（2015）苏中民终字第00871号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-12-17
案件名称
石迎春与徐国平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐国平,石迎春,张高义,彭爱菊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00871号上诉人（原审被告）徐国平。委托代理人陈骄，江苏誉腾律师事务所律师。委托代理人王亚兰。被上诉人（原审原告）石迎春。委托代理人何沈君、李顺，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）张高义。被上诉人（原审第三人）彭爱菊。上诉人徐国平因与被上诉人石迎春、张高义、彭爱菊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张高义在昆山开发区杉欣路31号拥有房屋一套，房屋产权证号为30××75。2011年7月13日，石迎春与徐国平签订《店面转租合同》1份，约定：石迎春将位于杉欣路31号店面房一套（房屋产权证号30××75）转租给徐国平；租赁期限为两年半，自2011年7月8日起至2014年1月7日止；租金为每年22000元，先付租金后使用，合同签订后即支付首年租金，而后一年一付，逾期支付滞纳金，第两年房租提前三个月支付；押金2000元；租赁期限内徐国平若要退租，必须提前两个月通知石迎春，并承担违约责任，以一年租金作为违约金；产品金额38727元；装潢转让金为17000元，以收据为准，十月底付清；待还款总金额为68727元。《店面转租合同》签订后，徐国平当天向石迎春出具《欠款证明》一份，载明：接手石迎春转来房租及货款总计68727元（2011年7月13日合同已经注明），欠款人徐国平。对于徐国平应向谁支付租金，《店面转租合同》未予以明确，石迎春认为其是让徐国平直接向房东支付，徐国平亦认为其理解的是约定付给房东。对于石迎春转租涉案房屋时是否经过出租人同意，石迎春认为房东知道转租事实后未提出异议，徐国平亦认为房东向其催交租金时未提转租一事。石迎春陈述，房租及货款68727元的具体构成为：2011年7月8日至2012年1月7日的租金11000元（石迎春已经向彭爱菊支付2011年1月8日至2012年1月7日的租金22000元，故2011年7月8日至2012年1月7日的租金11000元应由徐国平支付给石迎春，之后的租金由徐国平直接向彭爱菊支付）、装潢转让金17000元、押金2000元（石迎春已经向彭爱菊交付，转租后相当于石迎春垫付，应由徐国平返还给石迎春）、货款38727元。徐国平陈述，其实际使用房屋的时间不到两个月，后来房东说是欠租金的原因又把房屋转租了，徐国平未向石迎春或张高义、彭爱菊支付过租金。为证明其主张，石迎春补充提交了《房屋租赁合同》、收条、交通银行汇款单。石迎春陈述，其与彭爱菊签订《房屋租赁合同》，张高义的名字系彭爱菊所签，收条和交通银行汇款单涉及的款项系石迎春向彭爱菊支付的首年租金。《房屋租赁合同》载明：出租方张高义（甲方）、承租方石迎春（乙方）；乙方向甲方承租杉欣路31号店面房一套（房屋产权证号30××75）；租赁期限三年，自2011年1月8日起至2014年1月7日止；租金每年22000元，先付租金后使用，合同签订后即支付首年租金，而后一年一付，逾期支付滞纳金；租赁期内，甲方不得以任何理由收回，否则要承担乙方的装潢费用20000元，另以半年房租赔偿给乙方作为违约金；租赁期内，乙方若要退租，必须提前两个月通知甲方，并承担违约责任，以半年租金作为违约金；签订日期2011年1月8日。此外，《房屋租赁合同》上有下列手写文字内容：“租金汇入彭爱菊银行卡上，中国邮政卡号：62×××80，邮储银行夏邑县县府路支行”，“收到水电压（押）金2000元正（整）彭爱菊”，“第两年房租提前三个月支付。”。收条载明：“今收到石迎春租房租金贰仟元整，特此证明。（地址：昆山市杉欣路31号店面），收款人：彭爱菊，日期：2011年1月8日”。交通银行汇款单显示，付款人石迎春，收款人彭爱菊，交易金额19102元，日期为2011年1月20日。对于石迎春补充提交的上述证据，由于彭爱菊未到庭确认，徐国平持有异议，且徐国平认为收条、交通银行汇款单上的金额与《房屋租赁合同》约定的年租金不能对应，是石迎春未向房东支付房租导致了房东收回涉案房屋。以上事实由石迎春提供的《店面转租合同》1份、《欠款证明》1份、《房屋租赁合同》1份、收条1份、交通银行汇款单1份，原审法院依职权调取的房屋产权登记信息以及石迎春、徐国平庭审陈述为证。原审原告石迎春的诉讼请求是：1、徐国平向石迎春偿还拖欠的房租及货款68727元及逾期付款利息（以68727元为本金，按照同期银行贷款利率从2011年11月1日起计算至判决生效之日止）；2、解除石迎春、徐国平之间的转租合同，徐国平支付石迎春违约金22000元；3、徐国平承担本案诉讼费用。原审法院认为，关于石迎春补充提交的《房屋租赁合同》，虽然租赁房屋的所有权人为张高义，依石迎春陈述合同系彭爱菊代张高义与其所签，但张高义未提出异议，故应推定《房屋租赁合同》依法成立并生效。关于石迎春、徐国平2011年7月13日签订的《店面转租合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立，合法有效。至于石迎春转租涉案房屋时是否经过出租人同意，石迎春认为房东知道转租事实后未提出异议，徐国平认为房东向其催交租金时未提转租一事。依徐国平陈述，其实际使用涉案房屋的时间不到两个月，后房东说欠租金的原因又将涉案房屋转租了，徐国平未向石迎春或张高义、彭爱菊支付过租金。故对于石迎春要求解除双方之间所签订的《店面转租合同》的主张，原审法院依法予以支持。另外，《店面转租合同》约定的租赁期限截至2014年1月7日，徐国平向石迎春出具的《欠款证明》也未注明徐国平的付款期限，故石迎春租金部分的主张未超过诉讼时效期间，徐国平的诉讼时效抗辩不能成立。对于石迎春要求徐国平支付房租及货款68727元的诉讼请求，徐国平对石迎春主张的金额持有异议，认为转租合同没有明确租金支付给谁，也没有提到押金扣除，装潢转让金应以收据为准，因张高义、彭爱菊未出庭，石迎春主张的房屋租金、违约金、利息没有依据，且石迎春补充提交的收条、交通银行汇款单上的金额与《房屋租赁合同》约定的年租金不能对应，是石迎春未向房东支付房租导致了房东收回涉案房屋。原审法院认为，一方面，虽张高义、彭爱菊未出庭，《店面转租合同》约定装潢转让金17000元以收据为准，但徐国平在《店面转租合同》签订后向石迎春出具《欠款证明》就房租及货款总计68727元进行确认，石迎春补充提交的《房屋租赁合同》、收条、交通银行汇款单也印证了石迎春的上述主张。另一方面，关于徐国平应向谁支付租金，《店面转租合同》未予以明确，石迎春认为其是让徐国平直接向房东支付，徐国平亦认为其理解的是约定付给房东，徐国平同时认为是石迎春未向房东支付房租导致了房东收回涉案房屋，但徐国平对此未能提供证据予以证实。综上，对于徐国平的上述抗辩理由，不予采纳，徐国平应向石迎春支付房租及货款68727元。至于徐国平所称的彭爱菊将店面上锁，并将存货、家具用来折抵2011年7月8日至2012年1月7日的房租，若造成徐国平损失，徐国平可另行主张。《店面转租合同》仅对徐国平退租的情形约定了违约金，因石迎春未提供徐国平退租的相关证据，从现有证据看，是因为彭爱菊的行为导致无法履行转租合同，故原审法院对石迎春的违约金主张不予支持，但徐国平仍应向石迎春赔偿因逾期付款给石迎春造成的损失。《店面转租合同》仅约定装潢转让金17000元于2011年10月底付清，剩余款项51727元未作约定，故石迎春主张的逾期付款利息损失，装潢转让金部分17000元应从2011年11月1日起开始计算，剩余部分51727元应从石迎春起诉之日即2013年6月26日开始计算。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除石迎春与徐国平签订的《店面转租合同》。二、徐国平于判决生效之日起十日内支付石迎春房租及货款68727元及逾期付款利息（装潢转让金17000元的逾期付款利息从2011年11月1日起、剩余款项51727元的逾期付款利息从2013年6月26日起分别按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算至判决生效之日止）。三、驳回石迎春其他诉讼请求。案件受理费2316元，公告费690元，合计3006元，由石迎春负担656元，徐国平负担2350元。上诉人徐国平不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方都认可合同约定租金直接向房东支付，但2011年8月彭爱菊就收回房屋，可能是被上诉人没有支付2011年下半年租金或从房东处取回了租金；上诉人没有享受转租合同的权利，被上诉人无权主张权利；本案超过诉讼时效。请求二审撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人石迎春答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。本院认为，上诉人徐国平与被上诉人石迎春于2011年7月13日签订的《店面转租合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规。按照双方当事人在一审时的陈述，石迎春认为房东知道转租事实后未提出异议，徐国平认为房东向其催交租金时未提转租一事。可以推定石迎春转租诉争房屋已经出租人同意，该转租合同有效。另据徐国平向石迎春出具的《欠款证明》，徐国平应付石迎春房租及货款总计68727元。因此石迎春向其主张权利于法有据。至于上诉人称2011年8月彭爱菊收回房屋，可能是被上诉人没有支付2011年下半年租金或从房东处取回了租金仅是主观猜测，而无相应证据证明，本院碍难采信。上诉人如有权利受损情形，亦可另行主张权利，而与本案无涉。关于诉讼时效问题，《店面转租合同》和《欠款证明》上均未明确租金的付款期限，因此石迎春起诉并未超过诉讼时效，原审对此认定无误。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人徐国平的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1518元，由上诉人徐国平负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年四月三十日书 记 员 吴茂程 来源：百度“”