（2015）烟民一终字第225号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-07-06
案件名称
张友业与龙口市华霖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙口市华霖房地产开发有限公司,张友业
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第225号上诉人（原审被告）：龙口市华霖房地产开发有限公司。住所地：龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴国华，任总经理。委托代理人：李长庆，该公司职工。被上诉人（原审原告）：张友业，无固定职业。委托代理人：郭连波，山东崇真律师事务所律师。上诉人龙口市华霖房地产开发有限公司（以下简称华霖公司）因与被上诉人张友业商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2014）龙民三初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华霖公司的委托代理人李长庆，被上诉人张友业的委托代理人郭连波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年10月，张友业、华霖公司签订商品房预售合同一份，张友业购买华霖公司开发建设的九里现代城16幢1单元19层1-1903号房屋一套，建筑面积94.23平方米，价款为461727元。合同第六条付款方式及期限约定：“首付141727元买受人于签订合同前支付给出卖人，余款320000元采用银行按揭方式支付给出卖人。”第八条交付条件及期限约定：“1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2014年5月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金……”。关于合同第八条的相关事宜，双方在补充协议第7条中约定：“商品房预售合同中第八条、第十一条中涉及的《山东省建设工程竣工验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等手续均由政府行政部门负责办理，非出卖人自身可控，现经双方协商，上述两文件不作为房屋交付的条件，房屋交付时，出卖人也不是必须向买受人出示上述两证件，买受人所购房屋经勘查、设计、施工、监理四个单位及出卖方共同验收合格，即视为已具备交付条件……”。2012年10月11日，张友业交付首付款141217元及车位款40000元。2012年11月28日，山东龙口农商银行营业部将剩余320000元转账支付给华霖公司，自2012年12月至2014年10月，张友业每月偿还银行贷款本息，共计偿还贷款本息64237.65元。截至目前，华霖公司未组织对涉案商品房进行竣工验收，涉案房屋未能交付。2014年9月3日，张友业通过邮政特快专递向华霖公司寄送解除合同通知书一份，载明因华霖公司逾期交房已超过90天，按照商品房预售合同第八条和第九条的约定解除双方签订的商品房预售合同。该通知华霖公司于2014年9月5日签收。2014年11月17日，张友业贷款银行山东龙口农村商业银行股份有限公司出具声明一份，声明不参加本案诉讼。2014年9月15日，张友业诉至原审法院，要求确认张友业解除商品房预售合同的行为有效，判令华霖公司返还购房首付款141727元、车位款40000元、贷款本息64237.65元，另外从2012年10月11日至判决生效之日按银行同期贷款利率支付首付款和车位款的利息；判令华霖公司承担从2014年10月以后的贷款本息；诉讼费由华霖公司承担。原审法院依据双方当事人陈述、商品房预售合同、收款收据、通知书等证据认定上述事实。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。张友业、华霖公司在商品房预售合同第九条中约定了合同解除的条件即华霖公司逾期交房超过90天，又根据合同第八条约定的交付时间及双方在补充协议中约定的交付条件，至2014年8月31日，华霖公司已经逾期交房超过90天，解除合同的条件已经成就，张友业有权解除合同。张友业于2014年9月3日发出的解除合同通知书华霖公司于2014年9月5日签收，合同自2014年9月5日解除。张友业请求确认解除合同的行为有效，于法有据，依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案因合同解除系华霖公司违约造成，故张友业请求华霖公司返还购房首付款141217元及车位款40000元并赔偿上述款项利息损失、给付已偿还贷款本息64237.65元，于法有据，依法予以支持。张友业请求华霖公司承担2014年10月以后的贷款本息，因张友业系与贷款银行山东龙口农商银行的借款合同的当事人，张友业请求华霖公司偿还贷款，违背合同相对性原则，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案审理中，山东龙口农商银行已经声明不参加本案诉讼，本案只审理商品房预售合同纠纷。鉴于本案事实，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，原审法院于2014年12月9日判决：一、张友业解除2012年10月与龙口市华霖房地产开发有限公司签订的商品房预售合同的行为有效。二、龙口市华霖房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付张友业购房首付款141217元、车位款40000元共计181217元及利息（自2012年10月11日至判决确定的履行期限届满之日止，按银行同期贷款基准利率计算）。三、龙口市华霖房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付张友业2012年12月至2014年10月银行贷款本息共计64237.65元。四、驳回张友业其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8326元，由龙口市华霖房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人华霖公司不服，提起上诉称，上诉人未按合同约定交付房屋的重要原因是由于政府行为以及为了使涉案房屋全面达到质量标准及附属配套要求而造成延期。因上诉人延期交房，上诉人已向被上诉人承诺按合同约定承担违约金，并至交房之日起多承担一个月的违约金。原审判决解除双方之间的商品房预售合同不公，将导致其他业主也起诉要求解除合同，造成上诉人无法继续经营，也给社会造成不利影响。原审法院判决的违约金利息未按双方的商品房买卖合同约定计算。请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人张友业答辩称，按照合同的约定，逾期交房如果超过90天，买受人可以解除合同，被上诉人在起诉之前上诉人交房已经超过了90天，被上诉人已经向被上诉人发出了解除合同通知，因此双方的合同已经解除。上诉人主张应按合同约定计算违约金利息不合理，原审判决正确，请求维持原判。本院审理查明，双方当事人确认签订商品房预售合同时华霖公司已取得预售许可证。华霖公司主张涉案房屋目前仍未经建设、施工、监理、勘察及设计单位验收。除原审认定的商品房预售合同内容外，双方在合同第8条第3款约定：“如遇不可抗力，出卖人应自发生之日起30日内书面告知买受人，交付期限据实顺延”。双方另在商品房预售合同的补充协议第9条对于商品房预售合同第11条的交接相关事宜中约定：“鉴于本合同签署时，所涉房屋为在建工程，不可抗力、政府行为或不可归责于双方的事由等因素均可能会对交付期限、设计施工等事宜产生一定影响，如出卖人需要按照相关法律规定告知买受人该类重大变更情况的，出卖人可按合同第8条约定的形式通知买受人，出卖人所发布的相关公告、通知等可张贴于出卖人设立的售楼及服务地点，在合同的履行过程中买受人对相关公告、通知等给予必要的关注”。华霖公司主张延期交房原因中的政府行为是指小区外的道路没有修好。张友业对华霖公司主张的延期交房的理由不认可。华霖公司无证据证明在发生合同约定的可延期交房的情形后已通知了张友业。针对张友业在原审时主张的利息损失，华霖公司主张依据合同约定，其只应按已付房款的0.1%支付违约金。张友业在原审提交的其于2014年9月3日发给华霖公司的解除合同通知书中载明：要求解除双方签订的商品房预售合同，华霖公司应退还已付购房首付款141727元、车位款40000元、21个月的按揭贷款本息58723.35元，并赔偿因解除合同而给张友业造成的全部经济损失。诉讼中，华霖公司于2015年4月2日又向本院提交申请，申请撤销对张友业的利息主张。本院查明的其他事实与原审认定的一致。本院认为，华霖公司与张友业签订的商品房预售合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面及时履行各自的义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点是张友业要求解除双方之间的买卖合同理由是否正当。张友业已按合同约定履行了付款义务，华霖公司未按合同约定的期限向张友业交付符合合同约定的房屋的事实清楚。双方在合同中对于华霖公司可延期交房的情形及应履行的相应通知义务有约定，华霖公司现主张的可延期交付涉案房屋的理由，不符合合同约定的可延期交房的情形，且其未提供证据证明在其所主张的可延期交房的情形发生后已依合同约定通知了张友业。因此，张友业在华霖公司逾期交房90天后，依合同约定通知华霖公司解除双方之间的商品房预售合同，于法有据，与约相合。华霖公司主张不应解除双方之间的商品房预售合同，要求继续履行合同，理由不成立，本院不予支持。华霖公司在诉讼中放弃对张友业在原审中主张的利息损失的上诉主张，系其对自身权利的处分，符合法律规定，应予准许。综上，华霖公司的上诉主张不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8326元，由上诉人龙口市华霖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孔祥顺审判员 王家国审判员 于 慧二〇一五年四月三十日书记员 陈蒙蒙 微信公众号“”