（2015）牡民终字第199号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-05-22
案件名称
薛薇、张以先与王贵立、宁安市房地产开发总公司确认合同无效纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第199号上诉人（原审被告）薛薇，女，1974年5月26日出生，汉族，无职业。上诉人（原审被告）张以先，男，1959年11月6日出生，汉族，个体业主。被上诉人（原审原告）王贵立，男，1966年7月7日出生，汉族，个体业主。原审被告宁安市房地产开发总公司，住所地宁安市宁安镇西大街24号，组织机构代码70263533-4。法定代表人张福歧，男，经理。上诉人薛薇、张以先因与被上诉人王贵立、原审被告宁安市房地产开发总公司确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2014）宁民初字第121号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭审理了此案。上诉人薛薇、上诉人张以先、被上诉人王贵立、原审被告宁安市房地产开发总公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人王贵立在一审中诉称：被告张以先以被告宁安市房地产开发总公司名义开发建设宁安市宁安镇朝鲜族风情街工程期间，将部分门窗安装工程承包给了原告。2007年8月12日，张以先用宁安市宁安镇朝鲜族风情街3号楼0113号门市房和宁安市宁安镇光明小区8号楼0116号车库抵偿了原告的部分门窗工程款。2012年4月7日，以原告为房权人、以张以先为借房人，双方签订了房屋借用协议。该协议约定：张以先借用原告所有的宁安市宁安镇朝鲜族风情街3号楼0113号门市房用作临时售房处，借用期间所有费用由张以先承担。签约后，被告张以先实际使用至2013年8月末。被告薛薇经营的棋牌室位于宁安市宁安镇朝鲜族风情街，与原告的3号楼0113号门市房相距仅十米左右，同在一条街。薛薇明知张以先用3号楼0113号门市房抵偿原告部分门窗工程款的事实。2013年8月下旬，薛薇主动联系原告，与原告商谈购买原告所有和使用的3号楼0113号门市房事宜。由于双方在房价上分歧较大，未能达成买卖协议。随后，薛薇在明知3号楼0113号门市房早已归原告所有和使用的情况下绕开原告，与同样明知3号楼0113号门市房早已归原告所有和使用的张以先以低于原告开出的价格，秘密达成了买卖协议。随后，被告宁安市房地产开发总公司为薛薇出具了商品房买卖合同等相关手续，薛薇得以顺利办理了房屋产权证。原告认为，张以先与宁安市房地产开发总公司是挂靠关系。薛薇与张以先恶意串通，秘密达成3号楼0113号门市房买卖协议，以及宁安市房地产开发总公司为薛薇出具办理房屋产权证所需的商品房买卖合同等相关手续的行为，不仅损害了原告的合法权益，而且违反了相关法律规定，是无效的。因此，原告现要求确认薛薇与宁安市房地产开发总公司、张以先签订的宁安市宁安镇朝鲜族风情街3号楼0113号-0213室买卖合同无效，并由三被告承担本案的诉讼费。上诉人薛薇在一审中辩称：1.本案诉争房屋所有权人是张以先，张以先挂靠在宁安市房地产开发总公司，薛薇从宁安市房地产开发总公司、张以先处购买的朝鲜民族风情街3号楼0113-0213房屋合法有效。薛薇购买之前，该房屋已经抵押给宁安市农村信用合作社，薛薇将房款交付给抵押权人宁安市农村信用合作社750000元，剩余80000元交付给张以先，薛薇共计支付房款830000元。宁安市农村信用合作社解除抵押登记后，薛薇办理了宁安房权证宁安市字第2013034**号房屋产权证书。薛薇已实际接收、占有、使用诉争房屋，薛薇善意取得诉争房屋应当得到法律保护。2.原告王贵立诉称诉争房屋已抵押给王贵立的观点没有证据支持，而且王贵立未与宁安市房地产开发总公司、张以先办理抵押登记，其行为不能对抗第三人。王贵立认为薛薇与张以先恶意串通，损害其合法权益的说法显然不是事实。薛薇与张以先素不相识，薛薇通过宁安市农村信用社拍卖取得该房屋，不存在恶意串通的说法，抵押权人宁安市农村信用合作社有权处置优先受偿抵押物价款。综上所述，薛薇依法取得宁安市宁安镇朝鲜民族风情街3号楼0113-0213房屋没有过错，应当依法保护，依法应当驳回王贵立的诉讼请求。上诉人张以先在一审中辩称：1.张以先与薛薇签订的宁安市宁安镇朝鲜族风情街3号楼0113-0213室的买卖合同真实有效。2013年8月中旬，薛薇在宁安市宁安镇朝鲜民族风情街售楼处，看中3号楼0113-0213室的门市房，准备作为扩大棋牌室经营使用。其中，薛薇并不知道房屋是王贵立占有使用，而且张以先具有宁安市房地产开发总公司的委托书，授权张以先为朝鲜民族风情街的项目经理，具体负责朝鲜民族风情街综合楼开发施工销售等全面工作。被告薛薇以市场的合理价格，购买了张以先开发施工销售的朝鲜民族风情街的门市房，并不存在恶意串通。张以先为了挽回部分损失，将朝鲜民族风情街的门市以合法的手续卖给了薛薇，签订了编号为GF2003-03329的商品房买卖合同。根据我国《合同法》第五十二条的规定，合同无效的法定情形（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。张以先和薛薇签订的买卖合同并不具有以上情形，因此王贵立诉求买卖合同无效不符合法律规定。薛薇在符合法律规定的情况下已办理了房屋的过户更名手续，已经取得了房屋产权证。根据我国《物权法》的不动产登记制度，房屋登记在薛薇名下，现在此处房屋应该属于薛薇所有，而王贵立纠集社会闲散人员无理占据该房屋的行为，致使薛薇无法进入该房屋，是不符合法律规定的。2.王贵立应承担本案的全部诉讼费用。被告张以先与宁安市房地产开发总公司是挂靠关系，被告张以先与原告王贵立是朋友关系，因此张以先把门窗工程从2000年开始一直都承包给王贵立。每次王贵立做完门窗工程，张以先都痛快地给付工程款，但张以先并没有计算的那么清楚，甚至还误以为自己给付王贵立的工程款是不够的。因此，在2007年8月12日口头约定将自己名下位于宁安市光明小区8号楼0116室和宁安市宁安镇朝鲜民族风情街3号楼0113-0213室的房子作价415256元，用于抵付王贵立所施工门窗项目的工程款，王贵立只是给张以先写了一张收据，王贵立并没有办理过户更名手续，也未取得房屋的产权证书。张以先事后在整理账目的时候发现，自2001年12月21日至2007年8月12日期间，给付王贵立工程款为1865840元，而王贵立实际的工程款为1265400元，因此，事实上是王贵立欠张以先工程款600440元。原告王贵立应返还被告张以先两处房产和212190元现金。原告王贵立认为被告张以先将两处房产顶账给王贵立，王贵立就是两处房产的所有权人了，但在两处房屋顶账之后，张以先在对账清单中发现已经超额给付王贵立货款的情况下，多次找到王贵立，要求重新对账，王贵立不但以多种借口拒绝对账，而且仍强制占有房屋。张以先多次讨要房屋未果，由于急需使用房屋，被迫在2012年4月7日与王贵立签订房屋借用协议，约定张以先临时借用房屋三个月，作为临时售房处。在签订房屋借用协议后，张以先又多次找到王贵立要求对账，均遭到拒绝。事实上张以先与王贵立的债务关系不存在。被告张以先虽然将房屋顶账给原告王贵立，但由于并未进行过户更名手续。根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。宁安市房地产开发总公司授权被告张以先为朝鲜民族风情街的项目经理，具体负责朝鲜民族风情街综合楼开发施工销售等全面工作。所以，张以先有处分房屋的权利。现被告张以先主张原告王贵立应立即返还因之前对账多给付王贵立价值415256元的两处房产和现金212190元。综上所述，原告王贵立欠被告张以先工程款627446元，请求人民法院判决原告王贵立返还被告张以先价值415256元的两处房产和现金212190元，并确认被告张以先与被告薛薇签订的宁安市宁安镇朝鲜民族风情街3号楼0113-0213室的买卖合同是真实有效的，并由原告王贵立承担本案的全部费用。原审被告宁安市房地产开发总公司在一审中辩称：该房屋卖给薛薇被告宁安市房地产开发总公司不知情。就该房屋买卖，宁安市房地产开发总公司没有出具相关手续。原审法院认定事实：被告张以先系宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部项目经理。2007年8月12日，张以先用宁安市宁安镇朝鲜族风情街3号楼0113号门市房抵顶了原告王贵立工程款380000元，用宁安市宁安镇光明小区8号楼0116号车库抵顶了王贵立工程款35256元。2012年4月7日，王贵立与张以先签订了房屋借用协议。该协议约定：张以先借用宁安市宁安镇朝鲜族风情街3号楼0113号门市房，用作临时售房处。该房屋在宁安市宁安镇农村信用合作社抵押贷款与王贵立无关。房屋抵顶王贵立工程款，房权归王贵立所有。借用期间所有费用由张以先承担。2003年12月4日，被告宁安市房地产开发总公司与宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部签订了公章使用协议书，约定“项目经理部授权使用宁安市房地产开发总公司项目经理部使用此章，使用此公章，此公章仅限于此工地内部、内业施工使用。经济往来、借贷、签订合同等使用此公章无效，因使用此公章不当产生的后果由使用人承担责任，该工程结束后此公章收回。”被告薛薇在宁安市宁安镇朝鲜族风情街经营棋牌室。该棋牌室与朝鲜族风情街3号楼0113号门市房相距约十米。2013年8月，薛薇与宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部签订了商品房买卖合同，合同编号为GF2003-03329。合同约定：宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部将宁安市宁安镇朝鲜族风情街3号楼0113号门市房（建筑面积191.19平方米）以单价1480元、总价款282961元的价格出售给薛薇。合同上载明的签订日期为2006年12月18日。张以先以借款人名义将0113号门市房在宁安市宁安农村信用合作社办理了抵押贷款，借款期限为2006年12月28日至2007年11月28日。原审法院认为：被告薛薇与宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部签订的商品房买卖合同，虽然薛薇否认合同中载明的价款及签订日期，但该合同能够确认当事人的名称或者姓名、标的和数量，合同成立。薛薇辩称以830000元的价格从被告宁安市房地产开发总公司购买了该争议房屋，因没有证据证实该主张，本院不予采纳。宁安市宁安镇朝鲜族风情街3号楼0113号门市房开发、建设、销售单位均为宁安市房地产开发总公司，张以先以宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部名义对外销售3号楼0113号门市房系无权处分行为。宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部与薛薇签订的商品房买卖合同未得到宁安市房地产开发总公司的追认，该合同应属无效。张以先辩称有宁安市房地产开发总公司的委托书，具有销售朝鲜民族风情街房屋的资格，其辩解没有证据证实，本院不予采纳。薛薇辩称诉争房屋的所有权人是张以先没有事实及法律依据，本院不予采纳。薛薇经营的棋牌室与其所购买的3号楼0113号门市房邻近。薛薇与宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部签订商品房买卖合同时，应当核实所购房屋的实际使用状况。证人王宝玉与薛薇、王贵立均是邻居，其证言可以证明，薛薇对原告王贵立占有、使用该0113号门市房的事实是明知的。商品房买卖合同中记载的价款与薛薇自认的实际支付价款差额巨大，为不合理的低价。薛薇对合同中载明的签订日期予以否认，又不能对此作出合理解释。张以先明知0113号门市房以抵顶工程款的形式卖给了王贵立，其仍与薛薇订立商品房买卖合同，该行为必将导致王贵立与薛薇之间因房屋权属问题产生争议。受让人薛薇明知王贵立实际占有、使用0113号门市房的情况下，其以不合理的低价与没有售房资质及处分权的宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部及其代表张以先签订商品房买卖合同，足以证明薛薇与张以先签订的商品房买卖合同的行为系相互恶意串通，且均具有主观故意，目的是使王贵立丧失对该门市房的占有使用，从而导致张以先以门市房抵顶王贵立工程款的行为得以解除，减少张以先的损失。该行为必将损害王贵立的利益。薛薇辩称善意取得诉争房屋不符合法律规定，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二项的规定，判决如下：被告薛薇与被告宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部签订的编号为GF2003-03329号商品房买卖合同无效。案件受理费100元，由被告薛薇、张以先负担。一审宣判后，原审被告薛薇、张以先不服，向本院提出上诉。上诉人薛薇上诉称：原审法院认定事实不清，证据不足。原审对上诉人薛薇辩称以830000元的价格购买争议房屋没有采信是错误的，其客观事实为上诉人薛薇从农村信用合作联社邱艳主任、姜再伟处得知宁安朝鲜民族风情街3号楼0113号门市抵押给了信用社，所有权人是原审被告宁安市房地产开发总公司项目部经理张以先，并予以联系，上诉人薛薇与张以先协商以830000元购买争议房屋，当时该房屋在信用社处抵押，信用社邱主任让薛薇先偿还400000元房屋抵押贷款，把认定单抽出来，之后，信用社邱主任、姜再伟、上诉人张以先、薛薇共同去房产处办理房屋变更登记手续，上诉人薛薇取得物权，办理完房屋变更登记手续后，上诉人薛薇又将剩余房款430000元付清，以上房屋费用共计830000元。上诉人张以先为了少交税，与上诉人薛薇签订合同总价款为282961元，因此原审法院认定事实不清。原审法院认为上诉人薛薇在明知被上诉人王贵立占有、使用0113号门市房的情况下，以不合理的低价与没有售房资质及处分权的上诉人张以先签订商品房买卖合同系恶意串通是不成立的。原审法院既然查明宁安市房地产开发总公司项目部在经济往来、借贷、签订合同等使用公章无效，那么项目部经理张以先于2007年8月12日用0113号门市房抵顶被上诉人王贵立工程款是无效的、不成立的。原审法院认定上诉人薛薇与张以先恶意串通，目的是使张以先丧失对该门市房的占有使用、从而导致上诉人张以先以门市房抵顶王贵立工程款的行为得以解除、该行为损害了王贵立的利益是于法无据，不成立的。上诉人薛薇依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定善意取得争议房屋。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项属于适用法律错误，上诉人薛薇没有恶意串通，主观上没有过错，更没有损害国家、集体或者第三人利益。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；案件受理费、上诉费由被上诉人负担。上诉人张以先上诉称：一审法院认定上诉人张以先无权处分争议房屋，但经原审被告宁安房地产开发总公司追认，上诉人张以先具备出售涉案房屋的权利，因此一审法院认定事实错误，据此事实作出裁判，显失公平。一审认定上诉人张以先与薛薇恶意串通是错误的，上诉人张以先与薛薇签订的房屋买卖合同的本意只是为了少缴购房费用，真实的购房价格是830000元，真实的购房情况是上诉人张以先于2006年将涉案房屋抵押给农村信用合作联社办理了抵押贷款，上诉人薛薇将750000元交付给信用社，房屋抵押解除后，又将80000元交付给上诉人张以先，然后双方办理了产权变更登记。被上诉人王贵立没有取得争议房屋的产权，其没有任何权利主张上诉人与其他人签订的房屋买卖合同无效，其主体不适格，应驳回其诉讼请求。不动产依据产权登记确定产权人，被上诉人王贵立称其是所有权人，该说法是错误的，因该涉案房屋已经抵押给了信用社，在未解除抵押前，不能进行任何形式的产权变更，而被上诉人王贵立所谓的证据是其强行占有该涉案房屋，在上诉人多次索要无果的情况下，被逼无奈为其出具借房协议取回房屋，一审法院在未查明事实的情况下主观认定被上诉人王贵立系该房屋的实际所有人，这与物权法的规定相矛盾。一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。原审被告宁安市房地产开发总公司述称：坚持一审意见。本案争议的焦点：1.被上诉人王贵立主体是否适格，其与上诉人张以先之间的以房顶张协议是否有效；2.上诉人张以先与薛薇签订的房屋买卖协议是否构成恶意串通以及是否构成其他法定无效情形；3.原审认定事实是否清楚、适用法律是否正确。二审中，上诉人薛薇为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一，证据一组，1.售房照片一张；2.特别说明一份；3.宁安市信用社查询单一份；4.水、电、热费发票。意在证明：1.上诉人薛薇看到宁安市房地产公司贴出的售房公告，其中3号楼0113面积191.19平方米予以出售；2.2013年9月12日上诉人薛薇与宁安市房地产开发总公司项目部达成房屋买卖协议并交付830000元；3.830000元从农村信用社帐号转出；4.上诉人薛薇交付2013年、2014年热费、水费、电费。综上，上诉人薛薇是以合理的价格购买涉案房屋取得物权，并不是恶意串通。上诉人张以先质证称：对该组证据证明问题及形式要件均无异议。被上诉人王贵立质证称：1.票据的合法性真实性没有异议，但是证明不了上诉人要证明的案件事实，这些票据只能证明上诉人薛薇交了相关的费用；2.针对特别说明及售房明细单，两份材料均为复印件，均缺乏合法性、真实性，我们要求提交原件；特别说明的出具单位是宁安市房地产开发总公司项目经理部，是上诉人张以先出具的，所书写的购房额830000元，和上诉人薛薇提供的商品房买卖合同中的280000元有出入，既然二上诉人认为他们签订的商品房买卖合同是真实有效的，门市房的价款应该按合同约定确定。该特别说明在一审没有作为证据提交，形成时间是一审庭审前，不是新证据，没有任何证明力。该特别说明进一步说明商品房买卖合同是上诉人薛薇和张以先恶意串通的结果；3.对售房明细出处及取得时间从证据中看不出来，不能作为定案依据，明细既没有出具人也没有文字说明，不具有合法性、真实性、关联性，证明不了上诉人薛薇所要证明的事实。原审被告宁安市房地产开发总公司质证称：对售房照片有异议，不能证明是宁安市房地产开发总公司贴出的售房通知，在房屋争议之前，我们不知道三方是怎么谈的，对证据2、3、4我们不知情，不知道其内容是否真实。本院认为，该组证据1售房照片的出处无法查证，且上诉人薛薇在上诉状中称其是从信用社处得知争议房屋出售，其举示该证据意在证明的事实与其自认的事实自相矛盾；该组证据2特别说明中的内容没有相关证据予以佐证，其真实性无法查明；该组证据3上诉人薛薇称是农村信用合作联社的查询单，但该查询单上没有信用社公章，其真实性无法查证，且该查询单上也没有资金流向，证明不了上诉人薛薇意在证明的问题；该组证据4水、电、热费缴费票据与本案争议焦点无关；综上，对该组证据不予采信。二审中，上诉人张以先为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一，宁安市房地产开发总公司追认证明一份。意在证明：该诉争房屋经原审被告宁安市房地产开发总公司追认，上诉人张以先对该房屋具有处分权，上诉人张以先将房屋出售给上诉人薛薇不违背相关法律规定，双方买卖房屋的行为是合法有效的，不应被认定为恶意串通。上诉人薛薇质证称：对形式要件没有异议，该证据证明了项目部有销售房屋的权利，上诉人薛薇与项目部的房屋买卖合同是合法有效的。被上诉人王贵立质证称：该追认证明没有出证单位法定代表人签名，也没有制作人签名，不符合法定的形式要件，不能作为定案证据。原审被告宁安市房地产开发总公司质证称：这份证明是我们给张以先出具的，尊重这份证明，请法院合理裁判。本院认为，原审被告宁安市房地产开发总公司认可该追认证明是其出具的，对该证据真实性予以确认。该证据能够证明项目经理张以先对本案争议房屋具有处分权，原审被告对上诉人张以先与薛薇签订房屋买卖合同、将房屋出售给薛薇的行为予以追认，对这一事实予以确认；对上诉人意在证明的其他问题，本院不予采信。证据二，黑龙江省农村信用社贷款还款凭证四张，总计752000元。意在证明：上诉人张以先与薛薇双方对该诉争房屋的购买价款系830000元，由上诉人薛薇向信用社帮助张以先还贷款750000元，剩余80000元交付给上诉人张以先，因此该房屋实际购买价款应为830000元，与市场价值相符，且上诉人张以先与薛薇不存在主观恶意串通，而是依据市场价值将该房屋进行买卖，原审认为上诉人张以先与薛薇的房屋买卖行为系恶意串通是完全错误的，请求二审法院予以更正。上诉人薛薇质证称：对形式要件及证明问题没有异议，该证据真实的还原了客观事实，更加证明薛薇是以830000元购买了门市房，进一步证明一审法院对认定事实没有调查清楚，属于事实不清，适用法律错误，因此一审法院认定薛薇与张以先恶意串通、买卖合同无效是错误的。被上诉人王贵立质证称：对该证据形式要件没有异议，但只能证明张以先、魏喜云、李树林、张辉四人还了信用社贷款，证明不了其他事实，也证明不了上诉人张以先所要证明的案件事实。原审被告宁安市房地产开发总公司质证称：对这个事情我们不清楚，请法院公正裁决。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，证明不了上诉人张以先意在证明的问题，对该组证据不予采信。二审中，被上诉人王贵立为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一，照片2张。意在证明：上诉人薛薇和被上诉人王贵立是邻居，两处门市房仅相隔10米左右，上诉人薛薇明明知道门市房是被上诉人王贵立追讨工程款所得，被上诉人王贵立实际占有使用。上诉人薛薇质证称，该组照片与本案没有关联性，上诉人薛薇并不知道被上诉人王贵立与上诉人张以先存在工程欠款，如果他们之间存在工程欠款，那么被上诉人王贵立为什么没有主张，因此该证据不能作为本案定案依据，因不具备关联性、合法性。上诉人张以先质证称，同意上诉人薛薇质证意见，该组照片无法反映出被上诉人王贵立所称该诉争房屋系其所有的证明效力。原审被告宁安市房地产开发总公司质证称：被上诉人王贵立应该和薛薇的门市房是邻居，但其他事情我们不清楚。本院认为，该证据能够证明上诉人薛薇经营所用的门市房与被上诉人王贵立占有、使用的本案涉案门市房相邻的事实，对这一事实予以采信。根据当事人陈述、结合一审诉辩主张、一审认证证据及二审审理情况，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，原审被告宁安市房地产开发总公司于2015年4月10日出具追认证明，证明内容为：“宁安市房地产开发总公司2003年开发朝鲜风情街建设项目总公司将此项目委托给本公司项目经理部，由项目经理负责综合楼开发、施工、销售等全面工作。2013年9月项目部经理部张以先以宁安房地产开发总公司项目经理部的名义与薛薇签订的朝鲜风情街门市房买卖合同，项目部所售房屋的行为总公司予以认可。特此证明”。本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人张以先负责的项目部无论是否取得本案涉案房屋的处分权，皆不影响其签订的房屋买卖合同的效力，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认为“宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部与薛薇签订的商品房买卖合同未得到宁安市房地产开发总公司的追认、该合同应属无效”属于适用法律错误，本院予以纠正。亦因上诉人张以先与被上诉人王贵立之间的以房顶账协议的效力不以上诉人张以先是否具有房屋处分权为前提，而该协议亦不具有其他法定无效情形，因此，上诉人关于张以先与被上诉人王贵立之间的以房顶账协议无效、被上诉人王贵立不具有本案诉讼主体资格的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人薛薇与张以先负责的宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部签订的GF2003-03329号商品房买卖合同的效力问题。上诉人薛薇与张以先主张双方买卖涉案房屋交易的实际价款为830000元，但二人提供的证据均不足以证实该项主张，故对于二人该项上诉主张，本院不予支持；本案涉案房屋与上诉人薛薇经营的棋牌室近邻，上诉人薛薇购买房屋时应尽适当的注意义务，其应当核实所购房屋的实际使用状况与权利状态，结合一审被上诉人王贵立提供的证人证言，上诉人薛薇在购买涉案房屋时对该房屋由被上诉人王贵立占有、使用的事实是明知的，且其为购房与王贵立进行过商谈，因此其应当知道被上诉人王贵立与上诉人张以先之间存在以房顶账协议，被上诉人王贵立虽然没有取得涉案房屋的物权，但其通过以房顶账协议合法享有涉案房屋的债权并对该房屋占有使用，上诉人薛薇与张以先在明知上述事实的情况下，背着被上诉人王贵立另行签订房屋买卖合同，该合同中约定价款为明显不合理的低价，且双方故意将合同签订的日期提前到上诉人张以先与被上诉人王贵立的以房顶账协议以先，因此上诉人薛薇与张以先在签订房屋买卖合同时具有主观恶意，该行为损害了被上诉人王贵立的利益，双方构成恶意串通，故原审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，认定上诉人薛薇与张以先负责的宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部签订的GF2003-03329号商品房买卖合同无效并无不当，上诉人薛薇、张以先关于二人不构成恶意串通的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律部分正确，判决结果正确。上诉人薛薇、张以先上诉的理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费上诉人薛薇、张以先各自缴纳100元，由其各自承担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 波代理审判员 李冬梅代理审判员 李慧宇二〇一五年四月三十日书 记 员 李莎莎 来源：百度搜索“”