（2015）杭滨民初字第281号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-03
案件名称
浙江南都物业管理有限公司与赵晖物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江南都物业管理有限公司,赵晖
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭滨民初字第281号原告浙江南都物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。法定代表人韩芳，该公司董事长。委托代理人（特别授权）钱瑛、杨玲，浙江浙杭律师事务所律师。被告赵晖。原告浙江南都物业管理有限公司诉被告赵晖物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理，依法由审判员季隽虹适用简易程序独任审判，2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告浙���南都物业管理有限公司的委托代理人钱瑛、被告赵晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江南都物业管理有限公司诉称：被告购买了江滨花园14幢3单元402室房屋一套，并于2002年6月5日与原告签订《前期物业服务协议》一份，双方建立物业服务合同关系。业主委员会成立后，又与原告签订正式的物业服务合同三份。2003年5月4日，被告所购房屋及车位正式交付。原告按合同约定向被告提供物业服务，但自2011年1月1日开始至2012年12月31日，被告拒绝按合同约定向原告支付物业服务费、车位服务费。经原告书面催讨，被告仍未支付。被告逾期支付的行为显然违约，应按合同约定向原告支付违约金。为保护原告的合法权益，原告特根据我国相关法律之规定，向贵院提起诉讼，请求判决：1、被告向原告支付物业服务费6727.84元，车位服务费960元；2、被告支付原告逾期支���上述费用而产生的滞纳金3114.97元（暂时计算至2014年8月31日，之后计算至实际支付之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求为被告支付2011年1月1日至2012年12月31日的物业服务费4814.4元，车位服务费960元。被告赵晖辩称：一、原告所述与事实不符。1、原告要求答辩人支付2014年1月1日至2014年8月31日物业服务费、车位服务费及相关滞纳金，在答辩人提出该时段费用已交纳并持有相应发票后，直到现在才进行核准，并当庭变更诉讼请求，说明原告在提起诉讼前并未尽到审查的义务。2、原告要求答辩人支付2011年1月1日至2012年12月31日物业服务费、车位服务费及相关滞纳金，有违事实。2010年9月10日，杭州市气象台发布全市暴雨预警，2010年9月11日，台风“莫兰蒂”带来强降雨，但原告未对9月11日的暴雨作出任何防范措施，也未及时告知车主车库进水情况，最后导致相当部分车主的爱车未能移出车库。这次水灾中被淹车辆达到110多辆，答辩人家庭用车浙A-×××××也于江滨花园4号车库被淹，造成严重损失。为应对此次群体事件，原告同意对车辆受损业主免除两年物业管理费，作为损失赔偿，为此答辩人免交2011年1月1日至2012年12月31日物业服务费、车位服务费。因时间久远，答辩人仅保有当时一份物业通知，及相关汽车受损修理材料，未能存有当时业主委员会、物业其他通知等相关文书资料。3、答辩人持有原告于2013年10月27日开具的2013年1月1日至2013年12月31日相应物业服务费、车位服务费发票。答辩人缴纳相应费用当时，原告并未被要求缴纳2011年1月1日至2012年12月31日的相关费用，原告也未对答辩人缴纳上述费用作上年度欠费抵扣。2011年1月1日至2012年12月31日期间，答辩人未收到原告要求缴纳费用的通知，说明原���曾承诺答辩人免交上述费用。4、答辩人于2011年9月至2013年11月不在滨江花园常住，答辩人持有期间在市区租房记录。法院转来原告的“物业费催缴通知单”、“律师函”，答辩人均未收到过，“投递详单”关于答辩人的联系电话号码，答辩人在2008年后已停用，“投递详单”也没有显示任何答辩人签收证明。被答辩人提供的“律师函”，签署日期为“2014年6月26日”，涉嫌文书伪造，显示的投递结果：宁莉莉代收，此人为原告公司员工。5、根据原告提供的江滨花园物业服务合同：“业主需在每半年首月的10号前预付半年的物业服务费用”，原告于2014年12月2日提起民事诉讼，答辩人对该诉讼的诉讼时效存疑。二、原告对答辩人提起的《民事起诉状》中对事实前因后果只字未提，违背当时对答辩人的赔偿承诺，其实质是原告违背履行与答辩人达成的有关车辆损失赔偿协议，而非“物业服务合同纠纷”。三、原告利用作为企业在法律资源上的优势，和答辩人作为自然人在法律知识的略势，假借法律手段，不当谋求商业利益最大化，浪费社会公众资源，有违社会公平、社会公德。综上，原告所诉与事实不符，证据有重大瑕疵，其各项诉讼请求均应予以驳回。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据一、江滨花园物业服务合同，证明原、被告之间存在物业服务关系的事实。证据二-四、业主基本情况登记表、验房登记表、入伙手续书、车位有偿使用手续书，证明涉案房屋已经完成了交付手续，原告有权向被告收取物业管理服务费和车位服务费等费用的事实。证据五-八、物业费催缴通知单、投递详单、律师函一组，证明原告向被告书面催缴物业服务费的事实。被告赵晖为支付其反驳意见，提交如下证据材料：证据一、2014��物业发票，证明被告已缴纳当年物业费。证据二、2010年车库浸水事件相关报道，证明该事实存在，被告免交2年的物业费。证据三、2013年物业发票，证明被告已缴纳2013年物业费，被告免交2年物业费。证据四-五、2010年物业通知、汽车受损修理材料一组，证明车库浸水事实存在且对被告造成损失。证据六、2011-2013年租房合同，证明被告未收到相关书面催款通知等。对原、被告提交的证据材料，本院结合双方的质证意见，认证如下：被告对原告证据一-四无异议，原告对被告证据一无异议，本院对上述证据的三性均予以确认。原告对被告证据二-四的真实性无异议，但对关联性有异议，认为车库浸水不是被告可以拒交物业费的理由，以及不能证明原告承诺被告可以免交2年物业费，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告证据五的关联性有异议，认为该证据与本案无关，本院认为该汽车修理材料与被告证据二印证了车库浸水事实，对其该项证明力予以确认。原告对被告证据六的关联性有异议，认为无法证明被告2013年没有收到催收物业费通知书、律师函等材料的事实，且后面的补充是手写，没有签字盖章，本院对该证据的真实性予以确认。被告对原告证据五-八发表质证意见如下：2013年3月的物业费催缴通知单，投递单虽然显示拒收，但在此期间，被告不在江滨花园居住，不存在被告拒收的事实；2013年9月的签收也只是第三方的记录，被告没有收到上述材料；2014年的邮件是宁莉莉代收，宁莉莉为原告公司员工。本院认证如下：原告该组证据中，2013年3月的EMS邮寄单及催缴通知单显示原告向被告在江滨花园小区的住址发出催缴2011年1月至2012年12月底的物业服务费及车位服务费的相关通知，但在该邮件的改退批条中显示为“拒收”，被告对该“拒收”行为不予承认，本院认为结合被告证据六，被告在该期间存在租房另住的情况，而改退批条中“拒收”字样的形成并不明确，原告亦未提交相应的证据补强，故本院对该组证据的证明力不予采相，即对原告主张的2013年3月份之催缴事实不予确认；原告有关2013年9月中旬的催缴材料显示系被告本人签收，本院对该组证据综合予以认定；原告有关2014年7月的催缴材料显示系原告员工签收，本院对该组证据不予以认定。依据上述有效证据与原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：被告赵晖系坐落杭州市滨江区江滨花园14幢3单元402室房屋业主。原告则系为江滨花园提供物业服务的物业公司，与小区的业主委员会先后签订了三份物业服务合同。其中第二份合同约定的服务期限自2010年8月1日始至2012年7月31日止；业主需在每半年首月的10号前预付半年的物业服务费用，未缴纳的应自逾期之日起按逾期费用每日万分之五的标准支付违约金等；第三份合同约定的服务期限自2012年8月1日始至2013年12月31日止，其他有关物业服务费用的收费用标准、缴费时间等与前一份合同一致。因被告未缴纳2011年至2012年两年的物业服务费及车位服务费，原告于2013年9月份向被告发出催缴通知单，要求其支付2011年1月1日起至2012年12月31日止的物业服务费及车位服务费用共计5534.40元。被告于2013年10月27日、2014年9月29日向原告各支付了2013年、2014年整个年度的物业服务费与车位服务费，对2011年至2012年的相关费用仍未缴纳。另，2010年9月11日因受台风影响导致强降雨，江滨花园出现车库进水，导致包括被告在内的部分业主的车辆被淹受损。本院认为：本案争议的焦点是被告主张因原告的过失导致其车辆受损，原告因此同意免收被告两年物业服务费及车位服务费的抗辩理由是否成立。因原告对被告的该项主张不予认可，故应由被告承担举证责任。本案中，被告不能提交原告承诺免收两年物业服务费及车位服务费用的书面材料这一直接证据，也不能证明原告对此存在口头承诺；被告在2013年、2014年已交纳当年度的服务费而未交纳2011年至2012年的服务费这一事实，尚不足以证明系得到了原告免收的承诺；此外，从原告2013年9月份向被告发出催缴通知书也可以证明原告并未同意被告免交该两年的服务费。综上，本院对被告该项抗辩不予支持。然而依物业服务合同的约定，物业服务费用为每半年在首月的10日预缴，即2011年1月1日至6月30日的费用应于2011年1月10日前付清，2011年7月1日至12月31日的费用应于2011年7月10日前付清，原告于2013年9月才向被告催收，已过诉讼时效，故本院对原告主张的2011年度物业服务费��车位服务费的请求不予支持。对被告2012年所拖欠的费用，原告系在诉讼时效内主张，本院予以支持，然被告并非恶意拖欠该费用，而是因为车辆在原告提供物业服务的车库内被水淹，存在着与原告的协商解决过程，故对原告主张逾期付款的违约金请求本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵晖于本判决生效之日起七日内支付原告浙江南都物业有限公司自2012年1月1日开始至2012年12月31日止的物业服务费2407.20元、车位服务费360元，共计2767.20元。二、驳回原告浙江南都物业有限公司的其他诉讼请求。如果赵晖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告浙江南都物业有限公司负担13元，被告赵晖负担12元。浙江南都物业有限公司应于本判决书生效之日起十日内到本院退费，赵晖应于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）审 判 员 季隽虹二〇一五年四月三十日代书记员 邱 悦 来自：