（2015）大行初字第33号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-11-05
案件名称
邸博等与北京市住房和城乡建设委员会其他一审行政判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
邸博,文婧媛,北京市住房和城乡建设委员会,符艳平,中国农业银行股份有限公司北京大兴支行
案由
法律依据
最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第十二条；《房屋登记办法》：第十八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百八十四条；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》：第十一条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第五十四条
全文
北京市大兴区人民法院行 政 判 决 书（2015）大行初字第33号原告邸博，男，1980年2月16日出生。原告文婧媛，女，1984年8月9日出生。二原告委托代理人邱新，北京李晓斌律师事务所律师。被告北京市住房和城乡建设委员会，住所地北京市海淀区西四环中路16号院3号楼（C座）。法定代表人徐贱云，主任。委托代理人李飞群，男。委托代理人曹姗姗，女。第三人符艳平，女，1966年5月29日出生。委托代理人王亚兵，北京市三维律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司北京大兴支行，住所地北京市大兴区兴丰南大街48号。负责人钱宝莲，行长。委托代理人徐晓璞，男。委托代理人胡继兴，男。原告邸博、文婧媛不服被告北京市住房和城乡建设委员会（以下简称：市住建委）房屋行政登记一案，于2015年1月30日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法于2015年2月3日向被告市住建委送达了起诉书副本及应诉通知书。因符艳平、中国农业银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称：农行大兴支行）与本案被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案。原告邸博及其与文婧媛的委托代理人邱新，被告市住建委的委托代理人李飞群、曹姗姗，第三人符艳平的委托代理人王亚兵、第三人农行大兴支行的委托代理人徐晓璞、胡继兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年3月12日，被告市住建委根据第三人符艳平、农行大兴支行申请，在坐落于北京市大兴区博苑7号楼2层6单元201室房屋上设立最高额抵押权登记，并向第三人农行大兴支行颁发X京房他证兴字第x**号《房屋他项权证》。在法定举证期限内，被告市住建委提交了如下证据材料：1、房屋登记受理通知书；2、房屋登记询问笔录（两份）；3、最高额抵押权设立登记申请表；4、最高额抵押权设立登记审核意见；5、房屋权属证书（证明）领证凭证；6、符艳平、钱宝莲、常亮身份证复印件；7房屋最高额抵押贷款合同（抵押登记专用）；8房屋所有权证（X京房权证兴字第x**号）；9、北京市房屋登记表；10、房地平面图；11授权委托书（两份）；12、农行大兴支行营业执照复印件、组织机构代码复印件、金融许可证复印件；13、无需公证的证明（2014年3月10日）。以上证据证明被告作出行政行为事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，已经尽到合理的审查义务。原告邸博、文婧媛诉称，2009年12月6日，我们与符艳平及居间人北京鑫驰亿家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定符艳平将涉案房屋出售给我们，价款为76.8万元。至2009年12月9日，我们支付定金及购房款共计69.8万元。2013年6月18日，我们与符艳平办理了网签手续，但符艳平一直拒绝配合我们办理过户手续。后我们得知，在办理网签之后，2014年3月10日，符艳平与农行大兴支行签订《房屋最高额抵押贷款合同》，后被告为符艳平办理了涉案房屋的抵押登记。我们认为，网签的作用就是为了规范房地产交易，使交易更加透明化，防止“一房多卖”，保护买房人的合法权益。被告不顾房屋已办理网签的事实，违反相关规定，为涉案房屋办理抵押登记，损害了我们的利益。故我们向贵院提起诉讼，要求：1、撤销被告作出的大兴区西红门世嘉博苑7号楼6单元201室抵押登记；2、本案诉讼费由被告承担。在举证期限内，原告邸博、文婧媛向本院提交如下证据材料：1、房屋买卖居间合同，证明2009年12月6日，原告与符艳平及居间人北京鑫驰亿家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。购买了涉案房屋。2、农业银行业务回单，证明原告支付符艳平定金及购房款共计69.8万元。3、收条，证明原告支付符艳平定金及购房款共计69.8万元。4、声明，证明签合同时，符艳平承诺涉案房屋买卖没有债权债务纠纷，办理过户前其一直应该信守此承诺。被告在为符艳平办理抵押手续时，没有尊重这一客观事实，损害了原告的合法权益。5、网签资料，证明原告与符艳平就涉案房屋买卖合同于2013年6月18日进行了网签，6、房屋登记薄，证明在原告与符艳平办理网签手续后，被告为符艳平办理了涉案房屋的抵押登记。7、北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市国有土地上的房屋登记业务分级办理规定及岗位职责》的通知，证明被告没有按照该规定在给符艳平办理抵押登记时进行核实。被告市住建委辩称，当事人网上签约行为的实质是民事法律行为，与房屋转移登记之间不存在必然的逻辑关系，不具有保证将来实现物权的效力。当事人如为达到保障将来实现物权的目的，可以按照约定根据《物权法》第二十条的规定向登记机构申请预告登记。如果赋予当事人网上签约行为具备防止“一房多卖”的制度功能，则违背了我国《物权法》规定的物权法定原则、合同效力和物权效力区分原则。被告根据本案两个第三人的申请，经受理、审查程序，在登记申请符合法定登记的条件下将申请事项登记簿册、并相应发证，事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，被告已经尽到合理审慎的审查职责。原告与被诉具体行政行为没有法律上的利害关系，不具备原告资格，请求法院驳回原告的起诉。第三人符艳平述称，原告陈述与事实不符，根本不存在网签合同，二原告与我根本没有签订过该合同，是原告与中介机构单方作的网签。我与农行大兴支行申请的抵押登记是合法有效的。在举证期限内，第三人符艳平向本院提交如下证据材料：网签协议，证明合同没有符艳平的签字，网签是不合法的。第三人农行大兴支行述称，一、农行大兴支行与符艳平之间存在合法有效的借款合同法律关系和抵押合同法律关系，并已依法办理完毕抵押登记手续，农行大兴支行有权依法行使债权和物权。2013年11月21日，符艳平向农行大兴支行申请贷款人民币98万元并提交了房屋所有权证书（X京房权证兴字第x**号），愿以房屋所有权证书所载北京市大兴区博苑7号楼2层6单元201室房屋设定抵押。2014年3月，农行大兴支行经审批同意与符艳平签订《最高额担保个人借款合同》（合同编号：×××），双方约定：农行大兴支行同意向符艳平发放贷款人民币88万元，额度有效期为2014年3月14日至2017年3月13日，单笔借款期限不超过120个月，到期日最迟不超过2027年3月13日。双方特别约定，符艳平以涉诉房屋为上述贷款设定抵押担保。2014年3月，农行大兴支行依约向符艳平发放贷款88万元，并对涉诉房屋向大兴区住建委申请办理了抵押登记，取得了X京房他证兴字第x**号《房屋他项权证》。上述《最高额担保个人借款合同》体现了当事人双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规范，应属合法有效。农行大兴支行据此享有合法的债权人、抵押权人身份。上述《房屋所有权证书》和《房屋他项权利证明书》经国家机关登记颁发，应属于合法有效。根据《物权法》规定农行大兴支行享有合法的抵押权人身份。二、农行大兴支行基于签订《最高额抵押个人借款合同》和办理《房屋他项权利证明书》等一系列合法行为，对涉诉房屋的抵押权属于善意取得。在农行大兴支行办理贷款业务的过程中，要求符艳平提交《房屋所有权证》、身份证复印件、未婚证明、个人信用报告、收入证明等详细资料，对申请人身份、资信状况、抵押物情况等重要信息进行了核实，尽到了必要的审查核对义务；给予对国家机关颁发的《房屋所有权证书》的公信力的信赖签订了《最高额担保个人借款合同》，办理抵押权登记手续并取得了《房屋他项权利证明书》。可见，在贷款审批，合同签订以及抵押登记办理的整个过程中，农行大兴支行始终处于善意第三人的地位，根据《物权法》第106条的规定，农行大兴支行对涉诉房屋的抵押权应属于善意取得。三、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。综上，请求贵院依法驳回原告诉讼请求，维护我行合法权益。在举证期限内，第三人农行大兴支行向本院提交如下证据材料：1、《个人信贷业务申请表》，证明2013年11月，符艳平向农行大兴支行申请贷款人民币98万元，并愿以大兴区博苑7号楼6单元201房屋为贷款设定抵押。2、《房屋所有权证》（X京房权证兴字第x**号），证明符艳平在向农行大兴支行申请贷款时提交了《房屋所有权证》，以证明其对大兴区博苑7号楼2层6单元201房屋依法享有所有权。该《房屋所有权证》填发机关为北京市大兴区住房和城乡建设委员会，所登记之内容真实合法有效，农行大兴支行作为善意第三人信任该《房屋所有权证书》并无不妥。3、《中国农业银行股份有限公司最高额担保个人借款合同》及《房地产抵押清单》，证明：农行大兴支行与符艳平之间存在合法有效的借款合同关系，双方约定借款人符艳平可以在人民币88万元的借款本金额度内向贷款人农行大兴支行申请借款，农行大兴支行依法享有债权。符艳平同意以大兴区博苑7号楼2层6单元201房屋为上述贷款提供最高额抵押，担保债务最高余额为人民币150万元。4、《房屋所有权证》（X京房权证兴字第x**号）、《房屋他项权利证》（X京房他证兴字第x**号），证明农行大兴支行已办理完毕抵押登记手续，依法对大兴区博苑7号楼2层6单元201房屋享有抵押权。根据《物权法》规定，农行大兴支行依法取得上述抵押权的情形属于善意取得。5、《借款凭证》，证明农行大兴支行依约履行了放款义务，向符艳平发放贷款人民币88万元，有权要求债务人履行清偿义务并依法对担保财产大兴区博苑7号楼2层6单元201房屋享有抵押权。依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条的规定，本院对经过庭审质证的证据作如下确认：被告市住建委提交的证据，经质证，原告邸博、文婧媛对证据的真实性没有异议，但认为被告仅仅以这些证据不足以作出被诉具体行政行为。第三人符艳平、农行大兴支行对上述证据没有异议。经审查，被告市住建委提交的证据虽然具有真实性，合法性和关联性，但不足以证明被告市住建委尽到了合理审慎的审查义务。对于原告邸博、文婧媛提交的证据材料，经质证，被告市住建委认为证据1-5与本案无关；证据6达不到原告的证明目的，只能证明被告为农行大兴支行办理了抵押登记。第三人符艳平对证据1-3、6、7认可；对证据4证明目的不认可，房产证在2011年就已经办下来，是原告没有办理过户；对证据5不认可，网签应当是双方拿着身份证原件到场办理，第三人没有去现场。第三人农行大兴支行同意被告住建委的质证意见，并对证据6真实性有异议。经审查，原告邸博、文婧媛提交的证据1-3、5-7具有真实性、合法性、可以证明其要证明的内容，本院予以采纳；证据4与本案无关，本院不予采纳。对第三人符艳平提交的证据，经质证，原告邸博、文婧媛对真实性没有异议，认为网签是委托中介去办理，不认可其证明目的。被告市住建委认为网签是否已经成立需要当事人自己主张或法庭进行调查。第三人农行大兴支行认为网签事实已经存在，但其在办理抵押登记时不知情，网签与其无关，网签的合法性存在瑕疵。经审查，第三人符艳平提交的证据虽具有真实性，但不足以达到其证明目的，本院不予采纳。对第三人农行大兴支行提交的证据，经质证，原告邸博、文婧媛对证据真实性没有异议，但认为农行大兴支行在办理抵押贷款的时候应当审核一下房屋是否存在一些其他的情况，但第三人并没有进行审核。被告市住建委认为证据1、5与本案无关，对其他证据没有异议。第三人符艳平对上述证据没有异议。经审查，第三人农行大兴支行提交的证据1-3，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。证据4中的《房屋他项权利证》是本案被诉具体行政行为的载体，不能作为证据使用，其他证据不能达到其证明目的。证据5虽具有真实性，但与本案不具有关联性。通过以上经过认证的证据及庭审查明的情况，本院查明，2009年12月6日，原告邸博、文婧媛与第三人符艳平及居间人北京鑫驰亿家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定符艳平将北京市大兴区博苑7号楼2层6单元201室房屋出售给原告邸博、文婧媛，价款为76.8万元。双方于房屋所有权证出证后三个工作日内办理产权过户。后原告邸博、文婧媛向符艳平支付定金及购房款共计69.8万元，并入住该房屋。2011年11月4日，被告市住建委向第三人符艳平颁发了X京房权证兴字第x**号《房屋所有权证》。2013年6月18日，被告市住建委办理了原告邸博、文婧媛与第三人符艳平关于涉案房屋的买卖合同的网上签约手续。2014年3月10日，第三人符艳平与第三人农行大兴支行签订《房屋最高额抵押贷款合同》，以涉案房屋为抵押向农行大兴支行办理100万的最高额抵押。第三人农行大兴支行在调查涉案房屋抵押、出租情况未进行入户核实。2014年3月12日，第三人符艳平、农行大兴支行向被告市住建委提交了授权委托书、房屋所有权证、金融许可证、组织机构代码证、营业执照、申请人的身份证明、法定代表人的身份证明、最高额抵押合同、最高额抵押权登记申请书等材料申请最高额抵押权设立登记。被告市住建委于同日受理上述申请，对符艳平、农行大兴支行制作房屋登记询问笔录。当日，被告市住建委经审核后，将申请事项载于登记簿册，并将向农行大兴支行颁发X京房他证兴字第x**号房屋他项权证。本院认为，人民法院审理行政案件，审查被诉具体行政行为的合法性。本案审查的焦点问题即原告邸博、文婧媛是否具备本案原告主体资格及被告市住建委向第三人农行大兴支行颁发X京房他证兴字第x**号房屋他项权证是否合法。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案中，原告邸博、文婧媛作为与涉案房屋产权人符艳平签订房屋买卖合同并按照市住建委的有关规定进行网签的一方当事人，被诉房屋权属登记行为导致其无法履行编号为xxx的存量房屋网上签约买卖合同，影响其民事权利的行使。因此，原告邸博、文婧媛与被诉房屋权属登记行为具有法律上的利害关系，依法可以作为原告提起本次行政诉讼。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。可见，根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机构依法应履行的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。据此，房屋是否存在财产争议应是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》中明确规定：自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。可见，进行网上签约是本市因房屋买卖引起的权属转移登记的必要的前置环节。进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务对该事项进行审查。被告市住建委于2012年7月16日印发的《北京市国有土地上的房屋登记业务分级办理规定及岗位职责》亦明确规定受理岗位负有查看申请房屋是否存在网签的职责。如出现申请登记的房屋在此前已出售的情形，房屋登记机构应高度注意，为维护房屋交易的安全，保证房屋交易的正常秩序，应对该事实进行进一步核查。本案中，原告邸博、文婧媛与第三人符艳平就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，被告市住建委在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查，迳行作出被诉抵押登记行为，该行为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，本院应予纠正。第三人农行大兴支行辩称其最高额抵押权系善意取得，应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，依法不应予以撤销。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。司法解释将适用善意取得的情形限定为“房屋已为第三人善意取得”。“房屋已为第三人善意取得”应指所有权的善意取得，而非他物权的善意取得。故第三人农行大兴支行的抗辩意见没有法律依据，本院不予采信。综上，对于原告邸博、文婧媛要求撤销涉案房屋抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。同时本院需指出，第三人符艳平在已将房屋出卖与原告邸博、文婧媛、收取大部分房款、交付房屋并进行网上签约的情形下又将房屋设定抵押权，其行为是否具有主观恶意应另行通过其他途径予以定性，第三人农行大兴支行的民事权益的维护亦应通过其他途径予以实现。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于二〇一四年三月十二日在北京市大兴区博苑7号楼2层6单元201室房屋上设立最高额抵押权登记并向第三人中国农业银行股份有限公司北京大兴支行颁发X京房他证兴字第x**号《房屋他项权证》的行政行为。案件受理费五十元，由被告北京市住房和城乡建设委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数，提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 李 彬人民陪审员 刘亚丽人民陪审员 李生陆二〇一五年四月三十日书 记 员 王月纯 更多数据：搜索“”来源：