（2015）包民二终字第88号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-12-24
案件名称
内蒙古迪百隆商业管理有限公司诉陈江房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区包头市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区包头市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古迪百隆商业管理有限公司,陈江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）包民二终字第88号上诉人（一审被告）内蒙古迪百隆商业管理有限公司，住所地：内蒙古包头市昆都仑区团结大街13号街坊（龙达建工集团楼院内）104室。法定代表人乔丽娜，该公司董事长。委托代理人曹中强，内蒙古晨鹿律师事务所律师。被上诉人（一审原告）陈江，男，1990年6月22日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古包头市。上诉人内蒙古迪百隆商业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第4154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成由审判员范丽宏担任审判长，审判员蔚厉、代理审判员乔瑞全参加的合议庭，并于2015年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古迪百隆商业管理有限公司（以下简称迪百隆公司）的委托代理人曹中强，被上诉人陈江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年7月28日，陈江与迪百隆公司签订《租赁合同书》一份。陈江租赁迪百隆公司位于包头市昆都仑区包头市龙晟小商品批发中心第一层A123、A124号商铺，经营洗化用品。双方约定租期为一年，自2014年9月28日起至2015年9月27日止，年租金为21446元、物业管理费11092元，合计32538元。双方约定，陈江向迪百隆公司交纳3000元经营保证金，合同到期后如双方无续租意向，陈江无违约、违规、无商品质量投诉索赔的，合同终止后30个工作日后，迪百隆公司全额无息退还陈江所交保证金。双方约定，若陈江在迪百隆公司没有违反合同约定的情况下提前解除合同，视为陈江违约，陈江负责赔偿违约金5000元。陈江从2014年7月27日开始至2014年8月22日，陆续向迪百隆公司交纳租金、物业管理费共计32538元和经营保证金3000元。2014年9月25日，迪百隆公司向陈江发出《关于项目延迟开业的通知函》，通知陈江商铺延迟至2014年10月19日开业，共推迟开业时间21天，推迟21天结算房租。2014年10月30日陈江向迪百隆公司送达《退租声明》，要求解除双方签订的《租赁合同》，陈江自愿承担违约金5000元，并在退租事宜确认后三日内搬出商铺。迪百隆公司签收该声明后仍未理会，陈江于2014年11月4日搬出商铺，要求迪百隆公司给予答复，协商退租事宜，迪百隆公司仍不理会。故陈江诉至法院，请求判令：1、解除陈江与迪百隆公司签订的《租赁合同书》；2、迪百隆公司退还陈江剩余房租、经营保证金、物业费，共计29022元；3、诉讼费由迪百隆公司承担。一审法院认为，陈江与迪百隆公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。双方在合同中己对于陈江提出解除合同的条件进行了约定，即“若陈江在迪百隆公司没有违反合同的情况下提前解除合同，视为陈江违约，陈江负责赔偿违约金5000元”。现陈江自愿承担5000元违约金，要求解除合同，符合双方合同约定。陈江于2014年10月30日将书面的《退租声明》送达迪百隆公司，双方合同己经解除。迪百隆公司辩称根据商业惯例，该合同是有固定期限的一次性缴费，不可变更和解除，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，法院不予采信。因迪百隆公司延迟开业21天，故陈江开始使用该商铺的时间应从2014年10月19日开始计算。双方均认可，陈江于2014年11月4日腾出房屋，故房租和物业管理费计算的时间应截止至2014年11月4日。迪百隆公司称陈江在《退租声明》中未要求迪百隆公司退还剩余房租和物业管理费，合同也未作此约定，故不同意退还剩余房租和物业管理费。根据法律规定，合同解除后，对于未实际履行部分，应当终止履行；对于已经履行完毕的，根据双方合同性质和履行情况，一方当事人可要求对方采取补救措施。具体到本案《租赁合同书》，陈江己经将合同约定的全部价款支付给迪百隆公司，但因合同解除，陈江不再继续使用本案诉争商铺，迪百隆公司无需继续向陈江履行提供商铺使用权的义务。故迪百隆公司在扣除5000元违约金后，应当将陈江未使用部分的房租和物业管理费26022.5元（32538元-32538元÷365天×17天-5000元）退还陈江。合同约定，陈江交纳迪百隆公司的3000元保证金，在合同履行完毕后，如陈江不存在违约等情形，迪百隆公司将该笔保证金退还陈江。现陈江单方要求解除合同的行为，即属于违约行为，故陈江要求迪百隆公司退还3000元经营保证金的诉讼请求，不符合双方合同约定，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告陈江与被告内蒙古迪百隆商业管理有限公司签订的《租赁合同书》；二、被告内蒙古迪百隆商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告陈江退还剩余房屋租金、物业管理费共计26022.5元；三、驳回原告陈江的其他诉讼请求。案件受理费263元（陈江己预交），由被告内蒙古迪百隆商业管理有限公司承担。宣判后，迪百隆公司不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由陈江承担。其上诉理由是：一、迪百隆公司与陈江签订是《商铺租赁协议书》，而不是普通的房屋租赁协议，是约定有固定期限的一次性缴费，不可变更和解除租约协议，协议一经签订租金不退不涨。迪百隆公司作为一个大型综合性批零商厦，向陈江提供的不仅仅是一个商铺，而是整体销售服务网络体系。在对外招商过程中，所有商铺均是以“年”为单位对外销售租赁并提供相应服务的，合同一经成立，租金或合约购买金均不能返还。因在租约和销售商品的合约中均规定了固定期限，迪百隆公司作为该商铺的所有权人也无权再行涨价。二、双方签订的协议中无退费约定，陈江提出的《解约通知》中也没有退费请求，其退费请求无合同依据。租赁合同第八条明确约定了5000元的违约金，并不是指陈江可以有权提前解除合同，而是指陈江在经营期间如提前解除合同，撤销店铺经营而给迪百隆公司商厦整体经营带来不利影响，进而给迪百隆公司造成损失的，违约方应当承担的违约金，这一条款是指在不退还任何费用的基础上，由违约方单独承担的违约赔偿，该条款并没有说明承担了违约金就可以退费的相关内容。三、陈江请求解除租约并不是因租赁的商铺在经营中突然发生了什么重大变化，而是陈江又看上了包百小商品零售商铺，自己调整经营地点所致。因陈江提前解除合同，空置商铺的行为对迪百隆公司的经营是一种严重的损害，很可能会带来不必要的连锁反应，陈江为满足自己的经济利益而不顾迪百隆公司的经济损失所作出的单方面的解约无法律根据和合同依据。陈江答辩称，一审判决程序合法、认定事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈江与迪百隆公司签订的《租赁合同书》是一份有固定期限的合同，是在某一时间段连续发生权利义务的合同，并不是迪百隆公司所称的一次性即权利义务终止的合同。因此陈江依照《合同法》第九十三条的规定和双方签订的《租赁合同书》第八条的规定，陈江在承担解除合同的违约责任时，可以单方面解除《租赁合同书》。《租赁合同书》中约定租赁商铺和支付租金的权利义务自合同解除时终止，迪百隆公司理应退回陈江未履行合同期间的商铺租金。支付违约金和退回租金并不矛盾，解除合同必然会产生合同签订双方的权利义务终止，陈江因权利义务的终止不需继续承担支付租金的义务。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方签订的《租赁合同书》能否解除；如果解除，迪百隆公司是否应退还陈江剩余的房租26022.5元。对此应从以下几方面分析判断：首先，迪百隆公司提出双方签订的《租赁合同书》是有固定期限的一次性缴费，不可变更和解除的主张缺乏事实和法律依据；其次，双方在合同中对解除合同的条件进行了约定，现陈江自愿承担5000元违约金，要求解除合同，符合双方合同约定，且陈江于2014年10月30日将书面的《退租声明》送达给迪百隆公司，符合《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定。一审法院判决在扣除5000元违约金后，迪百隆公司应当将陈江未使用部分的房租和物业管理费26022.5元退还陈江并无不当；一审法院判决陈江单方要求解除合同的行为，即属于违约行为，驳回其要求迪百隆公司退还3000元经营保证金的诉讼请求正确，本院予以维持。综上，迪百隆公司的上诉主张证据不足，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人内蒙古迪百隆商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 范丽宏审 判 员 蔚 厉代理审判员 乔瑞全二〇一五年四月三十日书 记 员 贺 颖附本判决所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。 微信公众号“”