（2015）荣法民初字第00063号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-08-18
案件名称
杨善坤、刘崇钦与雷贵容、刘渊平等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
荣昌县人民法院
所属地区
荣昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘崇钦,杨善坤,刘渊平,雷贵容,中国建设银行股份有限公司荣昌支行
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
仿宋重庆市荣昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）荣法民初字第00063号原告：刘崇钦，男，1956年5月6日生，汉族。原告：杨善坤，女，1957年11月19日生，汉族。二原告委托代理人：雷军，系北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。被告：刘渊平，男，1963年9月21日生，汉族。被告：雷贵容，女，1966年5月12日生，汉族。第三人：中国建设银行股份有限公司荣昌支行，住所地重庆市荣昌县昌元街道广场路96号，组织机构代码90386640-3。法定代表人：陈明，系该行行长。委托代理人：罗轶，系该行员工，特别授权。原告杨善坤、刘崇钦与被告刘渊平、雷贵容、第三人中国建设银行股份有限公司荣昌支行（以下简称“建行荣昌支行”）确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员郭麟担任审判长，与代理审判员郭杰、人民陪审员代光明组成合议庭于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告刘崇钦及其委托代理人雷军，第三人建行荣昌支行的委托代理人罗轶到庭参加诉讼。被告刘渊平、雷贵容经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨善坤、刘崇钦诉称：原告与被告于2009年12月23日签订了《杨善坤与刘渊平、雷贵容关于房屋过户相关事宜的协定》，该协定约定为了借贷到更多的资金，所以原告暂时将该房屋过户到被告名下（甲乙双方认定该房屋产权实际系杨善坤所有，因贷款事由暂时从书面形式变更到刘渊平、雷贵容所有），以被告的名义帮助原告向第三人申请抵押贷款，但贷款本金及利息均由原告负责偿还。2009年12月29日双方签订《房地产买卖合同》，在被告未支付任何房款的情况下，将本案争议房屋过户到被告名下。2009年12月23日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，从第三人处帮原告借款170000元，借款到原告账户后，原告按月向第三人支付房屋按揭款至2013年8月。从2013年8月起，原告多次要求被告配合将第三人借款提前偿还，并要求将本案争议房屋过户到原告名下，但被告既不配合与第三人办理提前还款手续，也不配合将该房屋过户到原告名下。从2013年8月起，原告停止按月向银行支付房屋按揭款，至2014年4月29日原告向第三人结清全部贷款及利息。原告向银行支付了律师费、银行罚息及向重庆仲裁委员会支付的仲裁费等费用。为此，原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告于2009年12月29日签订的《房地产买卖合同》系无效协议；2、被告协助第三人办理位于荣昌县昌元街道宝城路165号（一建司家属院）4单元6-1号（产权证号：211房地证2009字第10508号）房屋的抵押权注销登记手续；3、二被告在抵押权注销登记手续办理完毕后五日内，协助原告将该房屋的产权恢复登记至原告杨善坤名下，并承担办理变更登记手续的相关费用；4、二被告承担原告向第三人支付的律师费、银行罚息及向重庆仲裁委员会支付的仲裁费20000元；5、本案诉讼费由二被告承担。被告刘渊平、雷贵容未到庭，也未提供书面答辩意见。第三人建行荣昌支行辩称：被告是用本案争议房屋向第三人进行了抵押贷款，该房屋现还在抵押中，所借贷款确已还清。如果本案原告陈述属实，第三人愿意协助办理本案争议房屋的抵押注销登记手续，并将房屋产权证退还。经审理查明：坐落于荣昌县昌元街道荣联路4单元6-1号房屋（原房屋所有权证号：荣县字第08475号、原土地使用权证号：荣昌县国用1998字第8920-20号）原系原告杨善坤所有，原告杨善坤与刘崇钦系夫妻关系，被告刘渊平与被告雷贵容系夫妻关系。2009年12月23日，原告杨善坤与被告刘渊平签订《杨善坤与刘渊平、雷贵容关于房屋过户相关事宜的协议》，该协议载明“甲方杨善坤，乙方刘渊平、雷贵容，在投资修建遵义县百安环保矸石砖厂过程中，因投资需要，杨善坤将坐落于荣昌县昌元街道荣联路4单元6-1号房屋过户到刘渊平、雷贵容名下，对房屋过户事宜，甲乙双方达成如下协议：一、因将荣昌县昌元街道荣联路4单元6-1号房屋过户到刘渊平、雷贵容名下（甲、乙双方共同认定该房屋产权实际系杨善坤所有，因贷款事由暂时从书面形式上变更到刘渊平、雷贵容所有）；二、过户后房地产权证以刘渊平、雷贵容的名字用于抵押贷款，但贷款本金及利息均由杨善坤出资负责偿还，直到还清为止；三、贷款本息还清后，由刘渊平、雷贵容负责将荣昌县昌元街道荣联路4单元6-1号房屋房地产权证领回，并与甲方一起到荣昌房地产管理局办理房屋过户手续，将该房屋过户到杨善坤名下......”上述协议上有原告杨善坤与被告刘渊平的签名，被告雷贵容未在上述协议上签名。同日，被告刘渊平、雷贵容与第三人建行荣昌支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定将坐落于荣昌县昌元街道宝成路165号（一建司家属院）4单元6-1（现房屋所有权号：211房地证2009字第10508号）作为抵押贷款170000元。2009年12月29日，二原告与被告刘渊平签订《房地产买卖合同》，合同约定二原告将坐落于荣昌县昌元街道宝城路165号1幢4单元6-1号房屋（原房屋所有权证号：荣县字第08475号、原土地使用权证号：荣昌县国用1998字第8920-20号，现房屋所有权号：211房地证2009字第10508号）以人民币120000元的价格出卖与被告刘渊平。次日，上述房屋过户到被告刘渊平名下并被中国建设银行股份有限公司荣昌支行作抵押登记。2010年1月14日，建行荣昌支行发放贷款170000元到原告杨善坤的银行账户。从2010年2月起至2014年4月29日贷款还清，上述房屋抵押贷款均由二原告负责偿还。2013年8月至2014年4月期间由于原告未按时归还银行贷款，导致产生罚息417.69元。庭审中，原告刘崇钦陈述荣昌县昌元街道宝成路165号（一建司家属院）4单元6-1号房屋与荣昌县昌元街道荣联路4单元6-1号房屋系同一房屋，只是地名变更而已。上述房屋过户到被告名下主要是为了向银行贷更多的款，因为根据银行规定只要房屋过户给他人抵押贷款就能比原告个人办理抵押贷款贷到更多的钱，原、被告于2009年12月29日签订《房地产买卖合同》只是为了房屋过户贷款的需要，没有实际的买卖行为，并且房屋过户后至今未交付被告，一直由原告在使用。原告曾多次找到被告要求提前还款并将房屋过户回来，被告不同意，故原告于2013年8月至2014年4月期间就停止了归还贷款。由于上述期间原告没有按时还款，第三人建行荣昌支行按照抵押贷款合同约定向重庆市仲裁委员会提起仲裁，原告担心经过仲裁后房屋将收归第三人所有，故其与第三人协商，银行撤回了仲裁申请，原告为此支付了第三人律师费、仲裁费共计14820元。为证实该笔费的存在，原告向本院举示了2014年4月29日建设银行转账凭证，转账凭证载明：“付款方刘崇钦，收款方仲伸，转账金额14820元”。第三人建行荣昌支行陈述愿意协助办理本案争议房屋抵押注销登记手续，并退还房屋产权证。另查明：2014年，原告杨善坤曾以刘渊平、雷贵容为被告，以建行荣昌支行为第三人向荣昌县人民法院提起对本案争议房屋所有权确认诉讼，后于2014年5月9日撤回起诉。该案庭审笔录中，被告刘渊平陈述对《杨善坤与刘渊平、雷贵容关于房屋过户相关事宜的协议》真实性予以认可，并且也认可该房屋贷款的本金及利息均由原告在负责偿还，以及荣昌县昌元街道宝成路165号（一建司家属院）4单元6-1号房屋与荣昌县昌元街道荣联路4单元6-1号房屋系同一房屋的事实。以上事实有《中国建设银行个人贷款对账单》、《房地产买卖合同》、结婚证、婚姻档案查询、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房屋档案查询证明》、《杨善坤与刘渊平、雷贵容关于房屋过户相关事宜的协议》、（2014）荣法民初字00887号民事裁定书、庭审笔录、银行转账凭证等证据，以及原告方及第三人的陈述加以证实，本院依法予以确认。本院认为：有效的民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益。签订合同的行为作为一种民事法律行为，合同的效力也应源于缔约者符合法律规定的真实意思表示及该表示所形成的合意，否则合同归于无效。结合本案查明的事实及证据，本院认为二原告与被告刘渊平于2009年12月29日签订的《房地产买卖合同》符合无效特征，理由如下：根据《杨善坤与刘渊平、雷贵容关于房屋过户相关事宜的协议》的约定及该房屋抵押贷款还款履行情况，表明双方签订合同的真实意图并非为购置房屋，而是原告以被告名义向第三人办理抵押贷款，没有实际的房屋买卖行为，并且房屋也一直未交付，双方签订的《房地产买卖合同》由于没有双方真实房屋买卖意思表示，应属于无效合同，故对原告要求确认双方于2009年12月29日签订的《房地产买卖合同》无效的请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得财产应当予以返回。本案中，被告刘渊平依据《房地产买卖合同》取得的坐落于荣昌县昌元街道宝城路165号1幢4单元6-1号房屋（现房屋所有权号：211房地证2009字第10508号）应予以返回原告，并且该房屋所涉及的抵押贷款也已还清，第三人也愿意协助办理房屋抵押注销登记手续，故对原告要求二被告协助第三人办理本案争议房屋的抵押权注销登记手续及在抵押权注销登记手续办理完毕五日内，协助原告将该房屋产权恢复登记至原告杨善坤名下予以支持。对于该房屋过户所产生的税费，由于房屋过户到被告名下的目的是为了帮助原告获得银行贷款，双方在《房屋过户相关事宜的协议》中也无明确约定由谁承担，原告也未举证证明被告因房屋过户获益，在被告对合同无效也无重大过错的情况下，根据双方过户的本意和初衷，过户所产生的税费应由原告自行承担。对于原告要求被告支付的银行罚息，根据双方在《房屋过户相关事宜的协议》的约定，偿还房屋抵押贷款的义务在于原告，应由原告自行承担。对于原告要求被告支付的仲裁费、律师费，原告未举示充分证据证明该笔费用的存在，即使该笔费用存在，也是由于原告未及时归还银行贷款所致，上述费用的产生被告并无过错，故原告要求的仲裁费、律师费本院不予支持。综上，《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨善坤、刘崇钦与被告刘渊平于2009年12月29日签订的《房地产买卖合同》无效。二、被告刘渊平、雷贵容于本判决生效后五日内协助第三人中国建设银行股份有限公司荣昌支行办理坐落于荣昌县昌元街道宝城路165号1幢4单元6-1号房屋（现房屋所有权号：211房地证2009字第10508号）房屋的抵押权注销登记手续。三、被告刘渊平、雷贵容在房屋抵押权注销登记手续办理完毕后五日内协助原告刘崇钦、杨善坤将坐落于荣昌县昌元街道宝城路165号1幢4单元6-1号房屋（现房屋所有权号：211房地证2009字第10508号）恢复登记到原告杨善坤名下，该房屋恢复登记所产生的税费由原告杨善坤、刘崇钦自行承担。四、驳回原告杨善坤、刘崇钦的其他诉讼请求。案件受理费300元（原告已预付），由原告杨善坤、刘崇钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长 郭 麟代理审判员 郭 杰人民陪审员 代光明二〇一五年四月三十日书 记 员 陈邸星 来源：百度“”