（2014）穗荔法民三初字第2074号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-07-31
案件名称
周汉声与王国志租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周汉声,王国志
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗荔法民三初字第2074号原告：周汉声，住址广东省汕头市龙湖区。委托代理人：王乃迪，广东人民时代律师事务所律师。被告：王国志，住址广东省增城市。委托代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。原告周汉声诉被告王国志租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告周汉声的委托代理人王乃迪、被告王国志及其委托代理人陈伟安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周汉声诉称：2010年8月11日，原、被告签订商铺出租合同，约定：原告将位于广州市站西路26号环球国际商贸中心一期409室（以下简称涉案房屋）出租给被告；2011年4月6日至2012年4月5日每月租金13500元，2012年4月6日至2013年4月5日每月租金14600元，2013年4月6日至2014年4月5日每月租金15800元；未经原告同意，被告不得转租。原告后得知被告违反合同约定私自将商铺转租给陈某牟利，转租期为2012年6月28日至2014年6月27日，租金第一年是23000元、第二年是25300元，赚取每月的差价甚至高达9500元。另，本应由被告支付的水电费、管理费，但被告拒不支付；原告只能先行支付给管理处。据此，请求判令：1、被告支付违约金56880元；2、被告支付水、电费及管理费9092.20元；3、被告承担本案的全部诉讼费。被告王国志辩称：原告的诉讼请求不明确，原告已于2013年7月将涉案房屋出售给案外人，合同约定转让房屋须提前三个月通知被告，如此推算原告应在2013年3月份通知承租人、房屋实际使用人退出房屋。原告与陈某于2012年9月18日签订就本案涉案房屋的租赁合同，租赁期限到2014年8月31日，用于陈某办理营业执照，即原告于2012年9月18日已非常清楚且同意被告将涉案房屋转租给陈某，现原告以被告未经原告同意私自转租起诉被告，完全没有理据。2014年3月份合同还没有到期的情况下，原告就终止了原、被告的合同，不存在被告转租涉案房屋给陈某超出原、被告签订的合同期限的问题，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：广州市荔湾区站西路26号第四层409房是原告周汉声名下的房产，用途为非居住用房，房地产权证号码C3××98。2010年8月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区站西路26号409房号的房地产（房地产权证号码C3××98）出租给乙方作写字楼用途使用，建筑面积63平方米；租赁期限从2011年4月6日至2014年4月5日止；2011年4月6日至2012年4月5日月租金额为人民币13500.00元，2012年4月6日至2013年4月5日月租金额为人民币14600.00元，2013年4月6日至2014年4月5日月租金额为人民币15800.00元；乙方向甲方交纳人民币27000.00元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金人民币27000.00元退回乙方、抵偿租金；租赁期间转让该房屋时，须提前3个月书面通知乙方；乙方如需要办理相关营业执照、街道备案，由甲方协助办理，一切房屋出租税费、电费、水某、电话费、宽带费及物业管理费等均由乙方负责缴纳，与甲方无关；未经甲方同意，乙方不得将承租的地方转租或分租以及做任何形式的抵押等等。后原、被告达成一致意见第三年的租金即2013年4月6日至2014年4月5日的租金按二年的租金13500.00元／月履行。为了少纳税，原、被告于2011年5月16日签订了一份《广州市房屋租赁合同》，该合同的出租人是原告、承租人是被告开办的广州瓦洛杰鞋业有限公司，并于2011年5月18日在工商部门办理了备案登记，该合同约定租赁期限为2011年5月16日至2014年5月15日，月租金额6000.00元。原、被告均承认该合同只用于工商登记，双方实际履行的是双方于2010年8月11日签订的《广州市房屋租赁合同》。2012年5月2日，被告（甲方）与陈慧（乙方）签订《出租合同》约定：甲方将广州市站西路26号环球国际商贸中心一期409室以人民币23000元／月有偿租给乙方使用；每年递增10%，即第二年租金25300元／月；乙方必须于每月28号前将租金预付甲方指定的账号；租赁期间有关该物业的管理费、水电费、工商税务以及债权债务等费用由乙方负担，与甲方无关；租期暂定两年即2012年6月28日至2014年6月27日等等。2012年10月9日，陈某以涉案房屋的地址为注册地址办理了个体工商户营业执照，后该个体工商户营业执照于2014年3月7日注销。2014年3月底，陈某将涉案房屋直接交还给原告。原告于2014年7月将涉案房屋出售给案外人，并于2014年7月29日向广州市雅宇物业管理有限公司缴交了涉案房屋在2014年1月1日至2014年5月31日的水某230.31元、2014年2月1日至2014年6月30日的电费3141.28元、2014年3月1日至2014年7月31日的管理费5720.55元。2014年9月26日，原告提起本案诉讼，以被告未经原告同意私自转租涉案房屋为由，诉请被告支付违约金等。本院认为：原告与被告于2010年8月11日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。陈某以涉案房屋的地址为注册地址于2012年10月9日办理了个体工商户营业执照，而办理个体工商户营业执照按常理是需要业主提供营业执照注册地址的房地产权证的；另，原告提供的有广州市雅宇物业管理有限公司加盖公章的《关于环球国际商贸中心一期409室使用的情况》，证实陈某于2014年3月底将涉案房屋直接交还给原告；故本院认定原告对被告将涉案房屋转租给陈某是知道的，且是经原告同意的。原告与被告于2010年8月11日签订的《广州市房屋租赁合同》，只是约定未经原告同意被告不得将涉案房屋转租或分租，并没有约定被告未经原告同意将涉案房屋转租，被告需承担什么责任。以上所述，原告以被告未经原告同意私自转租涉案房屋为由，请求被告支付违约金56880元的诉讼请求，本院不予支持。原告（甲方）与被告（乙方）于2010年8月11日签订的《广州市房屋租赁合同》的第八条第3项约定：“一切房屋出租税费、电费、水某、电话费、宽带费及物业管理费等均由乙方负责缴纳，与甲方无关。”所以涉案房屋在租赁期间的水某、电费、管理费应由被告承担。被告向原告承租将涉案房屋后，将涉案房屋转租给陈某，根据合同的相对性，原告垫付了涉案房屋在被告承租期间的水某、电费、管理费，被告应向原告返还，被告向原告返还后可另行向陈某主张权利；因陈某已于2014年3月底将涉案房屋直接交还给原告，故原告诉请被告支付2014年1月1日至2014年3月31日的水某、2014年2月1日至2014年3月31日的电费、2014年3月1日至2014年3月31日的管理费的诉讼请求本院予以支持，原告诉请的其余水某、电费、管理费则不予支持。原告于2014年7月29日向广州市雅宇物业管理有限公司缴交了涉案房屋在2014年1月1日至2014年5月31日的水某230.31元、2014年2月1日至2014年6月30日的电费3141.28元、2014年3月1日至2014年7月31日的管理费5720.55元；因原告提供的水某、电费、管理费发票没有各月份费用的具体数额，所以本院根据公平、合理的原则酌定涉案房屋在2014年1月1日至2014年3月31日的水某为138.19元（230.31元÷5个月×3个月）、2014年2月1日至2014年3月31日的电费为1256.51元（3141.28元÷5个月×2个月）、2014年3月1日至2014年3月31日的管理费为1144.11元（5720.55元÷5个月×1个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：1、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告王国志向原告周汉声支付水费138.19元、电费1256.51元、管理费1144.11元。2、驳回原告周汉声的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元，由原告周汉声负担1400元，由被告王国志负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 何锦堂审 判 员 王 燕人民陪审员 丘德薇二〇一五年四月三十日书 记 员 李惠琦钟细妹 来自