（2014）东一法东民一初字第2615号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-11-06
案件名称
02周宪仁与东莞市港东海外房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周宪仁,东莞市港东海外房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法东民一初字第2615号原告周宪仁，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份证号码：XXX。被告东莞市港东海外房地产开发有限公司，住所：东莞市莞城区东城大道123号聚福豪苑广场五楼，营业执照：XXX。法定代表人罗浩明，总经理。委托代理人叶伟智，广东雄爵律师事务所律师。委托代理人谭立军，广东雄爵律师事务所律师。原告周宪仁诉被告东莞市港东海外房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告周宪仁，被告的委托代理人谭立军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月15日，被告与原告签订了合同编号为XXX的《商铺买卖合同》，约定原告作为买受人（乙方）购买被告（甲方）位于东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心A区二层XXX号商铺。《商铺买卖合同》第4.1条约定：“本合同签订之日起九个月内，甲乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续。”4.2条约定：“自办理过户分证手续之日起180天内，甲方应将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。”11.2条约定：“甲方逾期办证时，每逾期一日，按乙方已付款的日万分之三计付滞纳金给乙方；逾期超过180日时，乙方有权解除合同，且解除合同时甲方除应支付前述滞纳金外，还应按乙方已付款的30%支付赔偿金给乙方。”合同签订后，原告已交清了全部购铺款合计461352元。根据合同的约定，原告付清商铺价款12个月后，36个月内可要求被告以合同价款回购，被告不得推诿。且被告应该在合同签订后15个月内办理过户分证手续。但被告违约一直没有办理过户手续，也没有按照合同约定退还房款，导致原告利益受损，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《商铺买卖合同》；二、被告退还原告已交纳的购房款461352元给原告；三、被告立即支付购铺款30%的赔偿金138405元给原告；四、被告向原告支付滞纳金82800元（以461352元为本金，从2013年1月16日起每日按已付款的万分之三的标准支付滞纳金给原告至2014年11月21日止）；五、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，被告同意解除《商铺买卖合同》，同意退还购铺款461352元。但原告诉求的滞纳金和赔偿金重复计算，应择一选择，且赔偿金的计算范围超过法定范围，请求法院予以调整。经审理查明，2011年10月15日，原、被告签订编号为XXX的《商铺买卖合同》，约定被告向原告出售位于东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心A区二层XXX号铺位，铺位转让价总额为461352元。合同第4条约定，在合同签订之日起九个月内，原、被告双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续，自办理过户分证手续之日起180日内被告应将办理过户后的《房地产权证》交付给原告；第11条违约责任约定，被告应在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给原告，另按房款的30%赔偿给原告，被告逾期办证时，每逾期一日，按原告已付款的日万分之三计付滞纳金给原告，逾期超过180日时，原告有权解除合同，解除本合同时，除应支付滞纳金外，还应按原告已付款的30%支付赔偿金给原告。合同签订后，原告依约支付完毕购买案涉铺位的全部款项461352元。被告至今未协助原告办理过户分证手续，原告于2014年11月21日诉至法院，请求解决。被告于2014年12月3日签收了起诉状副本等应诉材料。以上事实，有原告提交的商铺买卖合同、收据以及本院的庭审笔录等证据附卷为据。本院认为，原、被告双方签订的《商铺买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。案涉合同第4条约定，合同签订之日起九个月内，原、被告双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续，自办理过户分证手续之日起180日内被告应将办理过户后的《房地产权证》交付给原告。同时，案涉合同第11条对被告违约责任作出如下规定，即被告逾期办证时，每逾期一日，按原告已付款的日万分之三计付滞纳金给原告，逾期超过180日时，原告有权解除合同，解除本合同时，被告除应支付滞纳金外，还应按原告已付款的30%支付赔偿金。经庭审查明，被告未能举证证明已按时、按约履行过户分证及办理过户后的《房地产权证》交予原告的义务，依法构成违约，原告据此提出解除合同并要求被告返还已付购铺款461352元，该主张并得到被告当庭认可情况下，本院予以采纳。鉴于原告在起诉时提出解除合同之主张，被告于2014年12月3日已收到起诉状副本等应诉材料，且在开庭时同意解除案涉合同，故本院确认案涉合同于2014年12月3日依法解除。原告主张的滞纳金和赔偿金诉求，依据合同约定为违约救济两种方式，其中滞纳金为被告逾期履行办证的违约责任，赔偿金为被告违约导致合同解除的违约责任，两者系基于不同的法律行为与法律事实而产生，不存在择一适用的情形。被告以原告主张的滞纳金与赔偿金诉求存在重复或竞合之抗辩意见，事实与法律依据不足，本院不予采信。另一方面，被告认为原告上述诉求导致被告承担的违约金标准过高，有违最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，故请求法院予以调整。被告之观点，仅单纯从原告利息损失上予以权衡，未能充分考虑到合同解除后原告预期利益损失等因素，因此，被告该观点，理据不充分，本院不予支持。被告按约应在合同签订之日起九个月内即2012年7月15日前办理过户分证手续，然而，被告未能在截止时间履行该项义务，应从违约事实发生之日起按日万分之三标准计付逾期办证的滞纳金，并计至合同解除之日。原告要求滞纳金以购铺款461352元为本金，每日按万分之三的标准从2013年1月16日起计算至2014年11月21日止，符合法律规定，但由于按照上述标准核算滞纳金数额为93423.78元，超过了原告诉求的金额。因此，被告向原告支付的滞纳金应以原告诉求的82800元为限。除应支付利息外，按照合同的约定，被告还应支付原告已付款的30%赔偿金，即138405元（461352元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告周宪仁与被告东莞市港东海外房地产开发有限公司就东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心A区二层XXX号铺位签订的编号为XXX的《商铺买卖合同》已于2014年12月3日解除；二、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周宪仁返还购铺款461352元；三、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周宪仁支付赔偿金138405元；四、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周宪仁支付逾期办理房地产权证的滞纳金82800元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10625.57元，由被告东莞市港东海外房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 李铮铮审 判 员 吴抒航人民陪审员 袁影霞二〇一五年四月三十日书 记 员 卢少玲第7页共7页 百度搜索“”