（2015）东中法民一终字第231号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-10-27
案件名称
李秀美与东莞市东方伟业房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李秀美,东莞市东方伟业房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第231号上诉人（原审被告）：李秀美，女。委托代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。委托代理人：张舒，广东智捷律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：东莞市东方伟业房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路**号虎门地标广场*号塔楼*楼。法定代表人：郑伟光，系该公司总经理。委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托代理人：方燕萍，广东章禹律师事务所律师。上诉人李秀美与被上诉人东莞市东方伟业房地产开发有限公司（以下简称东方伟业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法虎民一初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。东方伟业公司于2014年7月10日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除东方伟业公司与李秀美签订的《地标广场2号商业租赁合同》；2、李秀美支付2014年4月份、5月份、6月份、7月份的租金，共计人民币207852元；3、李秀美支付逾期支付租金的滞纳金，滞纳金按其拖欠数额每日加收0.4%计算。从2014年4月6日起计算，暂计至2014年7月30日止，滞纳金为21201元；4、李秀美承担本案的诉讼费用。一审庭审中，东方伟业公司明确：第一项诉求实质上是要求确认双方签订的《地标广场2号商业租赁合同》于2014年9月2日解除。第三项诉求中的滞纳金要求以每月的租金为本金，分别从当月6日起计至本金还清之日止。原审法院经审理查明：2013年6月25日，东方伟业公司作为甲方，李秀美作为乙方，共同签订了一份《地标广场2号商业租赁合同》，主要约定如下：1、李秀美承租东方伟业公司位于东莞市虎门镇地标广场2号商业2032-2037号商铺作商业用途；2、租赁日期为2013年6月25日起至2019年4月24日止；3、2015年5月24日前的租金标准为每月51963元；4、每月的租金应在当月5日前交纳，如有拖欠，东方伟业公司可按其拖欠数额每天加收0.4%的滞纳金，拖欠超过5日的，视为李秀美违约，东方伟业公司有权单方解除合同，没收押金，收回商铺，并追究李秀美的违约责任；5、如拖欠租金超过5日，李秀美应向东方伟业公司交付相当于两个月租金数额作为违约金。因李秀美至今尚未交纳2014年4至7月份的租金共计207852元，东方伟业公司遂提起本案诉讼，要求确认合同于2014年9月2日解除，并要求李秀美支付租金及滞纳金。李秀美主张东方伟业公司在起诉前并未向其提出解除合同，其最早得知东方伟业公司要求解除合同的时间是收到本案的《起诉状》之日即2014年7月22日，李秀美对东方伟业公司主张的欠租金额是确认的，但并非不愿意支付租金，只是由于东方伟业公司未能实现招商时对李秀美作出的承诺，导致李秀美经营困难，无力支付，李秀美亦一直与东方伟业公司就租金标准进行协商，故李秀美不同意解除合同。李秀美主张双方签订的合同中的违约责任中约定两个月租金作为违约金，又约定滞纳金，故两者只能取其一，东方伟业公司既然选择了滞纳金就不可以再要求两个月的租金作为违约金，且涉案合同是格式合同，所约定的滞纳金过高，李秀美要求调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。东方伟业公司主张涉案合同是双方协商后签订，是双方真实的意思表示，不同意降低滞纳金的计算标准，并明确李秀美逾期交租给东方伟业公司带来的损失是对租金收益造成影响以及不交租所带来的负面影响。另查，涉案租赁物已经取得房屋产权属证明，产权人为东方伟业公司。李秀美收到本案的《起诉状》的时间为2014年7月22日。原审法院认定上述事实的证据有：东方伟业公司提供的《地标广场2号商业租赁合同》、《商品房屋产权权属证明书》、《房地产权证书》以及原审庭审笔录。原审法院认为：本案是租赁合同纠纷，涉案租赁物已经取得房产证，故涉案的《地标广场2号商业租赁合同》合法有效，东方伟业公司与李秀美均应严格履行各自的合同义务。根据合同的约定，2014年4月至7月租金的交纳期限均已届满，李秀美对欠租的事实及欠租总额均无异议，原审法院予以确认。对东方伟业公司诉求李秀美立即支付这四个月的租金共207852元，原审法院予以支持。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要是：1、东方伟业公司要求解除合同是否具有事实和法律依据；2、东方伟业公司诉求的滞纳金是否具有事实和法律依据。对此，原审法院分析如下：一、关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现李秀美逾期交租超过5天，双方所约定的解除合同的条件已经成就，东方伟业公司有权行使合同解除权以解除涉案合同。至于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，合同应在解除合同的通知到达对方时解除，在东方伟业公司未能举证证明在提起本案诉讼之前已经向李秀美提出过解除合同并将解除合同的通知送达李秀美的情况下，原审法院认定东方伟业公司最早向李秀美提出解除合同就是向原审法院提起本案诉讼之日，而其解除合同的通知最早到达李秀美的时间就是李秀美收到本案的《起诉状》之日即2014年7月22日，故双方之间的《地标广场2号商业租赁合同》最早可于2014年7月22日解除，但李秀美一直表示不同意解除合同，而东方伟业公司也要求确认合同自2014年9月2日起解除，应视为享有合同解除权的东方伟业公司同意双方的合同继续履行至2014年9月1日，这属于东方伟业公司对自身权利的合法处分，原审法院予以准许，并确认双方于2013年6月25日签订的《地标广场2号商业租赁合同》于2014年9月2日已经解除。二、关于焦点二。根据合同的约定，在李秀美逾期交租的情况下，东方伟业公司有权对李秀美计收滞纳金。至于李秀美主张滞纳金标准过高的问题，原审法院认为，首先，滞纳金标准是双方基于涉案合同的实际情况而作出的真实意思表示，也是李秀美在签订合同时所能预见的法律后果，内容不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的约定，对双方均具有约束力。其次，李秀美并未举证证明滞纳金标准存在明显过高的情形。因此，对李秀美请求调整滞纳金标准，原审法院不予准许。对东方伟业公司诉求李秀美按每日千分之四的标准计付滞纳金，原审法院予以支持，滞纳金应以每月的租金数额即51963元为本金，分别从2014年4月6日起、2014年5月6日起、2014年6月6日起、2014年7月6日起计至本金付清之日止，但均以不超过本金为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认东方伟业公司与李秀美于2013年6月25日所签订的《地标广场2号商业租赁合同》于2014年9月2日解除；二、限李美秀于判决发生法律效力之日起三日内向东方伟业公司支付2014年4月至7月的租金共207852元；三、限李秀美于判决发生法律效力之日起三日内向东方伟业公司支付滞纳金（均以51963元为本金，按每日千分之四的标准，分别从2014年4月6日起、2014年5月6日起、2014年6月6日起、2014年7月6日起计至本金付清之日止，且均以不超过本金为限）；四、驳回东方伟业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费4736元，由李秀美负担。上诉人李秀美不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）李秀美与东方伟业公司签订合同时谎称商场铺位已承租90%，且有知名企业进驻。李秀美承租后发现商场情况并非如上所述，人气冷清，导致李秀美经营亏损严重，李秀美没有履行合同是东方伟业公司造成，东方伟业公司应承担部分责任。另外，李秀美与其他租户一起要求东方伟业公司减少租金，而非解除合同。（二）一审判决支持滞纳金按千分四计算，远高于银行贷款四倍，请求法院依法调整。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一项，改判继续履行租赁协议，租金金额207852元按50%支付，利息按银行贷款利率支付。2、本案诉讼费由东方伟业公司支付。被上诉人东方伟业公司答辩称：租赁合同是双方真实意思表示，李秀美签订合同前已阅读条款，合同具有法律效力，内容不违反法律法规强制性规定。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李秀美上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉合同解除问题。（二）滞纳金是否过高。关于焦点一。李秀美主张是东方伟业公司原因导致其经营亏损，但李秀美并未提供任何证据予以证明，本院对其主张不予采信。李秀美并未提供证据证明其迟延支付租金有合法依据，其迟延支付租金的行为已经违反了双方合同的约定，原审法院根据双方合同约定认定案涉合同已经解除并无不当。关于焦点二。案涉合同是双方签订，合同内容清楚明确，也未违反法律法规的强制性规定，现有证据无法反映出东方伟业公司在签订案涉合同时存在胁迫的情形，案涉合同应为合法有效合同。李秀美作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同时理应预见到违反合同应承担的违约责任，但李秀美仍自愿签订案涉合同，现李秀美主张案涉合同是格式合同，存在不平等条款没有任何依据，本院不予支持。合同约定的滞纳金是双方真实意思表示，实际上是李秀美未按期支付租金需承担的违约责任，李秀美也没有证据证明滞纳金过分高于其违约造成东方伟业公司的损失，李秀美至今未缴纳部分租金对东方伟业公司造成损失，李秀美理应按照合同约定的滞纳金标准承担违约责任，原审法院按照合同约定的标准计算滞纳金并对滞纳金总额调整为不超过本金并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李秀美的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2379元，由上诉人李秀美负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 梁振彪代理审判员 杨 浩代理审判员 廖志明二〇一五年四月三十日书 记 员 梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第1页共10页 更多数据：