（2014）闸民三（民）初字第1104号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-06-26

案件名称

夏海燕与李静房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

夏海燕,李静,林明湖

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第二百一十六条

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2014）闸民三（民）初字第1104号原告夏海燕。委托代理人朱庆生，上海市宝恒律师事务所律师。被告李静。第三人林明湖。原告夏海燕与被告李静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判。本案于2014年5月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年10月31日依职权追加林明湖作为本案的第三人参加诉讼，并于2014年12月16日再次开庭进行了审理。原告夏海燕的委托代理人朱庆生，被告李静（第一次到庭）到庭参加诉讼，第三人林明湖经本庭传票传唤未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告夏海燕诉称，其是外地来沪找房开店的理发师，2013年6月经人介绍认识被告，被告称其有房屋可以租给原告作为理发用店并能帮原告办理营业执照。遂原、被告于2013年6月6日就上海市闸北区灵石路XXX弄XXX号约35平方米的房屋（以下简称“系争房屋”）签订租赁合同，原告亦对系争房屋进行装修并添置了设备，随后原告得知系争房屋产权人系上海景迪投资管理有限公司（以下简称“景迪公司”），被告无权出租，也无法在此营业。随后，原告即要求被告退租却遭拒，被告仍要求原告继续支付租金，原告拒绝后又遭到了被告的打、砸和封门，致使原告在经济上受到了重大损失。故诉至法院，请求判令：1、要求被告赔偿原告装潢费人民币58，385元（以下币种均为人民币）；2、要求被告返还原告租金36，000元及押金6，000元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告李静辩称，原告承租系争房屋时被告已告知原告其系转租，且并没有赚取差价，其从第三人林明湖处承租包括系争房屋在内的两间房屋，租金共计12，000元，转租后每间各6，000元。原告与被告雇佣的工人系老乡，对于系争房屋系林明湖从景迪公司承租，以及林明湖有权出租房屋原告均是知情的。被告确实收取了原告从2013年6月6日至2013年12月6日的房租及押金，原告装修时其在隔壁经营面馆并帮助原告进行装修，原告承租系争房屋后一直实际经营至2014年4月。故不同意原告的诉讼请求。第三人林明湖未答辩。经审理查明，包括系争房屋在内的上海市闸北区灵石路XXX弄XXX-XXX号、735弄1-28、31-54号房屋于1999年12月28日登记至上海浦联房地产发展公司（以下简称“浦联公司”）名下。2011年7月1日，浦联公司出具委托书，委托景迪公司自2011年7月1日起至2021年6月30日全权负责其名下商铺租赁业务。2012年（合同误写为“2002年”）10月23日第三人林明湖（承租方、乙方）与景迪公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将闸北区灵石路XXX弄XXX号／47号甲一楼建筑面积为55.5平方米的商铺出租给乙方，乙方承诺该承租房屋仅作为超市使用，租赁期限从2012年11月1日至2014年12月31日止，每月租金3，870元，每月管理费1，658元，物业服务费每月每平方米1元，上述费用3个月预付一次，先付后用。在租期内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租，严禁店中店、擅自分割转租，若经发现，均属违约，甲方有权终止合同。乙方承诺在租赁期间不将该房屋承租权转让给第三方或与第三方承租的房屋交换使用或将新公司的经营权转让给他人。2012年10月24日，被告（承租人、乙方）与第三人（出租方、甲方）《铺位租赁合同》，载明：第三人将包括系争房屋在内的上海市闸北区灵石路XXX弄XXX号、47号甲出租给被告，租期自2012年11月1日至2014年10月30日止。年租金为144，000元，以现金方式每半年支付一次，被告支付押金10，000元；租期内被告未经第三人同意，不得私自出租或主让铺位，否则甲方有权收回铺位并不予以退还押金。2013年6月6日，原告夏海燕（承租方、乙方）与被告李静（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将系争房屋出租给原告使用，房屋建筑面积35平方米，租赁用途为理发店，租期自2013年6月6日起至2014年10月31日止；月租金6，000元，现金支付，租金每6个月结算一次，提前七天支付下期租金，押金6，000元。租赁期满，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并结清应付费用后，经甲方确认押金无息退还给乙方。房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关费用。甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。甲、乙双方如有特殊情况，需要提前终止本合同的，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金6，000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同最后手书一条补充条款：营业上的任何纠纷和金钱由乙方负责，甲方有变动，乙方可以直接与房东续签合同，乙方保证遵守法规和政府相关规定，合法经营，因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿。同日，被告出具收据，载明收到原告支付2013年6月6日至2013年12月5日房租共计36，000元，押金6，000元。2013年6月7日，上海平越建筑装潢有限公司出具收据两张，载明交款单位创时尚理发店，收款方式现金，收款金额分别为26，000元和28，160元，收款事由人工费、材料费。同日李文真向原告手书一张《材料费及人工费（包工包料）》，载明：灵石路XXX弄XXX号闭口价人工费26，000元，材料费按实结算，共计28，160.20元。原告亦在该单据上签字确认。2013年6月15日，上海睿尊广告有限公司出具销售单一张，载明向创时尚专业造型（地址上海市闸北区灵石路XXX弄XXX号）出售展板、喷塑立体字等物品共计4，225元。被告对上述收据及手书清单均不予认可。2014年3月17日，景迪公司发出通告，载明：其与第三人签订的合同有效，第三人与被告有关系争房屋签订的合同未经其确认，属无效合同，被告又将该房屋转让给理发店、牛肉拉面馆其不予支持，现接消防局要求在2014年3月底前撤清，该房屋（现理发店）作为消防通道。其考虑到租赁户及上门顾客的安全，意识到消防通道的重要性，已多次出面与理发店店主沟通要求搬离（且有消防局同志在场），并作出让步（提供该店别的两处地方供他选择经营），可该店主不停劝告，还在公司办公室扬言要转让该房屋的经营权及使用权，要价600，000元。故提示准备承租系争房屋的人员，切莫上当受骗。原告表示该通告系景迪公司于2014年3月底发给其的。另查明，载明接报时间为2014年4月4日的上海市公安局案（事）件接报回执单载明：报警人夏海燕，内容：2014年4月3日13时12分，报警人使用XXXXXXXXXXX报警称，在系争房屋底楼有十几人闹事，把其电拉掉了，并在砸东西，经民警现场了解，报警人称其所租赁的灵石路XXX弄XXX号门面房（创时尚理发店）被另一人林明湖带人用电焊将门土封掉。双方因此纠纷。载明接报时间为2014年4月29日的上海市公安局案（事）件接报回执单载明：报警人夏海燕，内容：2014年4月29日，原告到派出所报案，案情如下：系争房屋系原告于2013年6月6日从房东李静处承租。2014年4月3日李静曾派人强行用电焊将门封死并将原告赶走，但原告物品均在房屋内。2014年4月29日原告来到系争房屋，发现房屋正在装修，原告的物品均不见了，故拨打“110”报警了。后刑队进行了现场勘查，经勘查：1、从门进入；2、离开方式：原路返回；3、损失物品：转灯2只，时价每只850元；冰箱1台，产品柜1个，时价2，000元；理发椅子6把，每把750元；镜台6个，每个500元；热水器1台，时价1，335元；剪刀8把，每把160元；梳子20把，共计200元；染发、烫发等护理产品多种，价格无法统计；电饭锅1个，无法提供价格；飞碟加热器1台，500元；陶瓷烫机器1台，1，600元；洗头床1个，1，000元；健康证4本；毛巾80条，共计640元；吹风架4个，每个30元；探头1个，烫发杠多个；价目表1个，210元；日常生活用品被子、衣服等。以上物品有价格的，均系2013年6月购买，无法提供发票及特征。承租系争房屋时候，原告与被告签订过租赁合同，但因双方产生纠纷，致合同未到期被告强行将原告赶走。2014年4月30日，第三人在上海市公安局闸北分局彭浦镇派出所接受讯问，在相关讯问笔录中其陈述到：其是系争房屋的小房东（大房东是开发商），其将系争房屋出租给李静，李静又将系争房屋转租给夏海燕，因4个多月未收到房租，其就从李静处将房子收回了，现在正在进行装修，原先夏海燕经营的理发店内一些物品，如洗头台子、空调、洗衣机、热水器及部分理发用具等被暂时存放在彭越浦路XXX弄XXX号XXX室家里，还有一部分被夏海燕拿走了，李静承租其门面房当时未到期。审理中，原告提交被告在百姓网上发布的商铺出租信息截屏，用以证明被告将系争房屋出租给原告之后仍在网上发布招租信息。该截屏附有系争房屋照片并载明：闸北区灵石路35平方黄金商铺，原先是好德超市，现在经营美容美发，生意火爆，周边小区众多，每月盈利几万以上。由于店主要回老家发展，所以打算转让此店。……房租每月6000元，一次性店面装修10万（包括所有美发、空调等设备），也可作轻餐饮。联系电话XXXXX****XX（被告手机）。对于该截屏，被告表示系应原告要求帮原告代为发布，时间在2013年12月底，当时其向原催讨下期房租，原告表示系争房屋没有办法办理营业执照，不同意继续支付租金，并表示不再续租，故要求被告帮忙转租并要求150，000元的转让费。信息上的照片是原告发给被告的，原告一直在系争房屋内经营。原告则表示，该截屏证明被告在将系争房屋出租给原告之后，因为不能办理营业执照，被告要把房屋转让，要求原告拍摄照片，在网上发布转租信息。2014年6月24日，原告代理人向本院申请调查令核实景迪公司是否系室系争房屋产权人，景迪公司作出说明称，系争房屋产权归浦联公司所有，其是受股东委托租赁经营，位于灵石路XXX弄XXX号的房屋属于楼梯通道，有原施工图为证，即属于消防通道。审理中，第三人林明湖曾到庭接受本庭询问，表示系争房屋产权属于浦联公司，浦联公司委托景迪公司出租系争房屋。其自1999年左右就与景迪公司建立租赁关系，最后一份合同租期至2014年12月31日截止。其与被告的租期也至2014年12月，租金每月12，000元，开始被告自己经营餐饮，后无法继续经营就将其中一间转租给原告，一间转租给拉面馆。被告转租其并不知情。在2014年过年前，因为被告有2个月租金未支付，第三人以被告的名义发函给原告，希望原告能尽快付清房租。第三人曾直接和通过浦联房产、景迪公司与原告沟通，原告表示要求办理营业执照或赔偿120，000元的装修损失，故致协商未果。4月份的封门其事先已发出通知，时间在当天下午一点半，当时原告还在经营，因原告不同意支付租金，故将系争房屋房门封住并张贴告示，要求原告支付租金并领物品。但期间原告从房屋后窗将可移动物品搬走，剩余的物品因为时间太长第三人已经处理掉。浦联公司是知道第三人与被告的租赁合同的，虽第三人与景迪公司的合同约定不能转租，但系争房屋附近的房屋普遍存在转租的情况，原告承租部位确系消防通道。原告本人到庭接受本院询问表示，其到上海做理发生意已经20年了，之前承租的地方于2013年4月动迁，其在6月开始找新的门面，在系争房屋门上看到了出租信息，当时被告正在经营隔壁面店，被告表示系争房屋可以办理营业执照，让孩子落户读书。承租后花费5万余元进行装修，但装饰过程中被告告知自己系争房屋不能办理营业执照。工商部门曾口头告知原告系争房屋不能经营，没有书面通知。催讨租金均是被告进行的。2014年4月第三人上门把电拉掉，原告当时在系争房屋内玩，第三人把原告拉出系争房屋，把大门拉下来并焊住，随后就报警由警察进行处理。当时正值清明，原告仅是将楼上居住房屋内的物品搬走，系争房屋内的物品没有搬走。签订租赁合同的时候原告没有看过产权材料，因为无法办理营业执照，无法继续经营，故要求被告予以赔偿，被告曾提出再次将系争房屋转租用转让费作为赔偿金。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、手机截屏、通告、上海市公安局案（事）件接报回执单两张、照片十张、询问笔录、收据两张、结算单、销售单、景迪公司证明及施工图以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，原告以系争房屋出租人景迪公司不同意第三人转租被告以及系争房屋系消防通道违反消防相关强制性规定为由，认为原、被告就系争房屋之间的房屋租赁合同无效。对此，本院认为，根据查明的事实，系争房屋所在部位确系消防通道，被告将其转租给原告确不符合相关法律规定，且系争房屋经过多次转租，且均未经过出租人同意，故原、被告之间的房屋租赁合同属于无效合同。合同确认无效后，对于无效后果的责任承担则需要结合本案的实际情况综合衡量。首先，从合同的签署来看，原告作为承租人在订立租赁合同时，对出租房屋权属情况应尽注意义务，且从原、被告签订的租赁合同可以看出原告对于被告并非系争房屋产权人系明知。其次，从合同的履行来看，原、被告签订的租赁合同中并未对办理营业执照一节进行约定，且原告在装修过程中即发现系争房屋无法办理营业执照，理应及时止损，但原告仍将系争房屋装修完毕，并置办经营所需物品，结合第三人封门之时系争房屋内仍留存全套经营所需物品，综合原告自己提交的手机截屏中显示原告在系争房屋内开展业务，故本院有理由相信至系争房屋封门之时原告仍在系争房屋内实际经营。再次，从原告主张权利的时间节点来看，原告在明知被告无权出租系争房屋，且在景迪公司告知其系争房屋所属部位属消防通道，仍未及时主张自己权利，而是至系争房屋无法继续使用才主张权利，该情节与原告之陈述相悖且有违常理。综上，本院认为原、被告双方对于合同无效均存在过错，均应承担相应责任。原告在明知被告无权转租系争房屋仍签署租赁合同且实际占用使用房屋，对原告实际占用系争房屋的期间，其应支付相应的占有使用费。至于原告诉请要求被告赔偿装修损失一节，考虑在租期内系争房屋即由第三人封门导致无法使用，且被告及第三人对于系争房屋装修均是知晓，虽原告未能提交确实的装修凭证，但根据被告及第三人的自认以及本案查明的事实，根据原、被告的过程责任，酌情确定原告的装修损失为40，000元。现原、被告之间的租赁合同被确认为无效，且事实上已无法继续履行，加之原告已经搬离系争房屋，故被告理应退还押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告李静应于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏海燕装修损失40，000元；二、被告李静应于本判决生效之日起十日内返还原告夏海燕押金6，000元；三、驳回原告夏海燕其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，307.70元（原告夏海燕已预缴），由原告夏海燕承担1，357.70元，被告李静承担950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　魏思奇代理审判员　　吴晓婕人民陪审员　　吴妮娜二〇一五年四月三十日书　记　员　　洪　捷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。关注微信公众号“”