（2014）穗增法民三初字第158号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-09-22
案件名称
陈志、龙伟文与郑礼贤、邱蔓琳、曾志鹏买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
增城市人民法院
所属地区
增城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈志,龙伟文,王燕慧,曾志鹏,郑礼贤,邱蔓琳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条
全文
广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗增法民三初字第158号原告：陈志，住广东省广州市天河区。原告：龙伟文，住广东省广州市海珠区。被告：王燕慧，住广东省广州市越秀区。第三人：曾志鹏，住广东省广州市越秀区。第三人：郑礼贤，住广东省潮安县。第三人：邱蔓琳，住广东省深圳市龙岗区。原告陈志、龙伟文诉被告王燕慧、第三人曾志鹏、郑礼贤、邱蔓琳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志、龙伟文、被告王燕慧到庭参加诉讼，第三人曾志鹏、郑礼贤、邱蔓琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈志、龙伟文诉称：2012年4月17日王燕慧与龙伟文签订了《新塘环球国际纺织交易中心转让协议》，约定由王燕慧购买位于增城市新塘镇光华路19号“嘉骏豪苑”首层、夹层、二层总面积约2万平方米的商铺。另，龙伟文作为陈志的委托代理人代表陈志签订《转让协议》。签订《转让协议》后，由于王燕慧资金困难无法支付全部购房款，于2013年8月10日与陈志、龙伟文签订《补充协议书》确认拖欠陈志、龙伟文购房款2500万元。为此，陈志、龙伟文诉至法院，请求法院判令，一、王燕慧向陈志、龙伟文支付2500万元；二、王燕慧向陈志、龙伟文支付购房款利息（利息按银行同期贷款利率计算），自起诉之日起至王燕慧支付购房款之日止；三、诉讼费由王燕慧负担。被告王燕慧书面答辩称：王燕慧是受公司的实际控制人委托与邱蔓琳合作向陈志、龙伟文购买位于增城市新塘镇光华路19号嘉骏豪苑楼首、二层及夹层的商铺。因王燕慧公司的实际控制人与陈志、龙伟文谈妥成交价由原来的2亿元提高到2.4亿元，但公司没有通知邱蔓琳，并且将已接收的商铺没有与她联名，又将部分商铺抵押出去，导致邱蔓琳认为王燕慧公司的实际控制人损害了她的权益，于是向增城市人民法院起诉并查封了商铺。同时，因王燕慧受其公司的实际控制人的委托将所购商铺抵押给其他债权人，部分又转让给了100多个小业主，小业主不能接收商铺于是到增城市公安局上访，政府介入维稳，公安以涉嫌刑事诈骗立案。为解决纠纷及小业主问题，王燕慧公司的实际控制人与陈志、龙伟文、曾志鹏、邱蔓琳、郑礼贤在2013年8月10日商议签订了一份《协议书》，决定解除在2012年4月17日签订的《新塘环球国际纺织交易中心转让协议》以及相关的一切补充协议，郑礼贤收购王燕慧未交付的余下商铺并解决收购范围内的小业主问题，其他事项由王燕慧受其公司的实际控制人委托与陈志、龙伟文、曾志鹏另外签订补充协议约定。但是，龙伟文、陈志、曾志鹏趁着情况复杂，要求王燕慧在签订上述《协议书》的同时一定要签订《补充协议》，订明王燕慧还要分别向陈志、龙伟文支付2500万元及向曾志鹏支付2500万元，否则他们就不签订上述《协议书》，以此威胁阻止不配合解决小业主问题，当时龙伟文、陈志、曾志鹏还诱骗王燕慧及王燕慧公司实际控制人称签订这份《补充协议》都是等日后商场盘活了，有钱的时候才会追收。他们现在却出尔反尔，不守承诺，提起诉讼。由于众所周知，王燕慧并不是购买上述商铺的真正控制人，只是台前代理人，如今成了替罪羊，已经负债累累，全部财产都被法院查封或处置，现在没有偿还能力了，请求法院公正判决。第三人曾志鹏、郑礼贤、邱蔓琳未陈述意见。经审理查明：2012年4月17日，曾志鹏、龙伟文（甲方）与王燕慧、邱蔓琳（乙方）签订编号为穗誉景某字[2012]0034号《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》，载明“甲方拥有所有权权属的广州增城新塘镇光华路19号嘉骏豪苑（即新塘环球国际纺织服装交易中心）首层1万平方米、夹层2千平方米、二层8千平方米的产权。……一、广州增城新塘镇光华路19号嘉骏豪苑（即新塘环球国际纺织服装交易中心）首层10000㎡，夹层2000㎡、二层8000㎡总转让价款200000000元给乙方。……二、本协议签订三个工作日内支付定金500万元，十五天内支付第一期购商铺款陆仟伍佰万元购商铺款，……第二期柒仟万元应在第一期汇款后45天内支付。第三期陆仟万元扣除甲方早前借乙方贰仟万元，余款肆仟万元应在第二期汇款后45天支付。……三、银行按揭款作为乙方支付款的部分，在转让交易过程中所产生的税费，应由各自承担和负责。……四、乙方在签订协议后，未能按期支付第一期购铺款，甲方有权单方面终止本协议。如乙方未能按期支付第二期购商铺款给甲方，则乙方每天按欠付金额的0.5%支付违约金给甲方，直至欠款付清之日止。乙方欠款超过80天，则属乙方严重违约，甲方有权终止协议，并追究乙方违约责任。……”。2012年4月17日，曾志鹏、龙伟文（甲方）与王燕慧（乙方）签订《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议的装修费补偿协议》，载明“根据甲乙双方签订的穗誉景某字[2012]0034号合同，现经双方协商一致，特订立本装修补偿协议：一、乙方支付给甲方补偿费总额为人民币陆仟万元，即按每平方米3千元的装修费补偿标准，按实际转让面积支付给甲方。……四、本协议作为穗誉景某字[2012]0034号的补充合同，一式叁份，均具有法律效力”。后，曾志鹏、龙伟文（甲方）与王燕慧（乙方）倒签了一份日期为2012年4月17日的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》，载明“甲方拥有所有权属的广州增城新塘镇光华路19号嘉骏豪苑一期（即新塘环球国际纺织服装交易中心）首层、夹层、二层共两万平方米的产权。现甲方同意将本权属物业全部转让给乙方……一、甲方同意将广州增城新塘镇光华路19号嘉骏豪苑一期（即新塘环球国际纺织服装交易中心）首层10266.82㎡，夹层1953.34㎡、二层8160.45㎡，合计面积20380.61㎡，以均价12000元/㎡，总转让价款244567320元。……二、本协议签订三个工作日内支付定金￥500万元，十五天内支付第一期购商铺款￥6500万元，……第二期购商铺款￥7000万元应在第一期购商铺款汇款后45天内支付。第三期购商铺款￥104567320元应在第二期购商铺款汇款后45天内支付。……三、在交易过程中产生的税费，应由各自承担和负责。……四、乙方在签订协议后，未能按期支付第一期购铺款，甲方有权单方面终止本协议。如乙方未能按期支付第二、第三期购商铺款给甲方，则乙方每天按欠付金额的0.5%支付违约金给甲方，直至欠款付清为止。乙方欠款超过80天，则属乙方严重违约，甲方有权终止协议，并追究乙方违约责任。……”。2013年8月10日，曾志鹏、陈志、龙伟文（甲方）与王燕慧（乙方）签订《补充协议书》，载明“甲、乙、邱蔓琳三方在2012年4月17日签订了一份《新塘环球国际纺织交易中心转让协议》……由于在签订前述协议时，乙方向甲方和邱蔓琳分别隐瞒了合同的真实情况，所以为明确乙方实际购买嘉骏豪苑的总价格为人民币2.4亿元，甲方和乙方又签订一份《新塘环球国际纺织交易中心转让协议》（日期倒签为2012年4月17日）。……由于乙方在签订上述相关协议后擅自将部分商铺进行抵押或销售……2013年8月，为帮乙方处理小业主纠纷并提供相关资金，甲、乙双方与邱蔓琳、郑礼贤四方签订《协议书》（以下简称四方协议）……一、乙方确认截至签订本协议之日止，除已向甲方支付的购铺款和违约赔偿金外，乙方尚欠甲方购铺款共计人民币5000万元（其中曾志鹏应收2500万元，陈志（龙伟文）应收2500万元）……二、甲方有权自签订本协议之日起依据本补充协议，通过包括诉讼在内的各种法律途径向乙方追索本补充协议第一条所约定的款项。乙方不得以四方协议或之前签订的协议及文件作为拒绝付款的抗辩理由。但自签订本补充协议之日起一年内，甲方不得就嘉骏豪苑商铺向乙方主张债权。……”。2013年8月10日，曾志鹏、龙伟文（甲方）、王燕慧（乙方）、邱蔓琳（丙方）、郑礼贤（丁某）签订《协议书》，载明“鉴于：甲、乙、丙三方在2012年4月17日签订了一份《新塘环球国际纺织交易中心转让协议》，约定乙、丙方共同向甲方购买位于增城市新塘镇光华路19号嘉骏豪苑的首层、夹层及二层总面积约2万平方米的商铺。甲方已将首层2151.71平方米、二层7154.33平方米、夹层1953.34平方米商铺交付给乙方，尚有首层8115.11平方米，二层1006.12平方米商铺未交付。……经平等协商，四方达成如下条款共同执行：一、甲方与乙方、丙方之间的权利义务（一）甲、乙、丙三方一致同意，自本协议生效时起，解除三方在2012年4月17日签订的《新塘环球国际纺织交易中心转让协议》以及相关的一切补充协议（函件）……甲方和乙方的权利义务关系按双方另行签订的补充协议来确定。……二、丁某承接上述商铺的条件，（一）向甲方支付人民币7200万元。（二）与乙方的抵押权人共同解决涉及小业主的问题……（四）代乙方补偿甲方的各项损失共人民币495万元。……三、甲方与丁某之间的权利义务（一）丁某向龙望公司的法定代表人蒋某划付人民币3000万元，由其监管款项……（四）上述首、二层商铺均过户出证及归档后五个工作天内，丁某向甲方再支付4095万元……”。2013年8月10日，邱蔓琳出具《担保函》，载明“郑礼贤于2013年8月10日与曾志鹏、龙伟文、王燕慧、邱蔓琳就解决嘉骏豪苑商铺项目事宜签订了一份《协议书》，其中《协议书》第三条第（四）款上述首、二层商铺均过户出证及归档后五个工作天内，丁某向甲方再支付3645万元……现本人对郑礼贤在上述条款中应付甲方的3645万元债务，承担连带保证责任，保证期限二年”。2014年8月27日，陈志、龙伟文向本院出具《声明书》，载明“……一、龙伟文（陈志）、曾志鹏与邱蔓琳之间原来买卖合同的权利义务已由《协议书》的条款所取代，目前双方已友好解决了彼此之间的纠纷。二、目前龙伟文（陈志）、曾志鹏与郑礼贤正妥善履行《协议书》中双方的权利义务，与增城市人民法院的（2014）穗增法民三初字第158号案的诉讼请求没有关系。三、我们只是依据《补充协议书》的约定要求王燕慧承担付款责任，不会要求邱蔓琳、郑礼贤在（2014）穗增法民三初字第158号案中承担任何责任。……”。另查明，陈志、龙伟文于2013年12月12日向本院提起诉讼。审理中，陈志、龙伟文主张以下事实：一、其两人与王燕慧倒签《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》，签订时间不记得了；之所以与王燕慧倒签上述协议，是因为王燕慧依据有邱蔓琳签名的合同说涉案商铺是2亿元收购的，但是实际涉案商铺的金额为2.4亿元，为了明确涉案商铺的真实价格，才与王燕慧倒签了上述协议。二、其两人并没有胁迫、欺诈王燕慧倒签上述协议。三、其两人与王燕慧倒签上述协议中约定出售的涉案商铺与陈志、龙伟文、王燕慧、邱蔓琳签订《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》中约定出售的商铺以及邱蔓琳、郑礼贤签订的《协议书》中约定解决一系列争议问题的商铺均是同一涉案商铺。四、其两人与邱蔓琳、王燕慧签订的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》约定涉案商铺金额为2亿元，该协议中第二条“……第三期陆仟万元扣除甲方早前借乙方贰仟万元，”中载明的曾志鹏、龙伟文向邱蔓琳、王燕慧借款2000万元并非事实，只是当时王燕慧说方便财务上进出账才做了如此记载，因此上述合同中商铺的交易金额为1.8亿元；同时，其两人与王燕慧签订的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议的装修费补偿协议》中约定装修费是6000万元；上述两协议的金额相加即为涉案商铺的真实价格2.4亿元。五、其两人认可王燕慧已经支付了涉案商铺转让款1.05亿元。六、其两人认为与邱蔓琳、王燕慧、郑礼贤签订的《协议书》，约定解除的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》是与邱蔓琳、王燕慧签订的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》，而不是与王燕慧倒签的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》。七、其两人认为虽然与邱蔓琳、王燕慧、郑礼贤签订的《协议书》约定郑礼贤应支付给曾志鹏、龙伟文合计7695万元，但解决涉案商铺的所有纠纷后，预计最终只能再收到900万至1000万元左右。八、其两人称与王燕慧倒签的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》约定价格为244567320元，上述金额与邱蔓琳、郑礼贤签订的《协议书》中约定郑礼贤应支付曾志鹏、龙伟文7695万元和王燕慧已经实际支付的1.05亿元之和相比多出62617320元，但是王燕慧没有经济能力了，即使让王燕慧补偿超过5000万元，王燕慧也不可能有能力补偿。九、陈志、龙伟文两人之间是合作关系。十、其一直是同王燕慧协商涉案商铺的买卖事宜，王燕慧从未说过是受其他人指派就涉案商铺买卖事宜与陈志、龙伟文进行商谈，同时王燕慧也没有证据证明其是受其他人指派签订《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》及《补充协议书》，因此，只要求王燕慧承担责任。审理中，王燕慧主张以下事实：一、其不记得上述倒签《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》的时间。二、王燕慧称受自己老板的委托签订上述《补充协议书》及倒签《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》，并非是自己的意思表示，上述协议约定一年内陈志、龙伟文、曾志鹏不得向王燕慧主张权利，虽然现在已经超过一年期限，但是自己已没有经济能力支付给陈志、龙伟文2500万元商铺款。本院认为：现陈志、龙伟文据以起诉的基础为与王燕慧倒签的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》及陈志、龙伟文、曾志鹏与王燕慧签订的《补充协议书》。至于上述协议是否为当事人的真实意思表示，协议中所约定商铺的价款是否真实有效。本院综合分析如下，一、根据陈志、龙伟文自认与王燕慧、邱蔓琳签订《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》约定商铺的实际交易总金额为1.8亿元，同时，陈志、龙伟文亦自认签订前述协议后王燕慧已经支付了1.05亿元给曾志鹏、龙伟文。根据陈志、龙伟文的自认，邱蔓琳、王燕慧理应还需支付7500万元给曾志鹏、龙伟文即完成付款义务。之后，曾志鹏、龙伟文、邱蔓琳、王燕慧、郑礼贤又共同签订《协议书》，约定解除曾志鹏、龙伟文与王燕慧、邱蔓琳签订的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》以及相关的一切补充协议（函件），并约定郑礼贤还应就涉案商铺再支付给曾志鹏、龙伟文合计7695万元，故根据陈志、龙伟文的上述自认，曾志鹏、龙伟文合计可收取的金额为181950000元（已收取王燕慧支付的1.05亿元+约定再收取由郑礼贤支付的7695万元），该金额已经超出陈志、龙伟文自认的与王燕慧、邱蔓琳签订的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》约定的实际交易金额1.8亿元，可知曾志鹏、龙伟文依据前述协议出售涉案商铺的预期经济利益并未遭受损失。二、曾志鹏、龙伟文与王燕慧于2012年4月17日签订了《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议的装修费补偿协议》，邱蔓琳并非该协议的相对方，故该协议的相对方仅为王燕慧与曾志鹏、龙伟文。根据该协议的内容，可知王燕慧承诺向曾志鹏、龙伟文支付涉案商铺6000万元的装修款。上述金额并不包含在曾志鹏、龙伟文与王燕慧、邱蔓琳签订《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》约定的金额内，故上述装修款应由王燕慧自行承担。即根据陈志、龙伟文的自认，王燕慧应承担涉案商铺的付款金额总共为2.4亿元（陈志、龙伟文自认与王燕慧、邱蔓琳签订的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》中约定的实际交易金额1.8亿元＋曾志鹏、龙伟文与王燕慧签订《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议的装修费补偿协议》中约定的6000万元），结合对比曾志鹏、龙伟文与王燕慧倒签的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》中约定涉案商铺价款244567320元的金额，可知曾志鹏、龙伟文通过倒签协议的方式要求王燕慧支付244567320元商铺款并非没有依据。三、王燕慧到庭确认倒签的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》及《补充协议书》均为其本人所签，但辩称上述协议是受公司控制人委托签订，且是在龙伟文、陈志以不履行与郑礼贤、邱蔓琳签订《协议书》为条件胁迫下才签订的，并非其本人意愿真实意愿，但王燕慧并未提供证据予以证实，陈志、龙伟文对王燕慧上述陈述亦予以否认，本院对王燕慧的上述抗辩不予采信。故陈志、龙伟文与王燕慧倒签的《新塘环球国际纺织服装交易中心转让协议》及陈志、龙伟文、曾志鹏与王燕慧签订的《补充协议书》为双方当事人真实意思表示，具备法律效力。结合上文阐述，陈志、龙伟文认可王燕慧已经支付了1.05亿元，另，王燕慧、龙伟文、曾志鹏、邱蔓琳、郑礼贤签订的《协议书》中约定郑礼贤还需支付龙伟文、曾志鹏7695万元，上述两项金额相加仅为181950000元，该金额与王燕慧承诺支付给曾志鹏、龙伟文的2.4亿元金额相比，尚相差58050000元。故曾志鹏、龙伟文、陈志与王燕慧签订《补充协议书》约定王燕慧还拖欠5000万元，上述金额符合陈志、龙伟文自认的曾志鹏、龙伟文与王燕慧最初达成涉案商铺买卖金额的本意，以及曾志鹏、龙伟文出售涉案商铺给王燕慧所取得的预期利益。故现陈志、龙伟文根据《补充协议书》的约定要求王燕慧支付2500万元购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于陈志、龙伟文要求王燕慧从起诉之日按银行同期贷款利率支付2500万元购房款利息的诉讼请求能否得到支持的问题。根据曾志鹏、陈志、龙伟文（甲方）与王燕慧（乙方）于2013年8月10日签订《补充协议书》第二点“……自签订本补充协议之日起一年内，甲方不得就嘉骏豪苑商铺向乙方主张债权。……”的约定，陈志、龙伟文主张权利的时间应为2014年8月10日，但陈志、龙伟文于2013年12月12日即向本院起诉主张上述权利，其行为违背了当初协议约定，故陈志、龙伟文要求王燕慧从起诉之日起即2013年12月12日开始支付利息的主张，显然无事实和法律依据，本院不予支持。但是至约定的一年期满后至今，王燕慧并未主动履行上述协议，其行为确对陈志、龙伟文的利益造成损害，故本院酌定从2014年8月10开始，以2500万元为本金，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算利息至王燕慧付清之日止较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告王燕慧在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈志、龙伟文购房款25000000元及利息（利息从2014年8月10日开始，以25000000元为本金，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至被告王燕慧付清之日止）；二、驳回原告陈志、龙伟文的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166800元，由被告王燕慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 勋审 判 员 赖雯丽人民陪审员 阮健豪二〇一五年四月三十日书 记 员 郑燕玲顾丽娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：