（2014）历城民初字第3644号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2016-06-23
案件名称
济南市市中区舜玉路街道张安新村社区居民委员会与济南市历城区仲宫镇付家庄上村民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南市市中区舜玉路街道张安新村社区居民委员会,济南市历城区仲宫镇付家庄上村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2014）历城民初字第3644号原告济南市市中区舜玉路街道张安新村社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人王胜山，主任。委托代理人程振月，山东舜泽律师事务所律师。被告济南市历城区仲宫镇付家庄上村村民委员会，住所地济南市。法定代表人王峰，主任。委托代理人孟卫东，济南历城忠军法律服务所法律工作者。原告济南市市中区舜玉路街道张安新村社区居民委员会（以下简称张安居委会）诉被告济南市历城区仲宫镇付家庄上村村民委员会（以下简称付上村委会）土地租赁合同纠纷一案，原告张安居委会于2014年10月29日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，本院依法适用简易程序，由审判员马悦静独任审判，于2014年1月16日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，由审判员马悦静担任审判长，与审判员徐肃、张本荣组成合议庭，于2015年4月7日第二次公开开庭进行了审理。原告张安居委会委托代理人程振月，被告付上村委会法定代表人王峰、委托代理人孟卫东到庭参加诉讼。本案审理过程中依照当事人的意愿进行了调解，当事人之间未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告张安居委会诉称，2004年3月18日原被告签订了书面土地租赁合同，双方在合同中队各自的权利义务作出了详细明确的约定，2004年3月26日，原告向被告支付43110元的支票一张，被告出具收条一张，原告依照约定进行建设施工，却遭到被告村民的阻拦，经监督单位仲宫镇政府协调未果，村民的行为给原告造成很大的经济损失。请求法院判令被告返还原告土地租赁本金43110元及相应利息，并赔偿原告经济损失15万元。被告付上村委会辩称：1、原告起诉与事实不符。被告村民并未阻拦施工，导致原告停工的真正原因是原告没有办理相关用地的审批手续，从而被仲宫镇政府责令其停止施工。2、原告诉求于法无据。2004年3月18日双方签订土地租赁合同后，原告支付了43110元租金，被告交付了土地，因原告诉讼请求中并未主张解除双方的合同，故其诉求返还租金无法律依据。同时由于原告自己的原因无法施工，其损失应由原告自己承担。故主张违约金无法律依据。3、双方的合同违反了法律的强制性规定，有可能无效，应根据各自过错承担相应责任。4、原告的起诉超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告诉求。经审理本院认定，2004年3月18日，原告张安居委会作为乙方，与被告付上村委会作为甲方，签订一份《土地租赁合同》，合同约定付上村委会将本村土地一宗租赁给张安居委会使用。合同具体内容为：一、土地的位置、四至、面积、现状：1、该宗土地位于：绕城高速公路绿化带以南，工业园路绿化带以北；2、四至：东至六合居实业有限公司；西至店子至黄路公路以东。南至工业园路绿化带以北；北至店子至黄路公路以南；3、面积：9.58亩。二、土地使用权出让的方式及用途：1、出让方式：租赁；2、用途：仓储、商贸、物流；三、使用期限：自2004年3月18日起至2054年3月17日止，为期50年。四、1、土地使用前，地上物、各种果树、苗木、坟墓由甲方自行处理。2、合同期满后，地上物由乙方自行处理，村不做任何补偿。五、租赁费交付方式：1、乙方每年每亩交纳租赁费900元，租赁期间共向甲方交纳租赁费431100元，第一次必须付清五年款项计43110元，五年以后每年付款一次计8622元。2、签订协议后，乙方应在三十天内付清第一批款计43110元，第二批款在第六年五月一日前付清，计8622元。六、双方的权利与义务1、乙方的权利与义务……2、甲方的权利与义务（1）合同期内，如发生土地边界和使用权纠纷，由甲方协助解决；……（3）协助乙方办理土地使用的有关手续，但费用由乙方付；……。八、违约责任：1、甲方保证乙方在合同期内对该土地享有完全的使用权，如出现产权问题，由甲方负责。……。3、合同期间，如甲方违约，造成乙方无法经营，同意解除合同，应支付违约金壹拾伍万元，并赔偿因此给乙方造成的经济损失，包括：投资资产、拆迁补偿的费用；如乙方无故解除合同，所交的租赁费不予退还，并支付违约金壹拾伍万元，同时赔偿因此给甲方造成的经济损失。……。合同签订后，原告张安居委会于2004年3月26日以支票的形式，支付被告付上村委会首期租金43110元。原告张安居委会主张在签订合同后，己方依照约定支付了首期租金，但被告付上村委会并未将土地交付，原告方的村民在己方动工要施工时进行阻挠，后又拉设了围墙，以事实行为拒绝向己方交付土地，导致合同事实不能履行，双方也已经实际解除了合同。被告付上村委会主张确实收到了张安居委会支付的租金，但双方合同未能履行的原因是对方不能按照约定变更土地用途，而该土地属于基本农田不能用于建设，张安居委会的施工被叫停，我们并不存在违约行为，合同不能履行完全是原告自己的行为造成的。原告张安居委会向本院提交了一张《济南市2004年度第批城市建设用地第宗勘测定界图》，该定界图加盖有济南市勘察测绘研究院山东省土地勘测资质专用章，显示总面积为84834平方米，原被告对此图均无异议。原被告均认可该定界图包含有双方租赁合同涉及的土地，并说明此定界图包含有五处土地，属于付上村委会及其相邻的付下村，因两村相邻土地交错，且均系依据山势、地势多年累积整理形成，当地俗称“叉花地”，无法确定具体边界。此五处土地分属付上村委会及临近的付下村，其中付上村两处，付下村三处，此五处土地分别租赁给了原告张安居委会等三个单位，签订了五份合同，其他四处土地涉及的合同也已经起诉要求处理。因原被告双方对土地状况、位置陈述不一，本院于2015年3月17日组织双方到现场进行了勘验，双方均认可前述五处土地的四至与定界图显示一致，并均确认因系“叉花地”无法说明本案所涉及土地的四至边界，只能说明大致在西北角。经现场查看，定界图内的土地由若干块组成，根据山坡地势高低逐层分布，每层之间有石头或砖块垒成的堰相隔。土地上现有果树、林木、作物、坟墓等，且有的果树和林木已经生长多年，有的作物也并非当季种植。原告张安居委会陈述签订合同当时，土地上有部分果木等，并无作物。被告付上村委会陈述此部分土地不仅有果木，还一直是村民耕种的农田。原被告均认可并未办理土地用途变更手续。原告张安居委会起诉时的诉讼请求为要求被告返还土地租赁本金42110元及利息，支付违约金15万元，并说明系因双方签订的土地租赁合同事实不能履行，应当解除。本院经审理认为原被告在未将土地用途变更为建设用地的情况下，签订合同约定土地用途为仓储、商贸、物流，违反了法律规定应属无效，并向原告张安居委会进行了释明，张安居委会变更了诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原被告签订的《土地租赁合同》，违反前述法律的禁止性规定，应属无效合同。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，对原告张安居委会要求被告付上村委会返还土地租赁本金43110元的请求予以支持，张安居委会要求付上村委会给付相应利息符合法律规定，因被告付上村委会明知涉及土地的用途和性质并未变更，仍然对外租赁，其对合同无效也负有过错，故本院根据本案情况对张安居委会该项主张支持60%。张安居委会主张因合同不能履行造成己方经济损失15万元，未提交证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告济南市历城区仲宫镇付家庄上村村民委员会返还济南市市中区舜玉路街道张安新村社区居民委员会土地租赁费43110元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告济南市历城区仲宫镇付家庄上村村民委员会支付济南市市中区舜玉路街道张安新村社区居民委员会利息损失17993.2元（自2004年3月27日至2014年10月28日，以43110元为基数，按同期银行贷款利率计算支持60%）。三、被告济南市历城区仲宫镇付家庄上村村民委员会以43110元为基数，自2014年10月29日起，至本判决规定的履行期限届满之日或被告在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算60%，支付原告济南市市中区舜玉路街道张安新村社区居民委员会利息损失。四、驳回原告济南市市中区舜玉路街道张安新村社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4162元，由原告济南市市中区舜玉路街道张安新村社区居民委员会负担2834元，被告济南市历城区仲宫镇付家庄上村村民委员会负担1328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 马悦静审判员 徐 肃审判员 张本荣二〇一五年四月三十日书记员 吕桂文