（2015）浙甬民二终字第130号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-30
案件名称
张立芬与宁波市友谊物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张立芬,宁波市友谊物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第130号上诉人（原审原告、反诉被告）：张立芬。委托代理人：王寅华，浙江甬港律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波市友谊物业管理有限公司。法定代表人：徐江，该公司总经理。委托代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：应恬，浙江和义观达律师事务所律师。上诉人张立芬、宁波市友谊物业管理有限公司（以下简称友谊物业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服宁波市江东区人民法院于2015年1月14日作出的（2014）甬东民初字第1416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：原告（反诉被告）张立芬系宁波市江东区舟孟巷92号106室房屋所有权人，该房屋所在小区自2004年5月起由被告（反诉原告）友谊物业公司提供物业管理服务。涉案房屋因室内部分下水管排水不畅导致房屋进水，地板、家具等物品遭受损失。原告（反诉被告）张立芬委托宁波天润资产评估有限公司对宁波市江东区舟孟巷92号106室房屋因漏水导致装修损失进行了评估。2014年4月9日，宁波天润资产评估有限公司出具资产评估报告一份，载明涉案房屋装修评估价格为30258元。原告（反诉被告）张立芬要求被告（反诉原告）友谊物业公司赔偿损失未果。另查明，涉案房屋物业费收取标准为：综合服务费0.20元／平方米／月、公共设施维修费1.50元／年／平方米。原告（反诉被告）张立芬未交纳2004年5月1日起至2013年12月31日止的物业费用。原审原告（反诉被告）张立芬于2014年9月25日诉至原审法院，请求判令：原审被告（反诉原告）赔偿原审原告（反诉被告）房屋进水的损失30258元、评估费1000元，共计31258元。原审被告（反诉原告）友谊物业公司公司后提起反诉，请求判令：原审原告（反诉被告）支付原审被告（反诉原告）拖欠的2004年5月1日至2013年12月31日期间的综合服务费2149.94元、日常维修费1343.72元，合计3493.66元，并自2014年1月1日起至实际付款日止按银行同期贷款利率赔偿损失。原审法院审理认为：第一，本诉与反诉是否可以并案受理。该院认为，反诉系与本诉有牵连的独立的请求。该案中，原告基于物业服务合同要求被告承担违约责任，相应的，被告基于物业服务合同要求原告履行支付义务，此系基于同一法律关系而形成的请求与反请求，故该院认为可以并案审理。第二，被告（反诉原告）友谊物业公司是否应对原告（反诉被告）张立芬的损失承担民事责任。原告（反诉被告）张立芬所有的宁波市江东区舟孟巷92号106室房屋所在小区由被告（反诉原告）友谊物业公司负责物业管理，被告（反诉原告）友谊物业公司应对该小区内的公共部位、共用设施设备尽到相应的维修、养护和管理义务。被告（反诉原告）友谊物业公司辩称破裂的下水管位于原告（反诉被告）张立芬所有的房屋内，不属于公共设施，不应由被告（反诉原告）友谊物业公司承担维修责任，但该破裂的管道承接公共下水管，属于公用管道的一部分，被告（反诉原告）应对此承担维修、管理义务。现因公用下水管排水不畅导致原告房屋进水，故被告应向原告承担相应的违约责任。第三，损失金额的界定。根据宁波天润资产评估有限公司出具的资产评估报告，涉案房屋装修评估价格为30258元，但此系房屋的装修价格，并非因漏水而造成的损失金额。鉴于原、被告均未提出评估申请，该院结合评估清单及当前房屋使用情况，酌情认定损失为5000元。第四，双方的过错程度。因破裂的下水管位于原告（反诉被告）张立芬所有的房屋内部，被告（反诉原告）虽负有维修义务，但原告（反诉被告）张立芬亦应对此合理使用，故该院酌情认定原告（反诉被告）张立芬应对此次损失承担30%的责任。第五，物业费的计算。被告（反诉原告）友谊物业公司为甬港花园小区提供了物业管理服务，且按物业服务惯例向原告（反诉被告）张立芬进行了物业费用的催缴，原告（反诉被告）张立芬作为小区的业主，应及时向被告（反诉原告）友谊物业公司支付物业服务费，故对被告（反诉原告）友谊物业公司要求原告（反诉被告）张立芬支付2004年5月1日至2013年12月31日期间的物业服务费用的诉讼请求，可予支持，经核算，被告（反诉原告）友谊物业公司主张的金额并未违反合同约定，该院予以支持。作为物业服务公司，被告（反诉原告）友谊物业公司应在物业服务中及时与业主做好沟通和配合，明确业主未缴物业服务费用的具体原因，并进一步提高服务的质量，故对被告（反诉原告）友谊物业公司要求原告（反诉被告）张立芬支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）宁波市友谊物业管理有限公司赔偿原告（反诉被告）张立芬因宁波市江东区舟孟巷92号106室房屋漏水导致的物品损失3500元；二、原告（反诉被告）张立芬支付被告（反诉原告）宁波市友谊物业管理有限公司2004年5月1日至2013年12月31日期间的综合服务费2149.94元、日常维修费1343.72元，上述款项共计3493.66元；三、驳回原告（反诉被告）张立芬的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁波市友谊物业管理有限公司的其他反诉请求。上述第一、二项折抵，被告（反诉原告）宁波市友谊物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张立芬6.34元。如果被告（反诉原告）宁波市友谊物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉受理费581元，减半收取290.50元，由原告（反诉被告）张立芬承担265.50元，被告（反诉原告）宁波市友谊物业管理有限公司承担25元。案件反诉受理费25元，由原告（反诉被告）张立芬承担。宣判后，原审原告（反诉被告）张丽芬，原审被告（反诉原告）友谊物业公司均不服，上诉至本院。张丽芬上诉称：1.原审本诉为侵权之诉，反诉为违约之诉，本诉与反诉不具有内在联系，不应该合并审理；2.原审法院认定事实错误。物业服务合同为上诉人友谊物业公司与业主委员会签订，原审无权判决上诉人张丽芬支付物业费；3.原审法院对责任分担于法无据。本案装修的实际价格与装修泡水后的损失其实就是上诉人友谊物业公司应赔偿的损失。综上，请求撤销原审判决，驳回上诉人友谊物业公司的原审反诉，支持上诉人张丽芬原审诉讼请求。友谊物业公司答辩称：本案本诉、反诉有牵连，可以合并审理。上诉人张丽芬否认友谊物业公司为合同相对方与其自身主张相矛盾。张丽芬对专有部分内的设施有维护的责任。友谊物业公司上诉称：1.原审判决认定事实错误。原审判决认定因室内部分下水管排水不畅导致损失，但本案起诉是因管道破裂；2.原审判决认定上诉人友谊物业公司违反了维修管理义务，但事实上上诉人张立芬从未支付过物业费，上诉人友谊物业公司完全可以行使履行抗辩权，拒绝维修。且管道破裂后，损失已经造成，与是否维修无因果关系。维修亦应由上诉人张立芬自行承担或向开发商主张；3.原审判决引用《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条认定破裂损失为5000元，是不正确的。且上诉人张立芬并未证明该管道为自然破裂；4.物业公司是提供物业服务的，不应对管道破裂承担维修责任，因商品房质量等发生的纠纷，并不属于物业服务合同；5.张丽芬一贯拒付物业费，理应赔偿利息损失。综上，请求撤销原审判决第一项，改判驳回原审原告（反诉被告）提出的全部诉讼请求，撤销原审判决第四项，改判支持原审被告（反诉原告）提出的利息请求，一、二审诉讼费用由上诉人张丽芬负担。张丽芬答辩称：本案不属于房屋质量纠纷，涉案管道属于公共管道，张丽芬不支付物业费和物业公司不履行维修义务没有关系。在二审审理期间，双方当事人均未提交证据。二审审理期间，上诉人张丽芬申请对涉案房屋损失金额进行司法鉴定，因鉴定所涉内容不属于本案受理范围，因此对上诉人的鉴定申请不予准许。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方上诉人之间虽未签订具体的物业服务合同，但根据居委会、物管中心的证明及双方上诉人的庭审陈述可知自2004年5月上诉人友谊物业公司接管上诉人张丽芬所在小区的物业工作后，双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。本案的本诉与反诉均是基于双方上诉人之间的物业服务合同而提起的合同之诉，因此原审法院予以合并审理，并无不当。上诉人张丽芬认为其主张的赔偿请求属于侵权之诉，于法无据，本院不予支持。上诉人友谊物业公司为小区提供了物业服务，上诉人张丽芬理应及时支付物业费。考虑到上诉人友谊物业公司在工作中确有瑕疵，因此对友谊物业公司要求支付利息的主张，本院不予支持。本案所涉下水管道属于公用设施的一部分，管道发生破损或堵塞，上诉人友谊物业公司作为涉案房屋所在小区的物业公司应当对其承担维修和管理的义务，而其未按约履行义务给上诉人张丽芬造成的损失，应承担相应赔偿责任。关于损失金额的认定，考虑到破损管道位于上诉人张丽芬自有房屋内部，其作为业主理应也更方便对该管道进行合理使用和妥善管理，因此张丽芬对损失亦应承担一定程度的过错责任。上诉人张丽芬在原审中提供的资产评估报告是对其房屋内装修重置价格的评估，不宜直接以此认定损失金额。参考上诉人张丽芬自行委托维修的花费、资产评估报告的鉴定金额及现场的实际损坏情况，结合双方上诉人的过错程度，原审酌定由上诉人友谊物业公司赔偿上诉人张丽芬损失3500元，亦无不当。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。双方上诉人之上诉理由均不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费631元，由上诉人张丽芬负担581元，上诉人宁波市友谊物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波代理审判员 郑 辉代理审判员 张梦霞二〇一五年四月三十日代书 记员 桂红艳 关注公众号“”