乐，合同目的无法实现。由原告遂委托律师向被告发出了关于解除合同、赔偿损失的律师函，双方多次协商未果。故原告起诉至院，请求人民法院依法判令被告：1、退还购房款2797412元；2、支付违约金279741.2元；3、支付自2014年5月23日起至本案判决生效之日止的资金总额3077153.2元的资金贷款利息。被告世纪城公司答辩称：原告在被告处购房房屋及交付购房款这些事实被告没有异议。但是原被告之间并不存在提供所购房屋为餐饮娱乐的约定。本案证据能够表明原告在购买房屋时就知道其购买的房屋规划用途为办公，双方之间的特别声明被告同意原告在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐），可以应证被告的主张，被告仅做出了不反对或制约原告可以在国家允许范围内从事餐饮娱乐的意思表示。且现诉争房屋能够从事半成品食物的冷餐饮。原告诉状所称解除双方合同，其没有解除合同原因不产生合同解除的法律效果。故请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年4月13日，原、被告签订了关于购买成都新世纪环球中心4栋-1-515房（以下简称：诉争房屋）的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，合同约定由原告购买被告的诉争房屋，约定测绘建筑面积为156.28平方米，建筑面积每平方米为17900元，合同约定用途为：办公、商业、其他：餐饮娱乐。合同载明了“成都新世纪环球中心4栋公摊构成说明”，该说明主要内容为：共21层，其中1层为商业，2-4层为餐饮娱乐，5-21层为办公。原告签字确认《新世纪环球中心4栋5层房屋区位层平面示意图》。合同还约定被告同意原告在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐）。双方合同还约定了其他事项，双方还对前期物业管理进行了约定。同日，原、被告签订了《协议书》，该协议书主要内容为2011年3月17日原告购买了成都“新世纪环球中心”4区1幢1单元5层512、513、514、515号房屋（写字间），共计4套，双方同意在满足各种规范、标准、规程的前提下，取消4房间相互的隔墙隔断，交房时合并为一间房屋（写字间）标准交付原告，并将4套房屋产权办理为一个产权证书。2013年8月26日，原告孙某甲向被告发出《联系函》，其主要内容为被告通知原告交房，但在接房前查验中发现不能从事餐饮经营活动，故要求被告尽快完善包含诉争房屋在内的四间房屋的配套设施，使该四间房屋能达到从事餐饮经营使用功能。2014年5月23日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，告知被告因被告提供的诉争房屋不能从事餐饮经营，要求解除合同，要求被告收到函件后30日内向原告退还全部购房款及全部购房款的10%作为违约金；要求被告支付从2013年8月27日（即原告向被告发出《联系函》次日）到收到《律师函》期间的贷款利息。另查明，诉争房屋所在楼栋规划为1层商业，5-21层为办公，2-4层为餐饮娱乐。以上事实有本案证据支持，本院予以认定。本院认为，本案原告主张的诉讼请求，其前提为原告有权以合同目的不能实现解除与被告关于诉争房屋的合同。原告于2014年5月23日向被告发出解除合同的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”由此可见，具有法定解除权是解除通知产生法律效力的前提，该判断与最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复相一致。本案的关键在于确定原告是否具有合同解除权？原告以被告违约造成合同目的不能实现为由主张解除合同。从原被告约定的合同来看，双方当事人约定诉争房屋使用性质为办公、商业、其他：餐饮娱乐，且被告同意原告在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐）。因诉争房屋所在楼层规划为办公，被告虽抗辩原告可以从事半成熟食品加工的冷餐饮，但事实上原告无法将诉争房屋用于一般意义上的餐饮用途。本院认为，在本案中原告并无权解除双方当事人之间的合同。其道理在于依照《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”原告所购买诉争房屋依照规划属于写字楼，其并不能用于餐饮，而规划具有强制性，而且规划涉及公共场所安全，其不能完全由双方当事人之间意定。依照《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”从本案查明情况来看，首先在关于诉争房屋的买卖合同及补充协议中已经载明诉争房屋规划用途为办公；其次双方当事人在前述合同之外经平等协商签订的《协议书》中也表明了诉争房屋为写字间；再次，被告同意原告在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐），另行注明来看，证明当事人虽然签订为格式合同，但对于相关条款却进行了另行磋商。从这些案件事实综合判断能够应证原告在购买诉争房屋之时已经清楚诉争房屋在规划用途之内不得用于餐饮。原告在明知被告提供的诉争房屋依照规划不得用于餐饮用途的情况下，仍然与被告签订诉争合同，此时，原告应当承担诉争房屋不得用于餐饮用途的风险。当然，被告作为房屋销售企业，在房屋出售过程中，本应当尽到相应告知义务，以帮助购房人进行判断、选择并使购房人所购房屋的使用不与规划用途相冲突。而本案被告并未善良提示，相反做出可能诱导的承诺，故被告对于诉争房屋不能实现餐饮功能也应当承担的责任。综上所述，本案诉争房屋不能用于餐饮，原被告双方均存在原因。在原告对于所称合同目的不能实现，自身具有过错的情形下，支持解除合同，无异于将合同目的不能实现的风险全部由另一方当事人承担，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”“当事人可以解除合同”如果本案存在诉争房屋用于餐饮之合同目的，那么合同目的不能实现乃基于双方过错，故原告据以解除合同的事实与理由并不成立。当然，如果本案中被告过错行为给原告造成了损失，原告可以另行起诉主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙某甲、孙某乙的诉讼请求。本案案件受理费减半收取15709元，由原告孙某甲、孙某乙负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 周寓先二〇一五年四月三十日书 记 员 陈思芸 来源：