（2015）丰民初字第09738号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-07-31
案件名称
华泰贝通软件科技有限公司与中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行等房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
×软件科技有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百五十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百四十七条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 裁 定 书（2015）丰民初字第09738号起诉人×软件科技有限公司。法定代表人周×，董事长。委托代理人冯×，女，1988年12月21日出生，汉族，×软件科技有限公司法务。本院收到起诉人×软件科技有限公司起诉被起诉人×银行股份有限公司支行、北京×科技有限公司第三人撤销之诉的起诉状。起诉状称，×软件科技有限公司自2000年4月注册成立后一直在北京市丰台区×号办公大厦内租赁经营。2009年7月15日，在签订该大厦下一年度租赁合同时，考虑到起诉人的关联企业北京×科技有限公司变更营业住所之需要，经与出租人协商同意，仅以北京×科技有限公司的名义与出租人签订了一份名义上的租赁合同，但并不实际履行。北京×科技有限公司既未支付合同押金，也未支付任何租金，不在该大厦经营，未履行也未要求履行租赁合同的任何相关权利义务。而起诉人因与出租人签订有租期为2008年8月11日至2009年8月10日的租赁合同，在期满之后继续占有涉诉大厦12层租赁物，在大厦内持续经营至2012年11月9日，并按照租赁合同规定履行缴纳租金及物业管理费用的义务。出租人在2009年8月11日至2010年8月10日之间及以后出租期间，对起诉人继续使用12层房产的行为，没有提出任何异议，且按月接受起诉人支付的租金及物业管理费用，并向起诉人开具了相应的发票，说明出租人认可起诉人为合法的承租人。起诉人与出租人之间就涉诉大厦12层构成了租赁期限为不定期的租赁合同关系，同时，由于中诚联迅公司也与出租人订立了书面租赁合同，致出租人形成就同一房屋订立数份租赁合同的情形。但依据相关法律规定，起诉人是该大厦12层的唯一承租人。在租赁期间，被起诉人×银行支行在未通知起诉人的情况下，于2010年4月27日通过上海一中院的非现场执行程序，以并不存在的“三次流拍”为由，非法取得了该大厦的所有权。上海一中院执行裁定中称委托中介机构对大厦进行评估、拍卖，经三次拍卖因无人竞买而流拍的描述并非事实。事实上从未有人向大厦包括起诉人在内的承租人通知大厦要拍卖，否则起诉人将参与竞买。因未通知到承租人，被起诉人×银行支行在2010年4月27日取得大厦所有权的行为，侵犯了起诉人在这一时点存在的优先购买权。×银行支行作为受让人应继续履行出租人的义务，但其并未履行，亦未向大厦所有承租人告知大厦所有权变动的情况。起诉人在不知情的情况下，于2010年7月15日与大厦原出租人就大厦12层续签了租期为2010年8月11日至2012年8月10日的租赁合同，并继续缴纳租金和物业管理费，×银行支行在已经取得大厦产权的情况下，对大厦内承租人继续占用大厦的行为也未提出异议，并且放任大厦原出租人继续管理大厦并收取租金。起诉人认为，根据相关法律及司法解释的规定，被起诉人×银行支行作为出租人应履行法定的出租人的通知义务而未履行，严重损害了起诉人的知情权、优先购买权等权利，造成了起诉人丧失购买涉诉大厦的商机、租赁押金无人退还等经济损失，因此起诉人有权要求被起诉人×银行支行承担赔偿责任。2013年，起诉人拟向丰台法院对大厦原业主、×银行支行、现业主提起诉讼，立案时被告知必须有书面租赁合同才能初步判断其具备承租人资格，确认其为适格原告。被起诉人北京×科技有限公司在得知上述情况后，即以原告身份起诉大厦原业主和×银行支行，主张上述大厦产权变更行为无效，并主张其具有优先购买权且要求行使优先购买权。起诉人在知晓该诉讼后，即申请以第三人身份参加诉讼，并且提交了2009年8月至2010年7月的租金付款凭证，要求法院确认其为承租人并据此主张实体权利，但合议庭在2014年3月11日对此案作出（2013）丰民初字第05117号判决，而在作出判决的第二天，即2014年3月12日，才通知起诉人以起诉人不是合同签订主体为由，不予准许其参加诉讼并告知起诉人可以另案主张权利。该合议庭先作出判决后通知不予准许起诉人参加诉讼的做法在法律上存在程序错误，使得起诉人因不能归于自身的原因未能参加诉讼，造成确认被起诉人北京×科技有限公司为承租人的错误后果，排除了起诉人为唯一承租人的权利，这等于在实际中又剥夺了起诉人的诉讼权利。起诉人曾于2014年5月以×银行支行为被告提起诉讼，但丰台法院在审理过程中告知起诉人，由于（2013）丰民初字第05117号判决已经实际确认北京×科技有限公司为涉诉大厦的承租人，起诉人再以承租人身份主张权利，主体身份不适格。因此，起诉人认为，法院未准许起诉人以第三人身份参加诉讼程序违法，是造成起诉人失去诉讼资格的主因。2014年3月11日作出的（2013）丰民初字第05117号判决，该判决确认事实错误，适用法律错误。关于确认事实错误，主要在于该判决排除了本案起诉人参加诉讼的请求，将被起诉人北京×科技有限公司错误认定为涉诉大厦12层的承租人。其次在于承租人优先购买权被侵占的事实认定错误，被起诉人×银行支行在向法院申请实现拍卖前，应通知承租人行使优先购买权，而被起诉人×银行支行故意怠于履行三次拍卖前的通知义务，造成承租人丧失行使优先购买权的机会，因此应承担相应的责任。关于适用法律错误，该判决主要依据的实体法是《中华人民共和国合同法》第二百三十条，而第二百三十条规定是：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”按此规定和执行前三次拍卖均未通知承租人的事实，如果在确认本案起诉人为承租人的条件下，法院应当依此条款确认承租人的优先购买权被侵犯，所以，该判决的结果否定了起诉人的实体请求权，与其拒绝起诉人参加原诉讼的理由相互矛盾，北京×科技有限公司并非涉案房屋的有效承租人，并不享有承租人实体诉权，不是适格的原告，法院应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，才能作出驳回北京×科技有限公司起诉的裁定，但不能依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，作出驳回承租人起诉的判决。起诉人根据上述事实及法律规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，起诉请求法院：1、撤销或者变更（2013）丰民初字第05117号判决书；2、诉讼费用由被起诉人负担。经审查，本院认为，起诉人提起的民事诉讼应当符合法律规定的起诉条件；当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合后诉与前诉的当事人相同、后诉与前诉的诉讼标的相同、后诉与前诉的诉讼请求相同的，构成重复起诉；当事人重复起诉的，人民法院裁定不予受理。本诉起诉人×软件科技有限公司曾将本诉被起诉人×银行支行、北京×科技有限公司以第三人撤销之诉的案由诉至本院，要求法院撤销或变更（2013）丰民初字第05117号判决书等诉讼请求（以下简称前诉）。2015年2月12日，本院对前诉出具（2015）丰民初字第05539号民事裁定书，裁定对起诉人×软件科技有限公司的起诉，本院不予受理。经查，本诉与前诉的当事人相同、诉讼标的相同，且前诉诉讼请求包含但不限于本诉的诉讼请求，因此，×软件科技有限公司提起的本诉构成重复起诉。故对×软件科技有限公司的起诉，应不予受理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：对起诉人×软件科技有限公司的起诉，本院不予受理。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 相淑朝代理审判员 曲晓庆人民陪审员 杨永才二〇一五年四月三十日书 记 员 陈晓宇 来源：