（2015）东中法民二终字第259号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-26
案件名称
东莞市安之居房地产中介有限公司与叶迎露居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市安之居房地产中介有限公司,叶迎露
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民二终字第259号上诉人（原审原告）：东莞市安之居房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇振兴路43号。法定代表人：区焕尧，任总经理。委托代理人：邓云龙，广东沃金律师事务所律师。委托代理人：覃雨潇，广东沃金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶迎露，女。上诉人东莞市安之居房地产中介有限公司（以下简称“安之居公司”）因与被上诉人叶迎露居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法堂民二初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。安之居公司原审诉称，叶迎露出售其位于东莞市中堂镇新兴路中堂某某城某某区5号楼1栋1单元804号的房屋，约定由安之居公司为叶迎露提供买卖上述房屋的居间服务。安之居公司接受委托后，促成了与买方付英之间的房屋买卖。三方于2013年3月4日签订了一份《房地产买卖合同》，约定由付英购买叶迎露委托安之居公司出售的上述房屋，房屋总价为35万元。合同第八条约定，经纪方（安之居公司）已促成卖方（叶迎露）与买方之间的买卖合同，卖方应当在签订合同时向经纪方支付5250元作为佣金。合同第九条第三款约定，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方须即时支付经纪方10500元作为违约金。合同签订后，叶迎露与付英在履行《房地产买卖合同》过程中发生争议，付英起诉至法院，经原审法院审理，认定叶迎露构成违约，判决解除双方签订的合同。安之居公司已促成叶迎露与付英之间的房屋买卖并签订了《房地产买卖合同》，安之居公司已经依约履行了全部义务，叶迎露应当依约支付安之居公司佣金。因叶迎露在履行合同过程中违约，导致《房地产买卖合同》被解除，叶迎露属于毁约方，叶迎露应当支付安之居公司违约金。但叶迎露至今仍拒绝支付。为维护安之居公司合法权益，安之居公司依法提起诉讼，请求判令：1、叶迎露支付安之居公司佣金5250元；2、叶迎露支付安之居公司违约金10500元；3、本案诉讼费用由叶迎露承担。叶迎露原审辩称，一、同意支付安之居公司诉请的佣金5250元；二、不同意支付安之居公司诉请的违约金，理由如下：1、三方签订的《房地产买卖合同》没有实际履行，本因由安之居公司完成的很多工作并没有实际开展；2、叶迎露已同意支付佣金5250元，安之居公司收取佣金后即已实现了合同的预期目的，不存在损失，《房地产买卖合同》第九条第三款的约定是安之居公司单方加重了叶迎露的责任，属于显失公平的无效条款。原审法院经审理查明，2013年3月4日，安之居公司（经纪方）与叶迎露（卖方）、付英（买方）签订一份《房地产买卖合同》，约定叶迎露通过安之居公司（经纪方）将东莞市中堂镇新兴路中堂某某城某某区5号楼1栋1单元804号房单位物业出售给付英。该合同第八条约定，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认，卖方应在签订本合同时向经纪方支付5250元作为佣金。第九条约定违约责任为：1.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由买方没收，而卖方有权再将该房产转让予任何人，唯卖方不再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。2.如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。3.无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方须即支付经纪方人民币10500元作为违约金，若买卖双方在未得经纪方同意下协议取消合同，则买卖双方均成为合同之毁约者而须共同连带支付经纪方违约金10500元。合同签订后，叶迎露与付英在履行合同的过程中发生争议，付英于2013年12月30日向原审法院提起诉讼。2014年3月17日，原审法院作出（2014）东一法堂民一初字第36号判决，认定叶迎露构成违约，其需向付英双倍返还已收取的定金2万元等。后叶迎露不服原审法院该判决，向本院提起上诉，本院已于2014年8月4日作出（2014）东中法民一终字第1105号判决，驳回叶迎露的上诉诉请，维持原判。以上事实，有安之居公司提供的《房地产买卖合同》、（2014）东一法堂民一初字第36号民事判决书、（2014）东中法民一终字第1105号民事判决书等证据以及原审庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，叶迎露已于庭审中表示同意向安之居公司支付佣金5250元，故原审法院对安之居公司关于佣金的诉请予以支持。本案的争议焦点是：叶迎露是否应向安之居公司支付违约金10500元。因叶迎露的违约导致案涉《房地产买卖合同》被解除，叶迎露并已因此承担向付英双倍返还定金的违约责任。而该合同第九条第三款并约定，“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方须即支付经纪方人民币10500元作为违约金，若买卖双方在未得经纪方同意下协议取消合同，则买卖双方均成为合同之毁约者而须共同连带支付经纪方违约金10500元。”安之居公司据此主张叶迎露应向其支付违约金10500元。叶迎露则认为在其同意支付佣金的情况下，安之居公司已经获得了预期的利益，不存在损失，该条款是安之居公司单方加重了叶迎露的责任，属于显失公平的无效条款。经查，案涉《房地产买卖合同》中的上述条款是安之居公司为了重复使用而预先拟制的、在订立时并未与叶迎露协商的格式条款。买卖双方在房屋买卖合同关系中发生违约行为，其所产生的违约责任本应存在于买卖合同关系的双方之间，但据上述条款的内容，买卖双方对于房屋买卖合同条款的违约，需向中介公司承担违约责任并支付违约金，限制了买卖双方在合同签订之后解除、终止的权利，加重了买卖双方的违约责任，扩大了中介方的权利，房屋买卖双方与中介公司之间的权利严重不对等。且安之居公司并未举证证明其在与叶迎露签订合同时已采用合理方式提请叶迎露就该加重对方责任的条款予以注意。依法应属无效条款。因此，叶迎露无需向安之居公司支付违约金10500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限叶迎露于判决发生法律效力之日起五日内向安之居公司支付佣金5250元；二、驳回安之居公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币96.88元、保全费人民币177.5元（安之居公司均已预付），由安之居公司负担人民币91.45元，叶迎露负担人民币182.93元。上诉人安之居公司不服原审判决，向本院上诉称：一、安之居公司与叶迎露签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，依法有效。安之居公司已经依约全部履行了合同义务，叶迎露也应当依约全面履行自己的义务。二、《房地产买卖合同》第九条第三款的约定并不属于格式条款，该条款合法有效。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”1.安之居公司作为专业的房地产中介服务机构，肯定是有融入自身的服务特色和房屋买卖交易经验法则的独特的房地产中介合同范本。且案涉合同是三方协商确定修改后签名确认的，对此有三方当事人所签署的合同文本可予以证实。2.《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，而一审法院却认定房屋买卖合同的违约责任仅仅是存在于买卖合同关系的双方之间；同时，该合同条款并不存在限制买卖双方在合同签订之后解除、终止的权利，因该条款是约定违法解除、终止合同的情形，并非约定合法的解除、终止的情形。一审法院对该条款所包含的含义做了扩大性的理解。三、该合同是经过了三方当事人协商后再行签订的，因此，并非安之居公司未举证证明在签订合同时未采用合理方式提请叶迎露就该条款加以注意。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三项的相关规定，根据已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实是不需要举证证明的。综上所述，房屋买卖双方和安之居公司所签订的涉案《房屋买卖合同》第九条第三款的约定不是格式条款，是合法有效的，因此安之居公司向法院上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判叶迎露向安之居公司支付违约金10500元；2.一、二审诉讼费用由叶迎露承担。被上诉人叶迎露未提交书面答辩意见。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对安之居公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审争议焦点为：叶迎露是否应向安之居公司支付违约金10500元。案涉《房地产买卖合同》第九条第三款符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的有关格式条款认定的情形，其内容限制了买卖双方在合同签订后解除、终止的权利，加重了买卖双方的违约责任并扩大了中介方的权利，且无证据证明安之居公司在案涉合同订立时已采取了合理方式提请叶迎露注意该条款，故原审法院认定该条款为无效条款是正确的。安之居公司主张该条款并非格式条款且合法有效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人安之居公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费62.5元，由东莞市安之居房地产中介有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 胡晓婷代理审判员 邹凤丹代理审判员 王 振二〇一五年四月三十日书 记 员 安燕玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 微信公众号“”