（2015）锦江民初字第1770号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-12-17

案件名称

苗松、刘莉萍与成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苗松,刘莉萍,成都融创置地有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2015）锦江民初字第1770号原告苗松，男，住成都市锦江区。原告刘莉萍，女，住重庆市九龙坡区。委托代理人苗松（系刘莉萍丈夫），男，住成都市锦江区。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人韩放，系成都融创置地有限公司总经理。委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。原告苗松、刘莉萍与被告成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月15日受理后，依法由代理审判员王艳适用简易程序独任审判，于2015年4月21日公开开庭进行审理。原告苗松、刘莉萍，被告融创公司的委托代理人周江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗松、刘莉萍诉称，2009年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“蓝谷地·天域”位于成都市锦江区水杉街蓝谷地五期10栋1单元2203号的商品房，合同约定房屋交付时间为2011年12月31日。2011年12月31日原告根据被告发出的《收楼通知书》内容，向被告支付房屋实测面积差价款、房屋契税、房屋维修基金及办理房屋所有权证的登记费用，缴纳了物业服务费用，完成了房屋实际交付，并敦促其早日取得该商品房所在楼栋的权属证明并办理房屋所有权证，但被告方迟迟未办理，直至2014年6月24日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，2014年9月1日才为原告办理房屋所有权证登记，以致原告对房屋的正常支配受到很大影响。按照合同第十九条第（一）项内容约定，出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告又愿意继续履行合同的，则被告应当按原告已付房款的每日万分之一向原告支付逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约金；同时按照合同第十九条第（二）项内容约定，买受人应当在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书，如被告未按期办理产权证，原告又愿意继续履行合同的，则被告应当按原告已付房款的每日万分之一向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。据此，请求判令：1、被告按照每日66.51元向原告支付自原告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止的违约金，违约金计算自2013年3月27日至2014年9月1日（房产证登记日）止，共计523天，合计34784.73元；本案诉讼费用由被告承担。在举证期限内，原告增加诉讼请求，要求被告按照每日66.51元向原告支付自原告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止的违约金，违约金计算自2013年1月1日起至2014年6月24日（取得该商品房所在楼栋的权属证明之日）止，共计539天，合计35848.89元。被告融创公司辩称，1、逾期办理楼栋权属证明和逾期办理转移登记属于同一性质的违约，两项违约金不能在同一时间叠加计算。2、被告于2014年7月18日向成都市房管局提交了办理转移登记的材料，并取得房管局的受理，被告于当日完成了合同约定的受托办证义务，因此被告逾期办理转移登记的期间应当截止2014年7月18日。3、被告出现逾期办证非主观故意，同时原告也未提供证据证明逾期办证给其造成了实际损失，因此请求法院对合同约定的违约金进行裁减。经审理查明，2009年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”10栋1单元22层2203号房屋，其房价款665119元，采取贷款方式付款。同时，该合同约定：房屋交付时间为2011年12月31日前；被告应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付；商品房交付后，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，且原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款665119元。被告于2012年7月18日向原告出具《销售不动产统一发票》。2011年12月31日，被告向原告交付房屋。期间，原告向被告缴纳办理房屋所有权证的相关契税、印花税、维修基金等费用。2014年6月24日，被告取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）10号楼的房屋所有权楼栋权属证明及地下2层车位的房屋所有权楼栋权属证明。2014年7月18日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。2014年9月1日，被告取得案涉房屋的房屋所有权证。因被告逾期为原告办理案涉房屋的楼栋权属证明及转移登记，原告遂提起本案诉讼。以上事实的认定，有原、被告双方的当庭陈述以及原告提交的原告的身份证、结婚证、被告的工商登记信息、《商品房买卖合同》及附件、房屋所有权证、销售不动产统一发票、契税完税证、印花税完税证、维修资金缴款凭证；被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书在案为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。根据双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件约定，被告应在2012年12月31日前取得案涉房屋的楼栋权属证明，且应协助原告在房屋交付使用之日即2011年12月31日起450日内即2013年3月26日前办理房屋所有权转移登记。但是，由于被告的原因，其直至2014年6月24日才取得案涉房屋的楼栋权属证明；原告直至2014年9月1日才取得房屋所有权转移登记，从而被告构成违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告支付逾期办理房屋楼栋权属证明和逾期办理房屋权属证书的违约金，因逾期办理房屋楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权转移登记是不同的违约行为，且双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件中对上述违约行为分别约定相应的违约金计算标准，故被告应当就其违约行为分别承担违约责任，原告的违约金诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的具体数额。一、关于房屋楼栋权属证明的违约金，根据合同约定，被告应当在2012年12月31日前取得房屋所在楼栋权属证明，因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。经查，被告至2014年6月24日才实际取得房屋所在楼栋权属证明，实际逾期539天（2013年1月1日起至2014年6月24日）。但是，被告请求减免该项违约金。对此，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院依法确定逾期取得房屋所在楼栋权属证明的违约金为11830元。二、关于房屋所有权转移登记的违约金。根据双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款每日万分之一支付违约金。关于此项违约金的计算时间，原告主张逾期办理房屋转移登记违约金计算期间是2013年3月27日至2014年9月1日，因本院已支持原告所主张的房屋交付之日起450日即2013年1月1日至2014年6月24日期间的楼栋权属证明违约金，原告再次主张2013年3月27日至2014年6月24日期间的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。同时，被告于2014年7月18日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，由于行政审批等履行正常手续所导致的登记时间延后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，被告自取得案涉房屋楼栋权属证明起，实际逾期24天（2014年6月25日至2014年7月18日）。但是，被告请求减免该项违约金。故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为527元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条（条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苗松、刘莉萍支付逾期取得房屋所在楼栋权属证明的违约金11830元；二、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苗松、刘莉萍支付逾期取得房屋所有权证的违约金527元；三、驳回原告苗松、刘莉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取783元，由被告成都融创置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　王艳二〇一五年四月三十日书　记　员　　成敏附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关注微信公众号“”