（2014）嘉平民初字第1170号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-16
案件名称
周治平与江文军、蓝美仙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
平湖市人民法院
所属地区
平湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周治平,江文军,蓝美仙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉平民初字第1170号原告：周治平。委托代理人：潘熙、荀书锐，上海通润律师事务所律师。被告：江文军。被告：蓝美仙。委托代理人：江文军，男，1967年9月26日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区紫金新村*幢***室，系其丈夫。原告周治平与被告江文军、蓝美仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理，依法由审判员朱跃飞适用简易程序独任审判，并于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人潘熙、被告江文军（也系被告蓝美仙委托代理人）参加诉讼。2014年8月11日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人潘熙到庭参加诉讼，被告汪文军、蓝美仙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，并于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人潘熙、被告江文军参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年5月2日，原告与被告江文军经嘉兴市乍浦镇小施中介居间通过传真签订房屋转让合同1份，约定原告购买被告所有的平湖市乍浦东方巴黎城43幢204室房屋，房屋总价370000元，当场预付定金20000元，余款350000元于2014年5月31日前过户时一次性付清。原告遂支付定金20000元，并由嘉兴市乍浦镇小施中介出具收条1份。次日，中介将定金转入被告江文军帐户。2014年5月7日，被告江文军通过中介通知，要求原告于2014年5月9日前付清余款。原告被迫于2014年5月9日将350000元通过转帐支付被告江文军。被告江文军出具了日期为2014年5月8日的收条1份。双方签署了房屋转让合同（缴税），并由浙江省平湖市公证处办理了房屋买卖合同公证。被告江文军委托中介支付物业管理费4600元。2014年5月12日，原告依约要求被告办理房屋产权过户手续，但被告要求原告承担此前已支付的物业管理费。原告为此与被告多次协商未果，故诉至法院，请求判令：一、被告江文军、蓝美仙依约将平湖市乍浦镇东方巴黎城43幢204室房屋的产权过户至原告名下；二、被告支付原告违约金74000元；三、本案诉讼费由两被告承担。原告当庭增加诉讼请求，要求被告将诉争房屋交付给原告。被告答辩称，被告系在原告和中介的要求下被迫支付了物业费4600元。经公证的房屋买卖合同并非被告的真实意思表示，请求法院确认原、被告在浙江省平湖市公证处签订的房屋买卖合同无效。原告也未要求被告提供契证和发票，故被告并未违约。原告为证明其主张的事实，向本院递交了以下证据材料：一、房屋转让合同、委托书各1份，证明2014年5月2日，原告与被告江文军经小施房产中介居间通过传真签订了房屋转让合同1份，约定原告以370000元的价格向被告购买平湖市乍浦镇东方巴黎城43幢204室房屋。二、收条1份及中介身份信息1份，证明原告依约当场支付定金20000元，并由小施房产中介出具收条1份。三、中国工商银行自动柜员机客户凭条2份，证明2014年5月3日，小施房产中介通过银行存款的方式将20000元定金分2次存入被告江文军的账户。四、账户明细1份，证明2014年5月9日，原告支付被告购房款210000元。五、收条1份，证明被告江文军于2014年5月9日收到购房款350000元，原告已付清全部房款。六、房屋转让合同（缴税）、房产交易登记信息表、公证书各1份，证明2014年5月9日，原、被告签署了房屋转让合同（缴税）并办理房屋买卖合同的公证手续。七、房屋所有权证书及土地使用权证书各1份，证明诉争房屋所有权及土地使用权归两被告所有。八、收条1份，证明小施房产中介收到被告江文军委托中介支付的物业管理费4600元。九、原告与被告江文军之间联系的短信5条，证明原告与被告江文军联系，被告称需原告将其已支付的4600元归还，才会寄契税证等材料，且有撤销公证收回房屋的意思。十、小施房产中介快递文件及快递单各1份，证明2014年5月14日，小施房产中介发送快递给被告江文军，告知其将诉争房产的契证及不动产发票寄到中介处协助原告过户，但中介至今未收到相关材料。十一、租赁合同、佣金收条、租金收条、收据存根（复印件）各1份，证明原告因被告违约行为无法搬入诉争房屋，只得另租房屋而支付佣金500元、3个月租金4500元、押金1500元、搬运费2000元，被告应赔偿原告上述损失。十二、详情说明1份，证明原告所述情况属实，因小施房产中介未退回已代被告支付的物业费，被告拒不提供契证等材料导致原告无法办理过户手续。十三、收据1份，证明被告支付的4600元是交给房产公司的物业费。十四、快递单、情况说明、电话呼叫记录各1份，证明小施中介于2014年5月14日将1份通知送至被告家中。被告质证认为，证据一，房屋转让合同上甲方不是被告江文军本人签字的，是伪造的；委托书是被告江文军起草并签名后传真给了小施中介。证据二，被告未见过该收条，对中介信息无异议。证据三，无异议。证据四，无异议。证据五，无异议。对证据六、证据七的真实性无异议，当时在公证处是小施房产中介一名男职员在操作，被告只是在合同上签字。证据八，钱是被告支付的，但被告未收到过收条。证据九，无异议。证据十，被告未收到该证据。证据十一，对真实性无法确认，且与本案无关联。证据十二，被告并没有不配合原告办理过户手续，由于被告江文军当时在海南岛，所以无法回来办理相关事宜，被告支付了4600元，但并未收到收条，小施房产中介未说明办理过户手续需要契证和不动产发票，对此被告也不清楚。对证据十三的真实性无法确认，且被告支付的4600元和收据上的金额也不一致。证据十四，被告没有收到该通知，快递单上没有被告签名，电话清单也没有加盖公章，是无效的。被告提供如下证据：一、契证、发票各1份，证明契证和发票确在被告处，被告愿意交给原告。二、机票及登机牌各1份，证明被告从2014年5月10日到2014年7月8日期间在海南。原告质证认为，对证据一的真实性无异议，该证据证明本案诉争房屋办理过户所需的契证和原始发票目前仍在被告处，是被告违约。对证据二的真实性无异议，但对被告所要证明的内容有异议，被告即使在异地也应当配合原告办理房产过户手续。经审核，本院对证据认证如下：被告对原告提供的证据一中的委托书无异议，故小施房产中介有权代表被告签订房屋转让合同，并收取定金，本院对原告提供的证据一、证据二、证据三予以采信。被告对原告提供的证据四、证据五、证据九无异议，本院予以认定。原告提供的证据六、证据七，被告对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。原告提供的证据八，被告自认支付过该款，故本院予以认定。原告提供的证据十、证据十四，本院对其真实性予以认定，但不能证明小施房产中介所邮递的通知已送达被告。原告提供的证据十一，真实性难以确定，且与本案缺乏关联性，本院不予认定。原告提供的证据十二，结合本案的其它证据及原、被告的陈述，本院对其合理部分予以认定。原告提供的证据十三，本院予以认定。被告提供的证据一，原告对其真实性无异议，本院予以认定。被告提供的证据二，本院对其真实性予以认定，但与本案无关联。基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：被告江文军与被告蓝美仙系夫妻关系，二被告于2010年4月12日购买了平湖市乍浦东方巴黎城43幢204室房屋。2014年5月2日，被告江文军出具了委托书1份，注明：本人江文军委托乍浦小施房产销售乍浦东方巴黎城43幢204室，净拿价370000元整，过户时间以产证出来（5月31日前）为准，付款方式为一次性付款。同日，小施房产中介（施影）以被告江文军的名义与原告签订房屋转让合同1份，约定被告将平湖市乍浦东方巴黎城43幢204室房屋（建筑面积约90平方米）转让给原告，房屋总价370000元，签约当日付定金20000元，余款350000元于2014年5月31日前过户时一次性付清。原告当日支付定金20000元，小施房产中介出具收条1份，并于次日将定金转入被告江文军帐户。2014年5月6日，诉争房屋办理了房屋所有权证和国有土地使用证登记，二被告各占50%产权。2014年5月8日，原告支付被告购房款350000元，被告江文军出具相应收条1份。2014年5月9日，原告与二被告签订房屋转让合同（缴税）1份，约定被告将诉争房屋转让给原告，该合同上注明房屋缴税申报价为310000元。同日，原、被告再次签订房屋买卖合同1份，约定被告将坐落于平湖市乍浦东方巴黎城43幢204室房屋（建筑面积90.65平方米）以370000元的价格转让给原告，房款已付20000元，其余350000元于2014年5月9日付清，款清交房；房屋交付日前发生的物业管理费等由被告承担，交付后发生的费用由原告承担；本合同签订后，双方应当在30天内按照国家规定缴纳各项税、费并到房屋产权登记机构进行产权登记；本合同签订后，双方必须全面履行，如有违反，由违约方承担房屋成交价的20%违约金。该房屋买卖合同经浙江省平湖市公证处公证。2014年5月9日，被告向小施房产中介支付物业管理费4600元，小施房产中介于2014年5月10日向嘉兴市穗和置业有限公司支付物业管理费4568.80元。此后，原告去办理房产过户登记手续，但因缺少契证及售房发票而未果。原告向被告催要上述材料，但被告要求原告支付4600元物业费才同意将材料给原告，双方由此形成纠纷。涉案房屋至今尚未过户登记至原告名下。本院认为，原告与小施房产中介于2014年5月2日签订的房屋转让合同，由于小施房产中介取得了被告江文军授权，故该房屋转让合同合法有效；原、被告于2014年5月9日签订的房屋转让合同（缴税）系双方当事人为缴税而签订，该合同不能作为确定双方权利义务的依据；原、被告于同日签订的房屋买卖合同由双方当事人到场签名，该合同的形成时间晚于2014年5月2日签订的合同，且经过公证处公证，故原、被告应以该合同的约定全面履行合同义务。被告主张该房屋买卖合同不是其真实意思表示，要求确认该合同无效，本院认为，被告对其主张未提供相应证据证明，本院不予采信。根据该房屋买卖合同约定，诉争房屋在原告付清购房款后，被告即应交房，故原告付款当日，即2014年5月9日，被告应将房屋交付给原告，现被告未履行该义务，显属违约，故原告请求被告交付诉争房屋的请求，本院予以支持。被告抗辩称其已将房屋交付给原告，但未能提供相应证据证明，本院不予采信。根据房屋买卖合同的约定，原、被告应在合同签订后30天内缴纳各种税费并办理产权过户登记手续，但被告以原告未支付4600元物业费为由拒绝提供部分过户材料，本院认为，该物业费系原、被告签订房屋买卖合同前结欠，根据双方约定理应由被告承担，被告的要求缺乏依据，现被告未按约协助原告办理房屋产权过户登记手续，显属无理，故原告要求被告协助办理诉争房屋产权过户登记手续的请求，本院予以支持。鉴于被告未按约履行交付房屋及协助办理房屋产权过户登记手续的义务，故原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持，至于违约金的数额，原、被告约定为房屋成交价的20%，即74000元，本院认为，原告未提供充分证据证明其因为被告违约而造成的经济损失，且被告亦主张违约金约定过高，请求法院予以适当减少，本院根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，酌情予以确定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江文军、蓝美仙于本判决生效后十日内向原告周治平交付坐落于平湖市乍浦东方巴黎城43幢204室房屋，同时协助原告周治平办理该房屋的产权过户登记手续；二、被告江文军、蓝美仙于本判决生效后十日内支付原告周治平违约金（计算方法：以370000元为基数，自2014年5月10日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，至被告履行完毕第一项判决义务之日止）；三、驳回原告周治平的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由原告周治平负担650元，被告江文军、蓝美仙负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长 金晓明审 判 员 朱跃飞人民陪审员 张 军二〇一五年四月三十日书 记 员 朱骏健