（2014）丰民一初字第397号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2017-10-26
案件名称
吉林省弘丰实业集团有限公司诉焦方叔合同纠纷一审判决书
法院
吉林市丰满区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省弘丰实业集团有限公司,焦方叔,中国建设银行股份有限公司吉林市哈达湾支行,交通银行吉林分行华鑫支行
案由
法律依据
《商品房销售管理办法》：第三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民一初字第397号原告：吉林省弘丰实业集团有限公司，住所地：吉林市船营区吉林大街338号。法定代表人：刘振辉，该公司总经理。委托代理人：王胜春，吉林市昌邑区汇丰法律服务所法律工作者。被告：焦方叔，住吉林市。公民身份号码：×××。委托代理人：张源硕，吉林乾华律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司吉林市哈达湾支行，住所地：吉林市昌邑区哈达大街56号。负责人：刘景坤，该行行长。第三人：交通银行吉林分行华鑫支行（原交通银行吉林分行河南支行），住所地：吉林市船营区解放大路华南小区**号楼*层东1、2网点。负责人：李卓，该行行长。委托代理人：李力，吉林恒正达律师事务所律师。原告吉林省弘丰实业集团有限公司、李雷与被告焦方叔、第三人中国建设银行股份有限公司吉林市哈达湾支行、交通银行吉林分行华鑫支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月3日受理该案，并于2014年2月10日作出（2013）吉丰民一初字第25号民事判决书。因被告不服提起上诉，吉林市中级人民法院于2014年6月23日作出（2014）吉中民一终字第300号民事裁定书发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林省弘丰实业集团有限公司（以下简称弘丰公司）的委托代理人王胜春、李雷的委托代理人陈海、被告的委托代理人张源硕、第三人交通银行吉林分行华鑫支行（以下简称交通银行）的委托代理人李力到庭参加了诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司吉林市哈达湾支行（以下简称建设银行）经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现本案已缺席审理终结。在庭审中，原告李雷的委托代理人陈海当庭提交书面撤诉申请书，表示撤回对被告焦方叔的告诉，本院当庭予以口头裁定准许原告李雷撤回对被告的告诉。原告弘丰公司诉称：2003年5月15日，被告焦方叔购买原告弘丰公司开发的坐落于温德桥德源花园小区C座9号建筑。面积为1254.57平方米，每平方米的价格为2850元，房屋总价格为3575524元。被告已给付购房款1935524元，尚欠原告弘丰公司购房款1640000元，利息损失807886.86元，原告弘丰公司向被告催要，被告以没有办理房证为由，拒绝支付。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：一、被告立即给付购房款1640000元；二、赔偿利息及损失807886.86元；三、如不能给付购房款，依法解除合同，被告返还坐落于温德桥德源花园小区C座9号建筑面积为1254.57平方米的房屋；四、诉讼费由被告承担。因被告不同意解除合同，原告撤回第三项诉讼请求。被告焦方叔辩称：被告给付购房款的数额，原告主张的数额不正确。被告与原告之间尚有600000元房款未结清，如果原告给被告办理房产证，且承担办证的费用，被告同意给付原告其余的600000元购房款。原告诉请赔偿利息损失的依据不存在，双方有书面的房屋买卖合同，在合同中并没有约定利息。尚未给付的600000元购房款的原因不是被告造成的，原告无权向被告主张这项损失。针对解除合同的诉讼请求，解除权应当以通知的方式完成，原告在诉讼前并无解除合同的通知，故请求法院解除合同是违法的。且若原告违约在先，在解除合同时，被告有权提起反诉。综上，原告的诉请没有任何一句，请法院驳回原告的全部诉讼请求。另虽然原告的诉请中删除了原告李雷的债权部分，但在陈述中包括了这部分事实。被告认为该部分事实不是本案审理的范围，是李雷与原告之间的另一个法律关系，与被告无关。第三人交通银行辩称：一、交通银行与各借款人、原告弘丰公司之间借款及担保的事实。自2001年原告开发建设了位于吉林市丰满区白山乡龙苑花园，先后共计有25户个人同原告签订了商品房买卖合同后，分别以购买的房屋作为抵押物提供抵押担保向交通银行借款，交通银行在吉林市房地产管理部门对抵押房屋办理了抵押（按揭）登记备案。同时约定原告弘丰公司应及时办理各房屋的《房屋产权证》及《他项权利证》交付交通银行。在两证未办妥前承担阶段性保证责任。因原告弘丰公司未及时办理两证及借款人违约，原告弘丰公司应立即按所售房屋总价进行回购并代偿。至本案诉讼时止，有部分借款人借款已经结清，对未结清借款的借款人，交通银行已经分别向吉林市船营区人民法院起诉，并经审理作出生效判决。确认上述借款事实，支持交通银行关于要求弘丰公司回购抵押房屋偿还借款、承担连带保证责任的诉讼请求，且全部案件均已经进入执行阶段。二、因借款人及原告弘丰公司原因无法解除房地产抵押（按揭）登记备案，原告弘丰公司应对抵押（按揭）登记房屋确切指认。对于已结清借款，因原告弘丰公司原因，致在吉林市房地产管理部门办理的房地产抵押（按揭）登记备案中抵押房屋坐落与房屋实际坐落不一致，无法确认和区分已结清借款抵押房屋和未结清借款已经诉讼案件中抵押房屋。吉林市房地产管理部门对25户借款所涉抵押（按揭）登记备案房屋均不予以解除登记备案。且本案中原告主张房屋无法与第三人已进行登记备案房屋对应，房屋面积不相符；借款合同中记载借款人与原告主张房屋权利人不一致。第三人不能确认原告主张房屋与第三人曾进行房地产（按揭）登记备案的房屋有关。即使原告能够证明对该房屋享有权益或取得购房款，也应当优先偿还对第三人的债务。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告焦方叔尚未给付的购房款数额；二、原告所诉请的利息损失在合同中是否有约定；三、被告焦方叔关于先履行抗辩权的答辩意见是否成立；四、合同中是否约定由谁办理房产证，以及在此过程中原、被告双方是否有违约行为。庭审中，原告弘丰公司向本院提供了如下证据：证据1、商品房购销合同一份，证明原、被告于2003年5月15日签订商品房销售合同，原告将坐落在吉林市丰满区小白山乡温德村C座9号的龙苑别墅，建筑面积为1254.57平方米，以每平方米2850元的价格卖给被告焦方叔，房屋的总价款为3575525元。合同约定房屋的交付期限为2001年10月份，被告接收房屋后，在房地产产权登记机关规定的期限内，向房地产产权登记机关办理权属登记手续，原告给予协助办理产权证。证据2、收款凭证（7张），证明被告焦方叔已经交付房款1429803.07元。证据3、原告单位明细账（1份），证明被告焦方叔在2003年已交购房款1429803.07元。证据4、被告焦方叔房屋贷款户明细表，证明被告焦方叔购买的房屋有贷款1500000元，来源是向第三人交通银行贷款900000元，向第三人建设银行贷款600000元。房屋已交款为1935524元，扣除贷款之外还欠购房款140000元，能够证明被告欠原告购房款1640000元。证据5、吉林市船营区人民法院履行到期债务通知书（1份），证明原告向被告主张过权利。证据6、判决书（3份），证明东方资产公司已向原告主张用被告房屋抵押贷款，该贷款因被告未按时偿还而被起诉，原告现在是偿还该笔贷款的主体。证据7、协助执行裁定书，证明被告购买的房屋抵押贷款案件已经进入了执行程序，申请执行债权人已经变更为李雷。证据8、房地产抵押（按揭）登记备案批准书，证明被告的房屋因抵押贷款被冻结。证据9、建设银行哈达支行出具的证明（1份），证明本案争议的房屋在该银行逾期还贷时，原告弘丰公司替被告垫付了142500元。证据10、（2001）丰行初字第7号行政判决卷宗：1、吉林市政府专题会议纪要能够证明在丰满托管区内投资1000万美元，以及时间为1999年7月1日至2000年年末的建设项目，给予财政优惠政策，以及相关的政策按托管区签署的意见办理。2、吉市计投字【1999】162号文件，证明新建德源花园小区的总投资为12964万元。3、吉林省国有土地有偿使用收入减免缓申请审批表，证明本案争议的房屋坐落的土地出让金被批准减免，托管区的意见是免收土地出让金。4、证明本案争议房屋的土地证于2000年11月发放给原告弘丰公司，证号为吉市国用（2000）字第020510066号，土地用途为住宅，使用类型为划拨，面积为22609平方米。5、（2001）丰行初字第7号行政判决书、（2001）吉行终字第89号行政判决书，证明该判决书认为原告主张的取得土地不合法，未依法缴纳土地出让金的意见被法院否定。综上，证明原告弘丰公司开发的德源花园小区所使用的土地是以划拨的形式取得的，土地出让金按当时市政府的文件予以免收，并得到了相关部门的批准，所以原告弘丰公司不存在不交纳土地出让金的情况。上述证据被告焦方叔质证认为：对证据1的真实性无异议，合同是复印件，有些内容不清楚。但合同原件中有一个进户凭证，凭证中注明在购房款中优惠300000元；对证据2的真实性无异议，但无法证明被告只缴纳了以上购房款；对证据3，原告提供的帐页与凭证一致，但不能证明被告只实际交付了1420000元；对证据4，原告表述是错误的，被告不是以承接贷款的方式交付购房款，而是以帮助还贷款的方式交付购房款。被告帮原告偿还贷款的数额，在原审中已经对过账，对此双方均以确认，无异议；对证据5，该债权通知书被告不知情，且该通知书中被告的名字写错了，被告认为该起诉已经超过了诉讼时效。2011年以前，原告均未向被告主张过权利，在2013年9月份以后，被告认为原告也没有主张权利，被告认为原告已经丧失诉权；对证据6、7、8、9，与被告无关；对证据10，原告所出具的证据无意义，因本案针对土地问题应由原告出示土地使用证，若原件丢失，可以向吉林市土地局进行查档。办理房屋产权证的登记不仅仅是土地使用证的问题，原告应提供建设完成后的综合验收证明。在小区建设进行验收后，开发建设单位应申请预告登记。房地产监察机关应向原告出具房屋预售及现售证明，开发建设单位应申请税务机关向所有购房人开具销售不动产发票。以上程序是原告的举证义务，据此说明原告所述该楼盘可以办理产权证是不成立的。上述证据第三人交通银行质证认为：对证据1，购房合同的真实性、合法性、关联性无法确认，与第三人交通银行无关。合同中记载的买受人，不是原告弘丰公司向交通银行申请贷款时提供的借款人。记载的房屋坐落与贷款合同中的房屋坐落不一致，无法确认是同一房屋，与第三人无关；证据2、3、5、6、7、8、9、10与第三人无关；证据4，证据系原告自行书写，不具有证据效力，不能证明原告的诉讼请求，与第三人无关。庭审中，被告焦方叔提供了如下证据：证据1、商品房购房合同，证明该协议第六条第三款约定双方办理产权证的所有费用由销售方负责。因该楼盘在建设完毕后，被告发现办理产权证出现障碍，该土地涉嫌其他职务犯罪等事宜，据此被告认为剩余的购房款没有交付的义务。证据2、房屋进户通知单（复印件），证明双方购房时约定在总房款上优惠300000元，优惠后总房款为3275524.5元。证据3、票据复印件（9张），证明被告已经向原告交付购房款1959803.07元。上述证据原告弘丰公司质证认为：对证据1，原告目前没有购房合同的原件，对此份证据的真实性无法确认。即使该证据是真的，也不代表原告必须给被告办理房产证；证据2进户单是在购房合同之前签订的，应当以购房合同为准，合同中没有约定优惠300000元；证据3前8张无异议，对于其中许杰收的30000元，原告的账册上没有记载，是许杰（原该单位司机）的个人行为，与原告无关。上述证据第三人交通银行质证认为：证据1、2、3与第三人无关。上述原、被告提供的证据，本院综合评判认定如下：一、原告提供的证据：证据1，因原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据2，因原告对真实性及记载的数额无异议，本院对其真实性予以确认；对证据3，虽然证据3是原告自行制作的，但结合证据2，能够互相印证，故对其真实性本院予以确认；对证据4，因被告对其无异议，本院对其真实性予以确认；对证据5、6、7，均属于已经生效的法律文书，对其真实性本院予以确认；对证据8，因该抵押批准书系行政机关作出的，故对其真实性本院予以确认；对证据9，系第三人建设银行出具的证明，对其真实性本院予以确认；对证据10系复议于法院卷宗，对其真实性本院予以确认；二、被告提供的证据：证据1，原告虽然对原件有异议，但未能提供证据加以反驳，故该份购房合同的原件，本院对其真实性予以确认；对证据2，因被告对其真实性无异议，本院予以确认；对证据3，其中8张，原告表示无异议，本院对真实性予以确认。许杰签收的一份收条，原告认为属于许杰的个人行为，与原告无关，本院认为，该份证据中仅有许杰个人签字，且无其他证据证明许杰代收的权力，也无证据证明该钱款用于交纳购房款，故对于此份证据本院不予采信。经审理查明：2003年5月15日原告弘丰公司（甲方）与被告焦方叔（乙方）签订《商品房购销合同》一份，由被告购买原告开发的位于吉林市丰满区龙苑别墅C座9号房屋，该房屋建筑面积为1254.57平方米，每平方米售价为2850元，房屋总价款3575524.5元。双方在合同第七条约定，乙方在2003年9月30日前付清全部房价款97.61%的，甲方给予乙方占付款金额9.37%的优惠。第十一条约定，甲方于2001年10月前，将竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。第十九条约定，乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起XX天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起XX天内将乙方已付款退还给乙方。第二十三条约定，甲方保证在交接时该商品没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。在该合同签订之前，被告焦方叔已于2001年10月13日办理了入户手续。原告单位在向被告开具入户通知单时，记载的房屋价款为3275524.5元。合同签订后，被告焦方叔先后向原告给付1429803.07元及500000元的购房款，以上共计1929803.07元。原告的职工王维良、闫丽君向第三人交通银行贷款600000元。原告的职工王伟红、任南燕、胡雪林三人向第三人建设银行贷款900000元，贷款的期限自2001年1月15日至2011年1月14日止，贷款月利率为4.65‰。交付以上购房款后，原、被告口头约定，由被告焦方叔直接向第三人交通银行、建设银行以分期偿还上述贷款的方式，支付原告弘丰公司的剩余购房款。被告焦方叔已经向第三人交通银行偿还全部贷款600000元及利息。截止2006年7月29日，王伟红尚欠第三人建设银行本金213591.7元、利息33905.82元（含罚息，计算至2006年7月29日）；任南燕尚欠第三人建设银行本金219628.67元、利息37144.7（含罚息，计算至2006年7月29日）；胡雪林尚欠第三人建设银行本金219629.13元、利息37144.77（含罚息，计算至2006年7月29日）。第三人建设银行因贷款期间部分借款人不能及时还款，该行将原告存入的保证金998000全部用于偿还贷款，在王伟红、任南燕、胡雪林名下用于偿还的保证金为142500元。另查明，2000年11月1日，原告弘丰公司取得吉市国用（2000）字第20510066号国有土地使用证，使用权类型为划拨，面积为22609平方米，用途为住宅。2000年8月29日，原告弘丰公司取得吉林市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2000年9月29日，原告弘丰公司取得《建筑工程施工许可证》。2000年原告弘丰公司取得《吉林市人民政府房地产开发项目批准书（【2000】城开字20131号）》。本院认为：一、关于本案涉诉房屋的购房款总额的问题，原告认为是3575524.5元，被告认为依据双方的约定，对于房屋的总价款有300000元的优惠。本院认为，对于双方是否约定了300000元的优惠价，依据“谁主张，谁举证”的原则，被告对此负有举证义务。被告为此提供了一份入户通知单，该通知单上记载的房屋价款为3251524.5元，但此份通知单日前在双方签订《商品房购房合同》之前，即本案的房屋是先入住，后签订书面买卖合同，应当之后签订的书面买卖合同为准，故房屋的总价款为3575524.5元。但在履行过程中，在被告已经实际交付了部分购房款，即1929803.07元之后，双方又以口头的方式改变了书面合同中的约定，即双方口头约定被告焦方叔直接向第三人交通银行、建设银行分期偿还贷款的方式支付剩余购房款。因分期偿还贷款包括本金和利息，故该口头约定改变了房屋的总价款，即未交付的房款部分应以约定偿还的贷款本金1500000及利息为准；关于被告辩称的房屋维修款28422元，因被告并未提供证据加以证明，故本院不予支持；二、关于被告尚未给付的购房款数额问题，至2006年7月29日，王伟红本金213591.7元、利息33905.82元（含罚息，计算至2006年7月29日）；任南燕本金219628.67元、利息37144.7（含罚息，计算至2006年7月29日）；胡雪林本金219629.13元、利息37144.77（含罚息，计算至2006年7月29日），以上共计本金652849.5元及利息108195.22元尚未偿还。另原告向第三人建设银行缴纳的保证金，因借款人逾期还款，在王伟红、任南燕、胡雪林名下第三人建设银行将原告的保证金用于偿还贷款142500元，故被告焦方叔还应当依据双方的口头约定给付原告以上贷款的本金及利息761044.72元、扣除的保证金142500元，以上共计为903544.72元；关于原告诉请的利息，因被告未能依据双方的约定履行给付义务，故给原告造成的利息损失应当由被告承担，即被告应当给付原告以上本金652849.5元，自2006年7月30日起至付清借款本金之日止，按贷款合同中约定的月利率4.65‰计算利息；关于原告诉请的利息的损失问题，原告要求被告承担按银行同期贷款利率双倍的计算利息，因双方对于逾期支付购房款的违约责任约定不明，且原告也未能提供足够的证据证明因被告未支付以上贷款本金、利息的给原告造成了损失以及损失的具体数额，故对于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求不予支持；三、关于被告答辩称该房屋无法办理房产证，被告行使同时履行抗辩权拒绝支付剩余购房款的问题，依据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款的规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”而本案中，原、被告双方在书面合同中约定由被告焦方叔在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，甲方给予协助。《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在庭审中，被告焦方叔未能举证证明其曾依照双方约定向房地产行政主管部门申请权属登记，也未举证证明其要求原告履行协助义务，而被告拒绝履行该协助义务。故本案的事实不符合以上先履行抗辩权的法律规定，故本院对于被告的抗辩意见不予支持。但又因双方的约定如因甲方的过失造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，并由原告将已付款退还被告，并赔偿被告的损失。故被告可以依据双方的约定要求原告履行办理权属登记协助的义务，如原告拒绝或因原告的原因无法办理房屋权属登记的，被告可以要求退房并由原告承担违约责任。但在本案中，被告未提出反诉，仅仅主张先履行抗辩权，对此被告可以另行告诉。综上，依照《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款、《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告焦方叔于本判决生效后十五日内向原告吉林省弘丰实业集团有限公司给付本金652849.5元及利息108195.22元；二、被告焦方叔于本判决生效后十五日内向原告吉林省弘丰实业集团有限公司给付以上本金652849.5元的利息（自2006年7月30日起至付清借款本金之日止，按月利率4.65‰计算）；三、被告焦方叔于本判决生效后十五日内向原告吉林省弘丰实业集团有限公司给付142500元；四、驳回原告吉林省弘丰实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，本案申请执行的期限为二年。案件受理费26380元，由原告吉林省弘丰实业集团有限公司负担8793元，由被告焦方叔负担17587元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 张德军审判员 塔 磊审判员 汤 丹二〇一五年四月三十日书记员 罗 越 更多数据：