（2015）酉法民初字第00524号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-26
案件名称
酉阳土家族苗族自治县人民医院与张谷租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
酉阳土家族苗族自治县人民法院
所属地区
酉阳土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
酉阳土家族苗族自治县,张谷,吴何安
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第二百三十五条，第一百一十二条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十八条
全文
重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）酉法民初字第00524号原告酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）人民医院，住所地：重庆市酉阳县。组织机构代码：45299910-X。法定代表人刘洪沛，医院院长。委托代理人陈双，重庆汇润律师事务所律师。被告张谷，男，1974年10月9日生，土家族，酉阳县人，住酉阳县。委托代理人勾心忠，重庆俊霖律师事务所。第三人吴何安，男，1966年9月10日生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市。原告酉阳县人民医院诉被告张谷及第三人吴何安租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员杨刚独任审判，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。2015年4月30日公开开庭进行了第二次审理，原告的委托代理人陈双、被告的委托代理人勾心忠及第三人吴何安均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告租用原告位于酉阳县桃花源镇桃花源中路117号临街47号门面，并于2014年2月21日双方签订了《房屋租赁合同》。双方约定租期一年，即从2014年1月1日至2014年12月31日，约定租金27225元，同时约定了双方权利义务，违约责任等内容。由于原告房屋存在缺陷，重庆科融建筑工程质量检测有限公司对包括被告在内的13间门面进行了鉴定，并于2014年10月27日出具了《酉阳县人民医院36-48号临街门面鉴定报告》，认定该批门面为C级危房。为此原告于2014年11月31日向被告发放了通知，并已书面送达，要求解除租赁合同，但被告没有来和原告完善解除手续。2015年1月15日原告再一次发放书面通知，明确了租赁房屋系危房，双方租赁合同期满不再续订租赁合同，要求被告来办理并完善交接手续，但被告没有履行。原告多次催告未果，无奈诉至法院，请求依法判令原、被告之间《房屋租赁合同》于2015年1月1日解除，被告将租赁房屋腾空返还给原告；依法判令被告支付原告房屋占用费从2015年1月1日每天74.58元至房屋交付原告之日；被告承担本案的诉讼费用。被告张谷辩称，原告的第一项诉讼请求不能成立，根据合同约定，原告若要收回房屋，应当提前90日内通知被告，但原告并未通知；原告的第二项请求不能成立，对于房屋的占用费，只能针对次承租人主张，不能向承租人主张。第三人吴何安陈述，我可以腾空房屋，但现在房屋中积压了太多货，我需要一定的时间清空货物。审理查明，2014年3月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于桃花源镇桃花源中路117号县人民医院桃花源中路临街第47号门面；合同第一条约定租期为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日；合同第二条约定租金27225元；合同第三条约定房屋租赁费于合同签订之日一次性交清，其中第二款第3项约定：“不得私自将房屋转租…确因经营不当需转租…必须经出租人同意并另行签订房屋租赁合同…”；合同第四条约定了双方权利义务；合同第五条约定了合同履行保证；合同第六条约定了违约责任。2014年4月3日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，由被告将上述房屋转租于第三人承租；合同第一条约定租期为1年，自2014年4月10日至2015年4月9日；合同第二条约定租金为45500元；合同第三条约定了房屋租赁费于合同签订之日一次性交清；合同第四条约定了双方权利义务；合同第五条约定了合同履行保证，合同第六条约定了违约责任。另查明，重庆科融建筑工程质量检测有限公司对包括被告在内的13间门面进行了鉴定，并于2014年10月27日出具了《酉阳县人民医院36-48号临街门面鉴定报告》，认定该批门面为C级危房；原告曾于2014年10月31日、2015年1月15日向被告发放《关于收回临街36-48门面的通知》，被告均签字签收；第三人在承租上述房屋时，明知房屋的业主是县人民医院，并且未通知县人民医院。至起诉前，原告并不知道被告将房屋转租给第三人使用，因被告提出本案存在转租事实，遂将第三人追加应诉。庭审中，原告请求将第二项诉讼变更为：“请求判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，请求被告及房屋实际占用人腾空房屋。”以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的2014年3月6日的《房屋租赁合同》及收据，《鉴定意见》、《关于收回临街36-48门面的通知》，被告提交的2014年4月3日的《房屋租赁合同》等证据记录在卷，符合证据三性原则，足以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，真实、合法、有效，合同在2014年12月31日已到期，双方未续签合同，租赁期届满，合同自动终止，对于原告请求判令原、被告之间《房屋租赁合同》于2015年1月1日解除的诉请，本院不予支持。本案门面在2014年10月27日经鉴定为C级危房，根据《危险房屋鉴定标准》之规定：“C级，部分承重结构承载力已不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。”。局部危房对房屋的正常使用的影响并未扩及到整栋房屋，只需加固即可正常使用，原告已在2014年10月31日、2015年1月15日先后两次向被告发出收房通知，并组织人手准备加固门面，被告拒不搬出，原告已尽了安全告知义务，被告在明知所租门面系C级危房、合同到期的双重情况下，仍不向原告返还门面，侵犯了原告的合法物权，并给原告准备的维修工作带来了相当不便，理应承担不利的法律后果。本案门面的所有权人是原告。被告是原告的承租人，承租《租赁合同》的标的物（门面）却无所有权，在《租赁合同》约定的权利范围内更不享有私自转租权，故被告将门面转租给第三人的行为属于民法上的无权处分行为。被告以自己名义，以他人之物转租，不具有合法性，其无权处分行为的效力对象指向的是“无权处分合同”，在权利人（原告）未追认或无处分权人订立合同后未取得处分权之前，该《租赁合同》属效力待定状态。原告在诉前对被告转租门面的行为并不知情，更无从知道被告与第三人签订的《租赁合同》，诉讼中得知，庭审中原告未就“被告的无权处分合同”提出异议主张或相关请求主张，形成了法律上的事实追认，根据《中华人民共和国合同法》第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被告与第三人之间的《房屋租赁合同》有效，且按照合同约定，该租赁合同也已经到期，自动终止。原、被告之间的《房屋租赁合同》在2014年12月31日到期，自动终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”之规定，被告租赁原告门面在2014年12月31日届满，被告应当向原告返还门面，而被告迟迟未予返还，实际占用的状态一直在持续，造成原告的损失在继续扩大；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定：“当事人…履行合同义务不符合约定的…采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”，原告房屋一直被占用属于法律上认可的“其他损失”，且被告在此期间将门面转租于第三人，获利了租金，故被告理应给付“其他损失”（即房屋占用费）直至交付房屋时止，以合同约定的租金标准作为占用费的计算标准，于理相合，足以弥补原告的损失；又因原告房屋现在被第三人占用，门面内搁置的财产也属于第三人所有，故第三人应承担腾空房屋的义务，腾空后应将房屋返还被告，再由被告将门面返还给原告。被告已支付的27225元为一年租金，那么每日的租金为74.58元（27225元／365天），原告请求被告支付原告房屋占用费从2015年1月1日计算至实际交房之日止，本院予以支持。关于被告辩称按照法律规定，对于房屋的占用费，只能针对次承租人请求，不能向承租人请求的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，可知，在转租合同无效、履行期限届满或解除的情况下，原告可选择“支付房屋占用费”的请求对象，即可选择承租人承担也可选择次承租人承担，本案的转租合同被依法认定有效，亦未解除，且原告并未向次承租人主张“支付房屋占用费”的请求，故被告的辩称理由不成立。综上，依照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、第三人吴何安自本判决生效之日起七日内腾空房屋；腾空房屋后立即将房屋返还给被告张谷，被告张谷在第三人吴何安返还房屋后立即将房屋返还给原告酉阳县人民医院；二、被告张谷自本判决生效之日起五日内向原告酉阳县人民医院支付房屋占用费（计算方式：按照每日74.58元的标准从2015年1月1日计付至实际交房之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取，由被告张谷承担40元，退回原告80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费的又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期限期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员 杨刚二〇一五年四月三十日书 记 员 王钰 关注微信公众号“”