（2015）长中民三终字第01789号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-08-03
案件名称
湖南豪布斯卡物业管理有限公司与申广物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南豪布斯卡物业管理有限公司,申广
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第01789号上诉人（原审原告）湖南豪布斯卡物业管理有限公司，住所地长沙市天心区享福中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人徐文忠，董事长。委托代理人殷海卉、谭胜涛，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）申广。上诉人湖南豪布斯卡物业管理有限公司（以下简称豪布斯卡公司）与被上诉人申广物业服务合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2015年1月21日作出（2014）天民初字第3158号民事判决。豪布斯卡公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：豪布斯卡公司原名湖南标志物业管理有限公司。位于长沙市天心区新姚北路208号枫景公寓小区的开发商为湖南标志房地产开发有限公司。2009年1月1日，湖南标志房地产开发有限公司与湖南标志物业管理有限公司签订前期物业管理服务委托合同，双方约定：湖南标志房地产开发有限公司将枫景公寓物业委托湖南标志物业管理有限公司实施物业管理服务；在物业专有部位保修责任内，如存在质量问题，湖南标志房地产开发有限公司委托湖南标志物业管理有限公司返修；委托管理服务期限自2009年1月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；物业服务费住宅1.5元／平方米／月，按月计收；湖南标志物业管理有限公司提供物业管理服务事项包括但不限于房屋建筑主体结构部位、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。2010年1月31日，申广与湖南标志房地产开发有限公司签订长沙市商品房买卖合同，约定申广购买湖南标志房地产开发有限公司开发的位于长沙市天心区新姚北路208号枫景公寓小区第1栋13层1306号房，建筑面积89.77平方米；湖南标志房地产开发有限公司以邀标方式选聘湖南标志物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，对于服务标准、双方权利义务等事项详见《前期物业管理服务合同》。双方合同补充协议约定“买受人同意湖南标志物业管理有限公司对本小区物业进行前期物业管理”。2011年4月6日，湖南标志房地产开发有限公司通知申广交房。另查明：2011年7月31日，申广向豪布斯卡公司以及房屋开发商发函，提出其房屋墙体裂缝，要求豪布斯卡公司和开发商尽快修复。该函未得到答复。申广的物业服务费交至2012年4月3日。2014年9月15日，长沙市天心区标志枫景业主委员会发布“关于禁止乱丢垃圾以及单元门刷卡进出的公告”，载明小区最近很多住户反映有高空抛物、乱丢垃圾、随地吐痰的现象，另小区不少单元门锁遭到损坏，门禁失效等。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”首先，豪布斯卡公司作为物业服务单位，根据合同约定在物业专有部门保修责任内，如存在质量问题，由其返修。本案诉争房屋交房时间系2011年4月，申广于2011年7月31日向豪布斯卡公司提出房屋墙体裂缝，存在质量问题，要求修复，但豪布斯卡公司至今未做处理；其次，业主委员会“关于禁止乱丢垃圾以及单元门刷卡进出的公告”载明小区不少单元门锁遭到损坏，门禁失效等情况。因此，豪布斯卡公司未完全履行其物业管理的义务，但物业管理包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，豪布斯卡公司未尽维修义务并不能否认豪布斯卡公司未履行其他物业管理义务，因此，对于2012年4月4日至2014年7月31日期间物业管理费，原审法院确定申广应向豪布斯卡公司支付1000元的物业管理费。豪布斯卡公司要求申广支付违约金，但申广未支付物业服务费系因豪布斯卡公司未完全履行物业管理义务导致，因此，对于豪布斯卡公司该项诉求，不予支持。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《物业管理条例》第二条的规定判决：（一）申广于本判决生效后5日内支付湖南豪布斯卡物业管理有限公司自2012年4月3日起至2014年7月31日止的物业管理费1000元；（二）驳回湖南豪布斯卡物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费125，减半收取62.5元，由湖南豪布斯卡物业管理有限公司负担57.5元，由申广负担5元（此款湖南豪布斯卡物业管理有限公司已预交，由申广于本判决生效之日起5日内直接给付湖南豪布斯卡物业管理有限公司）。豪布斯卡公司不服，上诉称：1、豪布斯卡公司在接到申广的维护要求后，对房屋进行了维修，已尽到维修整改义务；豪布斯卡公司在物业管辖范围内已经尽到妥善管理义务。2、申广拒交物业管理费，依约应当交纳物业服务费及逾期缴纳物业费的违约金。请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。申广辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议的焦点为豪布斯卡公司是否履行了物业管理服务的义务。根据《前期物业管理服务委托合同》的约定，在物业专有部位保修责任内，如存在质量问题，豪布斯卡公司应予返修。而申广提出的房屋墙体开裂的情况即属于返修的范围，但豪布斯卡公司并未进行处理。同时，根据小区业委会的公告，亦存在门禁失效等物业管理不到位的情况，因此，原判认定豪布斯卡公司未完全依约履行其应尽的物业服务义务，并无不当。上诉人的上诉理由明显不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费125元，由上诉人湖南豪布斯卡物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一五年四月三十日书 记 员 杨 蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”