（2015）北新民初字第1640号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-23
案件名称
原告杨泉诉被告石金朋、李春丽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈北新区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨泉,石金朋,李春丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2015）北新民初字第1640号原告杨泉被告石金朋被告李春丽原告杨泉诉被告石金朋、李春丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法由本院代理审判员马腾飞适用简易程序独任审判，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告杨泉及委托代理人齐永森，被告李春丽及二被告委托代理人胡国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月28日，原、被告签订房屋租赁协议一份，被告将争议房屋租给被告，但被告在交房期届满后只交出部分房屋，因被告违约、并不提供房屋产权证导致不能配合办理相关营业手续，现合同不能履行，要求解除房屋租赁合同。二被告辨称，双方之间的租赁协议是基于双方存在买卖合同欠款所形成，租赁协议合法有效，协议明确房屋租金70万应视为支付给原告欠款，不存在未交付全部房屋及不配合办理营业手续的违约行为，原告不能办理手续的原因不在被告，故不同意解除合同。经审理查明，2014年5月28日，原、被告签订房屋租赁协议一份，双方约定：将二被告位于沈北新区蒲昌路16-2号（16-2-3）号、使用面积约400余平方米的商业门市房全部整体出租给原告，现经营的是鹏翔旅店和饭店。在此之前，甲方（被告）欠乙方（原告）部分房款70万元整，以此租金还偿还70万欠款，租期自2014年6月30日至2017年6月29日共3年，此协议签字后，视为已支付给原告70万元。被告应在2014年6月15日无条件将此门市房全部交给原告。如被告提出终止协议，应扣除原告已使用过的租金部分（按年租金折合日租金金额计算）。双方还约定：此门市房在办理相关营业手续时，必须通知被告，被告配合原告办理，所产生的费用由原告承担（鹏翔旅店部分房屋办任何项目营业手续时法人必须由被告担任）。协议签订后，被告将部分房屋交付给原告，其中“大爷家饭店”因出租他人没有交付原告，楼上一部分住房因被告暂住亦没有交付。同时原告提供一份租赁协议证明其中“大爷家”饭店的一部分已由被告租赁给他人经营熏肉大饼，期限自2013年10月1日至2016年10月1日，租金每年为1.3万元。被告称上述情况原告知情，是经原告允许的，原告对此否认，称合同签订时被告曾承诺与他人相关租房协议都已解除。庭审中，原告提供视频资料证明其于2014年6月26日向被告交还房屋要求解除租赁合同，但被告拒绝接收的事实。另查，2014年6月25日原告曾另案起诉二被告要求付购房款115万元及利息，本院于2014年9月22日下达判决责令被告给付原告115万元购房款。被告上诉后被沈阳市中级人民法院以沈中民二终字第234号裁定书发回重审，重审案件（2015）北新民初字第02259号案件正在审理中。上述事实有《房屋租赁协议书》、视频资料、照片及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，并在卷佐证。本院认为，本案虽为房屋租赁协议，实质上是用房屋租赁费抵顶被告欠原告的购房款。因此，房屋租赁协议的履行，是抵顶行为是否成立的关键。虽然，双方签订的房屋租赁协议合法有效，但是双方在履行租赁协议过程中，被告未能按照协议“全部整体”的约定交付房屋，虽然被告抗辩称其未交付全部房屋的行为原告知情并经其同意，但原告对此予以否认，被告无证据证明其同意，故应认定被告存在违约行为。现原告明确表示因被告未能交付全部房屋及办理相应经营手续而拒绝继续履行合同，因此，双方的租赁合同确已无法继续存续，应解除，对原告要求解除房屋租赁合同的请求本院予以支持。关于租赁合同解除后的财产处理，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同日期为2014年5月28日，约定房屋交付时间为2014年6月15日，而双方产生纠纷并向法院起诉的时间为2014年6月25日，双方在履行租赁合同之初即发生纠纷，因被告违约在先，原告并未实际使用房屋，且在纠纷发生后即向被告交还房屋遭到拒绝，故原告在履行租赁协议过程中并无不当，现不应认定其负有向被告扣除房屋租赁费的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告杨泉与被告石金鹏、李春丽于2014年5月28日签订的房屋租赁协议；二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告石金鹏、李春丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 马腾飞二〇一五年四月三十日书 记 员 徐 波本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：