（2015）凤民初字第635号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-08-25
案件名称
刘汉超与贵州恒泰久美房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事一审判决书
法院
凤岗县人民法院
所属地区
凤岗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘汉超,贵州恒泰久美房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2015）凤民初字第635号原告刘汉超，男，汉族，1992年3月15日出生，贵州省凤冈县人，住贵州省凤冈县进化镇。委托代理人高刚，贵州黔龙律师事务所律师。委托代理人冯霞，贵州黔龙律师事务所（实习）律师被告贵州恒泰久美房地产开发有限公司，住所地：凤冈县龙泉镇。法定代表人冉俊郁，男，1975年8月18日出生，土家族，贵州省凤冈县人，住凤冈县龙泉镇。系该公司经理。原告刘汉超与被告贵州恒泰久美房地产开发有限公司（下称“恒泰久美房开公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘汉超的特别授权委托代理人高刚、冯霞到庭参加了诉讼，被告恒泰久美房开公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汉超诉称：2014年1月21日，我与被告恒泰久美房开公司在协商一致的基础上，签订《房屋认购合同》。合同对购买房屋的地点、面积、房价、付款方式、交房标准和时间、违约责任等权利义务进行了较为全面约定。我按期交纳了购房款20万元，合同履行期限届满后，被告迟迟不予交房。经到现场调查了解情况时发现，被告已将争议房屋转售给第三人，且正在装修房屋。我多次找被告协商处理无果。被告的行为已构成违约，特向人民法院起诉，要求判令解除原、被告签订的《房屋认购合同》，由被告返还原告购房款20万元，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，赔偿我的经济损失20万元，诉讼费用由被告承担。在举证期限内，原告向本院提供了如下证据：原、被告于2014年1月21日签订的《房屋认购合同》一份，被告于2014年1月21日出具的收据一张、于2014年3月22日出具的恒泰久美房屋销售专用收据一张。拟证明原、被告在平等自愿意的基础上签订的《房屋认购合同》合法有效，原告已按合同约定向被告支付了购房款20万元，原告的义务已经履行完毕，被告未按合同约定履行交房义务，构成违约。本院调取证据：被告组织机构代码信息表、被告法定代表人冉俊郁的身份信息，证明被告及其法定代表人的身份信息和诉讼主体资格。被告恒泰久美房开公司未提交书面答辩和出庭参加诉讼，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。根据原告的陈述及举证的情况，现就庭审举证质证的证据认证如下：对原告提供的证据，《房屋认购合同》一份、收据两张，均盖有被告单位印章和法人冉俊郁签名。本院调取证据：组织机构代码信息表、冉俊郁的身份信息，符合证据的三性，本院依法予以确认，作认定本案事实的依据。根据原告的当庭陈述及举证、认证情况，本院确认下列事实：2014年1月21日，原告刘汉超与被告恒泰久美房开公司在平等自愿意、协商一致的基础上，签订《房屋认购合同》。原告刘汉超向被告恒泰久美房开公司购买位于凤冈县龙泉镇迎新大道南段原县畜牧局办公楼正对面改板场（聚源楼）住房一套，房号：2单元2层3号，面积：108M2，房价：2407.40元／M2，房屋总价款：26万元。合同约定：签订合同时交购房款10万元，同年2月14日前交购房款10万元，余款6万元在办产权证时交清；办产权证时间为两年，办产权证税费由原告承担；交房时间：2014年12月1日；违约责任：如被告恒泰久美房开公司违约，退还原告刘汉超已交购房款，并赔偿原告已交购房款50%的经济损失；如原告刘汉超违约，则赔偿被告恒泰久美房开公司房屋总价款20%的经济损失，已经交纳的购房款不予退还。合同签订后，原告刘汉超按期交纳了购房款20万元。交房期限届满后，被告恒泰久美房开公司迟迟不予交房，在原告刘汉超催告的合理期限内仍然未履行交房义务。经原告刘汉超到现场调查了解情况时发现，有案外人正在装修涉案房屋。原告刘汉超多次找被告恒泰久美房开公司协商处理无果后，诉来本院，请求依法裁判。对原告刘汉超诉讼主张涉案房屋已转售给案外人的事实，未提供证据予以证明，本院不予采信。在审理过程中，原告刘汉超变更诉讼请求：1、解除《房屋认购合同》，2、被告退还购房款20万元，3、按照《房屋认购合同》第八条的约定，由被告赔偿违约金10万元，4、诉讼费用由被告承担。根据当事人的陈述、举证，本院对原告提交的证据的分析与认证，本案的争执焦点是：双方签订的《房屋认购合同》是否合法有效及被告的行为是否构成违约和违约责任如何确定？本院认为，双方签订的《房屋认购合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，应当依法予以保护，双方当事人应当依照合同约定全面履行各自义务。原告刘汉超依约履行了支付部分购房款的义务，被告恒泰久美房开公司应当按照合同约定将涉案房屋交付给原告刘汉超。然而被告恒泰久美房开公司未能按照约定时间交付房屋，构成违约，理应承担相应违约责任。因被告恒泰久美房开公司拒不到庭参加诉讼，对涉案房屋是否取得销售许可和具备交房的条件，以及被告是否愿意继续履行合同或采取其他补救措施，无法查清；因此，本院只针对原告刘汉超的诉讼主张进行审查。因合同约定的交房日期为2014年12月1日前，被告恒泰久美房开公司已逾期四个多月未交房。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”和《中华人民共和国合法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告刘汉超有权请求解除合同，被告恒泰久美房开公司应当按照合同约定返还购房款和承担违约责任。关于违约责任的确定，根据《中华人民共和国合法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告恒泰久美房开公司未到庭主张减轻违约责任，根据合同的相对性原理和诚实信用原则，应当按照合同约定予以支持，即被告恒泰久美房开公司除返还原告购房款20万元外，还应承担已交购房款50%的违约责任。在审理过程中，原告刘汉超自愿变更诉讼请求，是当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，本院予以确认。被告恒泰久美房开公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告刘汉超与被告贵州恒泰久美房地产开发有限公司于2014年1月21日签订的《房屋认购合同》。二、限被告贵州恒泰久美房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘汉超购房款人民币20万元。三、限被告贵州恒泰久美房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告刘汉超违约金人民币10万元。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告恒泰久美房开公司承担2900元（此款原告已预交，被告在兑现本案时一并支付给原告），由原告刘汉超承担750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或贵州省遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。还应在提交上诉状后七日内到本院领取交纳上诉费通知书，并到指定银行交纳上诉费7300元，如不交纳上诉费或未按规定办理减、免、缓交手续的，二审法院按自动撤回上诉处理。逾期未上诉，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应当主动履行判决确定的全部义务。如义务人未主动履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院或者被执行财产所在地的同级人民法院申请强制执行。向被执行财产所在地同级人民法院申请强制执行的，应当提交财产证明。审判员 吴宗祥二〇一五年四月三十日书记员 李达宇 微信公众号“”