（2015）扬民终字第00353号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-09-22
案件名称
陈虎与扬州裕顺建设开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
扬州裕顺建设开发有限公司,陈虎
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第00353号上诉人（原审被告）扬州裕顺建设开发有限公司，住所在扬州经济开发区裕元工业园宝顺路8号。法定代表人郭亚明，董事长。委托代理人常奎，江苏海陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈虎。委托代理人张舒翰，江苏宗申律师事务所律师。上诉人扬州裕顺建设开发有限公司（以下简称裕顺公司）与被上诉人陈虎商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济开发区人民法院作出（2014）扬开民初字第00481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。陈虎在一审中诉称，2010年10月18日，其与裕顺公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买裕顺公司开发的蓝爵庄园第40幢404号房，房屋总价为718190元，交房日期为2013年12月31日前，并约定了逾期交房的违约金计算方法。陈虎依约履行了合同义务后，2014年7月18日，陈虎按裕顺公司要求办理交房手续，因裕顺公司无理强制要求陈虎在办理收房手续前必须与裕顺公司签署放弃部分逾期交房违约金的协议，导致陈虎无法接收所购房产。依据我国合同法的有关规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的、对格式条款的理解发生争议的都有明确的法律适用。为维护陈虎的合法权益，请求：1、判令裕顺公司向陈虎支付逾期交房违约金（2014年1月1日至2014年5月1日期间，按已付房款的万分之三计算；从2014年5月1日起算至被告实际交房之止，按已付房款的万分之六计算）；2、判令裕顺公司承担本案件全部诉讼费用。裕顺公司在一审中辩称，一、陈虎未在其通知规定的时间办理房屋交付手续并交纳相关费用，裕顺公司对由此引起的逾期交房不承担任何责任。裕顺公司并没有要求陈虎确认违约金后才可交房，更没有无理强制要求陈虎签署放弃部分逾期交房违约金的协议。二、陈虎主张的违约金计算方式没有合同依据和法律依据。由于《商品房买卖合同》第九条逾期的三个阶段分别用分号隔开，属于相互并列的关系，符合其中一种情形的，应按该情形的处理方法进行处理。本案逾期已超过120天，应按日万分之六从第121天起计算逾期78天的违约金，不应采用陈虎的超额累进计算方法。即使按照陈虎的计算方法来计算，也应该三段一起适用，而不应该去除第一段。三、合同违约金过分高于对陈虎造成的损失，裕顺公司对超出市场租金7439.9元的部分不予承担。经审理查明，陈虎与裕顺公司于2012年10月8日签订了商品房买卖合同，合同房价为718190元，交付期限为2013年12月31日前，并在第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90天（含90天），买受人同意不追究出卖人的逾期交房违约责任；逾期超过90天但不足120天（含120天），出卖人应按买受人累计已付款的每日万分之三向买受人支付违约金；逾期超过120天的，买受人有权解除本合同。买受人解除的，出卖人应自买受人解除合同通知送达之日起的30天内退还全部已付款并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人不要求解除合同的，出卖人应从逾期交房的第121天起，出卖人应按买受人累计已付款的每日万分之六向买受人支付违约金。合同签订后，陈虎已付清房款718190元。2014年7月15日，陈虎收到裕顺公司邮寄的交付通知书、交付须知，裕顺公司告知陈虎房屋的集中交付日期为2014年7月18日以及收房时的相关事项。陈虎收房时在违约金等方面与裕顺公司产生争执，并于2014年7月21日向裕顺公司发出律师函，要求裕顺公司交付房屋并支付逾期交房违约金59466元，裕顺公司于次日回函陈虎：我司已提前通知陈虎于2014年7月18日交房，并无要求陈虎确认违约金后方可交房的先决条件……我司为表示按照合同承担责任的诚意，维护企业形象，在房屋交付时主动将违约金一并进行结算，并无不妥，至于贵所当事人陈虎对违约金的计算有异议，不要求在房屋交付时一并结算违约金，这是陈虎对权利的处分，但陈虎必须在交房时出具书面说明，明确表示该违约金结算可以延后处理，不是我司不支付违约金，延后责任不在我司……违约金争议的处理丝毫不影响交房，我司已通知交房时间，目前陈虎随时可以收房。原审认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。陈虎与裕顺公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据该合同的约定，裕顺公司应在2013年12月31前将符合约定的商品房交付买受人使用，而裕顺公司直至2014年7月18日才开始办理房屋交付手续，显然构成违约，依约应向陈虎承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金标准，双方存在争议，因商品房买卖合同第九条以三段式形式约定了计算方法，意思表示明确，故对违约金计算应按合同通常理解来计算，而裕顺公司辩称依据商品房买卖合同第九条计算出的违约金数额过高，应参照该房屋同地段租金标准的1.3倍计算损失，原审认为，该意见显然不符合双方合同约定，故依法不予采纳。因此，原审认定裕顺公司逾期交房违约金为40075元（718190元×0.0003×30天+718190元×0.0006×78天）。至于陈虎认为裕顺公司要求陈虎在签订违约金确认协议后方可交房而构成再次违约的主张，因无证据予以证明，且裕顺公司已于双方发生违约金争议后及时回函告知陈虎违约金争议并不影响房屋交付，对于该陈虎的主张，原审不予支持。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告扬州裕顺建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈虎违约金40075元；二、驳回原告陈虎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775元，裕顺公司负担444元，陈虎负担331元。判决后，裕顺公司不服向本院提起上诉称：1、根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过损失的30％，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。判断违约金是否过高是以当事人的实际损失为基础，由于合同中没有约定逾期交房的损失计算方法，陈虎也未举证证明因逾期交房所受的损失，因此，损失的确定的方法应以《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十七条规定，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。裕顺公司委托江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司对陈虎所购房屋租金进行评估的结果为6.24元/月，逾期198天租金损失为5768元，其1.3倍为7498元，违约金超过7498元即为过高，超出7498元的部分不予支持。2、原审以不符合合同为由没有对违约金予以调整存在错误，当事人请求调整违约金不是适用合同的约定，而是对合同约定的依法否定，法院是否支持当事人调低违约金的请求，不是依据是否符合合同约定来决定的，而是按照违约所造成的实际损失等事实来决定。综上，请求二审法院改判裕顺公司支付违约金7498元。被上诉人陈虎辩称，陈虎对一审法院在计算逾期交房时间的确认上存有看法，对此予以保留。然而，裕顺公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方争议的焦点为：裕顺公司要求将违约金的数额调低至7498元能否得到支持。本院认为，裕顺公司要求将违约金的数额调低至7498元不能得到支持。理由：1、双方在合同中对逾期交房的违约责任约定明确，本案的处理不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。而陈虎与裕顺公司在《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：“逾期不超过90天（含90天），买受人同意不追究出卖人的逾期交房违约责任；逾期超过90天但不足120天（含120天），出卖人应按买受人累计已付款的每日万分之三向买受人支付违约金；逾期超过120天的，买受人有权解除本合同。买受人解除的，出卖人应自买受人解除合同通知送达之日起的30天内退还全部已付款并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人不要求解除合同的，出卖人应从逾期交房的第121天起，出卖人应按买受人累计已付款的每日万分之六向买受人支付违约金。”由此可见，陈虎与裕顺公司在合同中对于逾期交房的违约责任约定明确，双方约定的逾期交房违约金实际上就是裕顺公司对逾期交房所造成损失数额的计算方法，法院应当按照双方约定的标准作为参照系来确定裕顺公司的责任，以弥补陈虎的损失。因此，本院对裕顺公司提出合同没有约定逾期交房的损失计算方法，陈虎也未举证证明实际损失，应以《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十七条规定来计算违约金数额的上诉主张，不予支持。2、双方约定的违约金数额并不存在过高的情形，裕顺公司要求调低违约金数额不能得到支持。在双方约定逾期交房违约金计算标准的情况下，判决违约金是否存在过高的情形，因陈虎并未就实际损失提供证据，故可参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，该条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。陈虎与裕顺公司约定的逾期交房违约金计算标准为不超过90天不计算违约金，超过90天至120天的按日万分之三计算，超过120天的按日万分之六计算，综合来看比民间借贷最高合法利息计算标准即银行计收逾期贷款利息标准日万分之二点一的四倍还要低，双方约定的违约金标准并不违反法律规定，故不应认定为违约金约定过高。因此，裕顺公司以违约金数额过高为由要求调低不能得到支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费614元，由扬州裕顺建设开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一五年四月三十日书 记 员 喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”